Дело № 2-416/2020

УИД: 26RS0012-01-2020-000264-25

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ессентуки «27» мая 2020 года

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Казанчева В.Т.,

при секретаре Малашихиной В.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 овича к ООО «Ессентукский центральный рынок» и ФИО1 о признании недействительным договора об участии в долевом строительстве, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Ессентукский центральный рынок» и ФИО1 о признании недействительным договора об участии в долевом строительстве, признании права собственности на квартиру.

В обоснование заявленных исковых требований указано следующее.

12 апреля 2010 года между ним и ООО «Ессентукский центральный рынок» был заключен договор № 77 (а) об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с встроенными помещениями по адресу: 

<

адрес>. Предметом данного договора выступала квартира № 149 в вышеуказанном доме.

Все обязательства им по договору были выполнены в полном объеме, однако к указанной дате, квартира № 149, общей площадью 61,7 кв.м. ему передана не была.

На его неоднократные обращения ответчик 1 не реагировал. Позднее он узнал, что застройщиком был заключен договор с ФИО1, по условиям которого указанная квартира № 149 переходила в ее собственность. Им были заказаны выписки из ЕГРП, которые подтвердили то обстоятельство, что собственником квартиры является ФИО1, выписку он получил 04 декабря 2018 года.

Им были написаны заявления в правоохранительные органы, в УФСГРКиК. В ответе из правоохранительных органов ему было отказано в возбуждении уголовного дела. В ответе регистрирующего органа сказано, что сотрудник, осуществляющий регистрацию, уволен из Управления.

Позднее им была направлена досудебная претензия на адрес ответчика 1 с требованием заключить договор с ним. Однако, ответ не был получен.

На основании изложенного, просит суд:

- признать недействительным договор № 301(a) об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с встроенными помещениями по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ООО «Ессентукский центральный рынок» и ФИО1 в части объекта долевого строительства - однокомнатная квартира общей площадью 61,7 кв.м. № 149, расположенная на 3 этаже многоквартирного жилого дома по адресу 

<

адрес>;

- признать за собой право собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 61,7 кв.м. № 149, расположенную на 3 этаже многоквартирного жилого дома по адресу 

<

адрес>.

Представитель ответчика ООО «Ессентукский центральный рынок» представил в суд письменные возражения на иск, согласно которым, основания, по которым истец выстроил свою правовую позицию в исковом заявлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам взаимоотношений сторон.

Действительно, 12 апреля 2010 г., между истцом и 1-м ответчиком был заключен договор № 77 (а) об участии в долевом строительстве спорной квартиры № 149, являющейся предметом договора № 77 (а) от 12 апреля 2010 года и предметом искового заявления по настоящему делу.

В соответствии с и. 2.2 договора общая цена объекта составляла 1234000 (Один миллион двести тридцать четыре тысячи) рублей, в том числе 2% составляет вознаграждение застройщика -1-го ответчика.

Порядок расчета указан в п.2.2.1 договора — 500000 (Пятьсот тысяч) рублей до регистрации договора в УФРС СК; п.2.2.2- 734000 (Семьсот тридцать четыре тысячи) рублей — после регистрации в срок до 25 декабря 2010 г.

27 декабря 2010 года проведена государственная регистрация договора № 77 (а) от 12 апреля 2010 г. на квартиру № 149, о чем в договоре имеется штамп регистрации.

09 августа 2012 года истец обратился к Ему ответчику с заявлением о зачете денежных средств по квитанции к приходно-кассовому ордеру № 262, 263 от 17 декабря 2010 года в счет оплаты за квартиру № 152 по договору № 77 (а).

02 августа 2013 года с истцом был заключен договор под тем же номером 77 (а), зарегистрированный УФРСКК по СК 13 августа 2013 года. Предметом данного договора была квартира № 152 общей площадью 87,1 кв.м. -2-я очередь, находящаяся на третьем этаже многоквартирного жилого дома с встроенными помещениями по адресу: 

<

адрес>. Общая стоимость квартиры составила — 1654900 (Один миллион шестьсот пятьдесят четыре тысячи девятьсот) рублей. Фактически порядок расчета, как указано в п.п. 2.2.1., 2.2.2 не производился, а была произведена доплата с зачетом денежных средств, оплаченные за квартиру № 149 по договору № 77 (а) от 12 апреля 2010 года.

Частью 1 статьи 56 ГПК РФ закреплено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской).

По смыслу данных правовых норм, при рассмотрении исковых требований о признании договора № 301 (а) недействительным, юридически значимыми обстоятельствами подлежащими доказыванию, являются обстоятельства и факт оплаты истцом как по договору № 77 (а) от 12 апреля 2010 года за квартиру № 149, так и факт оплаты по договору № 77 (а) за квартиру № 152.

При этом, бремя доказывания данных обстоятельств по настоящему делу лежит на истце, как на стороне, заявившей требования о признании за ним права собственности.

Имеется несколько оснований для отказа в требованиях истца в полном объеме.

По мнению истца, доказательством возникновения у него права собственности на спорную квартиру № 149 является до настоящего времени актуальная запись о регистрации договора долевого участия № 77 (а) от 12 апреля 2010 года в УФРСКК по Ставропольскому краю.

Между тем, истец умалчивает о состоявшейся 07 ноября 2019 года рабочей встрече между ним, начальником отдела регистрации объектов недвижимости № 3 УФРСКК по Ставропольскому краю — Б, директором ООО «Ессентукский центральный рынок» - ФИО3

Цель встречи: рассмотрение вопроса расторжения договора № 77 (а) от 12 апреля 2012 года об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с встроенными помещениями по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ФИО2 и ООО «Ессентукский центральный рынок», поскольку при регистрации ДДУ № 301 на квартиру № 149 за 2-м ответчиком, в отсутствии соглашения (заявления) о расторжении ДДУ № 77 (а) от 12 апреля 2010 года, государственный регистратор, проводивший правовую экспертизу не установил, что имеются противоречия между заявленными правами и зарегистрированными. Указанные обстоятельства изложены в сообщении УФРСКК по Ставропольскому краю от октября 2019 исх. № 14-13549, направленном ФИО2 По результату рабочей встречи ФИО2 отказался от заключения соглашения о расторжении указанного договора.

В соответствии с положениями статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно частям 1 и 2 статьи 3 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.09.2018) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на помещение в строящемся многоквартирном доме

Статьей 4 Закона № 214-ФЗ определено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

В силу части 1 статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 2).

В силу пункта 3 статьи 8 Закона № 214-ФЗ после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, поскольку денежные средства по договору № 77 (а) от 12 апреля 2010 года за квартиру № 149 были зачтены в счет оплаты по договору № 77 (а) от 13 августа 2013 г. за квартиру № 152, в нарушении положений ст. 56 ГПК РФ истец не доказал обстоятельства, на которые ссылается и предоставил суду заведомо недостоверные сведения в части зачета оплаты за спорную квартиру на оплату иного объекта — квартиры № 152.

Фактически требования истца соединены как требование о применении реституции - признании договора № 301 (а) недействительным и виндикации - об истребовании имущества от добросовестного приобретателя (из чужого незаконного владения), путем признания за истцом права собственности, что по смыслу ст. 167 ГК РФ, не допустимо.

Требования о применении последствий недействительности сделки и истребовании имущества из чужого незаконного владения являются взаимоисключающими.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)

Следовательно, в случае удовлетворения требования о признании сделки недействительной суду надлежит разрешить вопрос о последствиях ее недействительности.

По смыслу статьи 167 ГК РФ сделка считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю. При этом применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 1 статьи 302 ГК РФ предусмотрено, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

В связи с этим права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.)

Таким образом, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 и ФИО10»).

Исходя из вышеизложенного, правовая природа таких способов защиты прав как признание сделки недействительной или применение последствий недействительности ничтожной сделки и истребование имущества из чужого незаконного владения исключает одновременное их избрание лицом при выборе способа защиты своих прав.

Истец полагает, что 1-й ответчик не вправе был заключать договор долевого участия № 301 (а) со 2-м ответчиком и отчуждать ее в пользу 2-го ответчика, поскольку считает себя собственником квартиры № 149. Между тем, истцом не предоставлены допустимые письменные доказательства, что им в полном объеме были оплачены как квартира № 149, так и квартира № 152 на день заключения 25 июня 2013 года договора № 301 (а) с 2-м ответчиком.

Таким образом, при наличии доказательств истцом, что спорная квартира была передана 2-му ответчику по недействительной сделке, то в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит возврату собственнику в порядке применения последствий недействительности сделки - 1-му ответчику, а не путем виндикации имущества из чужого незаконного владения на основании статьи 301 ГК РФ, путем признания на нее права собственности за истцом.

Следовательно, требование истца о признании договора № 301(a), заключенного между ООО «Ессентукский центральный рынок» и ФИО1, в части объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры общей площадью 61,7 кв.м. № 149, расположенной на 3-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, недействительным не может быть сопряжено с требованием об истребовании имущества от добросовестного приобретателя (из чужого незаконного владения), путем признания за истцом права собственности.

Обстоятельства осведомленности истца об оспариваемой сделке устанавливаются судами, рассматривающими дело по правилам для первой инстанции.

Согласно статье 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной, а также требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки могут быть предъявлены стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. При этом лицо, заявившее такие требования, должно иметь охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной. Данный интерес должен носить материально-правовой характер и, соответственно, должен быть подтвержден соответствующими доказательствами, как, собственно, должно быть доказано нарушение конкретного, а не абстрактного права заинтересованного лица.

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из искового заявления следует, что о состоявшейся сделке истец узнал из выписки, полученной им 04 декабря 2018 года, в то время, как исковое заявление поступило в суд 03 февраля 2020 года, с истечением срока исковой давности.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований истца в полном объеме.

На основании изложенного, просит суд применить срок исковой давности, в требованиях ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Ессентукский центральный рынок», ФИО1 о признании договора об участии в долевом строительстве № 301 (а) от 25 июня 2013 года и признании за ФИО2 права собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 61,7 кв.м. № 149, расположенную на 3 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, отказать в полном объеме, судебные расходы по оплате государственной пошлины отнести на истца.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала, просила суд иск удовлетворить. Пояснила суду, что ФИО2 полностью оплатил стоимость квартиры № 149, исполнил свои обязательства по договору. Решением суда с ООО «Ессентукский центральный рынок» в пользу ФИО2 была взыскана неустойка за нарушение срока передачи данной квартиры. 

Представитель ответчика - ООО «Ессентукский центральный рынок» по доверенности ФИО3 исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Пояснил суду, что денежные средства, внесенные ФИО2 за квартиру № 149, впоследствии, по его заявлению были зачтены в счет оплаты квартиры № 152. Представленное суду заявление написано и подписано истцом, фамилия на заявлении и расчеты записаны бухгалтером. Впоследствии ФИО2 производил доплату за квартиру № 152, поскольку она больше по площади, чем квартира № 149. Признает, что договор с ФИО1 был заключен при наличии не расторгнутого договора с ФИО2 на квартиру № 149. ФИО2 отказался от исполнения договора, при этом, уклоняется от его расторжения. 

Истец ФИО2, ответчик ФИО1, надлежаще уведомленные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились.

Суд, с учетом мнения участников судебного разбирательства, считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц. 

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а также значимости для правильного рассмотрения дела, суд приходит к следующему выводу. 

В соответствии со ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано закона или иными правовыми актами (п. 4 ст.421 ГК РФ), а в силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В силу положений ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее по тексту Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства;

- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

- условия, предусмотренные ч.5 ст. 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в ч. 1 ст. 18.1 настоящего Федерального закона.

Установлено, подтверждено материалами дела, что 25 июня 2013 года между ООО «Ессентукский центральный рынок» и ФИО1 был заключен договор № 301 (а) об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными общественными помещениями, по адресу: СК, 

<

адрес>. 

По условиям договора, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом с встроенными общественными помещениями (расположенный на земельном участке, предоставленном (выделенным) Застройщику) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий Объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязался оплатить обусловленную договором цену в определенные в договоре сроки (п. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214 - ФЗ от 30.12.2004 года) и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. (пункт 1.1. договора)

Согласно п.1.2. договора объектом долевого строительства являются: однокомнатная квартира общей площадью 61,7 кв.м., № 149 – вторая очередь, расположенная на 3 этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес>; двухкомнатная квартира общей площадью 69,85 кв.м., № 150 – вторая очередь, расположенная на 3 этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес>.

Срок окончания строительства установлен сторонами до 30 июля 2013 года, срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – до 30 августа 2013 года. (пункты 3.1, 3.2 договора)

Сторонами определена общая цена объекта долевого строительства - 2 762 550 руб. (пункт 2.2 договора). 

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Аналогичные требования установлены ст. 17 Закона № 214-ФЗ, согласно которой, договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Договор об участии в долевом строительстве № 301 (а) 25 июня 2013 года зарегистрирован в установленном законом порядке, в ЕГРН внесена запись о регистрации № 26-26-35/024/2013-208 от 01 июля 2013 года, что подтверждается материалами дела правоустанавливающих документов. 

ФИО2 обратился в суд с требованием о признании договора об участии в долевом строительстве недействительным в части квартиры № 149, ссылаясь на то, что 12 апреля 2010 года с ним был заключен договор об участии в долевом строительстве в отношении указанной квартиры. 

Оценивая доводы истца, суд приходит к следующему выводу. 

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (п.1) Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (п.2)

В рассматриваемом случае, доказательств, свидетельствующих о несоответствии спорного договора об участии в долевом строительстве требованиям закона, истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представлено. По мнению суда, спорный договор соответствует требованиям закона, поскольку содержит все существенные для таких договоров условия, составлен в надлежащей форме, подписан сторонами, зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Доводы ФИО2 о том, что ранее с ним был заключен договор об участии в долевом строительстве на тот же объект недвижимости, не являются основанием для признания недействительным договора № 301 (а) от 25 июня 2013 года, заключенного с ФИО1 

Действительно, 12 апреля 2010 года между ООО «Ессентукский центральный рынок» и ФИО2 был заключен договор № 77 (а) об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными общественными помещениями, по адресу: СК, 

<

адрес>. Объектом долевого строительства по данному договору является однокомнатная квартира общей площадью 61,7 кв.м., № 149 – вторая очередь, расположенная на 3 этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес>, стоимость которой составляет 1 234 000 руб. 

Вместе с тем, 02 августа 2013 года между ООО «Ессентукский центральный рынок» и ФИО2 был заключен договор № 77 (а) об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с встроенными общественными помещениями по адресу: 

<

адрес>. Объектом долевого строительства по данному договору является двухкомнатная квартира общей площадью 87,1 кв.м., № 152 – вторая очередь, расположенная на 3 этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес>.

Стороной ответчика представлено заявление ФИО2, согласно которому, последний просит зачесть ранее внесенные им денежные средства согласно квитанциям № 262 от 17 декабря 2020 года и № 263 от 17 декабря 2020 года в счет оплаты за квартиру № 152. Факт написания и подписания указанного заявления стороной истца не оспорен.

Указанное заявление свидетельствует о том, что ФИО2 фактически отказался от исполнения договора № 77 (а) от 12 апреля 2010 года.

Согласно акту № 77 (а) от 26 декабря 2018 года квартира № 152 передана застройщиком истцу, за ФИО2 зарегистрировано право собственности на указанное жилое помещение, что подтверждается делом правоустанавливающих документов. 

Таким образом, в рассматриваемом случае истцом не доказано, что договор об участии в долевом строительстве № 301 (а) от 25 июня 2013 года в отношении квартиры № 149, заключенный между ООО «Ессентукский центральный рынок» и ФИО1, нарушает его права и законные интересы.

Кроме того, суд учитывает, что ответчиком по делу – ООО «Ессентукский центральный рынок» заявлено о применении исковой давности. 

В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

Течение срока исковой давности в соответствии с правилами, закрепленными в п. 1 ст. 200 ГК РФ, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Пунктом 2 ст. 181 ГК РФ установлен годичный срок для обращения с требованиями о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий недействительности сделки. При этом, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии со ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск. В соответствии со ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из материалов дела следует, что о заключении между ООО «Ессентукский центральный рынок» и ФИО1 договора об участии в долевом строительстве № 301 (а) от 25 июня 2013 года истцу достоверно стало известно 04 декабря 2018 года, когда им была получена выписка из ЕГРН. 

С настоящим исковым заявлением ФИО2 обратился в суд 01 февраля 2020 года, о чем свидетельствует штамп почтового отделения на конверте.

Принимая во внимание, что исковое требование о признании договора об участии в долевом строительстве недействительным предъявлено ФИО2 по истечении срока исковой давности, ответчиком – стороной по сделке, до вынесения судом решения заявлено ходатайство о применении исковой давности, обстоятельств, прерывающих или приостанавливающих течение срока исковой давности не установлено, при этом, истец о восстановлении пропущенного срока не ходатайствует, указанное также является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в данной части.

Рассматривая требование ФИО2 о признании права собственности на квартиру, суд исходит из следующего.

Истец полагает, что за ним должно быть признано право собственности на квартиру № 149, расположенную по адресу: 

<

адрес>, поскольку им выполнены обязательства по договору № 77 (а) от 12 апреля 2010 года, который до настоящего времени не расторгнут.

Суд не может согласиться с доводами истца по следующим основаниям. 

Статьей 398 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В силу ч.1 ст.8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. (п.2)

В силу п.3 ст.8 Закона № 214-ФЗ после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

В соответствии с п.2 ст.12 Закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч. 2 ст. 16 Закона № 214-ФЗ основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В судебном заседании бесспорно установлено, что квартира № 149, расположенная по адресу: 

<

адрес>, была передана ФИО1 по акту приема-передачи недвижимости от 23 ноября 2018 года. 04 декабря 2018 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на указанную квартиру, что подтверждается выпиской из ЕГРН, а также материалами дела правоустанавливающих документов.

Поскольку квартира № 149 передана ФИО1 и находится в собственности последней, ФИО2 не вправе требовать передачи ему указанной квартиры в собственность. 

Факт, взыскания заочным решением Ессентукского городского суда от 15 июня 2017 года с ООО «Ессентукский центральный рынок» в пользу ФИО2 неустойки за нарушение сроков передачи квартиры № 149, правового значения для разрешения настоящего спора не имеет. Как указано выше, факт передачи квартиры № 149 ответчику ФИО1 исключает возможность признания за ФИО2 права собственности на указанный объект недвижимости. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2, при этом отмечает, что истец не лишен права предъявления к застройщику требований о возмещении убытков, в порядке, предусмотренном п.2 ст. 398 ГК РФ.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 овича к ООО «Ессентукский центральный рынок» и ФИО1 о признании недействительным договора об участии в долевом строительстве, признании права собственности на квартиру - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ессентукский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья: В.Т. Казанчев 

Мотивированное решение изготовлено «01» июня 2020 года.