УИД 61RS0012-01-2025-004080-04

Судья Свириденко И.С. Дело № 33а-17621/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«15» декабря 2025 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по административным делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего Васильева С.А.,

судей Кулинича А.П. и Курбатова В.А.,

при секретаре Паламарчук Ю.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Ростовской области, государственный регистратор Управления Росреестра по Ростовской области ФИО2, заинтересованные лица: ОАО «Восточный экспресс банк», ООО «СФО «Азимут» о признании незаконным решения об отказе в погашении записи об ипотеке, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 2 октября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Кулинича А.П., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором указал следующее.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя и акта о передаче нереализованного имущества взыскателю от 27 декабря 2021 года ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Право собственности на квартиру зарегистрировано 5 марта 2022 года, однако в ЕГРН сохранена запись об ипотеке в пользу ООО «Городской Ипотечный Банк» (правопреемник ПАО «Совкомбанк») от 13 апреля 2007 года, обеспеченной закладной, где должником указана ФИО15., являющаяся предыдущим собственником квартиры.

18 апреля 2025 года административный истец обратился в Управление Росреестра по Ростовской области (далее – Управление) с заявлением об исключении указанной записи об ипотеке, как прекратившейся по закону, с приложением в подтверждение этого соответствующих документов.

28 апреля 2025 года Управлением приостановлена регистрация в связи с необходимостью предоставления закладной с отметкой банка об исполнении обязательства или решения суда о прекращении ипотеки.

В этот же день административным истцом поданы дополнительные документы к заявлению, после чего 23 июля 2025 года подано заявление об устранении причин приостановления, к которому приложено вступившее в законную силу решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 12 мая 2025 года по делу № 2-139/2025 с отметкой о вступлении его в законную силу 27 июня 2025 года, которым суд отказал в полном объеме ООО «СФО «Азимут» (правопреемнику банка) в удовлетворении иска к ФИО16. о взыскании задолженности по кредитному договору от 10 апреля 2007 года, обеспеченному спорной ипотекой. Управление Росреестра по Ростовской области являлось лицом, участвующим в деле.

28 июля 2025 года Управлением Росреестра по Ростовской области вынесено решение (Уведомление № КУВД-001/2025-21352327/5) об отказе в исключении записи об ипотеке по причине отсутствия заявления банка о прекращении ипотеки, непредставлении закладной с отметкой об исполнении, в связи с фактом нахождения закладной в свободном обороте, со ссылкой на пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (непредставление необходимых документов).

Ссылаясь на то, что ипотека квартиры прекращена в силу закона, срок обременения истек и требования по закладной от собственника -правопреемника недопустимы, административный истец просил суд:

- признать незаконным и отменить решение, выраженное в уведомлении об отказе в государственной регистрации прав № КУВД-001/2025-21352327 от 28 июля 2025 года, обязать Управление Росреестра по Ростовской области внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости в отношении объекта недвижимости;

- погасить запись об обременении права (ипотеке) в пользу ООО «Городской Ипотечный Банк» (правопреемники ПАО «Совкомбанк», ООО СФО «Азимут»);

- выдать обновленную выписку из ЕГРН, не содержащую оспариваемой записи об обременении;

- взыскать с Российской Федерации в лице Управления Росреестра по Ростовской области судебные расходы.

Решением Волгодонского районного суда Ростовской области от 2 октября 2025 года административные исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО1 считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым административные исковые требования удовлетворить, ссылаясь на то, что он был лишен возможности своевременно подать замечания на протокол судебного заседания.

Просит учесть, что залог недвижимости прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства, а также автоматически прекращается при несостоявшихся торгах.

Полагает, что суд не учел, что при обращении взыскания на предмет ипотеки запись об ипотеке погашается без представления закладной.

Считает, что суд проигнорировал, что имеется вступившее в законную силу решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 12 мая 2025 года по делу № 2-139/2025, которым установлено, что основное обязательство по кредитному договору прекращено, требования правопреемника залогодержателя признаны не подлежащими удовлетворению в связи с пропуском срока исковой давности, а исполнительное производство, в рамках которого обращалось взыскание на заложенное имущество, окончательно прекращено.

В связи с этим полагает, что Управление Росреестра по Ростовской области действовало недобросовестно и злоупотребило правом, поскольку на момент рассмотрения заявления о погашении записи об ипотеке знало об указанном решении суда.

Также ФИО1 считает, что суд не учел, что запись об ипотеке должна была быть погашена еще в 2022 году при регистрации права собственности ФИО1 на квартиру.

Считает необоснованным вывод суда о том, что для погашения записи об ипотеке необходимо было предоставить закладную, поскольку ФИО1 не является стороной по кредитному договору и договору об ипотеке, является добросовестным приобретателем квартиры, а решение суда от 12 мая 2025 года является достаточным для погашения записи об ипотеке.

Кроме того, апеллянт полагает, что вывод суда о том, что защита права в данном случае возможна путем подачи иска к залогодержателю о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим, является ошибочным, поскольку отсутствует спор о праве на квартиру, а ФИО1 не лишен возможности обращения в суд с настоящим административным иском, поскольку оспариваемое решение административного ответчика является незаконным в виду отсутствия оснований для его принятия и нарушает его права и законные интересы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по Ростовской области по доверенности ФИО3 просила решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, дело в их отсутствие рассматривается судебной коллегией на основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее – КАС РФ).

Выслушав представителя Управления Росреестра по Ростовской области ФИО3, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Принимая по делу решение, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 218, 226, 227 КАС РФ, статей 1, 2, 18, 26, 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статей 13, 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», разъяснениями, изложенными в пунктах 52, 53 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и исходил из того, что оспариваемое решение административного ответчика об отказе в государственной регистрации снятия обременения в виде ипотеки является законным, поскольку к заявлению о погашении записи об ипотеке ФИО1 не представлены обязательные документы, предусмотренные статьей 25 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», права ФИО1 административным ответчиком не нарушены, а ФИО1 не лишен права обратиться в суд с иском к залогодержателю о погашении регистрационной записи об ипотеке.

С такими выводами судебная коллегия соглашается, поскольку они не противоречат установленным по делу обстоятельствам и положениям норм действующего законодательства.

Так, в силу части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин вправе обратиться в суд, в том числе с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, если он полагает, что нарушены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

При отсутствии хотя бы одного из названных условий оспариваемые решения, действия (бездействие) соответствующих органов и должностных лиц не могут быть признаны незаконными.

Как правильно указано судом первой инстанции, такая необходимая совокупность условий по настоящему делу не установлена.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на основании постановления о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от 27 декабря 2021 года. При этом в ЕГРН имеется актуальная запись о регистрации ипотеки в пользу ООО «Городской Ипотечный Банк», должник ФИО17., с выдачей документарной закладной от 13 апреля 2007 года (л.д. 104-107).

18 апреля 2025 года ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением об исключении из Единого реестра прав на недвижимость (далее – ЕГРН) записи об ипотеке, внесенной в отношении указанной выше квартиры.

28 апреля 2025 года уведомлением № КУВД-001/2025-21352327/1 Управление приостановило регистрацию в связи с непредоставлением заявителем закладной с отметкой о полном исполнении обязательств в пользу ООО «Городской Ипотечный Банк» (правопреемник «Совкомбанк»), удостоверенных выданной закладной, заявления залогодержателя о прекращении ипотеки, либо вступившего в законную силу решения суда о прекращении ипотеки, учитывая, что закладная продолжает находиться в свободном обороте и быть предметом купли-продажи (л.д. 18-19).

28 июля 2025 года Управлением принято решение (уведомление №КУВД-001/2025-21352327/5) об отказе в государственной регистрации прав, согласно которому ФИО1 отказано в государственной регистрации исключения из ЕГРН записи об ипотеке со ссылкой на статью 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации, указанного в уведомлении от 28 апреля 2025 года (л.д. 20-21).

В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Таким образом, поскольку в осуществлении государственной регистрации права Управление может отказать только в силу того, что заявителем в течение срока приостановления такой регистрации не устранены причины, препятствующие осуществлению регистрации, указанные в статье 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», при проверке законности решения Управления об отказе в государственной регистрации права суду необходимо проверить законность решения о приостановлении такой регистрации.

Согласно части 11 статьи 53 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке в случае, если выдана закладная, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

Между тем, несмотря на наличие в ЕГРН записи о существовании закладной от 13 апреля 2007 года, ФИО1 при обращении в Управление не были представлены документы, указанные в пункте 1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Абзацем девятым пункта 1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Судебное решение, в резолютивной части которого указано на результат рассмотрения вопроса о наличии или отсутствии обременения недвижимого имущества, является основанием для внесения записи в государственный реестр прав.

При этом в пункте 53 вышеприведенного постановления разъяснено, что наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРН, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о регистрации.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении административного иска, поскольку административным истцом не были представлены предусмотренные законом обязательные документы для погашения записи об ипотеке.

Доводы ФИО1 о том, что ипотека прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства, а также автоматически прекращается при несостоявшихся торгах, что при обращении взыскания на предмет ипотеки запись об ипотеке погашается без представления закладной, что ипотека прекратилась еще в 2022 году при регистрации его права собственности на квартиру, не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 4 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно части 2 статьи 50 «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя.

В силу пункта 1 части 1 указанной статьи государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда: копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Таким образом, регистрационная запись об ипотеке в случае обращения взыскания на предмет ипотеки может быть погашена одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя только в случае, если имущество, являющееся предметом ипотеки, было заложено в пользу такого приобретателя (залогодержателя).

В данном случае ФИО1 не является залогодержателем приобретенной им квартиры, что следует из ЕГРН (л.д. 104-108).

Доводы о том, что решения Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 12 мая 2025 года по делу № 2-139/2025 достаточно для прекращения записи об ипотеке, не принимаются во внимание в силу того, что на момент обращения в Управление с заявлением о прекращении такой записи указанное решение не вступило в законную силу. Кроме того, указанным решением отказано в удовлетворении иска ООО «СФО «Азимут» к ФИО18. об обращении взыскания на заложенное имущество (принадлежащую ФИО1 квартиру), тогда как владельцем закладной согласно записи в ЕГРН является ООО «Городской ипотечный банк» (л.д. 34-39).

Также судебная коллегия учитывает, что согласно определению Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 6 апреля 2020 года ФИО1 является правопреемником КПК «Комитет», в пользу которого с ФИО19. взыскана задолженность по договору займа, однако не обращалось взыскание на какое-либо имущество (л.д. 13-14).

В связи с изложенным подлежат отклонению доводы жалобы о недобросовестности Управления в силу того, что на момент рассмотрения заявления ФИО1 оно знало об указанном судебном решении.

Таким образом, оснований считать, что при принятии оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации исключения записи об ипотеке из ЕГРН административный ответчик действовал незаконно, у судебной коллегии не имеется.

Являются обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что защита права ФИО1 должна осуществляться путем подачи иска о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим.

Разрешая спор, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал надлежащую правовую оценку представленным по делу доказательствам, по результатам которой постановил законное и обоснованное решение, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, содержанию исследованных судом доказательств и нормам материального права, подлежащим применению по настоящему делу.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Доводы апелляционной жалобы не содержат в себе данных, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу.

Несогласие административного ответчика с выводами суда, иная оценка фактических обстоятельств дела и иное (неверное) толкование положений закона не означают, что при рассмотрении дела допущена судебная ошибка, и не подтверждают, что имеет место нарушение судом норм права.

Предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для отмены или изменения решения суда, в том числе безусловных, не установлено.

В связи с изложенным обжалуемое решение не подлежит отмене.

Руководствуясь ст. ст. 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 2 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Кассационная жалоба (представление) на апелляционное определение может быть подана в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий С.А. Васильев

Судьи А.П. Кулинич

В.А. Курбатов

Мотивированное апелляционное определение составлено 22.12.2025.