Дело- 3а-369/2017

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД 

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации 21 августа 2017 года г. Ставрополь 

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Краснослободцевой Ю.С., 

с участием:

представителя административного истца ООО «Юность» Сидоровой Ю.А.,

представителя административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Юхновой Ю.С.,

представителя заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Подсвировой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Юность» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной,

установил:

ООО «Юность» обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной.

В обоснование иска ООО «Юность» указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 2 561 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгово-бытового комплекса, расположенного по адресу: ***.

Кадастровая стоимость названного земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 16339359,27 рублей.

25 ноября 2016 года ООО «Юность» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, определенной оценщиком ООО ЦЭС «Бизнес-Ресурс» в отчете об оценке № К280 от 12 октября 2016 года в размере 5000 000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 07 декабря 2016 года указанное заявление отклонено.

Административный истец ООО «Юность», полагая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просит установить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 5000 000 рублей, определенной оценщиком ООО ЦЭС «Бизнес-Ресурс» в отчете об оценке № К280.1 от 12 октября 2016 года. 

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 536/8-4 от 30 июня 2017 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения - Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2015 года составила 5000 000 рублей.

В судебное заседание представители административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представитель заинтересованного лица администрации г. Ставрополя, извещенные надлежащим образом о слушании дела, не явились.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в представленных ранее письменных возражениях ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие его представителя и вынесении решения в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Юность» ФИО1 поддержала исковые требования, с учетом выводов судебного экспертного заключения уточнила исковые требования и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 8000 000 рублей.

Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю ФИО2 просила вынести законное и обоснованное решение в соответствии с действующей судебной практикой, выводы судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости земельного участка, находящегося в аренде у административного истца, не оспаривала.

Представитель заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя ФИО3 в удовлетворении заявленных требований просила отказать, с результатами проведенной судебной оценочной экспертизы не согласилась, полагая установленную рыночную стоимость земельного участка, по её мнению, заниженной. 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснение лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона N 135-ФЗ).

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 2 561 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгово-бытового комплекса, расположенного по адресу: ***, находится в пользовании ООО «Юность» на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка № 5311 от 26 октября 2015 года, заключенным между администрации г. Ставрополя и ООО «Юность», срок действия договора аренды с 26 октября 2015 года по 25 октября 2018 года.

Согласно договору аренды арендная плата за использование вышеназванного земельного участка устанавливается в процентах от кадастровой стоимости участка.

Данный порядок расчета арендной платы утвержден постановлением Правительства Ставропольского от 16 апреля 2008 года № 64-П «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», утратившим силу 31 марта 2016 года.

Действующим в настоящее время постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п, вступившим в силу с 01 апреля 2016 года, предусмотрен аналогичный порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, ООО «Юность», являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, находящегося в ведении муниципального образования, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 16 декабря 2016 года, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года, определена в размере 16339359,27 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка, общество в подтверждение величины его рыночной стоимости представило составленный оценщиком ООО ЦЭС «Бизнес-Ресурс» отчет об оценке № К280.1 от 12 октября 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2015 года составляет в размере 5000 000 рублей.

На указанный отчет об оценке экспертом Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организацией оценщиков «Международная Палата Оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение от 18 октября 2016 года № 1566.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 536/8-4 от 30 июня 2017 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2015 года составила 5000 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования иных подходов. 

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнения продаж, проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Подобрано 6 объектов - аналогов, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Все объекты-аналоги как и объект -оценки расположены в одном Северо-западном микрорайоне города Ставрополя, все объекты-аналоги расположены по проспекту Кулакова в близи расположения оцениваемого участка.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки (июль, август, сентябрь, октябрь 2014 года) и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Определенная экспертом стоимость квадратного метра земельного участка в размере 3 121 рубль находится в диапазоне цен предложений земельных участков коммерческого назначения района расположения объекта - оценки, что подтверждается приведенными в исследовательской части экспертного заключения результатами анализа предложений, сложившихся на рынке земельных участков коммерческого назначения в городе Ставрополе в 2014 года.

Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, иной рыночной стоимости объекта, не представлено. 

Доводы заинтересованного лица о заниженном размере рыночной стоимости определенной судебной оценочной экспертизой являются необоснованными, поскольку никакими доказательствами эти доводы не подтверждаются, выводы судебной оценочной экспертизы не опровергнуты, каких-либо конкретных замечаний представитель заинтересованного лица в отношении судебной оценочной экспертизе не высказал.

Ходатайство о проведении повторной судебной оценочной экспертизы не заявлялось.

Значительное же отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Доводы представителя заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя о том, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению размер арендных платежей, поступающей в бюджет, в рассматриваемой ситуации не имеют правового значения, поскольку административный истец, реализуя свои права, гарантированные земельным законодательством и законодательством об оценочной деятельности, правомерно обратился с административным иском об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости.

На основании изложенного, административный иск ООО «Юность» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года подлежит удовлетворению в размере, определенной заключением судебной экспертизы 8000 000 рублей.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-Ф3 установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

По настоящему делу заявление ООО «Юность» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 25 ноября 2016 года.

С 01 января 2017 года вступил в действие Федеральный закон №218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости».

Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ч.1ст.1).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» функции по государственной кадастровой оценке возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (РОСРЕЕСТР).

Согласно Положению об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, утвержденного Приказом РОСРЕЕСТРА от 28 октября 2009 года №325, на территории Ставропольского края функции по государственной кадастровой оценке осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (Управление Росреестра по Ставропольскому краю).

Приказом Росреестра от 12 мая 2015 года № П/210 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Кадастровая палата наделена полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

В Приказе Росреестра от 18 октября 2016 года № П/0515 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» приведены общие полномочия органа регистрации прав, не связанные с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, из содержания приведенных приказов Росреестра следует, что права Кадастровой палаты по определению кадастровой стоимости ограничены, она наделена полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

В соответствии с Уставом ФГБУ «ФКП Росреестра», утвержденным Приказом Росреестра от 13 декабря 2016года № П/0595, его филиалы наделены полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик; формированию и предоставлению перечней объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке и др.

В рамках настоящего дела оспаривается кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная на 01 января 2015 года, то есть на дату составления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Согласно части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункту 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной являются: государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Статьей 24.13 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, формируется и предоставляется заказчику работ по его запросу органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке.

Перечень объектов недвижимости для государственной кадастровой оценки 2015 года был сформирован и предоставлен (предоставлен в Министерство имущественных отношений Ставропольского края) Управлением Росреестра по Ставропольскому краю.

При таких обстоятельствах, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» не является надлежащими ответчиком по данному делу. 

На основании изложенного, суд пришел к выводу об отказе административному истцу в иске к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, как предъявленному к ненадлежащему ответчику.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Общества с ограниченной ответственностью «Юность» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 2 561 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгово-бытового комплекса, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2015 года в размере 8000 000 рублей (восемь миллионов) рублей.

Заявление ООО «Юность» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 25 ноября 2016 года.

В иске Обществу с ограниченной ответственностью «Юность» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28 августа 2017 года.

Судья С.Р. Мекерова