Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

4 сентября 2018 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Матвеевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 

административное дело № 3а-1290/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Жигулевский рынок» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Жигулевский рынок» по доверенности ФИО2,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Жигулевский рынок» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 12 459 417,89 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанного нежилого здания, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица Администрация г.о. Жигулевск Самарской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области представили письменные отзывы, Администрация г.о. Жигулевск Самарской области - письменные возражения.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом здании с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, собственником которого является общество с ограниченной ответственностью «Жигулевский рынок».

Кадастровая стоимость спорного нежилого здания определена по состоянию на 24 июля 2013 года в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 и составляет 19 416 370,66 рублей.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с требованиями закона и в связи с включением нежилого помещения в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения на 2018 год, утвержденный приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 18 октября 2017 года № 1647, административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью объекта недвижимости, общество 11 мая 2018 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного нежилого помещения.

Комиссия своим решением от 30 мая 2018 года № отклонила заявление общества, после чего административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований общество представило отчет об оценке №, выполненный 2 марта 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут» ФИО1, являющейся членом Некоммерческого партнерства «Деловой союз оценщиков».

Указанным отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 12 459 417,89 рублей без учета НДС.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объектов оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.

Согласно требованиям статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 24 июля 2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания.

Оценщиком определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект – сегмент рынка коммерческой недвижимости, а именно, к недвижимости торгового назначения – здание рынка.

Диапазон цен предложений по аренде нежилых помещений торгового назначения в рассматриваемом сегменте составляет от 200 рублей за 1 кв.м. до 450 рублей за 1 кв.м., среднее значение составляет 300 рублей за 1 кв.м. в месяц.

При проведении исследования нежилого здания оценщик руководствовался затратным и доходным подходами.

Стоимость земельного участка, приходящегося на оцениваемое здание, рассчитана в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Критерии фактора «транспортная доступность отражены в отчете на странице 51. »Транспортная доступность объекта оценки оценена как нормальная, а не отличная или хорошая, в связи с тем, что он не располагается на 1 линии

В рамках доходного подхода методом капитализации по расчетным моделям, определена арендная плата для офисных помещений методом сравнения продаж, рассчитан потенциальный валовый доход, определены потери от недозагрузки, рассчитан действительный валовый доход, определен чистый операционный доход, рассчитана ставка капитализации, которая составила 15,50%, а также определена рыночная стоимости спорного нежилого здания.

В рамках затратного подхода произведен расчет восстановительной стоимости объекта оценки методом сравнительной единицы с использованием справочника «КО-ИНВЕСТ» и заключается в подборе наиболее близкого к объекту оценки здания-аналога и внесении корректировок по объемно-планировочным и конструктивным отличиям, следовательно оценка стоимости произведена с позиции затрат на замещение. Был произведен расчет соотношения строительных объемов /стр.95-96 отчета/.

Затем введены две корректировки на строительный объем и на различие в сейсмичности, внесена поправка на разницу в объеме между оцениваемым зданием и ближайшим параметром из справочника. Затем определена прибыль предпринимателя, износ, функциональное устаревание составило 18,46%, признаков внешнего устаревания не обнаружено.

Согласовав полученные в результате двух подходов результаты, оценщик определил величину рыночной стоимости нежилого здания в размере 12 459 417,89 рублей без учета НДС.

Имеющиеся в отчете технические опечатки относительно даты осмотра объекта оценки (15.02.2017 года вместо 15.02.2018), а также относительно оценочной зоны (г. Самара вместо г. Тольятти), не носят существенный характер и не влияют на величину рыночной стоимости объекта оценки. 

В соответствии с требованиями закона к отчету приложены документы, регламентирующие деятельность оценщика, в том числе страховые полисы, информация об объектах-аналогах.

Согласно статьи 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилого здания является достоверной. 

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости установленной отчетом об оценке.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 11 мая 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «Жигулевский рынок» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 12 459 417,89 рублей.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Жигулевский рынок» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 11 мая 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья: Т.А.Родина