Дело № 2а-1817/2021

УИД 23RS0058-01-2021-002382-54 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

17 июня 2021 года город Сочи 

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Крижановской О.А.,

при секретаре Гончаровой Д.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Хачатряна ФИО8 ФИО11 к Департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи, Администрации города Сочи о признании решения незаконным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Хостинский районный суд г. Сочи с административным иском к Департаменту имущественных отношений Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края об оспаривании вынесенного ответчиком решения № № от 02.04.2021 г., которым ФИО1 было отказано в предоставлении земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, в аренду. Данный отказ Истец считает незаконным, необоснованным, нарушающим его права и законные интересы как собственника незаконченного строительством объекта недвижимости. Судом в качестве соответчика привлечена Администрация города Сочи. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал следующее. 08.02.2021 г. Истец обратился к Ответчику через филиал ГАУ КК «МФЦ Краснодарского края» с заявлением о предоставлении муниципальной услуги «Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов» в отношении земельного участка с кадастровым номером №. 02.04.2021 г. Ответчик отказал Истцу в предоставлении земельного участка в аренду на основании того, что данный земельный участок был ранее предоставлен Истцу в аренду. 

16.10.1990 г. решением исполнительного комитета Раздольского сельского совета народных депутатов Хостинского района г. Сочи Краснодарского края Администрацией Мацестинского чайсовхоза им. В.И.Ленина, приказом от 04.07.1990 г. № 109 

<

данные изъяты> выделен приусадебный земельный участок площадью 0,08 га по ул. 

<

адрес>, 59 в селе 

<

адрес> для строительства индивидуального жилого дома. 24.10.1990 г. решением исполнительного комитета Хостинского районного совета народных депутатов г. Сочи Краснодарского края № № решение от 16.10.1990 г. № 225 утверждено. 

Согласно похозяйственной книги администрации Раздольского сельского Совета народных депутатов Хостинского района г. Сочи Краснодарского края у ФИО2 находилась земля в собственности площадью 0.08 га, участок выделен под строительство индивидуального жилого дома в селе 

<

адрес> по улице 

<

адрес>, что подтверждается архивной выпиской от 20.06.2008 г. № 160 из похозяйственной книги администрации Раздольского сельского Совета народных депутатов Хостинского района г. Сочи Краснодарского края.

21.02.2011 года решением Хостинского районного суда г. Сочи за ФИО1 признано право собственности в порядке наследования имущества ФИО2 на вышеуказанный земельный участок, а также на объект незавершенного строительства в виде капитального строения, расположенного на данном земельном участке, имеющего степень готовности – 27 процентов. 29.03.2011 г. кассационном определением Краснодарского краевого суда решение Хостинского районного суда г. Сочи в части признания права собственности на земельный участок за Истцом отменено.

13.02.2012 г. согласно решению Хостинского районного суда г. Сочи ГУП КК «Крайтехинветаризация Краевое БТИ» обязано изготовить и выдать Истцу кадастровый и технический паспорта с указанием готовности объекта незавершенного строительства на 27 процентов, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обязано зарегистрировать за Истцом право собственности на указанный объект. 

26.04.2012 г. апелляционным определением Краснодарского краевого суда решение изменено в части наделения полномочиями выдачи кадастрового паспорта с ГУП КК «Крайтехинветаризация Краевое БТИ»на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Технический паспорт обязано выдать ГУП КК «Крайтехинветаризация Краевое БТИ», зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Кадастровый и технический паспорта были выданы Истцу.

Право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.11.2013 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись №, объекту присвоен кадастровый номер №.

10.10.2014 г. распоряжением главы администрации Хостинского района города Сочи № № Истцу утверждена схема расположения земельного участка. 

03.09.2015 г. постановлением администрации города Сочи Истцу предоставлен вышеуказанный земельный участок в аренду сроком на три года.

Право собственности на земельный участок зарегистрировано за муниципальным образованием город-курорт Сочи в установленном порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.07.2015 г. сделана запись регистрации №. 

25.09.2015 г. между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи ФИО3, действующего на основании постановления Главы города Сочи от 08.05.2007 г. № № и административным Истцом заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, в районе дома 59, о чем Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.11.2015 г. сделана запись №, (далее- Договор).

Согласно п. 1.1 Договора Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 700 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, в районе дома 59, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью). 

Разрешенным использованием земельного участка по договору аренды является индивидуальное жилое строительство, а не окончание строительства объекта незавершенного строительства.

Согласно п. 2.1 Договора Срок действия договора устанавливается с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю до 03.09.2018 г. 

Согласно п. 8.4. Договора срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1. настоящего договора. Договор не подлежит продлению, вместе с тем Арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок. До окончания срока договора аренды, а именно, 01.06.2018 г. Истец обращался за продлением договора аренды. 29.06.2018 г. Департамент имущественных отношений г. Сочи отказал Истцу в продлении договора аренды.

Поскольку право собственности на не оконченный строительством жилой дом зарегистрировано за административным истцом, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления ему земельного участка. При этом административный истец несет бремя содержания указанного земельного участка, оплачивая налоги. 

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания извещен надлежащим образом. Представитель Истца по доверенности в судебное заседание явилась, поддержала исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в административном исковом заявлении. 

Представитель административных Ответчиков по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что оспариваемое решение соответствует требованиям закона и не нарушает права и законные интересы административного истца. 

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания извещен надлежащим образом.

Учитывая положения ст.150 и ч. 6 ст. 226 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В соответствии со ст. 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Согласно п.п. 10 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи; 

Согласно п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Согласно п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Согласно п. 1 ст. 39.20. Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно п. 24 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 2 Утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22 июля 2020 г. собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 г. п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 1 марта 2015 г., не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 1 марта 2015 г., распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Суд установил, что Истец зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства 08.11.2013 г., то есть до 01.03.2015 г. 

До 01.03.2015 г. с ним не было заключено договора аренды земельного участка. 

Договор аренды был заключен с 25.09.2015 г. по 03.09.2018 г., при этом из буквального толкования условий указанного договора разрешенным использованием земельного участка по указанному договору является индивидуальное жилое строительство, а не окончание строительства объекта незавершенного строительства. 

Истец до истечения срока аренды обращался к Ответчику для заключения нового договора аренды земельного участка, однако ему было отказано ввиду неправильного толкования материальных и процессуальных норм земельного законодательства.

Также Ответчиком согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Судом не было отказано в удовлетворении вышеуказанного требования, объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Кроме того, согласно положениям пункта 8.4 Договора от 25.09.2015 года срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1. настоящего договора. Договор не подлежит продлению, вместе с тем Арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок. 

Следовательно, Истец не использовал своего права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Более того, поскольку право собственности на не оконченный строительством жилой дом зарегистрировано за административным истцом, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления ему земельного участка. 

В соответствие с ч.1 ст. 218 Кодекса об административном судопроизводстве РФ гражданин, вправе обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности. 

Согласно части 1 ст. 219 Кодекса об административном судопроизводстве РФ, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 

Судом установлено, что административный истец законно обратился в суд, при этом сроки обращения соблюдены.

В соответствие с ч.1 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Согласно положениям п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ, по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

При установленных обстоятельствах, суд, оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями ст.84 КАС РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств пришел к выводу о том, что по настоящему делу имеется совокупность обстоятельств, предусмотренных п.1 ч.2 ст.227 КАС РФ, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180, 227-228 КАС РФ, 

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Хачатряна ФИО9 ФИО13 к Департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи, Администрации города Сочи о признании решения незаконным - удовлетворить.

Признать решение Департамента имущественных отношений Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 02.04.2021 г. № № незаконным.

Обязать Департамент имущественных отношений Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края заключить с Хачатряном ФИО10 ФИО14 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № на новый срок для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда через Хостинский районный суд г. Сочи в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 01 июля 2021 года.

Судья О.А. Крижановская

На момент опубликования не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО

Судья Крижановская О.А.