Дело № 3а-20/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

2 июля 2019 г. г. Биробиджан

Суд Еврейской автономной области в составе:

председательствующего судьи Папуловой С.А., 

при секретаре Князь Т.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО2 обратился в суд ЕАО с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...> равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.04.2013 в размере 63 954,46 руб., установленной в отчёте об оценке, изготовленном ООО 

<

...> 20.02.2019.

В обоснование требований указал, что на основании договора от 30.04.2013 № 23 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для производства сельскохозяйственной продукции, адрес (местоположение): ЕАО, 

<

...>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25.01.2019 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...> по состоянию на 17.04.2013 составляет 408 016,44 руб.

Установленная кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что влечёт нарушение его прав, и законных интересов, так как влечёт увеличение размера арендной платы.

Просил восстановить процессуальный срок для обращения в суд с указанным иском, поскольку очередная государственная оценка земельного участка до настоящего времени не произведена.

Определением суда от 19.03.2019 к участию в деле привлечены в качестве заинтересованных лиц на стороне административных ответчиков Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), администрация муниципального образования «Октябрьский муниципальный район» Еврейской автономной области (далее – администрация МО «Октябрьский муниципальный район»).

Представитель административного истца ФИО3 в судебном заседании требования административного искового заявления поддержал, просил признать пропуск срока обращения в суд с административным иском уважительным и восстановить его. Выразил несогласие с ответом на первый вопрос экспертизы, указал, что те ошибки в отчете на которые указал эксперт, не оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

В судебное заседание административный истец ФИО2, представители административного ответчика Управления Росреестра по ЕАО, правительства ЕАО, заинтересованных лиц на стороне административных ответчиков ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации МО «Октябрьский муниципальный район» ЕАО не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем, на основании статьи 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В письменном отзыве административный ответчик правительство ЕАО просит отказать в удовлетворении административного искового заявления, указав, что при утверждении кадастровой стоимости спорного земельного участка правительство области основывалось на требованиях закона (постановление от 29.11.2012 № 680-пп), которое является действующим. 

В письменных возражениях заинтересованное лицо администрация МО «Октябрьский муниципальный район» ЕАО просила отказать в удовлетворении требований административного истца, поскольку кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 № 680-пп на основании отчёта от 09.11.2012 № 6-2012, на который получено положительное экспертное заключение. Кроме того, административным истцом пропущен срок для обращения в суд с административным исковым заявлением. 

Исследовав материалы административного дела, выслушав пояснения представителя административного истца, прихожу к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, заявляя требование о пересмотре кадастровой стоимости и установлении её в размере рыночной, административный истец должен подтвердить рыночную стоимость объекта недвижимости на дату, на которую была определена кадастровая стоимость.

Частью 1 статьи 245 КАС РФ закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Из материалов дела следует, что постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 № 680-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории ЕАО по состоянию на 01.01.2012, в том числе средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории ЕАО.

Из содержания выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25.01.2019 следует, что сведения об образовании объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

...> внесены в государственный реестр недвижимости 17.04.2013.

Административный истец обратился в суд ЕАО с административным иском 18.03.2019, то есть с пропуском установленного частью 3 статьи 245 КАС РФ пятилетнего срока обращения в суд.

Принимая во внимание, что очередная государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения на территории ЕАО до настоящего времени не проведена, оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является действующей, суд считает возможным восстановить ФИО2 срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного выше земельного участка.

Пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу абзаца 4 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно договору аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, от 30.04.2013 № 23д административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

...>.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, абзац 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ).

Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке объекта оценки.

Выше установлено, что кадастровая стоимость поименованного земельного участка определена на основании постановления правительства ЕАО от 29.11.2012 № 680-пп по состоянию на 17.04.2013 в размере 408 016, 44 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 20.02.2019 № 03-4/3/2019 (оценщик Р., свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 01.10.2014 № 

<

...>, регистрационный № 

<

...> от 01.10.2014, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 15.03.2018 № 

<

...>), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 17.04.2013 составляет 63 954, 46 руб.

Вместе с тем, из заключения эксперта от 

<

...> № 

<

...> следует, что, оценщиком, выполнившим отчёт от 20.02.2019 № 03-4/3/2019 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...> ошибки при выполнении математических действий в рамках применения доходного подхода не выявлены; проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости не в полном объеме; использованная оценщиком информация частично является недостоверной, непроверяемой и недостаточной; допущены нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Имеющиеся нарушения вводят в заблуждение пользователей отчета, а также допускает неоднозначного толкования полученных результатов (нарушение п.5 ФСО №3, п.8 ФСО №3, п.13 ФСО №3, п. 20 ФСО №7, ст. 11 №135-ФЗ). 

Оснований не согласиться с мнением эксперта о том, что рыночная стоимость упомянутого земельного участка, установленная данным отчётом об оценке, является недостоверной, у суда не имеется. 

В судебном заседании представитель истца возражал против указанного обстоятельства.

В обоснование возражений указал, что отчет и экспертиза выполнены по одной методике, разница лишь в определении урожайности, выращиваемой культуры, взятых оценщиком и экспертом из разных источников, а также в определении ставки капитализации.

Допрошенный в качестве свидетеля Р. указанные доводы поддержал, пояснил, что сведения по урожайности сои им взяты по данным Росстата, а экспертом – по данным Федстата. По безрисковой ставке капитализации считает, что эксперт безосновательно применил единицу по неполучению планируемых доходов и криминогенному фактору (п. 2.2, 2.4 таблицы 30).

Указанный довод подлежит отклонению как несостоятельный ввиду следующего.

Так, Федеральная служба государственной статистики (Росстат) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по формированию официальной статистической информации о социальных, экономических, демографических, экологических и других общественных процессах в Российской Федерации, а также в порядке и случаях, установленных законодательством Российской Федерации, по контролю в сфере официального статистического учета (п. 1 Положения «О Федеральной службе государственной статистики», утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 02.06.2008 № 420). Данные сведения размещаются в том числе в Единой межведомственной информационно-статистической системе по адресу www.fedstat.ru.

Из заключения эксперта следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка данные об урожайности сои за 2008 – 2012 годы взяты с указанного сайта. Оценщик взял сведения за аналогичный период с сайта Федеральной службы государственной статистики. Урожайности сои указанная на данных сайтах за 2008-2009 годы отличаются: 2008 - 13,1 и 11,3 центнеров с гектара, 2009 – 11 и 9,7 центнеров с гектара, 2009 – 12.2 и 10 центнеров с гектара.

Вместе с тем, указанные различия не влекут признание заключения эксперта недопустимым доказательством и не опровергают выводов о недостоверности рыночной стоимости земельного участка, поскольку в отчете имеются и другие нарушения при проведении оценки земельного участка.

Экспертом выявлено, что:

- в соответствии с нормативными правовыми актами, действующими на территории ЕАО (областные целевые программы) имеются сведения о государственной поддержке сельхозпроизводителей (субсидии и льготное кредитование). В отчете отсутствует анализ влияния данных факторов на рынок оцениваемого объекта, а также выводы по данному анализу (нарушение п. 5 и п. 13 ФСО № 3). Отсутствие данных показателей не нашло отражение при определении уровня риска для расчета величины ставки капитализации (п. 7.2 таблицы № 4, п. 3.2 таблицы № 5); 

- анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости приведен не в полном объёме (нарушение п. 5 и п. 13 ФСО № 3) (п. 13, п. 14 таблицы № 4); 

- в рамках доходного подхода при расчете показателей цены реализации, себестоимости сельхозпродукции, а также о рассчитанной ставке капитализации имеются нарушения, что вводит в заблуждение пользователей отчета, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов (нарушение п. 5 ФСО № 3, ст. 11 № 135-ФЗ) (п. 15, п. 16 таблицы № 4); 

- расчеты стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода выполнены с нарушениями (в части определения цены реализации и себестоимости для получения годового дохода от объекта, ставки капитализации). Имеющиеся нарушения вводят в заблуждение пользователей отчета, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов (нарушение п. 5 ФСО № 3, ст. 11 № 135-ФЗ) (п. 5.5.5.1, п. 5.5.2.2 таблицы № 5). 

Кроме того, эксперт указал, что в соответствии с п. 5 ФСО № 3 «…при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки …».

Для расчета годового дохода на стр. 52-55 отчета оценщиком рассматривались урожайность, цена реализации, себестоимость и рентабельность по двум культурам (соя, овес). При этом расчет производился по культуре – соя. Информация по культуре – овес не используется и является несущественной (п. 5 ФСО № 3).

На стр. 55 отчета себестоимость сои определена путем перехода на коэффициент 1,07 на 2012 год. Дата оценки – 17.04.2013. Величина коэффициента не подтверждена расчетами, обоснование отсутствует.

Величина рентабельности охватывает период с января 2008 до 01.10.2012, однако, по описанию оценщик пишет, что охватил период с 2008 по 2012 годы.

Имеется несоответствие в отчете: на стр. 55 цена реализации сои получена в размере 11 682, 14 руб./га, а на стр. 56 и 57 реализации сои указана в размере 11 685, 14 руб./га.

На стр. 61 в формуле расчета величина ЧОД указана 424, 49 руб., а в расчетной таблице 9.14 величина ЧОД – 629,94 руб.

При расчете коэффициента капитализации оценщиком допущены нарушения:

- на стр. 59 в таблице 9.12 для расчета риска «неэффективный менеджмент» оценщиком использован риск 8 баллов (это высокий риск по описанию оценщиком на стр. 58), но в таблице в обосновании рисков прописано по виду риска «неэффективный менеджмент» - риск выше среднего.

Данные замечания влияют на определяемую в отчете рыночную стоимость объекта оценки.

Суд соглашается с данными выводами эксперта, поскольку имеющиеся нарушения вводят в заблуждение пользователей отчета, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов и данные замечания влияют на итоговый результат.

На основании определения суда от 17.04.2019 ООО 

<

...> (далее - ООО 

<

...>), экспертом С. (свидетельство от 08.08.2016 № 

<

...> о членстве в саморегулирующей организации оценщиков, регистрационный № 

<

...> от 22.08.2007, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 20.11.2017 № 

<

...>) по настоящему делу была проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта от 10.06.2019 № 75 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...> по состоянию на 17.04.2013 составила 92 834 рубля. 

Доказательств, опровергающих изложенные выводы об определении рыночной стоимости данного земельного участка, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено и по делу не имеется.

Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы по правилам, установленным статьёй 84 КАС РФ, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, установил, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, мотивировано, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

В связи с этим заключение эксперта от 10.06.2019 № 75 является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...> по состоянию на 17.04.2013 составила 92 834 рубля. 

Таким образом, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной значению, указанному в заключении судебной экспертизы.

Довод представителя административного ответчика правительства ЕАО о том, что кадастровая стоимость спорных земельных была определена постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 № 680-пп, которое является действующим, а также довод заинтересованного лица администрации МО «Октябрьский муниципальный район» ЕАО о том, что кадастровая стоимость спорных земельных участков определена отчётом от 09.11.2012 № 6-2012, на который получено положительное заключение Саморегулируемой организации оценщиков – Некоммерческое партнёрство 

<

...> от 21.11.2012 № 787/11/12, основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований не является.

Так, частью 2 статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведённых норм права следует, что кадастровая стоимость спорных земельных участков установлена в соответствии с постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 № 680-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Еврейской автономной области» методом массовой оценки, с учётом средних и минимальных удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории ЕАО. Поскольку административный истец является арендатором земельных участков и оплачивает арендную плату исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельных участков проведённой методом массовой оценки.

Вместе с тем, установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение их в качестве кадастровой стоимости, направлено на уточнение массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости.

Учитывая изложенное суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части.

В соответствии с частью 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку административный истец ФИО2 обратился в суд с административным иском 18.03.2019, следовательно, датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 18.03.2019, а кадастровую стоимость в отношении спорного земельного участка установить равной их рыночной стоимости на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного в административном иске земельного участка в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 295-298 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л А:

Административное исковое заявление ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для производства сельскохозяйственной продукции, адрес (местоположение): ЕАО, 

<

...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.04.2013 в размере 92 834 (девяносто две тысячи восемьсот тридцать четыре) рубля на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 18.03.2019.

Настоящее решение суда в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...>.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам суда Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через суд, принявший решение.

Судья С.А. Папулова