Дело № 2-4318/2025 10 ноября 2025 года

УИД 78RS0020-01-2025-003376-06 г.Санкт-Петербург 

Решение

Именем российской федерации

Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Петровой Е.С.

при секретаре Десятковой Е.А. 

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Пушкинский-92» о защите прав потребителя,

с участием представителя истца ФИО2 (по доверенности от 06.05.2025), представителя ответчика ФИО3 (по доверенности от 28.03.2025), 

Установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Пушкинский-92» о защите прав потребителя, уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ (л.д.79, 88-89), просит взыскать с ответчика излишне уплаченную денежную сумму по договору № П2/3/2/4/57/3/АНФСК от 22.11.2021 в связи с уменьшением площади объекта строительства в размере 80 843 рублей 27 копеек, неустойку в размере 16 850 рублей 40 копеек за период с 01.02.2024 по 31.12.2024, неустойку начиная с 01.01.2025 за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации до дату выплаты 80 843 рублей 27 копеек, за исключением периодов, в отношении которых в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326 установлен мораторий на начисление неустойки, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей.

Истец в судебное заседание не явился, извещен о дне, месте и времени судебного разбирательства.

Представитель истца иск поддержал.

Представитель ответчика в письменных возражениях просил в иске отказать.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что иск подлежит частичному удовлетворению.

На правоотношения, возникшие между сторонами, распространяется ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214 (ФЗ РФ № 214).

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве…), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами (п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Таким образом, отношения между сторонами регулируются нормами ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214 (далее по тексту - ФЗ РФ № 214). Положения Закона РФ «О защите прав потребителей» подлежат применению в части, не урегулированной указанным выше ФЗ РФ № 214. 

Согласно материалам дела, ООО «Специализированный застройщик «Пушкинский-92» (застройщик) и ФИО1 (участник) 22.11.2021 заключили договор № П2/3/2/4/57/3/АНФСК участия в долевом строительстве (далее - договор), по которому застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом (этап 1 (корпус 3)), расположенный по адресу: № 0 количество комнат 3, общая площадь 75.85 кв.м., общая приведенная площадь 77.65 кв.м. (п. 1.1.1. 2.1-2.2 договора) (далее - объект), а участник обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект после его ввода в эксплуатацию. Дополнительным соглашением к Договору №1 от 20.09.2022 определен новый порядок оплаты цены договора.

Согласно п. 4.1 договора цена определена сторонами в размере 12 554 960 рублей, участник выполнил свои обязательства по оплате цены договора.

Из положений п. 4.4 договора следует, что цена договора может измениться после получения застройщиком технической документации (технического плана) в отношении многоквартирного дома, после чего стороны обязаны произвести между собой взаиморасчеты по доплате или возврату денежных средств следующим образом: разница в площади между площадью объекта, установленной по данным технической документации (далее - площадь объекта по данным технической документации) и общей приведенной площадью объекта, указанной в п. 2.2 договора, умножается на стоимость 1 кв.м., равную 161 686 рублей 54 копейки.

При этом стороны договорились, что разница в площади между площадью объекта по данным технической документации и общей приведенной площадью объекта, указанной в п. 2.2 договора в размере до 0,5 кв.м, включительно не влечет изменения цены договора и осуществления взаиморасчетов сторон по договору.

Участник в личном кабинете на официальном Интернет-сайте застройщика получил копию поэтажного плана объекта по результатам обмеров технической инвентаризации, из которого следует, что общая приведенная площадь объекта уменьшилась на 1,15 кв.м. и составляет 76,5 кв.м. вместо заявленной в п.2.2 Договора 77,65 кв.м.

21.12.2023 застройщиком и участником подписан акт взаиморасчетов, из которого следует, что площадь объекта уменьшилась на 1,15 кв.м. (п.1.2 Акта), в этой связи цена договора уменьшилась на 105 096 рублей 25 копеек и составила 12 449 863 рублей 75 копеек, расчет части цены договора, подлежащей к возврату произведен за 0,65 кв.м., без учета разницы в площади в размере 0,5 кв.м. (п.2 Акта).

28.12.2023 застройщиком произведен возврат части цены договора в размере 105 096 рублей 25 копеек.

31.01.2024 участник принял от застройщика по акту приема-передачи объект с общей приведенной площадью в размере 76,5 кв.м.

Поскольку разница в площади превышает пределы, определенные в размере до 0,5 кв.м., взаиморасчеты сторон по определению суммы денежных средств, подлежащих возврату, рассчитываются следующим образом: 1,15 кв.м. (разница площади) * 161 686,54 руб. (стоимость 1 кв.м.) = 185 939 рублей 52 копейки. Таким образом, цена Договора уменьшилась на 185 939 рублей 52 копейки, в связи с чем с застройщика в пользу истца подлежит взысканию 80 843 рубля 27 копеек (185 939,52 - 105 096,25).

Законодателем была введена соответствующая мера ответственности за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора - ч.8 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №214-ФЗ) на основании пп.б) п.2 ст.1 Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №266-ФЗ), вступившего в законную силу 01.09.2024.

Ст.2 Закона №266-ФЗ устанавливает, что при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона).

Таким образом, Закон №266-ФЗ установил возможность применения ч.8 ст.7 Закона №214-ФЗ при начислении неустойки за период, начиная с 01.09.2024.

07.04.2025 (в период действия моратория) истец направил на электронный адрес застройщика претензию с требованием возвратить сумму в размере 80 843 рублей 27 копеек, которая была оставлена без ответа. Претензия истца от 21.12.2023 требования о возврате вышеуказанной суммы не содержит (л.д.97).

Истец просит взыскать неустойку за периоды с 01.02.2024 по 31.12.2024 и с 01.01.2025 до даты выплаты ответчиком суммы 80 843 рубля 27 копеек за исключением периодов действия моратория.

Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее - Постановление №326) фактически был введен мораторий на начисление неустоек по договорам об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Указанное постановление №326 вступило в силу 22.03.2024, с учетом соответствующих редакций действует по настоящее время. Первая редакция постановления установила мораторий с 22.03.2024 по 31.12.2024. Изменения, внесенные Постановлением Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916, действовали с 01.01.2025 по 19.06.2025, установили мораторий с 01.01.2025 по 30.06.2025. Изменения, внесенные Постановлением Правительства РФ от 19.06.2025 № 925, действует с 20.06.2025, установили мораторий с 01.07.2025 по 31.12.2025.

В Постановлении №326 в редакции, действующей с 01.01.2025 введена специальная норма (абз.4 п.1), согласно которой неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно.

Таким образом, начисление неустойки за период с 01.01.2025 по 31.12.2025 недопустимо.

С учетом заявленных требований, суд взыскивает с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Пушкинский-92» в пользу ФИО1 неустойку с 01.01.2026 по дату исполнения обязательства по возврату денежных средств в размере 80 843 рубля 27 копеек в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, за каждый день просрочки.

Согласно частям 2, 3 статьи 10 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 2. Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

3. При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

В соответствии со ст. 15 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) или организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Учитывая нарушение прав истца как потребителя ответчиком, степень нравственных страданий истца, степень вины нарушителя, имущественное положение, требования разумности и справедливости, суд считает, что требование истца о возмещении морального вреда подлежит удовлетворению в сумме 20 000 рублей.

Требование о взыскании штрафа представителем истца не поддержано, штраф в размере 5% от заявленных требований взысканию не подлежит с учетом положений Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326. 

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с учетом размера удовлетворенных исковых требований, суд взыскивает с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга госпошлину в сумме 7 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Пушкинский-92» в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 80 843 (Восемьдесят тысяч восемьсот сорок три) рубля 27 копеек, компенсацию морального вреда в сумме 20 000 (Двадцать тысяч) рублей, а всего 100 843 (Сто тысяч восемьсот сорок три) рубля 27 копеек.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Пушкинский-92» в пользу ФИО1 неустойку с 01.01.2026 по дату исполнения обязательства по возврату денежных средств в размере 80 843 (Восемьдесят тысяч восемьсот сорок три) рубля 27 копеек в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, за каждый день просрочки.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Пушкинский-92» в доход бюджета Санкт-Петербурга госпошлину в сумме 7 000 (Семь тысяч) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение составлено 10.11.2025