УИД 29RS0001-01-2025-000298-26

Судья Сидорак Н.В.

Дело № 2-349/2025

27 января 2026 г.

Докладчик Рассошенко Н.П.

Дело № 33-457/2026

г. Архангельск

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе: председательствующего судьи Мананниковой Т.А.,

судей Рассошенко Н.П., Рудь Т.Н.,

при секретаре судебного заседания Бурковой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Вельского района Архангельской области в интересах неопределенного круга лиц к администрации Вельского муниципального округа Архангельской области, ФИО1, ФИО2 о признании договоров купли-продажи, дарения земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделки по апелляционному представлению заместителя прокурора Вельского района Архангельской области на решение Вельского районного суда Архангельской области от 20 октября 2025 г.

Заслушав доклад судьи областного суда Рассошенко Н.П., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Прокурор Вельского района Архангельской области в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к администрации городского поселения «Вельское» Вельского муниципального района Архангельской области (далее – Администрация), ФИО1, ФИО2 о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка с кадастровым № от 30 августа 2024 г. №, заключенного между Администрацией и ФИО1, и договора дарения земельного участка с кадастровым № от 29 октября 2024 г., заключенного между ФИО1 и ФИО2, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование исковых требований указано, что проведенной прокуратурой Вельского района Архангельской области проверкой установлен факт неправомерного предоставления земельного участка. Администрацией по результатам электронного аукциона, проведенного в соответствии со ст.ст. 39.11, 39.12 Земельного кодекса РФ, на основании договора аренды от 05 августа 2024 г. № ФИО1 предоставлен земельный участок с кадастровым № площадью 2 663 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – служебные гаражи, расположенный по адресу: 

<

адрес>. В связи с возведением на указанном земельном участке здания гаража Администрацией в соответствии со ст.ст. 39.3, 39.20, 39.4 Земельного кодекса РФ земельный участок на основании договора купли-продажи от 30 августа 2024 г. № передан в собственность ФИО1, 06 сентября 2024 г. зарегистрировано право собственности на объект. Данная сделка совершена с нарушением закона. Согласно п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Земельный участок с кадастровым № находится в территориальной зоне: зона транспортной инфраструктуры, в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского поселения «Вельское», действовавшими на момент заключения спорного договора, вид разрешенного использования – служебные гаражи, предельные минимальные и максимальные размеры земельного участка для указанных целей установлены от 30 кв.м до 10 000 кв.м. В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2015 г. №, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. В рамках проверки установлено, что площадь предоставленного ФИО1 земельного участка (2 663 кв.м) значительно превышает размер участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта (здание гаража) с кадастровым № площадью 12,8 кв.м (0,48 % от площади земельного участка), что свидетельствует о несоразмерности площади предоставленного земельного участка площади созданного на нем объекта. Незаконное предоставление земельного участка в собственность затрагивает интересы неопределенного круга лиц вследствие утраты иными лицами возможности на приобретение такого участка в аренду либо в собственность. Поскольку на момент заключения договора купли-продажи на земельном участке находилось здание гаража, а площадь земельного участка значительно превышает размер участка, необходимого для использования этого объекта, данная сделка, совершенная с нарушением требования ст.ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ, в силу ст. 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной). Неправомерно выбывший из муниципальной собственности земельный участок с кадастровым № ФИО1 по договору дарения от 29 октября 2024 г. передан ФИО2, за которым 30 октября 2024 г. зарегистрировано право собственности. Истец просил признать недействительными договор купли-продажи земельного участка с кадастровым № от 30 августа 2024 г., заключенный между Администрацией и ФИО1, договор дарения данного земельного участка от 29 октября 2024 г., заключенный между ФИО1 и ФИО2, применить последствия недействительности сделки, возложив на ФИО1 обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Администрации земельный участок.

Определением суда от 10 апреля 2025 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО «Россети Северо-Запад» в лице производственного отделения «Вельские электрические сети» Архангельского филиала ПАО «Россети Северо-Запад», ООО «Архоблвод», ООО «ВельскГазСервис», ПАО «Ростелеком».

В судебном заседании прокурор Минин И.Ю. заявленные требования поддержал, пояснив, что возведенный ФИО1 объект не является объектом капитального строительства, что подтверждается письмами министерства строительства и архитектуры Архангельской области.

Ответчики ФИО1 и ФИО2, их представитель ФИО3 в судебном заседании возражали относительно удовлетворения иска. Представитель ответчиков пояснил, что каких-либо нарушений при заключении договора купли-продажи земельного участка допущено не было, здание гаража является объектом капитального строительства. В письмах министерства строительства и архитектуры Архангельской области неверно указано наименование объекта. Здание гаража полностью соответствует проектной документации. В отношении указанного прокурором земельного участка минимальная площадь застройки не предусмотрена. Запрет на предоставление земельного участка такой площадью не установлен. Земельный участок используется в соответствии с видом разрешенного использования.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Ответчик администрация городского поселения «Вельское» в отзыве на иск указала, что согласно Правилам землепользования и застройки городского поселения «Вельское», утвержденным постановлением министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 20 мая 2022 г. № 39-п, действовавшими на дату совершения сделки, для вида разрешенного использования земельного участка «Служебные гаражи» установлены предельные размеры земельных участков: от 30 до 10 000 кв.м; максимальный процент застройки земельного участка – 80 %. Минимальный процент застройки земельного участка Правилами не установлен. Общие требования к образуемым земельным участкам, в том числе и к земельным участкам, занятым зданиями, сооружениями, установлены ст. 11.9 Земельного кодекса РФ. Основания для отказа в предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлены ст. 39.16 Земельного кодекса РФ. При этом ни положениями Земельного кодекса РФ, ни нормами, содержащимися в других федеральных законах, не предусматривается необходимость соотнесения площади земельного участка с размером территории в границах данного земельного участка, необходимой для использования такого здания, сооружения, для целей применения положений ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. При предоставлении в собственность земельного участка по правилам, предусмотренным ст. 3.7 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», необходимо принимать во внимание предельные размеры земельных участков, установленные градостроительными регламентами, а также утвержденную в установленном порядке документацию по планировке территории и иные ограничения, предусмотренные законодательством РФ.

Решением Вельского районного суда Архангельской области от 20 октября 2025 г. прокурору Вельского района Архангельской области отказано в удовлетворении искового заявления в интересах неопределенного круга лиц к администрации городского поселения «Вельское» Вельского муниципального района Архангельской области, ФИО1, ФИО2 о признании договоров купли-продажи, дарения земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделки.

С данным решением не согласился заместитель прокурора Вельского района Архангельской области, в апелляционном представлении просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Указаны доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Дополнительно указано, что выводы суда о соразмерности предоставленного ФИО1 земельного участка в связи с возведением на нем здания гаража основаны на заключении эксперта ООО «АрхПромЭкспертиза» от 17 сентября 2025 г. В свою очередь вывод эксперта о соразмерности предоставленного земельного участка, обоснованный отсутствием нормативных требований к минимальному проценту застройки земельного участка, является немотивированным. В отсутствие нормативной базы эксперту надлежало указать на невозможность дать ответ на поставленный вопрос. Установленный экспертом размер используемого ФИО1 земельного участка под строительство одноэтажного здания гаража с учетом отмостки площадью 23,8 кв.м и под площадку для парковочных мест общей площадью 30 кв.м составляет лишь 53,8 кв.м из 2 663 кв.м, что свидетельствует о несоразмерности предоставленного земельного участка. Более того, в заключении экспертом сделан вывод о соразмерности предоставления спорного земельного участка для возведения здания гаража площадью 14,4 кв.м (для строительства здания гаража земельный участок предоставлен ФИО1 на основании договора аренды от 05 августа 2024 г. №, который прокурором не оспаривается). Выводов о соразмерности предоставленного ФИО1 земельного участка на основании договора купли-продажи от 30 августа 2024 г. № заключение эксперта не содержит. Доводы прокурора о том, что заключение договора купли-продажи земельного участка направлено на обход конкурентных процедур по предоставлению земельных участков в собственность с соблюдением процедуры торгов, оценки не получили. С момента предоставления земельного участка по договору аренды (05 августа 2024 г.) до строительства легко-возводимого объекта и ввода его в эксплуатацию (23 августа 2024 г.), и предоставления в связи с этим участка в собственность (30 августа 2024 г.) прошло менее месяца. При этом о намерении возвести в последующем более крупное здание коммерческого назначения свидетельствуют документы об обращениях ФИО1 в коммунальные и сетевые организации, изыскании последним еще до предоставления участка возможности подключения к коммунальным сетям, а также показания самого ответчика ФИО1, пояснившего, что аналогичным образом ранее им приобретен земельный участок с кадастровым № площадью 1 012 кв.м. Данный участок также был предоставлен ФИО1 в аренду по договору от 18 декабря 2023 г., в связи с возведением здания гаража площадью 12,8 кв.м участок предоставлен на бесконкурентной основе в собственность по договору купли-продажи от 26 января 2024 г. В последующем объект реконструирован в здание магазина площадью 1 405,5 кв.м. Приведенные обстоятельства свидетельствуют о приобретении в собственность земельных участков значительных размеров в обход конкурентных процедур путем возведения объектов малого размера. Органу местного самоуправления для предоставления земельных участков в собственность надлежало их формировать площадью, необходимой для эксплуатации возводимых на них объектов. Подобная негативная практика выбытия из муниципальной собственности земельных участков противоречит публичным интересам. Выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормы права истолкованы неверно, решение суда является незаконным.

В возражениях на апелляционное представление ответчик ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, апелляционное представление – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 27 января 2026 г. произведена замена ответчика администрации городского поселения «Вельское» Вельского муниципального района Архангельской области правопреемником администрацией Вельского муниципального округа Архангельской области.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционного представления, возражений на апелляционное представление, выслушав пояснения представителя истца прокурора Воробьева К.О., поддержавшего апелляционное представление, ответчика ФИО2 и его представителя ФИО3, не согласившихся с доводами апелляционного представления, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что распоряжением администрации городского поселения «Вельское» от 13 июня 2024 г. № принято решение о проведении торгов в форме электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым №, определена начальная стоимость предмета аукциона (размер ежегодной арендной платы за земельный участок) в размере 30 % от кадастровой стоимости – 208 417,54 руб. (без НДС), шаг аукциона – 6 252,53 руб., размер задатка – 208 417,54 руб.

О проведении 18 июля 2024 г. указанного аукциона было размещено извещение, в котором указано, что земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, имеет площадь 2 663 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – служебные гаражи, зафиксированы сведения об ограничении прав и обременении объекта недвижимости: 340 кв.м ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса РФ на основании решения «О согласовании границ охранной зоны объекта электросетевого хозяйства» от 15 сентября 2021 г. №, а также ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса РФ на основании постановления администрации городского поселения «Вельское» от 24 января 2022 г. №.

10 июля 2024 г. ФИО1 подана заявка на участие в электронном аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым №.

Протоколом о результатах аукциона ФИО1, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы в размере 19 047 290,43 руб., признан победителем.

05 августа 2024 г. между городским поселением «Вельское» Вельского муниципального района Архангельской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым №, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – служебные гаражи, на 58 месяцев с даты подписания договора.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 07 августа 2024 г.

Данный земельный участок имеет ограничения прав (обременения) в виде охранных зон водопровода, ВЛ-0.4-93-ИП, кабеля линии связи, подземного газопровода среднего давления, сетей канализации.

Постановлением администрации городского поселения «Вельское» от 24 января 2022 г. № в интересах ПАО «Россети Северо-Запада» установлен публичный сервитут площадью 1 545 кв.м в целях размещения объекта электросетевого хозяйства (линия воздушная 0,4 кВ; ВЛ-0,4-93-ИП ФИО4), в том числе в отношении земельного участка с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>.

Кроме того, на земельном участке расположены централизованные сети водоснабжения и водоотведения, самотечная канализационная система –коллектор (Ду 500). По информации ООО «Архоблвод» при строительстве объектов на указанном земельном участке необходимо учитывать нормы СП 42.13330.2016 от 01 июля 2017 г. «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», в соответствии с которыми расстояние по горизонтали (в свету) от ближайших подземных инженерных сетей водопровода и напорной канализации до фундамента зданий и сооружений следует принимать не менее 5 м.

19 августа 2024 г. администрацией городского поселения «Вельское» ФИО1 выдано разрешение на строительство здания гаража №.

Проектной документацией, подготовленной ООО «АльянсСтрой», выполненной на основании градостроительного плана, Правил землепользования и застройки, предусмотрено строительство здания гаража площадью 12,8 кв.м, площадь застройки 14,4 кв.м, площадь участка 2 663 кв.м. Благоустройство территории включает в себя проектирование грунтовых проездов; выделение мест для размещения парковки; озеленение (не менее 10 %).

ФИО1 осуществлено строительство одноэтажного здания гаража, площадью застройки 14,4 кв.м, оборудованы парковочные места на два машино-места, общей площадью 25 кв.м, проезды (дороги) с грунтовым покрытием, проведено озеленение территории, площадью 10,25 % земельного участка (273 кв.м).

23 августа 2024 г. ФИО1 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, согласно которому разрешен ввод в эксплуатацию здания гаража, площадью 12,8 кв.м, возведенного на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

По сведениям из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на здание гаража с кадастровым № зарегистрировано за ФИО1 30 августа 2024 г.

На основании возникшего у ФИО1 права собственности на здание гаража 23 августа 2024 г. он обратился в администрацию городского поселения «Вельское» с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым № в собственность.

30 августа 2024 г. между городским поселением «Вельское» Вельского муниципального района Архангельской области и ФИО1 заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым №, выкупная стоимость земельного участка составила 104 208,77 руб. (п.п. 1.1, 2.1 договора).

Пунктом 3.2 договора купли-продажи предусмотрено, что право аренды прекращается с момента регистрации права собственности на земельный участок.

Право собственности ФИО1 на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 06 сентября 2024 г.

29 октября 2024 г. ФИО1 подарил земельный участок с кадастровым № и расположенный на нем гараж с кадастровым № своему брату ФИО2

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости указанные здание гаража и земельный участок в настоящее время принадлежат ФИО2

Обращаясь в суд с настоящим иском, прокурор указал, что площадь предоставленного ФИО1 земельного участка значительно превышает размер земельного участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта, что свидетельствует о несоразмерности площади предоставленного земельного участка площади созданного на нем объекта; заключение оспариваемого договора купли-продажи земельного участка было направлено на обход процедур по предоставлению земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в том числе процедуры торгов, обеспечивающих справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности.

В подтверждение обоснованности заявленных требований прокурором представлены ответы министерства строительства и архитектуры Архангельской области.

В ответе министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 28 мая 2025 г. за № указано, что по вопросу определения площади земельного участка, соразмерной площади возведенного на нем объекта, п. 3.1.4 СП 113.13330.2023 «СНиП 21-02-99* Стоянки автомобилей» предусмотрено, что гараж – здание, сооружение или помещение для стоянки (хранения) ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств; может быть как частью здания (встроенно-пристроенные гаражи), так и отдельным строением.

В силу п. 1.1 раздела 1.4 региональных нормативов градостроительного проектирования Архангельской области, утвержденных постановлением Правительства Архангельской области от 19 апреля 2016 г. № 123-пп (далее – РНГП), площадь земельных участков гаражей (гаражей-стоянок) и стоянок легковых автомобилей в зависимости от их этажности в расчете на одно машино-место определяется на основании рекомендованных показателей в соответствии с приложением № 3 к РНГП. Приложением № 3 к РНГП определена площадь земельного участка в расчете на одно машино-место для гаражей одноэтажных – 30 кв.м.

Приказом Росреестра от 23 июля 2021 г. № П/0316 установлены минимально допустимые размеры машино-места – 5,3 х 2,5 м, то есть минимальная площадь одного машино-места составляет 13,25 кв.м.

В соответствии с СП 113.13330.2023 стоянки автомобилей оборудуются пандусами, рампами. Вместе с тем проектной документацией на строительство объекта не предусмотрены пандусы, рампы, а также ворота для въезда-выезда со стоянки автомобилей. На основании изложенного определить площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации возведенного на нем объекта площадью 12,8 кв.м, не представляется возможным в связи с несоответствием объекта разрешенному использованию земельного участка и отсутствием сведений о фактическом назначении объекта.

В дополнении к данному письму 02 июня 2025 г. министерство строительства и архитектуры Архангельской области сообщило, что объект, возведенный на земельном участке с кадастровым №, не имеет прочной связи с землей, конструктивные характеристики объекта позволяют осуществить его перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик объекта, в связи с чем, объект не является объектом капитального строительства. Запроектированный объект площадью 12,8 кв.м не отвечает определению гаража, содержащемуся в п. 3.1.4 СП 113.13330.2023 «СНиП 21-02-99* Стоянки автомобилей», и требованиям к проектированию таких объектов, а также не соответствует разрешенному использованию земельного участка.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Как разъяснено в п.п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Применительно к ст.ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст. 336, ст. 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Судом установлено, что договор купли-продажи земельного участка от 30 августа 2024 г. заключен между городским поселением «Вельское» Вельского муниципального района Архангельской области и ФИО1 на основании п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно ст. 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи (п. 1).

Продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса, осуществляется без проведения торгов (п. 2).

На основании п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу п. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Пунктом 1 ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Постановлением министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 20 мая 2022 г. № 39-п утверждены Правила землепользования и застройки городского поселения «Вельское» Вельского муниципального района Архангельской области.

На дату рассмотрения дела на территории г. Вельска действуют Правила землепользования и застройки городского поселения «Вельское» Вельского муниципального района Архангельской области, утвержденные постановлением министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 03 сентября 2024 г. № 54-п.

Земельный участок с кадастровым № находится в территориальной зоне Т-1, предназначенной для транспортной инфраструктуры.

В соответствии со ст. 31 Правил землепользования и застройки городского поселения «Вельское» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) зона транспортной инфраструктуры (Т-1) определяется для размещения объектов транспортной инфраструктуры, в том числе сооружений и линейных объектов. В перечень основных видов разрешенного использования включены, в том числе «Служебные гаражи» - размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0 Классификатора, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо.

В п. 3 названной статьи установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства зоны транспортной инфраструктуры, а именно: для служебных гаражей минимальная площадь земельного участка составляет 24 кв.м, максимальная площадь земельного участка составляет 3 000 кв.м.

Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства: минимальный отступ от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений – не менее 3 м; минимальный отступ от красной линии в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений – 5 м; минимальная площадь озеленения земельного участка – 10 %, благоустройства земельного участка – 5 %; максимальный процент застройки земельного участка не подлежит установлению.

В ст. 31 Правил землепользования и застройки городского поселения «Вельское» Вельского муниципального района Архангельской области (в ныне действующей редакции) указано, что зоны предназначены для размещения новых и расширения (реконструкции) существующих объектов транспортной инфраструктуры, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, водного, воздушного транспорта.

В состав зон транспортной инфраструктуры включены: зона транспортной инфраструктуры (Т-1).

В таблице 2.9 в перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства включены, в том числе «Служебные гаражи» - размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0 Классификатора, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо. Предельные размеры земельных участков: минимальные – 30 кв.м, максимальные – 10 000 кв.м. Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения допустимого размещения зданий, строений, сооружений: не подлежит установлению; максимальное количество этажей – 2; максимальный процент застройки земельного участка: 80.

Таким образом, предельные минимальные и максимальные размеры земельного участка для зоны Т-1 с видом разрешенного использования «Служебные гаражи» установлены на момент предоставления ФИО1 земельного участка от 24 кв.м до 3 000 кв.м, на момент рассмотрения дела данные параметры составляют от 30 кв.м до 10 000 кв.м.

В целях установления обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения настоящего спора, судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «АрхПромЭкспертиза».

По заключению эксперта ООО «АрхПромЭкспертиза» от 17 сентября 2025 г. здание гаража с кадастровым №, площадью 12,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, является объектом капитального строительства. В связи с отсутствием нормативных требований к минимальному проценту застройки исследуемого земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 2 663 кв.м, предоставление указанного земельного участка является соразмерным для возведения здания гаража площадью 14,4 кв.м, в том числе с учетом проектной документации, подготовленной ООО «АльянсСтрой». Возведенное здание гаража площадью 14,4 кв.м соответствует проектной документации, подготовленной ООО «АльянсСтрой».

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд, сославшись на заключение эксперта, Правила землепользования и застройки городского поселения «Вельское», которыми не установлен минимальный процент застройки земельных участков, возведение ФИО1 гаража в соответствии с проектной документацией, пришел к выводам о соразмерности площади предоставленного ему земельного участка размеру земельного участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта, соблюдении администрацией требований земельного законодательства при предоставлении ФИО1 земельного участка.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда.

Из положений ст.ст. 11.9, 39.20 Земельного кодекса РФ следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение без торгов земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории. Определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на нем здания или сооружения, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Таким образом, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2015 г. по делу № 309-ЭС15-11394, площадь предоставляемого земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2016 г. по делу № 64-КГ16-2).

Из материалов дела следует, что на земельном участке, площадью 2 663 кв.м, ответчик ФИО1 возвел здание гаража, площадью 12,8 кв.м, что составляет 0,48 % от площади земельного участка. Данное обстоятельство свидетельствует о явной несоразмерности площади предоставленного земельного участка площади созданного на нем объекта.

Ссылаясь на заключение эксперта, суд не учел, что вывод о соразмерности земельного участка сделан экспертом исходя из отсутствия нормативных требований к минимальному проценту застройки земельных участков. Ссылка эксперта на соответствие здания гаража проектной документации не свидетельствует о соразмерности земельного участка, поскольку не является обстоятельством, подтверждающим данный вывод.

Кроме того, из заключения эксперта следует, что исходя из требований таблицы А.1 СП 113.13330.2023 «Стоянки автомобилей. СНиП 21-02-99*» в исследуемом объекте капитального строительства – здании гаража с кадастровым № возможно хранение только мототранспорта и средств индивидуальной мобильности: минимальный размер машино-места для хранения мототранспорта и средств индивидуальной мобильности составляет (2,7+0,5) х (1,0 +0,5) = 3,2 х 1,5 м, а внутренние размеры помещения исследуемого объекта: 4,71 х 2,2 м.

Также суд не учел, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации таких объектов, поскольку данные цели различны.

Судом перед экспертом был поставлен вопрос о том, является ли соразмерным предоставление спорного земельного участка для целей возведения здания гаража. Именно на этот вопрос дал ответ эксперт в экспертном заключении.

Однако обстоятельством, имеющим значение для разрешения данного спора, является соразмерность предоставленного в собственность земельного участка для эксплуатации здания гаража, а не для его строительства.

Для целей строительства объекта недвижимости, в отличие от цели эксплуатации такого объекта, требуется больший по площади земельный участок.

Поскольку возведенный объект недвижимости имеет площадь 12,8 кв.м, а Правилами землепользования и застройки городского поселения «Вельское» Вельского муниципального района Архангельской области была определена площадь земельного участка, предоставляемого для эксплуатации гаражей, от 24 кв.м до 3 000 кв.м, оснований для предоставления в собственность ответчику ФИО1 земельного участка, площадью 2 663 кв.м, не имелось. Данная площадь явно несоразмерна площади объекта недвижимости, для эксплуатации которого земельный участок предоставлен.

Оборудование ФИО1 на спорном земельном участке двух парковочных мест, озеленение земельного участка не свидетельствуют о соразмерности предоставленного в собственность земельного участка.

Кроме того, возведение на предоставленном в аренду земельном участке здания гаража и получение в собственность земельного участка менее, чем за месяц с момента заключения договора аренды, свидетельствуют о целенаправленном действии ответчика ФИО1 в обход предусмотренных земельным законодательством процедур по предоставлению земельного участка.

Таким образом, договор купли-продажи спорного земельного участка, заключенный между администрацией городского поселения «Вельское» и ФИО1 30 августа 2024 г., является недействительным.

В связи с недействительностью данного договора договор дарения земельного участка от 29 октября 2024 г., заключенный между ФИО1 и ФИО2, также должен быть признан недействительным.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных прокурором требований.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчиков ФИО1 и ФИО2 в доход бюджета Вельского муниципального округа Архангельской области следует взыскать государственную пошлину в размере по 3 000 руб. с каждого. Ответчик администрация Вельского муниципального округа Архангельской области от уплаты государственной пошлины освобождена в силу закона.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Вельского районного суда Архангельской области от 20 октября 2025 г. отменить.

Принять по делу новое решение, которым:

Исковое заявление прокурора Вельского района Архангельской области в интересах неопределенного круга лиц к администрации Вельского муниципального округа Архангельской области, ФИО1, ФИО2 о признании договоров купли-продажи, дарения земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым № площадью 2 663 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – служебные гаражи, заключенный между администрацией городского поселения «Вельское» Вельского муниципального района Архангельской области и ФИО1 30 августа 2024 г.

Признать недействительным договор дарения земельного участка с кадастровым № площадью 2 663 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – служебные гаражи, заключенный между ФИО1 и ФИО2 29 октября 2024 г.

Применить последствия недействительности сделок, возложив на ФИО1 обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить администрации Вельского муниципального округа Архангельской области данный земельный участок.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с ФИО1 (

<

данные изъяты>) и ФИО2 (

<

данные изъяты>) в доход бюджета Вельского муниципального округа Архангельской области государственную пошлину в размере по 3 000 рублей с каждого.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10 февраля 2026 г.

Председательствующий

Т.А. Мананникова

Судьи

Н.П. Рассошенко

Т.Н. Рудь