Дело № 3а-13/2024 УИД 51OS0000-01-2023-000074-97

мотивированное 

решение

 составлено 

6 мая 2024 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 апреля 2024 г. город Мурманск

Мурманский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Камерзана А.Н.

при секретаре Синициной М.В.,

с участием представителя административного ответчика ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» и заинтересованного лица Министерства имущественных отношений Мурманской области ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании решения Государственного областного бюджетного учреждения «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в Мурманский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Государственного областного бюджетного учреждения (далее – ГОБУ) «Имущественная казна Мурманской области» от 06 июля 2023 г. № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

В обоснование требований указано, что административный истец на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 24 августа 2022 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 27 076 кв.м, расположенного по адресу: ...

Распоряжением Министерства имущественных отношений Мурманской области от 28 ноября 2022 г. № 2055 определена кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 05 мая 2023 г. в размере 46 418 011 рублей 36 копеек.

Между тем, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** согласно отчету об оценке ООО «Общество оценщиков» от 31 мая 2023 г. № 039/04-23О по состоянию на 31 мая 2023 г. составляет 21 823 000 рублей.

На основании обращения административного истца ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» принято решение от 06 июля 2023 г. *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административный истец просит суд признать незаконным решение ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 06 июля 2023 г. *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в соответствии с отчетом ООО «Общество оценщиков» от 31 мая 2023 г. № 039/04-23О в размере рыночной стоимости 21 823 000 рублей, поскольку кадастровая стоимость затрагивает интересы административного истца.

Административный истец ФИО2, его представитель – ФИО3, административный ответчик директор ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области», представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области), заинтересованных лиц ППК «Роскадастр» в лице филиала по Мурманской области, Администрации города Мурманска, Комитета имущественных отношений города Мурманска, заинтересованные лица ФИО4, ФИО5, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

В судебное заседание представлены письменные уточнения представителя административного истца ФИО2 – ФИО3, в которых просит установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в соответствии с заключением эксперта ООО «Респект» в размере 27 834 000 рублей.

Представитель административного ответчика ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» и заинтересованного лица Министерства имущественных отношений Мурманской области ФИО1 в судебном заседании полагал требование о признании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» не подлежащим удовлетворению, ссылаясь на его законность. Не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенном на основании заключения судебной экспертизы от 19 марта 2024 г.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что их явка не была признана судом обязательной. 

Заслушав представителя административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства, суд находит заявленное административным истцом требование об оспаривании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной подлежащим отклонению. 

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 19 декабря 2022 г. № 546-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2026 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (редакция от 19 декабря 2022 г.).

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Мурманской области от 18 августа 2022 г. № 658-ПП установлена дата перехода к применению на территории Мурманской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 октября 2022 года.

С указанной даты на территории Мурманской области установлен внесудебный порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, в связи с чем подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой в суде может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта. При этом одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения также может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости расположенных на территории Мурманской области и учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Аналогичное по своему содержанию толкование вышеприведенных норм федеральных законов изложено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г.

Как следует из материалов административного дела, административный истец владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером ***, площадью 27076 +/- 57 кв.м, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под здания и сооружения комбината, расположенного по адресу: ...; земельный участок поставлен на кадастровый учет 13 июня 2002 г. (том 1 л.д.109-113).

Распоряжением Министерства имущественных отношений Мурманской области от 28 ноября 2022 г. № 2055 определена кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 46 418 011 рублей 36 копеек (том 1 л.д.92).

13 июня 2023 года ФИО2 обратился в ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, составляющей на 31 мая 2023 г. 21 823 000 рублей, приложив отчет об оценке ООО «Общество оценщиков» от 31 мая 2023 г. №039/04-23О (том 1 л.д.8,10,12-86).

Решением ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 06 июля 2023 г. *** отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, содержащейся в отчете ООО «Общество оценщиков» от 31 мая 2023 г. № 039/04-23О по основаниям, изложенным в решении (том 1 л.д.119-120).

Порядок, сроки принятия решения соответствуют положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, административным истцом не оспариваются.

Основанием для отказа ФИО2 в удовлетворении заявления об установлении рыночной стоимости земельного участка явились нарушения законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке ООО «Общество оценщиков» от 31 мая 2023 г. № 039/04-23О, а именно:

1. Анализ рынка объекта оценки в определенном сегменте рынка проведен не в полном объеме. В отчете оценщик проанализировал данные о ценах сделок/предложений и выбрал аналог №2 в сравнительном подходе из низкого ценового диапазона, что привело к заниженной итоговой рыночной стоимости объекта оценки. В качестве объектов-аналогов должны использоваться объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Нарушение пункта 22 б, в. ФСО №7.

2. На ст. 108 оценщик определяет корректировку на «площадь» на основе степенной модели снижения цены объекта недвижимости от его площади, приведенной на портале СтатРиелт. Такая же модель приводится в справочнике оценщика недвижимости – 2022 под редакцией ФИО6 При описании данного элемента сравнения ФИО6 приводит важную информацию: «Авторы обращают особое внимание на то, что использование корректировки ограничено для резко отличающихся по площади объектов.» Площадь объекта оценки превышает площадь аналогов в 1-10 раз. Стоит отметить, что в справочнике ФИО6 также приведены корректирующие коэффициенты на фактор масштаба для земельных участков под индустриальную застройку (промышленного назначения), на основании которых корректировка для всех объектов аналогов может составлять -23%.

3. Объекты аналоги выставлены на продажу посредством публичного предложения. Если продавец готов в процессе переговоров пойти на уступки покупателю и предоставить скидку на торг, он пишет об этом в тексте объявления. Ввиду отсутствия достоверных сведений, целесообразно исходить из того, что в тексте объявления указана окончательная цена объекта аналога. Введение корректировки нецелесообразно.

Принимая во внимание, что доказывание обстоятельств наличия либо отсутствия оснований для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с доводами ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности является обязанностью участников процесса, суд специальными знаниями, позволяющими подтвердить либо опровергнуть обоснованность требований административного истца и проверить достоверность возражений административного ответчика и иных лиц, участвующих в деле, не обладает, в связи с чем по настоящему делу для устранения возникших сомнений судом назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Респект».

Согласно заключению ООО «Респект» (эксперт ФИО7 (Сорокина) Н.В.) от 19 марта 2024 года № 49/24-СД отчет ООО «Общество оценщиков» от 31 мая 2023 г. № 039/04-23О не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 31 мая 2023 года без учета НДС составляет 27 834 000 рублей (том 2 л.д. 2-32). 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 названного Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Оценивая заключение судебной экспертизы от 19 марта 2024 года по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложены ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

Заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями, опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Суд учитывает, что эксперт ООО «Респект» ФИО7 (ФИО8) провела анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определила ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, суду не представлено.

В письменных дополнениях эксперт указал, что согласен с замечаниями к отчету ООО «Общество оценщиков» от 31 мая 2023 г. № 039/04-23О, изложенными в решении ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 6 июля 2023 г. № ***

1. п.1 раздела 2.2 заключения №49/24 от 19.03.2024 г.: на стр. 52-55 Отчета об оценке оценщиком приведены предложения по продаже земельных участков индустриального назначения в г. Мурманске. Таким образом, количество объектов сравнения, соответствующих правилам отбора, используемом оценщиком в Отчете об оценке больше, чем приведено в расчете стоимости объекта оценки. Нарушен пункт 22 ФСО 7.

Анализ рынка объекта оценки в определенном сегменте рынка проведен не в полном объеме. Данные нарушения также указаны в решении ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 6 июля 2023 г. № *** (пункт 1 решения).

2. п.2 раздела 2.2 заключения № 49/24 от 19.03.2024 г.: Оценщиком не проведен анализ возможности применения корректировки на уторговывание. Нарушен пункт 7 ФСО V.

Данное нарушение указано в решении ГОБУ Имущественная казна Мурманской области» от 6 июля 2023 г. *** (пункт 3 решения).

Помимо этого, экспертом в разделе 2.2 заключения отмечены иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, имеющиеся в отчете от 31 мая 2023 г. № 039/04-23О.

Учитывая установленные дефекты отчета об оценке, предоставленного административным истцом, суд приходит к выводу, что оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером *** в размере 21 823 000 рублей на основании отчета об оценке ООО «Общество оценщиков» от 31 мая 2023 года №039/04-23О у ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» не имелось, в связи с чем принятое решение от 6 июля 2023 г. *** является законным.

Несмотря на факультативный и производный характер требования об установлении кадастровой стоимости с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При таком положении суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости, определенной в заключении ООО «Респект» от 19 марта 2024 года № 49/24-СД, в размере 27 834 000 рублей.

В соответствии с частью 6 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда должна в числе прочего содержать указание на распределение судебных расходов.

Материалами административного дела подтверждается, что при подаче настоящего административного искового заявления административным истцом оплачена государственная пошлина в сумме 300 рублей.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Принимая во внимание, что итоговый судебный акт вынесен в пользу административного ответчика, поскольку требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости самостоятельного характера не носит и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, понесенные административным истцом расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд с настоящим административным иском в размере 300 рублей подлежат отнесению на административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО2 о признании незаконным решения государственного областного бюджетного учреждения «Имущественная казна Мурманской области» от 6 июля 2023 г. *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 27076 +/- 57 кв.м, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под здания и сооружения комбината, расположенного по адресу: ..., по состоянию на 31 мая 2023 г. в размере его рыночной стоимости равной 27 834 000 (двадцать семь миллионов восемьсот тридцать четыре тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Мурманский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Н. Камерзан