Дело № 2-51/17 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Мирный 11 апреля 2017 г.

Мирнинский городской суд Архангельской области в составе:

председательствующего Агеева Д.А.,

при секретаре Дель А.П., 

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, 

представителя администрации Мирного ФИО3, 

представителя третьего лица ООО «Елена» ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Мирного о признании незаконным требования об освобождении земельного участка и встречному иску администрации Мирного к ФИО1 об освобождении земельного участка, передаче его по акту,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Мирного о признании незаконным требования об освобождении земельного участка и возврате его арендодателю по акту приема-передачи, признании незаконным отказа от продления действия договора аренды земельного участка.

В обоснование иска указала, что 11 сентября 1998 года она заключила с ФИО6 договор передачи нежилого помещения, по условиям которого ФИО6 передала безвозмездно, а она приняла в собственность торговый павильон незаконченный строительством, расположенный по адресу: г.Мирный, ул.***, у ***-го магазина. На основании постановления муниципалитета г.Мирный от 15 сентября 1998 года ей был предоставлен спорный земельный участок сроком на один год для установки торгового павильона. 15 сентября 1998 года с ней заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения. Актом рабочей комиссии от 24 ноября 1998 года магазин «***», расположенный на спорном участке, признан принятым от генерального подрядчика и готовым для предъявления государственной приемочной комиссии. На основании постановления муниципалитета г.Мирный от 18 декабря 1998 года за ней признано право собственности на магазин «***», выдано регистрационное удостоверение. Постановлением муниципалитета г.Мирный от 12 апреля 1999 года спорный земельный участок был изъят у нее и тем же постановлением земельный участок предоставлен ей в бессрочное (постоянное) пользование, выдано свидетельство на право бессрочного (постоянного) пользования землей. 05 августа 2011 года было получено свидетельство о государственной регистрации права на здание магазина. 27 октября 2014 года с ней был заключен договор аренды земельного участка на один год, который по истечении года был возобновлен на неопределенный срок. 07 сентября 2016 года ответчик сообщил ей об отказе от договора аренды земельного участка и потребовал по истечении трехмесячного срока освободить земельный участок и возвратить арендодателю по акту приема-передачи. С действиями ответчика не согласна, так как оснований для расторжения договора аренды земельного участка не имеется, на спорном земельном участке расположено принадлежащее ей строение, на которое в установленном порядке зарегистрировано право собственности.

В связи с вышеизложенным просила признать незаконным требование ответчика, изложенное в письмах от 07 сентября 2016 года и от 26 октября 2016 года, связанное с отказом в одностороннем порядке от договора аренды земельного участка № *** от 27 октября 2014 года, освобождении земельного участка и возврате арендодателю по акту приема-передачи. 

Администрация Мирного предъявила встречный иск, в котором просила обязать ФИО1 исполнить обязательство по освобождению земельного участка с кадастровым номером *** и передать свободный земельный участок по акту (л.д.61-65).

В обоснование встречного иска указано, что в силу положений ст.610 ГК РФ у арендодателя (администрации Мирного) возникло право в любое время отказаться от договора. Об отказе от договора аренды от 27 октября 2014 года ФИО1 было сообщено в письме от 07 сентября 2016 года. 10 декабря 2016 года, по истечении трехмесячного срока, договор аренды земельного участка был прекращен. Несмотря на это, ФИО1 не исполняет обязательства, предусмотренные договором, о передаче арендодателю земельного участка по акту в десятидневный срок. 

К участию в деле на основании ст.43 ГПК РФ были привлечены в качестве третьих лиц ООО «Елена» и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу».

В ходе судебного заседания представитель истца ФИО1 – ФИО2 настаивал на удовлетворении иска, встречный иск не признал.

Представитель третьего лица ООО «Елена» ФИО4 поддержала мнение представителя ФИО1

Представитель администрации Мирного ФИО3 не признала исковые требования ФИО5, настаивала на удовлетворении встречного иска, пояснив, что администрация Мирного, реализуя свое право, предусмотренное ст.610 ГК РФ, приняла решение об отказе от исполнения договора. Арендатор был предупрежден за три месяца об отказе от договора. Свои обязательства об освобождении земельного участка и возврате его по акту приема-передачи ФИО1 не исполняет. Магазин «***», расположенный на спорном земельном участке, не является недвижимым имуществом, поскольку в установленном порядке разрешения на его строительство не было получено, администрация Мирного не принимала решения о введении в эксплуатацию объекта недвижимого имущества, акт государственной приемочной комиссии не издавался. Полагает, что администрация Мирного 12 апреля 1999 года издала незаконное постановление № *** о предоставлении ФИО1 спорного земельного участка в бессрочное (постоянное) пользование для установки торгового павильона, так как законных оснований для этого не имелось. Впоследствии прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ФИО1 земельным участком, предоставленным для размещения магазина, установлено местоположение земельного участка, установлено разрешенное использование земельного участка для размещения здания магазина, предоставлен ФИО1 земельный участок из земель населенных пунктов на праве аренды для размещения здания магазина на срок, установленный договором. 

Дело рассмотрено без участия ФИО1 и третьего лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу», надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания.

Исследовав материалы дела, заслушав стороны и третье лицо, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

В соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Как следует из материалов дела, 11 сентября 1998 года между ФИО1 и ФИО6 был заключен договор, по условиям которого ФИО6 передала, а ФИО1 приняла в собственность торговый павильон незаконченный строительством, расположенный в г.Мирный, на ул.***. Одновременно ФИО6 обязалась передать ФИО1 документы, разрешающие установку торгового павильона и его эксплуатацию (л.д.13).

Постановлением муниципалитета г.Мирный № *** от 15 сентября 1998 года с ФИО6 расторгнут договор аренды, предпринимателю ФИО1 предоставлен земельный участок из земель города в аренду сроком на 1 год для установки торгового павильона на ул.*** (л.д.14).

15 сентября 1998 года между мэром Мирного и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка для установки торгового павильона на срок до 14 сентября 1999 года (л.д.15-17).

Постановлением муниципалитета г.Мирный № *** от 23 ноября 1998 года в связи с окончанием строительно-монтажных работ назначена рабочая комиссия по приемке магазина, расположенного на спорном земельном участке, в эксплуатацию (л.д.22).

Согласно акту рабочей комиссии от 24 ноября 1998 года магазин «***» считается принятым от генерального подрядчика и готов для предъявления государственной приемочной комиссии (л.д.23, 24).

Постановлением муниципалитета г.Мирный № *** от 18 декабря 1998 года за ФИО1 признано право собственности на строение – магазин «***», расположенный по адресу: г.Мирный, ул.*** (л.д.25).

23 декабря 1998 года ФИО1 отделом кадастрового и технического учета объектов недвижимости муниципалитета г.Мирный выдано регистрационное удостоверение № *** в том, что магазин на ул.*** зарегистрирован за ней по праву собственности на основании постановления мэра Мирного от 18 декабря 1998 года № ***.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права здание магазина, назначение: торговое, 1-этажный, общая площадь 54,3 кв.м, адрес объекта: Архангельская область, г.Мирный, ул.***, принадлежит на праве собственности ФИО1 (л.д.42).

Постановлением муниципалитета г.Мирный № *** от 12 апреля 1999 года у ФИО1 изъят спорный земельный участок и тем же постановлением предоставлен ей в бессрочное (постоянное) пользование для установки торгового павильона (л.д.27).

Постановлением администрации Мирного № *** от 02 декабря 2005 года установлен почтовый адрес магазину «***»: ул.*** (л.д.29).

Согласно техническому паспорту магазин «***» состоит из торгового зала, кладовой, подсобного помещения, фасовочной, моечной, коридора, туалета и тамбура (л.д.30-38).

02 июня 2014 года ФИО1 приглашена в администрацию Мирного для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды (л.д.43).

На основании постановления администрации Мирного № *** от 03 октября 2014 года прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ФИО1 земельным участком, предоставленным для размещения магазина, установлено местоположение земельного участка, установлено разрешенное использование земельного участка для размещения здания магазина, предоставлен ФИО1 земельный участок из земель населенных пунктов на праве аренды для размещения здания магазина на срок, установленный договором (л.д.44).

27 октября 2014 года между администрацией Мирного и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого администрация Мирного предоставила, а ФИО1 приняла во временное пользование и владение спорный земельный участок для размещения здания магазина сроком действия с 27 октября 2014 года по 25 октября 2015 года. Пунктом 2.2 указанного Договора предусмотрено, что в случае, если ни одна из сторон не заявит о расторжении Договора за один месяц до истечения срока окончания Договора, Договор считается возобновленным на неопределенный срок. Пунктом 5.2.9 Договора предусмотрено, что в случае прекращения Договора, арендатор (ФИО1) обязан передать арендодателю (администрации Мирного) земельный участок по акту в десятидневный срок (л.д.45, 46).

07 сентября 2016 года администрация Мирного уведомила ФИО1 об отказе от договора аренды земельного участка и просила по истечении трехмесячного срока с момента получения уведомления освободить земельный участок и возвратить его арендодателю по акту приема-передачи (л.д.10).

Аналогичная просьба содержалась в письме на имя ФИО1 от 26 октября 2016 года (л.д.12).

Таким образом, судом установлено, что между сторонами был заключен договор аренды со сроком действия по 25 октября 2015 года, который впоследствии был возобновлен на неопределенный срок. Арендодатель, воспользовавшись правом, предусмотренным ст.610 ГК РФ, принял решение об отказе от договора, при этом арендатор был предупрежден об этом за три месяца. ФИО1 отказывается от расторжения договора, мотивируя тем, что на спорном земельном участке находится объект недвижимого имущества, на который в установленном порядке зарегистрировано право собственности. 

Суд считает действия администрации Мирного по отказу от договора аренды законными и обоснованными, поскольку она реализует свое право, предусмотренное ст.610 ГК РФ. Следовательно, встречный иск об обязании ФИО1 исполнить обязательство по освобождению земельного участка и передаче свободного земельного участка по акту подлежит удовлетворению.

Суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 исходя из следующего.

На момент создания торгового павильона в 1998-1999 г.г. отношения, связанные со строительством объектов, регулировались Градостроительным кодексом РФ от 07.05.98 № 73-ФЗ.

В соответствии со ст.ст.61 и 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации - графических и текстовых материалов, определяющих объемно - планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта указанных объектов, а также благоустройства их земельных участков.

Проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.

Разработка, финансирование, утверждение и определение порядка использования проектной документации, внесение в нее изменений осуществляются в установленном порядке по инициативе заказчика и за его счет.

Проектная документация, заказчиком которой являются физические и юридические лица, утверждается заказчиком в установленном порядке.

Утвержденная в установленном порядке проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство.

Разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

Разрешение на строительство выдается в соответствии с настоящим Кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

Разрешения на строительство объектов недвижимости федерального значения и значения субъектов Российской Федерации выдаются с соблюдением условий, предусмотренных статьями 21 и 22 настоящего Кодекса.

Соответствующие органы архитектуры и градостроительства осуществляют подготовку документов для выдачи разрешений на строительство.

Форма заявления о выдаче разрешения на строительство, порядок и сроки рассмотрения данного заявления, перечень представляемых к рассмотрению материалов, форма разрешения на строительство, порядок введения в действие указанного разрешения и срок его действия, а также порядок обжалования отказа в выдаче разрешения на строительство устанавливаются настоящим Кодексом, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления.

Информация о наличии разрешения на строительство предоставляется заказчиком гражданам и юридическим лицам в соответствии с требованиями, установленными органами архитектуры и градостроительства, к визуальной информации данного вида. Заказчик обязан предоставить информацию о сроках начала строительства в соответствующие органы архитектуры и градостроительства.

При переходе прав собственности на объекты недвижимости действие разрешения на их строительство сохраняется. Данное разрешение на строительство подлежит повторной регистрации.

Согласно справке администрации Мирного ФИО1 и ФИО6 не выдавались разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных у дома № *** по ул.*** в г.Мирный (л.д.116).

Представленные в материалы дела акт рабочей комиссии, проект реконструкции и ордер на выполнение работ по прокладке коммуникаций, не являются полученными в установленном ст.62 Градостроительного Кодекса РФ (от 07.05.1998 года) порядке разрешительными документами на строительство, возведенное сооружение не относится к объектам капитального строительства (л.д.119-126).

Ведущий специалист архитектуры и градостроительства администрации Мирного ФИО7, как специалист, ознакомившись со строительной документацией, пояснил суду, что магазин «Гном» не является объектом капитального строительства, строение можно разобрать и перенести на новое место без ущерба.

В соответствии с п. 1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По своим техническим характеристикам, приведенным выше, торговый павильон нельзя признать объектом недвижимости, имеющим настолько прочную и неразрывную связь с земельным участком, что перемещение объекта с земельного участка приведет к его гибели (уничтожению).

Кроме того, имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью как объект гражданского права в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил.

Таким образом, здание магазина, расположенного на спорном земельном участке, нельзя отнести к объекту недвижимости. 

В соответствии со ст.ст.307 и 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Поскольку ФИО1 свои обязательства, вытекающие из договора аренды, не исполнила, на нее следует возложить обязанность по освобождению земельного участка и передаче его по акту арендодателю.

На основании ст.98 ГПК РФ с ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации Мирного о признании незаконным требования администрации Мирного, изложенного в письмах от 07 сентября 2016 года, исх. № *** и от 26 октября 2016 года, исх. № ***, связанного с отказом в одностороннем порядке от договора аренды земельного участка № *** от 27 октября 2014 года, заключенного с ней, освобождении земельного участка и возврате его аренододателю по акту приема-передачи.

Встречный иск администрации Мирного удовлетворить. 

Обязать ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером *** и передать указанный свободный земельный участок администрации Мирного по акту. 

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в размере 6000 руб. в доход местного бюджета. 

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы через Мирнинский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня вынесения решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 14 апреля 2017 г.

Председательствующий Агеев Д.А.