Дело № 3а-84\17 Изготовлено в окончательной форме 23.06.17г.

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

гор. Ярославль 21 июня 2017г.

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при секретарях Ошмариной Е.Н., Котовой И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО2 к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

Установил:

В административном исковом заявлении ФИО2 просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв. метра с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения торгового центра, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 883 000 рублей по состоянию на 01 января 2010 года; внести изменения в единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 1 883 000 рублей.

Административные исковые заявления мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве аренды. Кадастровая стоимость, утвержденная постановлением Правительства Ярославской области значительно превышает его рыночную стоимость. На земельном участке располагается недвижимое имущество, принадлежащее ФИО2 на праве собственности, в связи с чем он имеет исключительное право выкупа земельного участка. 

В ходе рассмотрения дела ФИО2 подано заявление о восстановлении срока обращения с административным исковым заявлением, в котором он ссылается на то, что право на обращение в суд с данным иском возникло в конце 2016г., к настоящему времени новые сведения о кадастровой стоимости земельного участка в единый государственный реестр недвижимости не внесены.

В судебном заседании административный истец, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, участия не принимал.

Представитель административного истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании заявленные требования поддержала.

Административные ответчики Правительство Ярославской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, заинтересованные лица Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ярославского муниципального района, администрация Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области в судебное заседание своих представителей не направили.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступили письменные объяснения по административному иску.

В письменном объяснении Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области высказаны возражения относительно заявленных требований, в связи с тем, что, по мнению Департамента, в отчете оценщика использованы объекты-аналоги, которые по своим характеристикам не соответствуют объекту оценки. 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области возражений относительно заявленных требований не высказало.

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства, суд пришел к следующему.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что ФИО2 на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв. метра с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения торгового центра, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

На земельном участке располагаются объекты недвижимого имущества, зарегистрированные за ФИО2 на праве собственности, что подтверждается выпиской из единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости могут обращаться не только правообладатели земельных участков, но и иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладает исключительным правом на приобретение права аренды и право преимущественного выкупа земельного участка

Поэтому в силу положений пункта 1 статьи 271 ГК РФ, пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, административному истцу предоставлено преимущественное право покупки или аренды земельного участка, занятого объектами недвижимого имущества и необходимого для их использования.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ.

При приобретении таких земельных участков их цена исчисляется из кадастровой стоимости, как это установлено Порядком определения цены земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов (утв. постановлением Правительства Ярославской области от 26.02.2015г. № 180-п). 

В силу изложенного ФИО2 обладает исключительным правом преимущественного выкупа земельного участка. 

Вышеуказанный земельный участок вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01 января 2010 года – дату проведения государственной оценки земельных в составе земель населенных пунктов Ярославской области, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 20.09.2011г. № 702-п. В пункте 

<

данные изъяты> раздела 

<

данные изъяты> «Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Ярославской области» данного Постановления установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 10218863,14 руб. 

Тем самым, датой определения кадастровой стоимости земельного участка является 01.01.2010 г.

Административным истцом представлен отчет организация1 № от 24.03.2017г. оценки рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2010г. В отчете рыночная стоимость земельного участка установлена в размере 1 883 000 рубля.

В соответствии с экспертным заключением № 170329-0166 от 26 апреля 2017 года организация2 отчет организация1 оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете, подтверждается.

С учетом выводов указанной экспертизы, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка заявителя. 

Согласно ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств являются отчет независимого оценщика, положительное экспертное заключение, которые подлежат оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Отчет об оценке земельного участка составлен специалистом, имеющим права на проведение подобного рода оценки. 

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки.

Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков).

Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки.

В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Административный истец представил в обоснование своей позиции положительное экспертное заключении.

Данное экспертное заключение составлено в полном соответствии с требованиями норм права, регламентирующие порядок проведения подобного рода экспертиз и составления экспертного заключения.

В соответствии со ст. 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Особенности проведения экспертизы отчета об определении отдельного вида стоимости объекта оценки (в частности, кадастровой стоимости), в том числе в части подтверждения стоимости объекта оценки (далее - особенности проведения экспертизы отчета), устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Порядок проведения экспертизы отчета, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Таким образом, экспертное заключение является документом, подтверждающим возможность использования отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве надлежащего доказательства по делу.

В силу подпункта "ж" пункта 16 Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 июля 2011 г. N 328, в экспертном заключении указываются сведения об эксперте (экспертах), подписавшем (подписавших) экспертное заключение (фамилия, имя, отчество, регистрационный номер согласно реестру членов саморегулируемой организации оценщиков).

Экспертное заключение составляется в письменной форме в соответствии с требованиями федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков и должно быть пронумеровано постранично, прошито, скреплено печатью саморегулируемой организации оценщиков (за исключением случаев составления экспертного заключения в виде электронного документа), подписано экспертом (экспертами), проведшим (проведшими) экспертизу отчета об оценке, утверждено руководителем экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков либо иным уполномоченным лицом, заверено руководителем исполнительного органа саморегулируемой организации оценщиков или иным уполномоченным лицом и утверждено в порядке, установленном саморегулируемой организацией оценщиков в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки (пункт 20 Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)").

В экспертном заключении указываются в том числе: результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в частности требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков; результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам; результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении экспертизы на подтверждение стоимости; вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован (пункт 16 ФСО N 5).

Указанное выше экспертное заключение отвечает изложенным требованиям. 

Тем самым, представленные административным истцом отчет и экспертное заключение соответствуют закону.

Доводы заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о неправильном использовании оценщиком объектов- аналогов расцениваются как необоснованные.

В судебном заседании свидетель ФИО1, проводившая оценку рыночной стоимости земельного участка, в судебном заседании подтвердила выводы, содержащиеся в отчете. В целом показания ФИО1 сводились к обоснованности выбора объектов аналогов.

Оценив показания свидетеля ФИО1 с другими доказательствами, суд находит их достоверными. Оснований не доверять показаниям свидетеля не имеется, так как в показаниях свидетеля не имеется противоречий.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7 в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Из отчета оценки земельного участка следует, что оценщиком были устранены все отличия объектов аналогов от объекта оценки. Все корректировки выполнены в соответствии с действующим законодательством.

Разрешенное использование объектов-аналогов №2 и №3 сопоставимы с разрешенным использованием объекта оценки, так как подразумевают коммерческую, торговую деятельность, направленную на получение прибыли. Поэтому с учетом положений подпункта «д» пункта 22 ФСО №7 не требуется корректировка на разрешенное использование.

Оценщиком установлено, что по состоянию на дату оценки не выявлена зависимость между стоимостью 1 кв.м и площадью земельного участка. Эти выводы основаны на данных исследований, подробно приведенных в отчете. Также оценщиком учтено, что кадастровая стоимость земельного участка определяется посредством умножения площади земельного участка на усредненный показатель по всему кадастровому кварталу; в ходе массовой оценки группируются земельные участки с похожими характеристиками в целях создания оценочных зон; земли внутри каждой зоны однородны по целевому назначению и разрешенному использованию; за счет этого стоимость каждого квадратного метра территории оценочной зоны одинакова (удельный показатель кадастровой стоимости). Доказательства, которые могли бы поставить под сомнения эти выводы лицами, участвующими в деле, не представлено. Поэтому оснований не доверять этим выводам не имеется. 

Заявление о восстановлении срока обращения с административным иском в суд подлежит удовлетворению.

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащими в п. 8 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 30.05.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

В отношении земельного участка с кадастровым номером № в единый реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

При этом учитывается, что имеются уважительные причины пропуска срока обращения в суд, которые обусловлены тем, что согласно договору аренды земельного участка арендная плата установлена на торгах. В связи с чем, право на обращение с административным иском у ФИО2 возникло после регистрации права собственности на объект недвижимого имущества (магазин) ДД.ММ.ГГГГ. С учетом данного обстоятельства, а также времени необходимого для определения рыночной стоимости земельного участка, суд считает, что срок пропущен по уважительной причине.

Также учитывается, что после получения положительного экспертного заключения на отчет оценщика административный истец обратился с иском в суд в приемлемые сроки.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в данном деле является дата обращения ФИО2 в суд – 17 мая 2017г. 

Руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

ФИО2 восстановить срок обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв. метра с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения торгового центра, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 883 000 рублей по состоянию на 01 января 2010 года на период с 01 января 2017г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в единый государственный реестр недвижимости. 

Внести изменения в единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 1 883 000 рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 17 мая 2017 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья В.С. Преснов