Дело № 3а-776/2017 

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 23 ноября 2017 года 

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Брянского В.Ю.,

при секретаре судебного заседания Габриеляне М.Г.,

с участием: представителя административного истца - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - ФИО1,

представителя административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю - ФИО2, 

представителя заинтересованного лица - общества с ограниченной ответственностью «Фаст» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований указано, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Комиссия) от 26 июля 2017 № 1901 кадастровая стоимость земельного участка скадастровым номером ….., расположенном по адресу ….., площадью 3 136кв.м., имеющем вид разрешенного использования – «подобъектами складского назначения, магазином розничной торговли», установлена в размере рыночной стоимости, согласно отчета об оценке. Данное решение Комиссии является незаконным, так как отчет, явившийся основанием к изменению кадастровой стоимости земельного участка, не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки и не применим при рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка. Значительное снижение кадастровой стоимости нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет потери муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости. 

Из отчета об оценке № 05/2017 от 07 июля 2017 года следует, что оценщик произвел анализ рынка земельных участков города Ставрополя с использованием только одного сравнительного подхода к оценке, с применением метода сравнения продаж. При этом оценщиком не обоснован выбор малого количества аналогов - 3, при наличии большого сегмента коммерческой недвижимости. Тогда как для получения более точных результатов в рамках сравнительного подхода к оценке необходимо найти и проанализировать какможно большее количество аналогов, поскольку единичные сделки илипредложения не всегда отражают тенденцию рынка. Согласно п. 13 ФСО № 1 Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. Комитет, считает, что данные требования Стандартов оценщиком небыли выполнены. В представленном отчете корректировка по дате предложения составила 0 %, однако с учетом динамики цен рынка недвижимости, стоимость объекта по состоянию на 01.01.2015 может существенно отличаться по стоимости представленных объектов-аналогов (№ 3-21.03.2014). При определении рыночной стоимости земельного участка скадастровым номером ….. применена корректировка на условия продажи (уторговывание), вразмере 14%, близкой к максимальной. Такая высокая поправка на торг применима в условиях пассивного рынка, однако Ставропольский край и город Ставрополь таковыми не являются. В отчете не указаны точные адреса объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах изгосударственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых вкачестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершения с ними сделок. При расчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка корректировка на наличие строений составила 0%, однако на участке имеется нежилое здание торгового назначения. К объекту-аналогу, расположенному по адресу: 

<

...> применена понижающая корректировка -29% на местоположение. Оценщик ссылается на то, что данный аналог расположен в Юго-Западном районе города Ставрополя, аобъект оценки в районе, относящемся к категории: «Другие». Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером …. расположен в….. Ссылка оценщика на тот факт, что земельный участок находится в «Другом» районе города Ставрополя, некорректна, так как Ленинский район, является самостоятельным районом муниципального образования города Ставрополя, равноудален от центра города, населен и застроен. Также в отчете ко всем оцениваемым объектам не была применена корректировка на наличие коммуникаций. Данные допущения в отчете могли привести к получению недостоверного результата о цене объекта исследования. Комитет считает, что используемая оценщиком информация приопределении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки. Следовательно, определенная в отчете об оценке рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной. Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя дляземельных участков с аналогичным видом использования. Вместе с тем комитет не считает оспариваемую кадастровую стоимость участка завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное использование.

На основании изложенного, административный истец просил суд: признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о результатах определения кадастровой стоимости от 26 июля 2017 года № 1901 в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ….. в размере рыночной стоимости, установленной в соответствии с отчетом об оценке; восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 21394889 рублей 60 копеек, определенной по состоянию на 01 января 2015 года, с указанием о ее применении для целей, установленных действующим законодательством, с 19 декабря 2015 года.

В судебном заседании представитель административного истца - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя – ФИО1 поддержала заявленные административные исковые требования и просила их удовлетворить. 

Представитель административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю - ФИО2 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении административного иска по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск. Пояснила, что решение Комиссии принято на основании предоставленного заинтересованным лицом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, соответствующего требованиям законодательства. Комиссия полномочна принимать решение о снижении кадастровой стоимости, сомнений о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности у Комиссии не возникло.

Представитель заинтересованного лица - общества с ограниченной ответственностью «Фаст» ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения административных исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск. 

Представитель заинтересованного лица - филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился. 

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, а присутствующие лица не возражали против рассмотрения дела в отсутствие надлежащим образом извещенного и не явившегося в судебное заседание лица в порядке ч. 4 ст. 247 КАС РФ. 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 данной статьи).

В части 1 статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Комиссия осуществляет свою деятельность на основании указанного Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности, содержащая предписания о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, предусматривает право обжалования в месячный срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обязанность указанной комиссии в семидневный срок с даты поступления заявления направить уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости, а также возможность оспаривания решения комиссии в судебном порядке.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии. 

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии – при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.09. 2012 № П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом. 

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ.

Из материалов дела следует, что 07 февраля 2014 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и ООО «Фаст» заключен договор аренды № 3065 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером …., расположенного по адресу: город ….., площадью 3 136кв.м., имеющего вид разрешенного использования – «подобъектами складского назначения, магазином розничной торговли».

Данный договор зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 03 марта 2014 года.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 21 394 889,60 рублей по состоянию на01 января 2015года.

10 июля 2017 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в Ставропольском крае поступило заявление ООО «Фаст» о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости – земельного участка с кадастровым номером …., расположенного по адресу: город ….., площадью 3 136кв.м., с видом разрешенного использования – «подобъектами складского назначения, магазином розничной торговли», с приложением отчета № 05/2017 от 07 июля 2017 года об оценке рыночной стоимости данного земельного участка, выполненного оценщиком ИП ФИО4 В соответствии с отчетом об оценке рыночная стоимость указанного земельного участка составила – 9991 000 рублей по состоянию на01 января 2015года. 

12 июля 2017 года в адрес ООО «Фаст» и главы администрации города Ставрополя направлено извещение о назначении заседания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю на 26 июля 2017 года.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 26 июля 2017 года удовлетворено заявление ООО «Фаст», определена кадастровая стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ….. в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке в размере 9991 000 рублей по состоянию на01 января 2015года. 

Удовлетворяя заявление ООО «Фаст» и устанавливая кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, Комиссия сослалась на оформление и содержание отчета требованиям действующего законодательства, положениям статей Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и установленным федеральным стандартам. 

Из представленных суду административными ответчиками доказательств, следует, что заинтересованным лицом – ООО «Фаст» при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка был предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.10.2012 № П/485 следует, что численный состав Комиссии установлен из 4 человек. 

Из представленных административными ответчиками доказательств следует, что при рассмотрении заявления ООО «Фаст» принимали участие два члена комиссии – председатель ФИО5 (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по СК), заместитель председателя комиссии – ФИО6 (начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, при участии секретаря Толкачевой Е.С. (главный специалист-эксперт отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости). Следовательно, заседание Комиссии являлось правомочным, поскольку в работе комиссии приняли участие половина ее членов. 

Все члены комиссии проголосовали «за». Таким образом, оспариваемое решение принято большинством голосов.

В соответствии со ст. 219 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление, заявленное в порядке главы 22 данного Закона, может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Административный иск об оспаривании решения Комиссии от 26 июля 2017 года поступил в краевой суд 29 сентября 2017 года, то есть в установленный законом трехмесячный срок обращения в суд по такой категории административных споров. 

Исходя из вышеприведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям ст. 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. 

Статьей 11 указанного Закона установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными, для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 № 611 утвержден федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», в соответствии которым оценщик при применении сравнительного подхода должен учитывать изложенные в п. 22 положения, в том числе при применении корректировок.

Как следует из отчета 05/2017 от 07 июля 2017 года об оценке, подготовленного оценщиком ИП ФИО4 оценке подлежал земельный участок, находящийся в аренде у ООО «Фаст», с кадастровым номером …., расположенного по адресу: город ….., площадью 3 136кв.м., с видом разрешенного использования – «подобъектами складского назначения, магазином розничной торговли». 

Осмотр земельного участка проводился. Оцениваемый объект является земельным участком коммерческого назначения, подключенным ко всем инженерно-техническим коммуникациям, с расположенным на нем нежилым зданием торгового назначения из легковозводимых конструкций. Земельный участок расположен на красной линии неоживленной улицы Нижняя в районе Старомарьевского шоссе и улицы Объездной, в районе смешанной застройки, в основном застройки производственно-складского типа, частично жилой застройки с северо-восточной и северо-западной части. Плотность окружающей застройки низкая, представлена в основном объектами промышленного назначения, что является нетипичным для рынка коммерческой недвижимости. Промышленная инфраструктура в непосредственной близости. Интенсивность движения транспорта низкая. Ближайшая транспортная магистраль - Старомарьевское шоссе (ориентировочно 610 метров).

В указанном отчете оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, установлено, что объект оценки относится к сегменту коммерческого назначения. Степень ликвидности оцениваемого земельного участка охарактеризована как «низкая». Оценщиком произведен расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом методом сравнения продаж. 

В результате анализа рынка земельных участков, сходных с оцениваемым, оценщиком найдено 3 объекта-аналога, наиболее сопоставимых с объектом оценки. При выборе объектов-аналогов ключевыми факторами для оценщика являлось разрешенное использование объектов-аналогов, состав прав на объекты-аналоги, дата продажи. Выбранные для оценки объекты-аналоги имеют аналогичное разрешенное использование, что и оцениваемый земельный участок. Информация по характеристикам, не указанным в объявлении, уточнялась в ходе телефонных переговоров с продавцами на дату подачи объявления.

Из таблицы - расчет стоимости объекта оценки сравнительным методом следует, что для оцениваемого земельного участка оценщиком в отчете использованы 2 объекта-аналога, расположенные в 

<

...> и 1 один объект-аналог, расположенный в 

<

...>. В отчете применены корректировки на состав передаваемых прав, уторговывание, на местоположение. После всех корректировок стоимость 1 кв.м. земельного участка как среднее значение составила – 3186 руб. 

В отчете об оценке оценщиком подробно изложены основания не применения корректировок, а также проведенное интервьюирование продавцов в момент получения сведений об объектах-аналогах. 

В связи с изложенным суд приходит к выводу об отклонении доводов административного истца о несоответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности. 

Ссылка в административном иске на то, что информация, используемая оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует требованиям п.5 ФСО № 3 несостоятельна, поскольку на основании п. 24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, а так же согласно Распоряжения Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р (ред. от 31.07.2002) «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

В соответствии с п.25 ФСО № 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемой и достаточности.

Суд считает необоснованным довод административного истца о том, что оценщиком выбрано малое количество аналогов, при наличии большого сегмента рынка коммерческой недвижимости, поскольку законодательством Российской Федерации не установлено требований об использовании определенного количества объектов - аналогов при применении сравнительного подхода к оценке объекта недвижимости.

Согласно Распоряжения Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки, следовательно, довод о неверном расчете оценщиком рыночной стоимости, в связи с некорректным подбором объектов- аналогов при сравнительном подходе несостоятелен.

Довод о том, что в отчете не указаны кадастровые номера объектов- аналогов, точные адреса, что лишает возможности получить информацию об этих объектах относительно их места расположения и целевого назначения, а так же проверить объявления о продаже участков является несостоятельным, поскольку согласно п. 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных данных оценщику рыночных данных об объектах- аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (стр.22-25, 39-42).

Согласно п. 22 ФСО № 7 оценщиком в отчете указана вся имеющаяся информация об объектах, которая, по мнению оценщика, являлась достоверной и достаточной для анализа ценообразующих характеристик объектов- аналогов. К тому же, вся информация об объектах-аналогах уточнялась оценщиком в ходе телефонных переговоров. При таких данных, не подтвержден довод о нарушении оценщиком п. 13 ФСО № 1.

Довод о допущении оценщиком в соответствии с п. 11 ФСО № 4 нарушения при применении сравнительного подхода, а именно не предоставление достоверной и доступной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов- аналогов, является недопустимым поскольку, в административном исковом заявлении административный истец ссылается на нормы ФСО № 4, при этом данный федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.

Довод о не применении оценщиком корректировки по дате предложения несостоятелен, поскольку на стр. 28, 46 оценщиком сделан вывод о том, что средний срок экспозиции земель производственно- складского назначения в конце 2014 года составлял не менее 12 месяцев, что обусловлено сложной экономической ситуацией на дату предложения, падением спроса и ухудшением инвестиционного климата. Все предложения о продаже объектов- аналогов в отчете выставлены в период с 01.01.2014 по 31.12.2014, поэтому корректировка равна 0%.

Довод административного истца о том, что рынок земельных участков коммерческого назначения в конце 2014 года являлся активным несостоятелен поскольку, оценщиком проведен анализ сегмента рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый земельный участок и сделан вывод о том, что рынок являлся неактивным. Именно поэтому скидка на торг рассчитана согласно данных Справочника оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки (

<

...> г., Том 3, стр. 118) и применена в размере 14 % (стр. 26, 47).

Оценщиком при составлении отчета корректировка на наличие строений составила 0%, о чем сделан вывод на стр. 49. В соответствии с заданием на оценку она производится исходя из допущения о том, что оцениваемые объекты свободны от застройки (улучшений), поэтому при проведении выборки предложений в качестве аналогов были использованы предложения о продаже участков так же свободных от каких- либо улучшений, в этой связи корректировка цен аналогов №№ 1-3 составила 0%.

Оценщиком на стр. 27, 48 отчета сделаны выводы о том, что не требуется применение понижающей либо повышающей корректировки на коммуникации, поскольку затраты на подводку коммуникаций на территорию участков относятся непосредственно к объектам недвижимости к затратам на строительство и входят в стоимость строительно-монтажных работ.

При применении корректировки на местоположение объектов- аналогов сделан вывод о том, что объект- аналог № 2 расположен в Юго- Западном районе г. Ставрополь, а объект оценки в районе относящимся к «Другим». Размер поправки по данному параметру определялся простым отношением средних цен объектов торгового назначения и составил -29%. Цены аналогов № 1 и № 3 не корректировались, так как расположены в районах с сопоставимыми экономическими характеристиками.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что доводы административного истца о незаконности решения Комиссии в связи с несоответствием отчета об оценке требованиям действующего законодательства являются необоснованными и опровергаются текстом отчета.

Отчет, представленный заявителем в Комиссию отвечает требованиям, предъявленным действующим законодательством об оценочной деятельности, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, а потому у Комиссии не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований заявителя об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

В ходе судебного рассмотрения данного административного иска надлежащих доказательств, опровергающих выводы профессионального оценщика, административным истцом не представлено. Несогласие лица, участвующего в деле, с результатами оценки рыночной стоимости земельного участка, явившейся основанием к удовлетворению заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, не является основанием к удовлетворению заявленных требований, поскольку специальными познаниями в оценочной области лица, участвующие в деле, не обладают. 

При таких обстоятельствах, суд полагает не подлежащим удовлетворению административное исковое заявление комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом 27 ноября 2017 года.

Судья В.Ю. Брянский