Производство № 2а-5443/2025

УИД 28RS0004-01-2025-011627-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«29» августа 2025 года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Стеблиной М.В.,

при секретаре Тицкой О.А.,

с участием представителя Управления Росреестра по Амурской области ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Росреестра по Амурской области о признании уведомления от 20 мая 2025 года № КУВД-001/2025-6519840/2 об отказе в государственной регистрации права собственности на земельную долю незаконным, возложении обязанности устранить допущенные нарушения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Амурской области, в обоснование указав, что является покупателем (собственником) земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок размером 12,5 га, расположенный по адресу Амурская область, Октябрьский район, бывшее ТОО «Восточное», общей площадью 92750000 кв.м., кадастровый номер ***, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, что подтверждается договором купли-продажи от 8 августа 2015 года, заключенного с ФИО3

11 февраля 2025 года он обратился в Белогорский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Амурской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный земельный участок.

20 мая 2025 года уведомлением № КУВД-001/2025-6519840/2 было отказано в государственной регистрации права в связи с непредоставлением полного пакета документов.

Административный истец считает указанный отказ незаконным. Правообладатель участка ФИО3 умер, обратиться в регистрирующий орган с заявлением о перерегистрации права не может. При этом представленные на государственную регистрации документы, по его мнению, подтверждают возникновение у него права собственности на земельную долю. 

Ссылка на отсутствие в договоре купли-продажи от 8 августа 2015 года указания на размер отчуждаемой доли несостоятельна, поскольку в нем имеется ссылка на правоустанавливающий документ – свидетельство о праве собственности на землю, в котором есть все данные, позволяющие идентифицировать предмет договора. 

На протяжении длительного времени истец владеет и пользуется указанным земельным участком, выращивает сельскохозяйственную продукцию, несет бремя его содержания.

На основании изложенного, просит суд признать незаконным уведомление от 20 мая 2025 года № КУВД-001/2025-6519840/2 об отказе в государственной регистрации права собственности на земельную долю, признать за ФИО2 право собственности на земельную долю в размере 12,5 га в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Амурская область, Октябрьский район, бывшее ТОО «Восточное», общей площадью 41836464 кв.м., кадастровый номер ***, обязать Управление Росреестра по Амурской области провести государственную регистрацию права собственности истца на земельную долю в размере 12,5 га в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Определением судьи от 8 августа 2025 года требования ФИО2 к Управлению Росреестра по Амурской области о признании права собственности на земельную долю переданы для решения вопроса о принятии в порядке гражданского судопроизводства.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Амурской области с заявленными требованиями не согласилась, приведя доводы, изложенные в письменных возражениях.

Иные участвующие в деле лица, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела суду не заявили. Руководствуясь статьей 150 КАС РФ, суд определил рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав представленные материалы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации необходимым условием для удовлетворения административного иска является наличие обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии оспариваемого решения, действий (бездействия) административного ответчика требованиям действующего законодательства и нарушении прав административного истца. При этом на административного истца процессуальным законом возложена обязанность доказать обстоятельства, свидетельствующие о нарушении его прав, а также соблюдению срока обращения в суд за защитой нарушенного права. Административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение, действия (бездействие) соответствуют закону (части 9 и 11 статьи 226, статья 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту. 

Как установлено судом, 8 августа 2015 года между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельной доли без выделения земельного участка, согласно условиям которого ФИО2 приобрел в собственность земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу Амурская область, Октябрьский район, бывшее ТОО «Восточное», общей площадью 92750000 кв.м., кадастровый номер ***, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства.

По состоянию на 8 августа 2015 года государственная регистрация права собственности на него за ФИО3 не производилась.

11 февраля 2025 года ФИО2 через ГАУ АО «МФЦ» в Октябрьском районе подал в Белогорский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Амурской области заявление о государственной регистрации прав в отношении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, к которому приложил договор купли-продажи от 8 августа 2015 года, заключенный с ФИО3, расписку в передаче денежных средств, а также свидетельство на право собственности на землю от 1 ноября 1994 года № 647949

Уведомлением государственного регистратора Белогорского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Амурской области от 14 февраля 2025 года № КУВД-001/2025-6519840/1, государственная регистрация прав по указанному заявлению ФИО2 приостановлена до 14 мая 2025 года на основании пункта 4 части 1, пункта 2 части 4, части 5 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ, поскольку в Едином государственном реестре недвижимости не содержится сведений о регистрации права собственности продавца ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером ***; заявление ФИО3 о государственной регистрации права не представлено; договор купли-продажи от 8 августа 2015 года не содержит указания на размер отчуждаемой земельной доли, в связи с чем невозможно однозначно определить предмет договора.

В связи с неустранением в установленный срок причин приостановления государственной регистрации прав уведомлением государственного регистратора от 20 мая 2025 года № КУВД-001/2025-6519840/2 на основании статьи 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ в государственной регистрации права долевой собственности административного истца на объект недвижимости с кадастровым номером *** было отказано.

Считая данное уведомление незаконным и необоснованным, нарушающим его права и охраняемые законом интересы, ФИО2 обратился в суд.

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из следующего.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, государственный кадастровый учет недвижимого имущества, а также ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Федеральный закон N 218-ФЗ).

Согласно частям 4, 5 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из пунктов 5, 7, 44 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ следует, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Частью 1 статьи 27 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Статьей 69 Закона о недвижимости установлено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей (часть 1).

Государственная регистрация прав на данные объекты недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом (часть 3).

В силу п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоит, в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Из материалов дела установлено, что 8 августа 2015 года между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельной доли без выделения земельного участка, предметом которого является земельная доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу Амурская область, Октябрьский район, бывшее ТОО «Восточное».

Право собственности продавца ФИО3 на указанное имущество возникло на основании свидетельства серии РФ III ***, выданного 1 ноября 1994 года Комитетом по земельным ресурсам Октябрьского района. 

С учетом изложенного, в силу приведенных выше положений действующего законодательства, принимая во внимание, что право ФИО3 в отношении объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу Амурская область, Октябрьский район, бывшее ТОО «Восточное», в ЕГРН зарегистрировано ранее не было, государственная регистрация его права как ранее возникшего, а равно государственная регистрация перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 8 августа 2015 года могли быть осуществлены на основании соответствующих заявлений ФИО2 и ФИО3, представленных в орган регистрации прав.

Принимая во внимание, что заявление ФИО3 для осуществления регистрационных действий представлено не было, у государственного регистратора имелись правовые основания для приостановления осуществления регистрационных действий, а впоследствии и для отказа в их осуществлении.

То обстоятельство, что предоставление заявления ФИО3 для осуществления регистрационных действий являлось невозможным вследствие его смерти, на правомерность оспариваемого решения административного ответчика влиять не может, поскольку о подобных обстоятельствах в орган регистрации права административным ответчиком сообщено не было, свидетельство о его смерти в Управление Росреестра по Амурской области не предоставлялось.

В данном случае отсутствие продавца не являлось единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В договоре купли-продажи от 8 августа 2015 года, заключенном между ФИО3 и ФИО2, отсутствует ссылка на размер отчуждаемой земельной доли, что указывает на несоответствие заключенного договора положениям ст. 554 ГК РФ и является основанием, препятствующим регистрации права собственности истца на земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок. 

Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, правовой режим объекта недвижимости, о регистрации перехода права собственности на который заявил административный истец, регламентируется указанным специальным законом.

Следовательно, документы, представленные для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ.

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В данном случае число участников долевой собственности на рассматриваемый земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В рассматриваемой ситуации заявлена государственная регистрации именно права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок без выделения земельного участка в счет земельной доли, что исключает распоряжение земельной долей без учета требований специального закона.

В рассматриваемом случае обстоятельства сделки исключают государственную регистрацию перехода права на земельную долю земель сельскохозяйственного назначения от участника долевой собственности к субъекту права, не являющегося другим участником долевой собственности.

Таким образом, суд приходит к выводу, что обжалуемое решение административного ответчика совершено в рамках предоставленной ему законом компетенции, порядок принятия оспариваемого решения соблюден, основания для принятия указанного решения имелись, содержание решения соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Ввиду отсутствия совокупности таких условий как несоответствие оспариваемого бездействия требованиям закона и нарушение этим бездействием прав административного истца, в удовлетворении административного иска надлежит отказать.

Руководствуясь ст. ст. 175 – 180, 227 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО2 к Управлению Росреестра по Амурской области о признании уведомления от 20 мая 2025 года № КУВД-001/2025-6519840/2 об отказе в государственной регистрации права собственности на земельную долю незаконным, возложении обязанности устранить допущенные нарушения, - оставить без удовлетворения

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий М.В. Стеблина

Решение в окончательной форме изготовлено 12 сентября 2025 года.