Дело №2-1607/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 марта 2017 г. г. Раменское

Раменский городской суд Московской области под председательством судьи Кудряшовой Н.Н., 

при секретаре Петровой И.В.,

с участием представителя ответчика ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ОАО «494 Управление начальника работ» о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании внесенных денежных средств, процентов, компенсации морального вреда, штрафа, расходов по оплате юридических услуг и госпошлины,

у с т а н о в и л :

ФИО1, ссылаясь на ст.ст.309-310 и п.1 ст.429 ГК РФ, обратился в суд с иском к ОАО «494 Управление начальника работ» о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры №

<

номер> от 

<

дата>., взыскании внесенных денежных средств в размере 

<

...> руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 

<

дата>. в размере 

<

...> руб., процентов за неисполнение договора в размере 

<

...> руб., компенсации морального вреда в размере 

<

...> руб., штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы, расходов по оплате юридических услуг в размере 

<

...> руб. и госпошлины в размере 

<

...> руб.

В обоснование своих требований истец указал, что 

<

дата>. заключил с ответчиком предварительный договор 

<

номер> купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в приложении 

<

номер> к предварительному договору, по которому продавец передаст в собственность покупателя 

<

...> 

<

адрес>, общей площадью 

<

...> кв.м. на 

<

...> этаже, расположенную в жилом микрорайоне с социальной инфраструктурой по строительному адресу: 

<

адрес>. Продавец обязался подписать с покупателем основной договор в течение 2-х месяцев с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее 

<

дата>. Стоимость квартиры определена в размере 

<

...> 

<

дата>. между сторонами подписано дополнительное соглашение к предварительному договору, согласно которому ответчик обязался подписать с покупателем основной договор не позднее 

<

дата>. Однако, ответчик свои обязательства не исполнил, в связи с чем просит взыскать с ответчика проценты в размере 

<

...> руб., рассчитанных следующим образом: с 

<

...> Обратился к ответчику 

<

дата> с заявлением о расторжении данного договора и возврата внесенной по договору денежной суммы 8 

<

...> руб., но по настоящее время данная сумма не возвращена. Считает, что ответчик также должен выплатить ему проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 

<

дата>. в размере 

<

...> Ввиду незаключения основного договора купли-продажи и невозврата денежных средств, ему были причинены нравственные и физические страдания на сумму 

<

...> 

<

...> руб. За защитой нарушенных прав обратился в юридическую компанию ООО «Общество правовой защиты», оплатив 

<

...> руб., которые также подлежат возмещению. 

<

дата>. ответчику была вручена претензия, но она не была удовлетворена.

В судебное заседание истец ФИО1, извещенный через своего представителя 

<

дата>. (л.д.61), не явился, по телефону просил рассмотреть дело в его отсутствие и в отсутствие своего представителя. При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие истца.

Представитель ответчика ОАО «494 Управление начальника работ» ФИО4 исковые требования не признал, ссылаясь на полную оплату истцом стоимости 

<

адрес>

<

дата>. и на передачу квартиры истцу в день оплаты ее стоимости по акту приема-передачи от 

<

дата>. Сторонами не заключен основной договор купли-продажи ввиду невозможности ответчика оформить квартиру на свое имя, так как заказчик строительства -Министерство обороны РФ не в полном объеме разрешил вопросы, связанные с достаточным пакетом документов для регистрации права сторон инвестиционного контракта, о чем был извещен истец. В случае же, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу п.5 ст.429 ГК РФ, применяется п.4 ст.445 ГК РФ, согласно которому истец вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. На момент заключения предварительного договора жилой дом, в котором находится 

<

адрес>, введен в эксплуатацию, дому присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>, г.

<

адрес>. Квартира 

<

номер> ответчиком была поставлена на кадастровый учет за 

<

номер>. В связи с тем, что ответчик не может заключить с истцом основной договор по объективным, независимы от него причинам, истцу следует обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на квартиру либо о принуждении заключить основной договор, так как он фактически пользуется квартирой с 

<

дата>., произвел там ремонт. Ответчиком не чинятся никакие препятствия к этому. Одинцовским городским судом 

<

адрес> по искам покупателей предварительный договор по аналогичным квартирам признается основным. Исходя из правовой природы заключенного предварительного договора правоотношений сторон следует, что сторонами фактически исполнены права и обязанности по купле-продаже квартиры. Поскольку 

<

адрес> была передана истцу как покупателю по акту приема-передачи, ответчик не удерживал и незаконно не пользовался денежными средствами покупателя, оснований для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами не имеется. 

Выслушав представителя ответчика и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст.ст.309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. 

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Как следует из п.1.1 заключенного между сторонами предварительного договора 

<

номер> купли-продажи недвижимого имущества от 

<

дата>., стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи 

<

...>-комнатной 

<

адрес>, общей площадью 

<

...> кв.м, расположенной на 

<

...> этаже по строительному адресу: 

<

адрес>, г.

<

адрес>. (л.д.11-17).

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию 

<

номер> от 

<

дата>г. построенный объект капитального строительства- 

<

...>ти этажный 

<

...>ти секционный жилой дом с инженерными сетями (

<

...>) в составе многоэтажного жилого комплекса с объектами инфраструктуры, расположенный в 

<

адрес>, введен в эксплуатацию (п.1.5 договора).

Согласно п.2.1-2.1.2 предварительного договора продавец обязался оформить на свое имя право собственности на квартиру и подписать с покупателем основной договор в течение 2-х месяцев с момента государственной регистрацией права собственности продавца на квартиру, но не позднее 

<

дата>г. 

В соответствии с п.2.2.2 предварительного договора покупатель обязался произвести оплату гарантийного взноса, а согласно п.3.1 договора стороны определил стоимость квартиры в размере 

<

...> руб.

Пунктом 5.1 договора стороны пришли к соглашению, в случае, если одна из сторон отказывается от подписания основного договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора.

Согласно п.5.3 предварительного договора продавец вправе передать покупателю квартиру в пользование до подписания основного договора при условии, что покупателем в полном объеме исполнены обязательства по оплате гарантийного взноса (л.д.11-17).

Представитель ответчика в судебном заседании не оспаривал оплату истцом полной стоимости квартиры в размере 

<

...> руб., суду уточнил, что 

<

дата>г. спорная квартира была передана истцу и стороны подписали акт прием-передачи квартиры, согласно которому претензий по качеству переданной квартиры истец не имеет (л.д.25).

Письмом 

<

номер> от 

<

дата>. ответчик уведомил истца о том, что срок заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества по предварительному договору от 

<

дата>. заканчивается 

<

дата>. Право собственности ОАО «494 УНР» на указанную квартиру пока не оформлено, в настоящее время подписываются документы с заказчиком строительства-Министерством обороны РФ (л.д.26). 

Судом установлено, что Федеральным государственным казенным учреждением «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ (заказчиком) и ОАО «494 Управление начальника работ» (инвестором) 

<

дата>. был заключен инвестиционный контракт 

<

номер>, предметом которого является инвестиционный проект по застройке земельного участка общей площадью 

<

...> га по адресу: 

<

адрес>, находящегося в собственности РФ и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования ГУ Московская квартирно-эксплуатационная часть района, в оперативном управлении которой находятся здания и сооружения, имеющие адресные ориентиры: 

<

адрес>.

Согласно п.4.2 и п.4.3 контракта после завершения строительства объекта, стороны подписывают Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте, в соответствии с которым осуществляется распределение прав на объект (исключая площади общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части объекта). После завершения строительства распределение жилой и нежилой площади объекта осуществляется в следующих соотношениях. По общей жилой площади объекта: не менее 20 % от общей жилой площади объекта - в собственность РФ с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России в виде отдельных квартир с муниципальной отделкой; не менее 80% от общей жилой площади объекта- инвестору и/или привлеченным им Соинвесторам в собственность.

<

дата>. между сторонами подписано дополнительное соглашение к предварительному договору 

<

номер> купли-продажи недвижимого имущества от 

<

дата>., согласно которому п.2.1.2 предварительного договора был изложен в редакции, в соответствии с которой продавец обязался подписать с покупателем основной договор в течение 2-х месяцев с даты государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее 

<

дата>. (л.д.23).

Из материалов дела следует, что на момент заключения предварительного договора жилой дом, в котором находиться 

<

адрес>, введен в эксплуатацию Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №

<

номер> от 

<

дата>., выданным Управлением государственного архитектурно-строительным надзором Министерства обороны РФ, ответчику- ОАО «494 Управление начальника работ».

Постановлением Администрации Одинцовского муниципального района 

<

адрес> 

<

номер> от 

<

дата>. жилому дому присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>, г.

<

адрес>. Квартира 

<

номер> ответчиком была поставлена на кадастровый учет за 

<

номер>. 

В соответствии со ст.ст.432- 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона - продавец обязуется передать вещь - товар в собственность другой стороне - покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму, то есть цену, что и было произведено сторонами предварительного договора.

После оплаты полной стоимости 

<

адрес> квартира была передана истцу по акту приема-передачи. Таким образом, достигнув соглашения по всем существенным условиям договора, стороны фактически исполнили условия договора, что свидетельствует о сложившихся между сторонами отношениях по купле-продаже 

<

адрес>.

При таких обстоятельствах, предварительный договор купли-продажи квартиры фактически является основным договором, так как после заключения договора (

<

адрес> денежные средства поступили на счет продавца 

<

адрес>., а квартира передана покупателю 

<

адрес>. 

Как предусмотрено п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 

<

дата> 

<

номер> «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 ст.487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества может быть соединено с требованием о госрегистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п.3 ст.551 ГК РФ). Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п.3 ст. 551 ГК РФ.

Как предусмотрено п.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истец, обращаясь с требованиями о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры 

<

номер> от 

<

дата>. и о взыскании внесенных денежных средств в размере 

<

...> руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 

<

дата>. по 

<

дата>. в размере 

<

...> руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за неисполнение п.2.1.2 договора в размере 

<

...> руб., истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку в спорных правоотношениях законом предусмотрен специальный порядок защиты права в случае уклонения стороны от заключения договора (п.5 ст.429 ГК РФ). При этом судом установлено, что ни к ответчику, ни в суд с требованиями о понуждении заключить основной договор купли продажи спорного жилого помещения истец не обращался.

Поскольку 

<

адрес> была передана истцу, как покупателю, по акту приема-передачи, требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, не подлежит удовлетворению. Из расчета истца видно, что в связи с расторжением заключенного между сторонами предварительного договора, истец просит взыскать со 

<

дата>. проценты на сумму долга за неправомерное удержание внесенных истцом денежных средств согласно п.1 ст.395 ГК РФ в действующей с 

<

дата>. редакции. Размер процентов истец определяет ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.. Аналогичный расчет истец применяет при расчете процентов за пользование чужими денежными средствами в период 

<

дата>. по 

<

дата>. 

Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

По правилам ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Поскольку истцом требований о взыскании неустойки, предусмотренной ст.23 Закона РФ «О защите прав потребителей» не предъявлялось, данная неустойка за просрочку заключения основного договора не подлежит взысканию по инициативе суда. Из содержания искового заявления видно, что истец просит взыскать с ответчика проценты, предусмотренные п.1 ст.395 ГК РФ, а согласно 39 ГПК РФ право изменять основание или предмет иска предоставлено только истцу.

При таких обстоятельствах, требование о взыскании процентов по п.1 ст.395 ГК РФ не подлежит удовлетворению, но истец не лишен обращения в суд с иском о взыскании неустойки на основании ст.23 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Статья 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» устанавливает, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 

<

дата> 

<

номер> «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Учитывая установленный факт нарушения ответчиком прав истца в связи с незаключением основного договора, суд с учетом фактической передачи квартиры покупателю 

<

дата>. и конкретных обстоятельств дела, а также требований разумности и справедливости считает необходимым взыскать компенсацию морального вреда в размере 

<

...> руб.

Штраф подлежит взысканию в соответствии с п. 6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, в размере 

<

...> руб.

Согласно ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как следует из п.1.2 договора оказания юридических услуг 

<

номер> от 

<

дата>., истец поручил ООО «Общество правовой защиты» составить претензию, различные жалобы в РПН, в Прокуратуру, выезд представителя для ведения переговоров, консультаций, за что определена стоимость услуг в размере 

<

...> руб., оплачены по чеку 

<

дата>. (л.д.36-37).

Согласно п. 1.2 договора оказания юридических услуг 

<

номер> от 

<

дата>., истец поручил ООО «Общество правовой защиты» составить иск, а также необходимые процессуальные документы, представление его интересов в суде 1 инстанции, даче консультаций. Оплата произведена по чеку от 

<

дата>.- в размере 

<

...> руб. и чеку от 13

<

дата>. в размере 

<

...> руб., по квитанции к приходному кассовому ордеру от 

<

дата>.- 

<

...> руб. (л.д.38-39).

Из материалов дела видно, что представителем ответчика составлена досудебная претензия и исковое заявление. Судебное заседание, назначенное на 

<

дата>г. отложено по ходатайству представителя истца ФИО5, который явился в судебное заседание без подлинных документов, приложенных к исковому заявлению. Однако, в судебное заседание, назначенное по его просьбе на 

<

дата>г., он не явился.

С учетом объема выполненной юридической услуги, частичного возмещения требований истца, суд считает возможным взыскать в счет возмещения расходов по оплате юридических услуг в размере 

<

...> руб., так как не все юридические услуги, указанные в вышеуказанных договорах относятся непосредственно к рассматриваемому делу.

Согласно ст.98 ГПК РФ истцу подлежат также возмещению расходы по оплате госпошлины в размере 

<

...> руб. 

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ОАО «494 Управление начальника работ» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 

<

...> 

<

...>) руб., в том числе: компенсацию морального вреда в размере 

<

...> руб., штраф в размере 

<

...> руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 

<

...> руб. и госпошлины в размере 

<

...> руб., а во взыскании остальной суммы компенсации морального вреда и судебных расходов отказать.

В удовлетворении требования ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры 

<

...> от 

<

дата>., заключенного с ОАО «494 Управление начальника работ», а также во взыскании стоимости квартиры в размере 

<

...> руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 

<

дата>. в размере 

<

...> руб., процентов за неправомерное удержание денежных средств в связи с неисполнением п.2.1.2 договора за период со 

<

дата>. в размере 487 

<

...> руб., отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд Московской области в течение месяца после составления мотивированного решения.

Судья: 

Мотивированное решение составлено 17.04.2017г.