Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 июля 2020 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Перовой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1185/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агроснаб» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Агроснаб» по доверенности ФИО2,

представителей ГБУ СО «ЦКО» ФИО3, ФИО4,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Агроснаб» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 18 806 руб..

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором названного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика арендной платы.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представители представителей ГБУ СО «ЦКО» ФИО3, ФИО4 возражали против удовлетворения заявленных требований, поддержали доводы, изложенные в письменном отзыве.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, а также заинтересованные лица: Администрация сельского поселения Большая Черниговка Большечерниговского района, Администрация Большечерниговского района Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований Правительство Самарской области, Администрация Большечерниговского района – письменные возражения, ГБУ СО «Центр кадастровой оценки»- письменный отзыв.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает заявленные обществом с ограниченной ответственностью «Агроснаб» требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «Агроснаб» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв. м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для размещения плотины на пруду «2-я тракторная бригада», расположенного по адресу: 

<

адрес> (основание: договор аренды от 29 августа 2006 года).

Арендная плата за земельный участок исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что подтверждается расчетом арендной платы, являющимся приложением к договору аренды.

В соответствии с пунктом 6 Постановления пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в Самарской области» от 6 ноября 2019 года № 800 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с вышеуказанным постановлением Правительства Самарской области по состоянию на 1 января 2019 года в размере 149 720 руб.. 

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка и считая свои права нарушенными, 30 мая 2020 года общество с ограниченной ответственностью «Агроснаб» обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 20 мая 2020 года обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки и судебной экспертизы», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 18 806 руб.

Согласно статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объектов оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 1 января 2019 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Отчет содержит сведения о заказчике и оценщике, о допущениях и ограничительных условиях, использованных при проведении оценки, о применяемых стандартах оценочной деятельности, принципах оценки. Исследование выполнено в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж и методом распределения.

Доводы Правительства Самарской области и ГБУ СО «ЦКО» о том, что оценщик выбрал аналоги, которые по основному ценообразующему параметру ( площадь объекта) в десятки и сотни раз превышает площадь оцениваемого объекта, и при проведении расчетов методом распределения не применил корректировку на площадь, суд считает несостоятельными.

В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития РРФ от 20 мая 2015 года № 297, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

В соответствии с подпунктами «а», «б», «в», «д», «е» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ № 611 от 25 сентября 2014 года, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта; для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта;физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Как следует из отчета об оценке, наиболее эффективным использованием земельного участка признано его использование ля размещения плотины на пруду, основными ценообразующими факторами при оценке единого объекта недвижимости, включающего в себя объект оценки и земельный участок, являются: вид права, местоположение, назначение земельного участка, его площадь. Для определения стоимости объекта оценки оценщиком отобраны 4 объекта-аналога, наиболее подходящие к объекту оценки по максимальному количеству параметров основных ценообразующих факторов. При расчете методом сравнения продаж введена корректировка на площадь земельного участка.

Корректировка на площадь земельного участка в рамках метода распределения не вводилась в связи с тем, что оценщиком рассчитана плотность застройки каждого объекта-аналога в долях, и в данной величине уже заложена корректировка на масштаб, дополнительное введение корректировки на площадь привело бы к двойному учету данной величины.

Соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности подтверждено заключением специалиста ООО «Центр оценки и права «Визит» ФИО1 от 14 июля 2020 года №.

Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведённые в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определённом отчетом об оценке.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 30 мая 2020 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «Агроснаб» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 18 806 руб.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Агроснаб» в суд считать 30 мая 2020 года.

Решение может быть обжаловано в четвертый апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Т.А.Родина

Мотивированное решение изготовлено 16 июля 2020 года