Дело № 2 – 7/2021

УИД: 70RS0013-01-2020-000794-95

Р Е Ш Е Н И Е

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

р.п. Белый Яр 16 марта 2021 года

Верхнекетский районный суд Томской области в составе судьи Давыдчика Я.Ф., при секретаре Трегуб Т.А., с участием:

истца ФИО1,

представителя истца Н.,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости, применении последствий недействительности сделки, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 (далее – ФИО1, истец) обратился в суд с уточненными исковыми требованиями к ФИО2 (далее – ФИО2, ответчик) о признании недействительным договор купли-продажи объекта недвижимости – земельного участка от 10.07.2019 г., применении последствий недействительности сделки в виде признания права собственности на земельный участок с кадастровым номером: 

<

данные изъяты> расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> за ФИО1

В обоснование исковых требований указано, что договор купли-продажи земельного участка от 10.07.2019 г. в действительности никогда не заключался. Заключение договора купли-продажи по своей сути не преследовало намерения создания правовых последствий на переход права собственности от истца к ответчику, а прикрывало иную сделку, а именно договор залога. Летом 2019 г. истцом были взяты в долг денежные средства от третьего лица, по договоренности между сторонами, земельный участок передавался в залог до момента возврата займа, однако данная сделка была оформлена, как договор купли-продажи, расписка истцом на получение 2000000 руб. не выдавалась, т.е. сделка по договору купли-продажи была притворной. Ссылаясь на ст. 170, п.2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец считает, что договор купли продажи земельного участка от 10.07.2019 г. с кадастровым номером: № является притворной сделкой, и как следствие, недействительной в силу её ничтожности.

Истец ФИО1 в суде заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, суду дополнительно пояснил, что взял деньги под залог земельного участка. Договор залога оформлялся с ФИО2. Подписывая документы, полагал, что заключает именно договор залога земельного участка, а не договор купли продажи. Сделку совершал с целью взятия денег под залог объекта недвижимого имущества.

Представитель истца по доверенности Н. в судебном заседании исковые требования поддержала, дополнительно пояснила, что в Октябрьском суде Новосибирской области рассматривается гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения. ФИО2 была приобщена к материалам дела расписка, выданная истцом ответчику 12.12.2019 г. в получении ФИО1 от ФИО2 1000000 руб. В расписке указано, что заем получен под залог земельного участка. У ФИО1 в период 2019 г. в собственности был один земельный участок с кадастровым номером: №, общей площадью 38369 кв.м., иной недвижимости в его собственности не было. Исходя из текста расписки, ФИО1 передал в залог тот же самый земельный участок, который он продал ФИО2 по договору купли-продажи от 10.07.2019 г. Полагает, что принятие ФИО2 указанной расписки без замечаний, свидетельствует о том, что ответчик осведомлен о действительном значении договора купли-продажи от 10.07.2019 г., а также о том, что земельный участок фактически не выбыл из собственности истца, и он продолжил им распоряжаться. Таким образом, оспариваемый договор в действительности являлся притворной сделкой и прикрывал собой договор залога. Помимо прочего, представитель истца указала, что ФИО2 не подтвердил свою финансовую состоятельность и возможность передать истцу, указанную в договоре сумму. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснил, что ФИО1 в 2019 г. неоднократно обращался к нему с просьбой занять деньги на производственную деятельность. Однако в связи с тем, что ему было известно о финансовых проблемах ФИО1, деньги занимать ему не стал, после чего ФИО1 предложил купить у него земельный участок, находящийся в р.п. Белый Яр, Верхнекетского района Томской области. В письменных возражениях на исковые требования также указал, что в июле 2019 г. между ним и ФИО1 была достигнута договоренность о приобретении спорного земельного участка, ФИО1 определил стоимость земельного участка в 2000000 руб., данная стоимость его устроила. Свои обязательства по договору он выполнил, в том числе и по передаче истцу денежных средств в сумме 2000000 руб. Указанная сумма является его личными сбережениями, полученными от трудовой деятельности. Деньги передавал истцу лично, о чем составлена соответствующая расписка. Договор купли-продажи от 10.07.2019 г., расписка о получении денежных средств, технические документы на объект недвижимости были предоставлены при регистрации перехода права собственности в Управление Росреестра по Новосибирской области им совместно с истцом. Сделка зарегистрирована в ЕГРН. 

Представитель ответчика ФИО3, действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал, ссылаясь на основания, указанные ответчиком.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы, дела суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (пункт 1). Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (пункт 2).

В силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Из приведенных норм следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью необходимо установить действительную волю всех сторон сделки на заключение иной (прикрываемой) сделки.

Обращаясь в суд с иском, ФИО1 просил признать заключенный им договор купли-продажи от 10.07.2019 г. притворным, прикрывающим сделку по займу денежных средств с залогом недвижимости и применить последствия недействительности сделки, признав за ним право собственности на земельный участок.

Таким образом, по данному делу юридически значимым обстоятельством является выяснение вопроса о том, была ли воля всех участников сделок направлена на достижение одних правовых последствий.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как предусмотрено п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1). Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (п. 2).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. Если заимодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом или договором (п. 1 ст. 338 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что 10.07.2019 г. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>.

В соответствии с условиями данного договора ФИО2 приобрел у ФИО1 указанный земельный участок за 2 000 000 рублей (п.2 договора).

Из п. 3 договора купли-продажи усматривается, что оплата объекта недвижимости произведена покупателем наличными в день подписания договора купли-продажи, о чем продавец выдал расписку.

Пунктом 5 договора купли-продажи от 10.07.2019 г. предусмотрено, что объект недвижимости передан продавцом покупателю и покупателем принят при подписании договора, который по взаимному соглашению сторон одновременно имеет силу акта приема-передачи объекта недвижимости.

В материалы дела представлена расписка в получении ФИО1, являющимся продавцом по договору купли продажи объекта недвижимости от 10 июня 2019 г., денежных средств в сумме 2000000 руб. от ФИО2, являющегося покупателем по указанному договору.

Суд считает, что ошибка в дате договора купли-продажи (10 июня 2019 г.), указанная в расписке, является в данном случае опиской, поскольку дата составления расписки и дата, поставленная ФИО1 после своей подписи, совпадает с датой заключения договора (10 июля 2019 г.).

Управлением Росреестра по Новосибирской области представлены в суд копии заявлений ФИО1 и ФИО2 от 10.07.2019 г. в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии установленного образца об осуществлении государственной регистрации перехода права и государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером: 

<

данные изъяты> адрес: Российская Федерация, 

<

адрес> Заявления подписаны лично ФИО1 и ФИО2.

Истец ФИО1 в суде не оспаривал подписание договора купли-продажи земельного участка и расписки на получение денег, пояснив, что полагал, что подписывает договор займа с залогом земельного участка.

Как следует из материалов дела 

<

данные изъяты> г. в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности ФИО2 (номер регистрации: №) на земельный участок категория земель: 

<

данные изъяты>., адрес: Российская Федерация, 

<

адрес> 

<

адрес>. 

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, о том, что договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не является притворной сделкой, поскольку доказательств, подтверждающих отсутствие у сторон намерений воспользоваться ее правовыми результатами, суду не представлено.

Напротив, представленными по делу доказательствами подтверждено совершение сторонами сделки определенных действий, направленных на заключение договора купли-продажи: а равно, что форма и содержание сделки указанного договора купли-продажи соответствуют требованиям действующего законодательства.

Применительно к договору купли-продажи притворность сделки исключает намерение продавца прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки, и не передает продавцу какие-либо денежные средства. В данном случае, оспариваемый договор купли-продажи сторонами сделки был исполнен, о чем свидетельствуют фактические действия сторон. Стороны при заключении договора купли-продажи совершили действия направленные на исполнение договора, после заключения названного договора наступили соответствующие правовые последствия - регистрация права собственности покупателя ФИО2 на земельный участок, прекращение права собственности ФИО1 

При заключении договора купли-продажи стороны согласовали, что данный договор является также и актом приема-передачи, на что указано в п. 5 договора купли-продажи.

Право собственности на спорный земельный участок за ответчиком зарегистрировано 17.07.2019 г. На регистрацию сделки в регистрирующий орган истец являлся лично, от регистрации сделки купли-продажи не отказывался, не оспаривал свои подписи в договоре купли-продажи и в заявлении о регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.

Совокупность действий ФИО1, вопреки его доводам о том, что он полагал, что заключает договор залога земельного участка, а не договор купли продажи, исключает сомнения в осведомленности истца о характере заключенного договора.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 334 и п.1 ст. 338 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору залога право собственности на заложенное имущество до момента предъявления кредитором требования об обращении на него взыскания принадлежит заемщику, а не передается полностью кредитору с государственной регистрацией права собственности на него.

Изложенные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что воля сторон по оспариваемой сделке была направлена на создание именно тех правовых последствий, которые наступают для данного вида сделки.

Из пояснений истца следует, что летом 2019 г. им были взяты денежные средства в долг у третьего лица, по договоренности между сторонами, а спорный земельный участок передавался в залог до возврата денег.

Учитывая, что прикрываемой сделкой в настоящем случае является договор займа и договор залога как способ обеспечения обязательства, истцом не представлено доказательств какие денежные средства и кем передавались в качестве займа, на каких условиях была достигнута договоренность о займе.

В подтверждение своих доводов о притворности сделки купли-продажи земельного участка от 10.07.2019 г., стороной истца представлена копия расписки, выданная истцом ответчику 12.12.2019 г. в получении 1000000 руб., под залог того же спорного земельного участка, указанного в договоре купли-продажи от 10.07.2019г., которую ФИО2 приобщил к материалам дела, рассматриваемого в другом суде.

Суд, исследовав и оценив представленную копию расписки по правилам ст. 67 ГПК РФ приходит к выводу о том, что данная расписка не имеет значение для разрешения и рассмотрения настоящего спора, поскольку в ней не указано какой именно земельный участок передается под залог, а истцом не представлено доказательств отсутствия у него в собственности иных земельных участков.

При установленных судом обстоятельствах, отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска ФИО1

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости от 10.07.2019 г., применении последствий недействительности сделки отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Верхнекетский районный суд Томской области в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья подпись Я.Ф. Давыдчик

Решение в окончательной форме изготовлено 19 марта 2021 года.

На момент размещения на сайт не вступило в законную силу.