Дело № 2-387/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

31 мая 2017 года г.Магнитогорск

Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего Лукьянец Н.А.

при секретаре Корчагиной У.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Банк Российский кредит» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскании на заложенное имущество,

установил:

ОАО «Банк Российский кредит», с учетом уточнений, просит взыскать с ФИО1 задолженность по кредитному договору № от 06.09.2013г. в размере 1 855 965,18 руб., из которых сумма основного долга 1 381 397,39 руб., проценты за пользование кредитом 344 684,72 руб., пени на сумму просроченного основного долга 22 549,88 руб., пени на сумму просроченных процентов 107 333,19 руб. Просило взыскать расходы по оплате госпошлины 17 480 руб. и 6000 руб., обратить взыскание на предмет залога - квартиру, находящуюся по адресу 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 80 % от рыночной стоимости 1 688 000 руб. Просит также признать за истцом залог (ипотеку) 650/1202 доли земельного участка, находящегося по адресу 

<

адрес>, принадлежащий на праве долевой собственности ФИО1 и обратить взыскание на данный земельный участок путем продажи с публичных торов установив начальную продажную стоимость в размере 368 000 руб.

В обоснование иска указало, что между «Мой Банк. Ипотека» (ОАО) и ФИО1 06.09.2013г. был заключен кредитный договор, в соответствии с которым заемщику предоставлен кредит в сумме 1 436 999 руб. на приобретение в собственность жилого помещения, расположенного по адресу 

<

адрес>. Заемщиком неоднократно допускалась просрочка, в связи с чем образовалась задолженность. В настоящее время законным владельцем закладной является истец. 

В уточненном иске истец указал, что ему стало известно о том, что жилое помещение находится на земельном участке, принадлежащим истцу на праве долевой собственности (650/1202 доли), приобретенным ответчиком 01.10.2014г. На указанный объект обременение в виде залога недвижимого имущества органами государственной регистрации не установлены. При этом, в договоре купли-продажи доли земельного участка имеются сведения о наличии на нем в момент регистрации объекта недвижимости квартиры, которая имела обременение, зарегистрированное в установленном порядке. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ).

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующий по доверенности от 16.10.2015г. исковые требования поддержал.

Ответчица ФИО1 исковые требования признала в части, не оспаривала сумму долга по кредитному договору, просила уменьшить штрафные санкции. Возражала против обращения взыскания на квартиру и земельный участок, ссылаясь на то, что на земельный участок обременение не зарегистрировано, в связи с чем не может быть обращено взыскание как на земельный участок, так и на жилое помещение, находящее на данном земельном участке.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с требованиями ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. ст. 819, 810 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В судебном заседании установлено, что 06 сентября 2013 года между «Мой Банк. Ипотека» (ОАО) и ФИО1 был заключен кредитный договор №, по условиям которого заемщику предоставлен кредит в размере 1 436 999 руб. сроком на 180 мес., с уплатой процентов по ставке 14,9 % годовых, для приобретения в собственность жилого помещения, расположенного по адресу 

<

адрес>.

Факт получения денежных средств подтверждается в том числе договором купли-продажи от 06.09.2013г.

На приобретенный ответчиком объект недвижимого имущества оформлена закладная, зарегистрировано обременение - Ипотека в силу закона.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеки могут быть удостоверены закладной. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеки в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству.

Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п.3 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. 

Законным владельцем закладной является истец.

Из представленного истцом расчета следует, что по состоянию на 19.04.2017г. имеется задолженность по договору в размере 1 885 965,18 руб., из которых сумма основного долга - 1 381 397,39 руб., проценты за пользование кредитом 344 684,72 руб., пени на сумму просроченного основного долга 22 549,88 руб., пени на сумму просроченных процентов 107 333,19 руб.

Представленный расчет задолженности судом проверен, признан верным, соответствующим требованиям действующего законодательства и не оспорен ответчиком.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. 

Суд полагает, что размер неустойки, заявленной истцом ко взысканию с ответчиков явно не соразмерен последствиям допущенного нарушения обязательства и считает возможным на основании ст. 333 ГК РФ уменьшить размер неустойки за просрочку возврата кредита до 15 000 руб., неустойки за просрочку уплаты процентов до 30 000 руб., исходя из принципа разумности и справедливости.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору судом установлен, то суд находит обоснованными доводы истца о досрочном взыскании суммы долга по кредитному договору вместе с причитающимися процентами. 

Согласно положениям ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Как установлено в судебном заседании, ответчики допускали нарушение сроков возврата займа более трех раз в течение года, поэтому требования истца об обращении взыскания на заложенную квартиру обоснованы. Доказательств наличия оснований, по которым суд не может применить положения ст.ст. 50, 54. 1 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 года, заемщиками не представлено.

Что касается требований истца о признании право залога 650/1202 доли в праве долевой собственности на земельный участок по адресу 

<

адрес>, а также обращении взыскания на данную долю, суд приходит к следующему.

По договору купли-продажи 650/1202 доли земельного участка от 01.08.2014г., расположенного по адресу 

<

адрес>, заключенного между ЗАО «КСК «Реал» и ФИО1., последней в долевую собственность передан указанный земельный участок. 

В п. 1.7 договора купли-продажи указано, что на дату заключения договора на указанном земельном участке находится объект недвижимости - квартира в одноэтажном двухквартирном блокированном доме, с присвоенным адресом 

<

адрес>. Данный договор прошел государственную регистрацию 05.09.2014г. Обременение на данный объект не зарегистрировано.

В соответствии со ст. 36 ч. 1 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности, кроме прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ст. 37 ч. ч. 1, 2 Жилищного кодекса РФ доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в том доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В соответствии с абзацем вторым статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ).

В пункте 11, 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" указано, что применяя положения пункта 3 статьи 340 ГК РФ и статьи 69 Закона об ипотеке, судам необходимо учитывать следующее. При залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания.

При толковании положений пункта 3 статьи 340 ГК РФ об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего.

Согласно статье 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Судам следует иметь в виду, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, статья 63 Закона об ипотеке, пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ, подпункт 3 пункта 5 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях") не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. Пункт 3 статьи 340 ГК РФ к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (статья 552 ГК РФ, статья 35 ЗК РФ).

Таким образом суд полагает правильным признать за истцом право залога 650/1202 доли земельного участка, на котором расположено жилое помещение ответчика и обратить взыскание на данную долю путем продажи с публичных торгов.

Согласно положениям ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Из заключения ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» следует, что рыночная стоимость недвижимого имущества - квартиры 

<

адрес> составляет 2 110 000 руб., в том числе рыночная стоимость 650/1202 доли в праве собственности на земельный участок 460 000 руб., в связи с чем суд считает возможным определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 320 000 руб. (2 110 000 - 460 000) * 80%), земельного участка - 368 000 руб. (460 000 * 80%), и в соответствии с ч.1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определить способ продажи - путем реализации с публичных торгов.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика также подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 23 480 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, - 

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ОАО «Банк Российский кредит» сумму долга по кредитному договору от 06.09.2013г. по состоянию на 19.04.2017г. в размере остатка основного долга 1 381 397,39 руб., процентов по договору 344 684,72 руб., пени на сумму просроченного основного долга 15 000 руб., пени на сумму просроченных процентов 30 000 руб., расходы по оплате госпошлины 23 480 руб., всего 1 794 562 (один миллион семьсот девяносто четыре тысячи пятьсот шестьдесят два) руб. 11 коп.

Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу 

<

адрес>, общей площадью 57,8 кв.м, кадастровый (или условный) №, принадлежащую на праве собственности ФИО1, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 1 320 000 руб., определив способ реализации с публичных торгов.

Признать за ОАО «Банк Российский кредит» право залога (ипотеки в силу закона) 650/1202 доли в праве долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №, находящимся по адресу 

<

адрес>, принадлежащий ФИО1.

Обратить взыскание на 650/1202 доли в праве долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №, находящимся по адресу 

<

адрес>, принадлежащий ФИО1, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 368 000 руб., определив способ реализации с публичных торгов.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца через Правобережный районный суд г.Магнитогорска. 

Председательствующий: