дело № 3а-554/2021 

УИД 26 ОS0000-04-2021-000222-96 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

11 июня 2021 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ситьковой О.Н. 

при секретаре судебного заседания Заболоцкой Г.А.,

с участием представителей:

административного ответчика - ФИО2

заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО18 

заинтересованного лица ООО «Фабрика первичной обработки шерсти – 1» - ФИО19 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края (заинтересованное лицо ООО «Фабрика первичной обработки шерсти -1») об оспаривании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, 

установил:

административный истец комитет по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края (далее Комиссия) в котором после его уточнения 06 апреля 2021 года и 21 апреля 2021 года просит:

признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:68, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:91, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:70, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, незаконным;

восстановить запись в ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №68 в размере 2 326 991 рублей; 

восстановить запись в ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:91 в размере 5 655 711,60 рублей; 

восстановить запись в ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:70 в размере 7 050 648,22 рублей. 

<

адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве заинтересованного лица привлечено Государственное бюджетное учреждение 

<

адрес> «

<

адрес>имущество».

В обоснование требований указано, что Приказом Министерства имущественных отношений 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории 

<

адрес>» утверждена кадастровая стоимость:

-земельного участка с кадастровым номером №:68 расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 326 991,20 рублей;

-земельного участка с кадастровым номером 26№:91, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 655 711,60 рублей.

-земельного участка с кадастровым номером №:70 расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 7 050 648,22 рублей.

ООО «Фабрика первичной обработки шерсти -1», арендатор земельных участков, обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и установлении ее в размере рыночной стоимости, указанной в отчете от ДД.ММ.ГГГГ № ОЦ-052\20, выполненном ФИО1 ФИО3 

Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № определена кадастровая стоимость земельного участка №:68, в размере 1 361 000,00 рублей. 

Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № определена кадастровая стоимость земельного участка №:91, в размере 3 316 000,00 рублей.

Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № определена кадастровая стоимость земельного участка №:70, в размере 3 927 000,00 рублей.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации 

<

адрес> считает решения комиссии от ДД.ММ.ГГГГ №, № и № необоснованными, незаконными и подлежащими отмене, считают, что рыночная цена объектов недвижимости существенно занижена, что нарушает право муниципального образования на получение арендных платежей.

Снижение кадастровой стоимости приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

Размер годовой арендной платы за земельный участок № за 2020 год при кадастровой стоимости в размере 2 326 991,20 рублей мог составить 125 657,52 рублей. При применении рыночной стоимости в размере 1361 000 рублей размер годовой арендной платы составит 73 494 рублей.

Размер годовой арендной платы за земельный участок № за 2020 год при кадастровой стоимости в размере 5 655 711,60 рублей мог составить 305 408,43 рублей. При применении рыночной стоимости в размере 3316 000,00 руб. размер годовой арендной платы составит 179 064 рублей.

Размер годовой арендной платы за земельный участок № за 2020 год при кадастровой стоимости в размере 7 050 648,22 мог составить 380 735,00 рублей. При применении рыночной стоимости в размере 3 927 000,00 руб. размер годовой арендной платы составит 212 058,00 рублей.

На основании вышеприведенных расчетов арендной платы видно, что арендные платежи за объекты недвижимости снизились в значительном объёме.

Отличие рыночной стоимости земельного участка № от утверждённой кадастровой стоимости составляет 41,51 % (установлено комиссией), земельного участка № от утверждённой кадастровой стоимости составляет 41,36 % (установлено комиссией), земельного участка № от утверждённой кадастровой стоимости составляет 44,30 % (установлено комиссией).

Выбранные оценщиком объекты-аналоги отличаются по площади со сравниваемыми объектами. Объект аналог № 2 имеет отличный от исследуемых объектов вид разрешенного использования (коммерческое назначение). При проведении анализа рынка в принятых в качестве источников информации объявлениях не содержится идентифицирующих сведений о предлагаемых земельных участках, позволяющих проверить их точное местоположение, физические характеристики (рельеф, конфигурации), транспортную доступность и инфраструктуру (наличие или близость инженерных сетей и условий подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры), следовательно, нельзя гарантировать их абсолютную точность.

Объявление о продаже объекта аналога № 1 не содержит точный адрес, в результате чего не представляется возможным идентифицировать объект (на рушение п.13 ФСО № 1), следовательно, невозможно установить точное местоположение земельного участка.

Таким образом, объекты аналоги не соответствуют объектам оценки, а использованная информация о них, не отвечает критериям достоверности, достаточности, доступности, что противоречит законодательству об оценочной деятельности.

Некорректный подбор аналогов при сравнительном подходе привел к неверной и необоснованной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №.

Кроме того, согласно ч. 13 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЭ (ред. от 31.07.2020) «О государственной кадастровой оценке», п. 12 Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённого Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26.12.2019 г. № 1312, комиссия в течение семи рабочих дней со дня поступления заявления об оспаривании направляет уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения заявителю, собственнику объекта недвижимости и в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются.

В адрес администрации города Невинномысска и в адрес комитета указанное уведомление не поступало.

В возражениях на административный иск представитель заинтересованного лица ООО «Фабрика первичной обработки шерсти -1» заявила о законности и обоснованности оспариваемых решений Комиссии и отчета об оценке, а также о том, что результаты определения кадастровой стоимости влияют на права и обязанности общества, поскольку влекут к значительному необоснованному увеличению арендной платы. 

Представители административного истца, заинтересованных лиц Управления Росреестра по Ставропольскому краю, Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ставропольскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, что с учетом требований части 2 статьи 138 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует проведению судебного заседания без их участия.

В судебном заседании представители административного ответчика ФИО4, заинтересованных лиц ГБУ 

<

адрес> «

<

адрес>имущество» ФИО5, ООО «Фабрика первичной обработки шерсти -1» ФИО6 просили отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на то, что установленная Комиссией кадастровая стоимость объекта недвижимости соответствует рыночной, указанной в отчете об оценке. 

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям. 

Как следует из дела, между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска и ООО «Фабрика первичной обработки шерсти - 1» заключены: договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером 26:16:050221:68, расположенного по адресу: 

<

адрес>; договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №:91, расположенного по адресу: 

<

адрес>; договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №70, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости установлена на основании приказа Министерства имущественных отношений 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории 

<

адрес>» и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила:

-земельного участка с кадастровым номером №68 расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 2 326 991,20 рублей;

-земельного участка с кадастровым номером №:91, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 5 655 711,60 рублей.

-земельного участка с кадастровым номером №70 расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 7 050 648,22 рублей.

На заседании, проведенном ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрено поступившее в комиссию ДД.ММ.ГГГГ от ООО «Фабрика первичной обработки шерсти -1» заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, поданное на основании установления рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на дату кадастровой оценки, указанной в отчете об оценке ИП. ФИО3 от 

ДД.ММ.ГГГГ № ОЦ-052/20. 

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости земельных участков от их кадастровой стоимости:

с кадастровым номером №:68 на 41,51 %;

с кадастровым номером № на 41,36 %;

с кадастровым номером №70 на 44,30 %.

Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № определена кадастровая стоимость земельного участка №:68, в размере 1 361 00 рублей в соответствии с отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № ОЦ-052/20, составленным ФИО1 ФИО3, членом СРО Ассоциация «Межрегиональный ФИО1». При этом в решении Комиссии указано, что кадастровая стоимость земельного участка определена на основании заявления ООО «Фабрика первичной обработки шерсти-1» от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № определена кадастровая стоимость земельного участка 26:№:91, в размере 3 316 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № ОЦ-052/20, составленным ФИО1 ФИО3, членом СРО Ассоциация «Межрегиональный ФИО1». При этом в решении Комиссии указано, что кадастровая стоимость земельного участка определена на основании заявления ООО «Фабрика первичной обработки шерсти-1» от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № определена кадастровая стоимость земельного участка №:70, в размере 3 927 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № ОЦ-052/20, составленным ФИО1 ФИО3, членом СРО Ассоциация «Межрегиональный ФИО1». При этом в решении Комиссии указано, что кадастровая стоимость земельного участка определена на основании заявления ООО «Фабрика первичной обработки шерсти-1» от ДД.ММ.ГГГГ.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки. 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 29 июля 2017 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1). 

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 № 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии. Документ утратил силу в связи с изданием Приказа Минэкономразвития России от 11 сентября 2020 года № 591, опубликованного 16 октября 2020 года.

Новый Порядок утвержден приказом Росреестра от 24 августа 2020 года № п/0311, срок действия с 27 октября 2020 года до 01 января 2023 года.

В 

<

адрес> на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года №1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года № 352 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные частью 9 статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым. 

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии. 

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из решений Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ №, №, № следует, что поступившее ДД.ММ.ГГГГ заявление рассматривала комиссия в составе: заместителей председателя комиссии: ФИО7 (заместитель министра имущественных отношений 

<

адрес>), ФИО8 (начальник отдела землеустройства и мониторинга земель кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по 

<

адрес>), члены комиссии: ФИО9 (уполномоченный по защите прав предпринимателей в 

<

адрес>»), ФИО10 (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации «ФИО1 Россия»), ФИО11 (член комитета по оценке, кадастру и экспертизе 

<

адрес>вого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России»), ФИО12 (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации «ФИО1»), ФИО13 (сопредседатель 

<

адрес>вого отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России», член общественной палаты 

<

адрес>, член общественного совета Северо-Кавказского федерального округа), ФИО14 (начальник юридического отдела ФИО1 «Торгово-промышленная палата 

<

адрес>»), секретарь комиссии: ФИО15 (консультант сектора кадастровой оценки Министерства имущественных отношений 

<

адрес>). Комиссия приняла решения по результатам единогласного голосования. 

Таким образом, оспариваемые решения Комиссии приняты полномочным органом. Обстоятельств, свидетельствующих о несоблюдении Комиссией порядка их принятия, существенности нарушений при проведении заседаний Комиссии по доводам административного истца не установлено. 

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам глав 22 и 25 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что повлечет за собой уменьшение поступлений арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости. 

При таких обстоятельствах, Комитет по управлению муниципальным имуществом вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск направлен в суд почтовым отправлением 15 марта 2021 года, оспариваемое решение Комиссии состоялось 15 декабря 2020 года, что указывает на обращение заявителя в пределах установленного законом срока.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему. 

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года №620). 

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Принимая во внимание, что вопрос о соответствии содержания и оформления отчета об оценке требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки является юридически значимым обстоятельством для настоящего административного дела, его разрешение требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов представителя административного истца, приведенных в обоснование иска, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, определением краевого суда от 21 апреля 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО Оценочная компания «Эксперт».

Согласно выводам заключения эксперта ООО Оценочная компания «Эксперт» ФИО16 №-ОК от ДД.ММ.ГГГГ при составлении отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № ОЦ-052/20 об определении рыночной стоимости земельных допущены нарушения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки (ФСО), предъявляемые к форме и содержанию отчёта

Нарушений, связанных с описанием объекта оценки и методами расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки не выявлено. 

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, проанализированы не полностью. 

Ошибок при выполнении математических действий не выявлено. 

Информация, использованная ФИО1, является недостоверной, недостаточной и непроверяемой по основаниям, изложенным в выводах эксперта к п.29 и 42 Таблицы № настоящего заключения. 

В заключении эксперт установил, что содержание отчёта об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов. В Отчете об оценке представлен не весь доступный ФИО1 объем рыночных данных об объектах аналогах. Так, в на странице 54-55 Отчета представлено всего лишь 2 предложения о продаже земельных участков производственного назначения в г. Ставрополь, при этом в выборке не представлены все предложения о продаже, доступные оценщику на дату оценки. 

В заключении эксперт установил, что анализ ценообразующих факторов произведён в неполном объёме, оценщиком не проанализированы такие ценообразующие факторы как «наличие улучшений участка», «снос ветхих строений», «близость к крупным автодорогам» и «наличие удобных подъездных путей». Так, при определении стоимости цена аналога № 2, использованного при определении стоимости объектов оценки, не была подвержена корректировке на снос ветхих строений. В ходе интервьюирования установлено, что на территории аналога №2 расположены ветхие теплицы, под снос. Земельный участок, требующий расчистки (демонтажа строений) стоит дешевле аналогичного участка, свободного от застройки, следовательно, цена аналога №2 нуждается в корректировки по данному фактору. Кроме этого, в Отчете указано, что аналог №3 имеет лишь «возможность подключения» коммуникаций (стр. 70 Отчета). В ходе интервьюирования продавца установлено, что на территорию данного объекта сравнения заведено газоснабжение. Участки, имеющие на территории газоснабжение, стоят дороже аналогичных участков свободных от коммуникаций. Учитывая изложенное, цена аналога № требует корректировки на наличие коммуникаций, т.к. объекты оценки оцениваются как «условно свободные» от коммуникаций. Например, в соответствии с данными Справочника оценщика недвижимости 2018г. под ред. ФИО20 «Земельные участки Часть 2», стр. 163, земельные участки, обеспеченные газоснабжением, стоят на 19% дороже аналогичных участков необеспеченных данным видом коммуникаций.

Согласно заключению эксперта разрешенное использование аналога № соответствует «для индивидуального жилищного строительства», однако, ФИО1 использовал при определении стоимости объекта оценки «производственное назначение» данного аналога. Содержащийся в тексте публикации адрес: 

<

адрес> и схема расположения аналога позволили установить кадастровый номер аналога №, которому соответствует разрешенное использование «для индивидуального строительства». Данное нарушение оказывает влияние на итоговую стоимость оцениваемых объектов, т.к. в соответствии с данными Справочника ФИО1 недвижимости 2018г. под ред. ФИО17 «Земельные участки Часть 2», стр. 198, земельные участки под индустриальную застройку стоят на 7% дешевле аналогичных участков под ИЖС.

ФИО1 игнорировал такой ценообразующий фактор как «близость к крупных автодорогам». Все объекты оценки расположены на удалении от крупных автодорог. 

<

адрес> характеризуется относительно высоким автомобильным трафиком. В соответствии с данными Справочника ФИО1 недвижимости 2018г. под ред. ФИО17 «Земельные участки Часть 21», стр. 219, земельные участки, расположенные в непосредственной близости к крупным автодорогам, стоят на 25% дороже аналогичных участков удаленных от таких дорог.

Также ФИО1 проигнорировал такой фактор как «наличие свободного подъезда». Доступ к объектам оценки с к/н № осуществляется через территорию земельного участка с к/н 26:16:050221:95. В соответствии с данными Справочника ФИО1 недвижимости 2018г. под ред. ФИО17 «Земельные участки Часть 21», стр. 219, земельные участки не обеспеченные свободными подъезными путями, доступ к которым осуществляется через соседние участки или в объезд, при всех прочих равных условиях стоят дешевле аналогичных участков, обеспеченных удобными подъездными путями в среднем на 18%.

Оценив указанное заключение эксперта по правилам ст. 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу.

Заключение ООО Оценочная компания «Эксперт» ФИО16 №-ОК от ДД.ММ.ГГГГ подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено, в заключении эксперт ответил на поставленный вопрос.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

На основании изложенного, а также учитывая отсутствие по делу надлежащих доказательств, опровергающих выводы судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения Комиссии отчет ООО Оценочная компания «Эксперт» ФИО16 №-ОК от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № в размере равном рыночной стоимости, является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решения комиссии от ДД.ММ.ГГГГ №, 180, 191 в отношении установления кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – незаконным и подлежащим отмене.

В силу требований п.1 ч. 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (пункт 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 24.20 Закона об оценочной деятельности). 

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца о восстановлении в Едином государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № в размере 2 326 991,20 рублей, 5 655 711,60 рублей, 7 050 648,22 рублей, соответственно, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, с исключением установленной оспариваемым решением комиссии кадастровой стоимости данных земельных участков в размере рыночной.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Учитывая, что настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, суд отмечает, что восстановленная кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 01 января 2020 года. 

Вместе с экспертным заключением ООО Оценочная компания «Эксперт» ФИО21 № 094-21-ОК от 19 мая 2021 года поступило заявление о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 30 000 рублей. 

Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно ст. 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с ч. 3 ст. 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В абз. 6 п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено что, при удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана. 

Из системного толкования указанных процессуальных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ суд приходит к выводу о необходимости взыскания с Министерства имущественных отношений 

<

адрес> в пользу ООО Оценочная компания «Эксперт» судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 рублей. 

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административный иск комитета по управлению муниципальным имуществом 

<

адрес> к Министерству имущественных отношений 

<

адрес>, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории 

<

адрес> об оспаривании решений комиссии - удовлетворить.

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:68, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:91, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:70, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории 

<

адрес> при Министерстве имущественных отношений 

<

адрес> кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:68 в размере его рыночной стоимости 1361000 рублей. 

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории 

<

адрес> при Министерстве имущественных отношений 

<

адрес> кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:91 в размере его рыночной стоимости 3316000 рублей. 

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории 

<

адрес> при Министерстве имущественных отношений 

<

адрес> кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:70 в размере его рыночной стоимости 3927000 рублей. 

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №:68 в размере 2 326 991 рублей, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. 

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №:91 в размере 5 655 711,60 рублей, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. 

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №:70 в размере 7 050 648,22 рублей, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. 

Восстановленная кадастровая стоимость в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №:68 применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации с ДД.ММ.ГГГГ.

Восстановленная кадастровая стоимость в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №:91 применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации с ДД.ММ.ГГГГ.

Восстановленная кадастровая стоимость в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №:70 применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации с ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Министерства имущественных отношений 

<

адрес> в пользу общества с ограниченной ответственностью оценочная компания «Эксперт» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 60 000 рублей, путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты:

общество с ограниченной ответственностью оценочная компания «Эксперт», ООО ОК «Эксперт»

юридический адрес: 

<

адрес>, офис 305а

фактический адрес: 

<

адрес>, офис 202

ИНН №

№ 

р/счет №

банк: Московский филиал АО КБ «Модульбанк» 

кор./счет 30№ 

БИК 044525092 

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата изготовления мотивированного решения суда - 21 июня 2021 года. 

Судья Ситькова О.Н.