Производство № 2-103/2023

УИД: 62RS0004-01-2021-005490-86

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Рязань 30 мая 2023 года

Советский районный суд города Рязани в составе председательствующего судьи Мечетина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Макаровой Ю.И.,

с участием истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1, его представителя и представителя третьего лица ООО «Русские Тепловозы» ФИО2,

ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО3, его представителя ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, мотивировав исковые требования тем, что между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка № от дд.мм.гггг., по условиям которого ответчик продал истцу два объекта недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 510 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов по адресу: 

<

адрес> и здание – жилой дом, назначение – жилое помещение (для предоставления временного проживания), расположенный на вышеуказанном земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности. Условиями договора стороны согласовали отдельно стоимость земельного участка – 2 000 000 руб. и стоимость жилого дома – 10 000 000 руб., общая стоимость объектов была согласована в размере 12 000 000 руб. На момент заключения договора ответчику принадлежал земельный участок, право собственности на который было зарегистрировано в органах Росреестра, жилой дом был в состоянии завершающих работ (требовались работы по благоустройству территории, устройству коммуникаций, отделочные работы) и поскольку дом еще не был завершен, то в отношении него государственная регистрация права собственности за ответчиком произведена не была. Истец исходил из того, что приобретает будущую вещь применительно к положениям п.2 ст.455 ГК РФ. Для обеспечения исполнения договора купли-продажи ответчик принял на себя обязательство произвести государственную регистрацию права собственности на жилой дом, для осуществления которой ответчику требовалось сохранение права собственности на земельный участок, поскольку в силу закона право собственности на вновь построенный объект недвижимости регистрируется именно за собственником земельного участка. Заключенный договор купли-продажи сторонами исполнялся, ответчик передал истцу земельный участок и жилой дом, истец обоими объектами владеет, спора о передаче объектов между сторонами нет. Со своей стороны истец произвел оплату по договору купли-продажи непосредственно продавцу, а также оплату в пользу третьих лиц по счетам, которые истцу передавал ответчик. Таким образом ответчик передавал строительные материалы, заказывал работы и услуги. Ответчиком в одностороннем порядке был составлен рукописный документ, в котором фиксируются все оплаты, произведенные истцом по договору купли-продажи. Несмотря на исполнение договора со стороны истца, ответчиком в адрес ФИО1 было заявлено устное требование об увеличении стоимости земельного участка и дома, проданных по договору купли-продажи, на 2 000 000 руб. Истец со своей стороны возразил относительно такого увеличения, ссылаясь на неизменность цены, согласованной в договоре, после чего между сторонами возник конфликт. От ответчика в адрес истца поступило уведомление о расторжении договора № купли-продажи жилого дома и земельного участка от дд.мм.гггг., датированное дд.мм.гггг., что, по мнению ФИО1, свидетельствует об уклонении ФИО3 от исполнения заключенного договора. Истец указал, что в части государственной регистрации права собственности на дом, ответчик принятые на себя обязательства не исполнил. Сторонами в тексте договора не был согласован конкретный период времени, в течение которого ответчик обязан произвести государственную регистрацию права собственности, в то же время ответчик устно гарантировал регистрацию права собственности в срок, не превышающий 6 месяцев со дня заключения договора. Ожидание длилось более года. Как полагает истец, столь длительный период ожидания не может считаться разумным для целей регистрации права, нарушение разумных сроков исполнения обязательства свидетельствует о ненадлежащем исполнении условий заключенного договора, а полученное от ответчика уведомление от дд.мм.гггг. подтверждает, что в настоящее время ФИО3 не намерен исполнять договорные обязательства в отношении ФИО1 Также истец указал, что из открытых источников ему стало известно, что ответчик в настоящее время не в состоянии произвести регистрацию права на дом, поскольку из решения Советского районного суда г.Рязани от дд.мм.гггг. следует, что ФИО3 нарушил правила размещения жилого дома на земельном участке и допустил возведение жилого дома на земельном участке, который для этого не предназначен. В связи с чем ФИО1 полагает, что жилой дом может быть признан самовольной постройкой. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности с ФИО3 на ФИО1 на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка № от дд.мм.гггг. в отношении объекта недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером 

<

...>

В ходе рассмотрения дела к производству было принято встречное исковое заявление ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества, мотивированное тем, что дд.мм.гггг. между сторонами был заключен договор № купли-продажи жилого дома и земельного участка, предметом которого являлись объекты недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером 

<

...>, общей площадью 510 кв.м. и расположенный на данном земельном участке жилой дом. По соглашению сторон цена отчуждаемого земельного участка и жилого дома составляет 12 000 000 руб., из которой стоимость земельного участка – 2 000 000 руб., стоимость дома – 10 000 000 руб. По условиям договора стороны определили следующий порядок расчетов: часть стоимости дома и земельного участка в размере 1 500 000 руб. выплачивается покупателем продавцу при подписании настоящего договора наличными средствами, 500 000 руб. покупатель выплачивает продавцу ориентировочно дд.мм.гггг.. На оставшуюся часть стоимости дома и земельного участка в размере 10 000 000 руб. продавец предоставляет покупателю рассрочку на условиях – 350 000 руб. ежемесячно, начиная с дд.мм.гггг., с момента подписания настоящего договора и до момента регистрации права собственности на дом в Росреестре. ФИО1 неоднократно допускались просрочки внесения очередных ежемесячных платежей, в связи с чем, последнему было направлено уведомление от дд.мм.гггг. о расторжении договора № купли-продажи жилого дома и земельного участка № от дд.мм.гггг.. Ссылаясь на то, что с момента получения данного уведомления ФИО1 прошло более 30 календарных дней, факт его получения им не оспаривается, ответа на уведомление не поступало, при этом нарушение условий договора ФИО1 является существенным, ФИО3 просил суд расторгнуть договор № купли-продажи дома и земельного участка от дд.мм.гггг., заключенный между ФИО3 и ФИО1; обязать ФИО1 возвратить ФИО3 следующее имущество: земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 510 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов по адресу: 

<

адрес> и здание – жилой дом, назначение – жилое помещение, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Рязанской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, об отложении слушания дела не просил.

В судебном заседании истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО1, его представитель и представитель третьего лица ООО «Русские Тепловозы» ФИО2 исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, просили суд их удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 отказать.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО3 и его представитель ФИО6 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признали, просили суд отказать в их удовлетворении, поддержали встречный иск по основаниям, в нем изложенным, просили суд его удовлетворить.

Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица, выслушав объяснения сторон и их представителей, исследовав материалы дела в полном объеме, оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что дд.мм.гггг. между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор № купли-продажи жилого дома и земельного участка (далее по тексту – Договор), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил объекты недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью №., расположенный на землях населенных пунктов по адресу: 

<

адрес> разрешенное использование – туристическое обслуживание, принадлежит продавцу по праву собственности на основании договора купли-продажи земельного участка дд.мм.гггг. и решения о разделе участка от дд.мм.гггг., право собственности на земельный участок зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним дд.мм.гггг. сделана запись регистрации №; здание – жилой дом, назначение – жилое помещение (для предоставления временного проживания), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, с техническими параметрами и координатной привязкой согласно с прилагаемым к договору техническим планом на дом, принадлежит продавцу по праву собственности на основании собственности на земельный участок и подлежит к регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (п.1 Договора).

По взаимному соглашению покупатель и продавец условились, что цена отчуждаемого дома и земельного участка составляет 12 000 000 руб., из них стоимость земельного участка составляет 2 000 000 руб., стоимость дома составляет 10 000 000 руб., причем между сторонами согласовано, что эта цена является окончательной и не подлежит изменению по какой-либо причине (п.2 Договора).

Порядок расчетов между сторонами согласован в п.3 Договора: часть стоимости дома и земельного участка в размере 1 500 000 руб. выплачивается покупателем продавцу при подписании настоящего договора наличными средствами; 500 000 руб. покупатель выплачивает продавцу ориентировочно 06.10.2020; на оставшуюся часть стоимости дома и земельного участка в размере 10 000 000 руб., продавец предоставляет покупателю рассрочку на условиях: 350 000 руб. ежемесячно, начиная с 01.10.2020, с момента подписания настоящего договора и до момента регистрации права собственности на дом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.

Продавец обязуется зарегистрировать право собственности на дом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области; данный договор действует до момента регистрации дома, после чего продавец и покупатель заключают новый договор купли-продажи земельного участка и уже зарегистрированного дома по установленной данным договором № 1 ценой, с учетом уже выплаченных денег, с регистрацией нового договора перехода права собственности на дом и земельный участок в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области с обременениями до полного погашения суммы по оплате дома и земельного участка; выплаты по оставшейся сумме за дом и земельный участок будут установлены новым договором (п.4,5 Договора).

Сторонами предусмотрено (п.6 Договора), что если покупатель не сможет выполнить условия данного договора, возврат денежных средств осуществляется за вычетом платы за фактическое проживание из расчета 80 000 руб. в месяц; если продавец не сможет зарегистрировать дом, то уплаченные средства возвращаются покупателю полностью, не позднее 12 мес.

Согласно выписке из ЕГРН от дд.мм.гггг. № №, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 510 +/- 8 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, городской округ город Рязань, 

<

...> (

<

адрес>), земельный участок 2Б, принадлежит на праве собственности ФИО3 (запись о регистрации права №

Из материалов дела следует и в ходе судебного разбирательства никем не оспаривалось, что дд.мм.гггг. ФИО3 уведомил ФИО1 о расторжении в одностороннем порядке договора № купли-продажи жилого дома и земельного участка от дд.мм.гггг. со ссылкой на систематическое, начиная с дд.мм.гггг. по день направления уведомления, неисполнение ФИО1 п.3.2 договора и указанием на наличие у него задолженности по договору по состоянию на дд.мм.гггг. в размере 1 795 000 руб.

Судом установлено, что недвижимое имущество (дом и земельный участок) фактически было передано ФИО1 ФИО3, что подтверждается объяснениями сторон, а также уведомлением о расторжении Договора.

Нормами ст.432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Принимая во внимание положения ст.431 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что между сторонами был заключен договор продажи недвижимости и, поскольку право собственности на дом, расположенный на земельном участке, в установленном порядке не зарегистрировано, к правоотношениям сторон в данной части применимы нормы для договора купли-продажи будущей недвижимости, существенные условия которого (предмет договора; данные, которые позволяют определенно установить недвижимость, подлежащую передаче; цена недвижимости; порядок, сроки и размеры платежей) были достигнуты сторонами.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст.309 ГК РФ).

В силу положений ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как установлено положениями ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, а в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Условиями Договора не установлен срок, в течение которого продавец обязан зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество, в связи с чем подлежат применению положения ст.314 ГК РФ, в соответствии с которыми обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что срок исполнения вышеуказанного обязательства продавца является наступившим (с момента заключения договора прошло более двух лет), при этом его обязанность по регистрации перехода права собственности на земельный участок не может быть поставлена в зависимость от факта оплаты по договору покупателем, поскольку договор купли-продажи считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям.

В связи с изложенным, исковые требования ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок являются обоснованными. При этом суд учитывает, что дом, расположенный на земельном участке, самовольной постройкой в установленном порядке не признавался и отсутствие у продавца на момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на предмет договора, само по себе не является основанием для признания договора недействительным.

Из материалов дела также следует, что договор исполнялся сторонами, ФИО1 в пользу ФИО3 были произведены следующие платежи: 950 000 руб. дд.мм.гггг., 150 000 руб. дд.мм.гггг., 170 000 руб. дд.мм.гггг., 180 000 руб. дд.мм.гггг., 350 000 руб. дд.мм.гггг., 150 000 руб. дд.мм.гггг., 200 000 руб. дд.мм.гггг., 205 000 руб. дд.мм.гггг., 500 000 руб. дд.мм.гггг., 100 000 руб. дд.мм.гггг., 40 000 руб. дд.мм.гггг., 14 000 руб. дд.мм.гггг., 18 000 руб. дд.мм.гггг., 250 000 руб. дд.мм.гггг., 50 000 руб. дд.мм.гггг., 50 000 руб. дд.мм.гггг., 100 000 руб. дд.мм.гггг., 100 000 руб. дд.мм.гггг., 100 000 руб. дд.мм.гггг., 100 000 руб. дд.мм.гггг., 50 000 руб. дд.мм.гггг., 200 000 руб. дд.мм.гггг., 150 000 руб. дд.мм.гггг., 200 000 руб. дд.мм.гггг., 200 000 руб. дд.мм.гггг., (перевод с карты на карту через ПАО Сбербанк) 100 000 руб. дд.мм.гггг. (перевод по системе быстрых платежей через ПАО РНКБ БАНК), всего в безналичном порядке 4 677 000 руб. При этом, из объяснений сторон, сведений о назначении платежа, следует, что платежи в размере 18 000 руб. от дд.мм.гггг., 50 000 руб. от дд.мм.гггг., 50 000 руб. от дд.мм.гггг. (всего на сумму 118 000 руб.) были произведены не в рамках обязательств, возникших из спорного договора купли-продажи.

Таким образом, установлено, что по спорному договору ФИО1 было оплачено в безналичном порядке в пользу ФИО3 4 559 000 руб.

В ходе рассмотрения дела истцом по первоначальному иску была представлена расписка, датированная дд.мм.гггг., согласно которой ФИО3 получил от ФИО1 деньги в размере 1 500 000 руб. в счет исполнения договора № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома, расположенного на данном участке от дд.мм.гггг..

ФИО3 указал, что во исполнение п.3.1 Договора ФИО1 дд.мм.гггг. произвел оплату денежных средств в общей сумме 1 500 000 руб., при этом 550 000 руб. – наличными средствами и 950 000 руб. – переводом через ПАО Сбербанк.

В ходе рассмотрения дела судом также было установлено наличие иных договорных отношений между сторонами, помимо возникших из договора от дд.мм.гггг., по которым ФИО1 производил расчеты с ФИО3 путем переводов ему денежных средств, оплаты товаров, работ и услуг третьим лицом ООО «Русские Тепловозы». При этом суд учитывает, что указанные правоотношения сторон не являются самостоятельным предметом настоящего судебного разбирательства, а в части определения объема поступивших денежных средств от ФИО1 ФИО3 в счет исполнения обязательств именно по спорному договору, суд исходит из следующего. 

В обоснование встречных исковых требований ФИО3 ссылался на существенное нарушение условий Договора ФИО1, связанные с нарушением обязательств по оплате. 

Положениями ст.10 ГК РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Судом бесспорно установлено, что оплата по Договору от дд.мм.гггг. ФИО1 производилась с отступлением от условий, согласованных сторонами в п.3.2 Договора как в части сумм, так и сроков платежа.

В силу п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом, в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (п.5 ст.450.1 ГК РФ).

Судом установлено и подтверждено материалами дела, в том числе протоколом осмотра письменных доказательств 

<

адрес>, объяснениями сторон, что несмотря на неоднократные просрочки по внесению платежей по договору, ФИО3 принимал эти просроченные платежи вплоть до ноября 2021 года (тогда как уведомление о расторжении договора датировано дд.мм.гггг. с указанием на факт просрочки покупателя с февраля 2021 года), фактически подтверждая готовность к дальнейшему исполнению договора и тем самым утратил право ссылаться на допущенную истцом просрочку платежа как на основание для отказа от дальнейшего исполнения договора.

Кроме того, суд учитывает, что встречное исковое заявление ФИО3, в котором он просил суд расторгнуть спорный договор, было принято к производству суда только дд.мм.гггг., после чего ФИО1 систематически вносил денежные средства в депозит суда в счет исполнения своих обязательств.

В обоснование данного вывода суд также полагает возможным учесть, что сумма уплаченных ФИО1 денежных средств в счет исполнения Договора значительно превышает согласованную сторонами стоимость земельного участка (2 000 000 руб.).

Нормами ст.327 ГК РФ установлено, что должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда, в том числе, - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами. При этом, внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

С учетом внесения денежных средств ФИО1 на депозит суда в счет исполнения обязательства после возбуждения настоящего гражданского дела, суд приходит к выводу о том, что ФИО3 не был лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора.

Исходя их существа обязательств по договору купли-продажи, принимая во внимание тот результат, который в указанных правоотношениях достигается продавцом за счет исполнения обязанности покупателя по оплате товара, корреспондирующей обязательству продавца по его передаче, принимая во внимание положения п.5 ст.450.1 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что существенного нарушений условий договора ФИО1 не допущено.

Таким образом, встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества являются необоснованными и удовлетворению не подлежат, а исковые требования ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, напротив, подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО3 к ФИО1 на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка № от дд.мм.гггг. в отношении объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 510 +/-8 кв.м., расположенного на землях населенных пунктов по адресу: №

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд города Рязани в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.В.Мечетин