Дело № 2-252/2025

50RS0036-01-2024-005507-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 февраля 2025 года

Пушкинский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Абрамовой Ж.И.,

при секретаре Дильман И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Дом.РФ» к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

АО «Дом.РФ» обратилось в суд с иском к ответчикам ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора № от 

<

дата>, заключенного между ПАО «Банк ВТБ» и ФИО1, взыскании с ответчиков суммы задолженности по кредитному договору по состоянию на 

<

дата> в размере 826 452,24 руб., из которых: 767 439,80 руб. – задолженность по основному долгу, 44 450,30 руб. – задолженность по процентам, 3 005,67 руб. – задолженность по пени, 11 556,47 руб. – задолженность по просроченному долгу, обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, с определением способа реализации в виде продажи с публичных торгов и установлении начальной продажной стоимости в размере 3 839 200 руб., взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 23 465 руб.

В обоснование требований указано, что 

<

дата> между ФИО1 и ПАО Банк ВТБ был заключен кредитный договор №, в соответствии с условиями которого заемщику был предоставлен кредит в размере 2 550 000 руб., сроком на 122 месяца, под 9,6% годовых, для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №. Согласно условиям договора ежемесячный платеж составляет 33 136,15 руб. Обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщика является залог (ипотека) квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной. Кроме того, обеспечением исполнения кредитных обязательств Заемщика, в соответствии с п.8.2 Индивидуальных условий кредитного договора, является солидарное поручительство ФИО2 В настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем является АО «ДОМ.РФ», созданное Правительством РФ в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан страны, выработки единых стандартов жилищного кредитования и формирования рынка ипотечных ценных бумаг, что подтверждается справкой/выпиской № IS24041217180 от 

<

дата> о наличии закладной на счете ДЕПО, выданной АО «Депозитарная компания Регион», ведущем депозитарный учет закладных, согласно которой, владельцем счета ДЕПО является АО «ДОМ.РФ». В соответствии с правилами п.1 ст.48 ФЗ №102-ФЗ от 16.07.1998г «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае, если осуществляется депозитарный учёт закладной, переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о её новом владельце не делается.

Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме, что подтверждается данными бухгалтерского учета, отраженными в Расчете задолженности на 

<

дата>, мемориальным ордером № от 

<

дата>, а также выпиской по лицевому счету заемщика. Ответчики ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий кредитного договора, а также ст.309 ГК РФ производили с нарушением условий кредитного договора, в том числе и в части своевременного возврата кредита, производя платежи с задержкой и в неполном объеме. В связи с неисполнением заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором, истцом в соответствии с п.8.4.1. Общих условий кредитного договора, п.6.1. Общих условий договора поручительства предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в срок до 

<

дата>. Указанное требование ответчиками выполнено не было, добровольно задолженность не была погашена.Задолженность ответчиков по состоянию на 

<

дата> составляет 826 452,24 руб. По состоянию на 

<

дата> предмет ипотеки был оценен в размере 4 799 000,00 руб., что подтверждается заключением независимого оценщика - Отчетом № об оценке объекта недвижимости, изготовленном ООО «Мобильный оценщик» 

<

дата>. На основании данного отчета истец считает, что начальную продажную стоимость заложенного объекта недвижимости необходимо установить в размере 3 839 200 руб. 00 коп. (80% рыночной цены). Соотношение суммы неисполненных должником обязательств по кредитному договору (826 452,24 руб.) к рыночной стоимости предмета ипотеки - квартиры (4 799 000,00 руб.) составляет 17.22%, что больше 5%, предусмотренных п.1 ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Представитель истца АО «Дом.РФ» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признавал. Заключение судебной экспертизы не оспаривал.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом. 

Суд, выслушав ответчика, проверив материалы дела, полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п.1 ст.310 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

В силу п.1 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

На основании со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. 

В соответствии с ч.2 ст.811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

Положениями ч.1 ст.819 ГК РФ установлено, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно п.1 ст.361, ст.362 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Договор поручительства может быть заключен в обеспечение как денежных, так и неденежных обязательств, а также в обеспечение обязательства, которое возникнет в будущем.

Договор поручительства должен быть совершен в письменной форме.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.

Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Как следует из материалов дела, 

<

дата> между ФИО1 и ПАО «Банк ВТБ» был заключен кредитный договор №, в соответствии с условиями которого заемщику был предоставлен кредит в размере 2 550 000,00 рублей, сроком на 122 месяца, под 9,6% годовых (10,6% - при неисполнении условия о полном страховании (п.4.4, п.5.1, п.6.1, п.6.2 Индивидуальных условий Кредитного договора), для целевого использования: приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>; состоящей из 2-х комнат, общей площадью 43,1 кв.м, расположенной на 1 этаже 5 этажного дома, кадастровый номер объекта № (л.д.26-27).

В соответствии с условиями кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является ипотека – квартира по вышеуказанному адресу. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору удостоверены закладной, составленной заемщиком как должником и залогодателем, выданной Управлением Росреестра по 

<

адрес> первоначальному залогодержателю ПАО «Банк ВТБ 24» (л.д.47-49). 

Условиями кредитного договора предусмотрено, что погашение кредита и уплата процентов должны производиться ежемесячно аннуитетными платежами не позднее даты ежемесячного платежа: 18-е число каждого календарного месяца (п. 4.7 Индивидуальных условий Кредитного договора) путем уплаты ежемесячного аннуитетного платежа 33 136,15 руб. (п. 4.5 Индивидуальных условий кредитного договора).

Кроме того, обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщика, в соответствии с п.8.2 Индивидуальных условий кредитного договора, является солидарное поручительство ФИО2 на основании договора поручительства № от 

<

дата>, согласно п.3.1, п.3.2. которого поручитель принял на себя обязательство солидарно с заемщиком отвечать перед кредитором на условиях и в соответствии с договором поручительства за исполнение заемщиком всех обязательств по кредитному договору, включая обязательства по досрочному полному возврату кредита (л.д.39-40).

На основании договора купли-продажи квартиры, приобретаемой с привлечением кредитных средств банка №б/н от 

<

дата> (л.д.53-55) зарегистрировано право собственности заемщика на квартиру – запись № (л.д.55-56).

Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме, что подтверждается расчетом задолженности (л.д.22-25), мемориальным ордером № от 

<

дата> (л.д.58), а также выпиской по лицевому счету ответчика (л.д.59-60).

Обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщика в соответствии с п. 8.1 Индивидуальных условий кредитного договора является залог (ипотека) квартиры в силу закона. 

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной (л.д.47-49), запись об ипотеке в ЕГРН произведена 

<

дата> за № (л.д.50-52).

В соответствии с правилами п.п. 1, 2 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 

<

дата> №–ФЗ в случае обездвижения документарной закладной или выдачи электронной закладной переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на обездвиженную документарную закладную или электронную закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на соответствующую закладную. При этом отметка на документарной закладной о ее новом владельце не делается. 

Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. 

В настоящее время владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем, является АО «ДОМ.РФ» что подтверждается справкой/выпиской №№ от 

<

дата> о наличии закладной на счете ДЕПО, выданной АО «Депозитарная компания Регион», ведущим депозитарный учет закладных, согласно которой владельцем счета ДЕПО является АО «ДОМ.РФ» (л.д.46).

В силу п.2 ст.13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с условиями п.п. 4.8, 4.9 Индивидуальных условий кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,06% процента за каждый день просрочки.

Как следует из материалов дела, с 

<

дата> заемщик ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им производил с нарушением условий кредитного договора, с задержкой и в неполном объеме (л.д.22-25).

В связи с неисполнением заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, истец предъявил требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в срок до 

<

дата> (л.д.61-62). Указанное требование ответчиками выполнено не было, добровольно задолженность не была погашена.

Задолженность ответчиков по состоянию на 

<

дата> составляет 826 452,24 руб., в том числе: 767 439,80 руб. - задолженность по основному долгу, 44 450,30 руб. - задолженность по процентам, 3 005,67 руб. - задолженность по пени, 11 556,47 руб. - задолженность по пени по просроченному долгу (л.д.22-25).

Данный расчёт соответствует условиям кредитного договора, не оспорен и не опровергнут ответчиками, в связи с чем задолженность подлежит взысканию с ответчиков в солидарном порядке.

Согласно пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Поскольку ответчики допустили существенное нарушение условий договора, то в силу ст.450 ГК РФ имеются основания для расторжения кредитного договора.

В соответствии с п.1 ст.329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п.1 ст.334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Исходя из п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу п.2 ст.348 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Согласно п.8.4.2 Правил предоставления и погашения ипотечного кредита на приобретение предмета ипотеки, в случае неисполнения заемщиком требования кредитора о досрочном исполнении обязательств по договору в течение 15 календарных дней, считая с даты его предъявления кредитором, кредитор имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки, находящийся в залоге у кредитора, в обеспечение исполнения обязательств заемщика.

Исходя из того, что ответчиком обязательства по кредитному договору надлежащим образом не исполняются, согласно условиям кредитного договора истцу предоставлено право обратить взыскание на заложенное имущество, суд приходит к выводу об удовлетворении искового требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество – спорную квартиру, путем реализации с публичных торгов.

В силу п. 1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

По смыслу п. 1 ст. 350 ГК РФ и пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с отчетом № об оценке рыночной и ликвидационной стоимости квартиры, составленным оценщиком ООО «Мобильный оценщик», предмет ипотеки был оценен в размере 4 799 000 руб. (л.д.71-93).

Определением суда от 

<

дата> по ходатайству ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы было поручено экспертам ООО «Экбист».

Экспертом был произведен осмотр квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Экспертом определена рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> размере 5 152 000 руб.

Суд принимает заключение судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате исследования выводы и ответы мотивированы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеет соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы эксперта не опровергнуты.

При этом суд не принимает в качестве доказательства стоимости квартиры заключение ООО «Мобильный оценщик» № от 

<

дата>, так как выводы специалиста, составившего данное заключение, сделаны в отсутствие всех материалов настоящего гражданского дела и без соблюдения требований гражданского процессуального законодательства, в частности, эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст.307 УК РФ.

Таким образом, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об установлении начальной продажной стоимости квартиры в размере 5 152 000 руб., в соответствии с заключением эксперта.

Истцом понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере в размере 23 465 руб. (л.д.66). В силу ст. 98 ГПК РФ указанные расходы подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца.

Руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Дом.РФ» к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор № от 

<

дата>, заключенный между ПАО «Банк ВТБ» и ФИО1. 

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «Дом.РФ» задолженность по кредитному договору № от 

<

дата> по состоянию на 

<

дата> в размере 826452,24 руб. (из них 767439,80 руб. – задолженность по основному долгу; 44450,30 руб. – задолженность по процентам; 3005,67 руб. - задолженность по пени; 11556,47 руб. - задолженность попени по просроченному долгу), расходы по уплате государственной пошлины 23465 руб. Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, путем продажи с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость в размере 5152000 рублей.

Требование истца об установлении иной начальной продажной стоимости квартиры оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца с момента изготовления судом решения в окончательной форме – 

<

дата>.

Судья: