Дело № 2-963/2017 В окончательной форме

решение

 суда принято 

27 июня 2017 года 

Р Е Ш Е Н И ЕИменем Российской Федерации

22 июня 2017 года город Нижний Тагил 

Тагилстроевский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в составе председательствующего судьи Вахрушевой С.Ю., при секретаре Пироговой Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования «Город Нижний Тагил» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, 

У С Т А Н О В И Л :

Муниципальное образование «Город Нижний Тагил» обратилось в суд с ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка. Исковые требования мотивированы следующим. 

Истец в соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» осуществляет распоряжение земельными участками на территории города Нижний Тагил, государственная собственность на которые не разграничена.

../../.... г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка №.... Основание заключения договора аренды – итоговый протокол проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства от ../../.... г. Земельный участок площадью 1.456 кв.м., с кадастровым номером №... расположен по адресу: (место расположения обезличено) Разрешенное использование участка: для индивидуального жилищного строительства. Срок договора аренды установлен с ../../.... г. по ../../.... г.. 

../../.... г. было зарегистрировано право собственности ответчика на указанный земельный участок, однако на момент перехода права собственности на земельный участок и до настоящего времени задолженность по арендной плате не погашена. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы составляет 2.151.000 руб. на период срока аренды. Указанная сумма по условиям договора перечисляется ежегодно до 01 декабря текущего года в размере 1/10 размера арендной платы в УФК по Свердловской области. 

В соответствии с пунктом 5.2.5 договора при прекращении обязательств по настоящему договору по основаниям, указанным в статье 413 Гражданского кодекса РФ, ответчик обязан выплатить полный размер арендной платы за участок, определенный по результатам торгов. 

В соответствии с пунктом 6.2 договора в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера задолженности до полного погашения возникшей задолженности. 

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. 

По состоянию на ../../.... г. задолженность ответчика по арендной плате составляет 1.881.000 руб., по пени – 104.044 руб. 50 коп.

Истцом в адрес ответчика направлялась претензия о взыскании задолженности по арендной плате, которая ответчиком не удовлетворена до настоящего времени. 

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с в сумме 1.985.044 руб. 50 коп., в том числе: арендная плата – 1.881.000 руб., пени – 104.044 руб. 50 коп.

Представитель истца – Б.Т.А., действующая на основании доверенности №... от ../../.... г. (л.д.), в судебном заседании в полном объёме поддержала предъявленные исковые требования и просила об их удовлетворении по изложенным в иске основаниям. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования признал частично и поддержал доводы своего письменного отзыва на иск, которые основаны на следующем. 

Согласно действующему законодательству, если арендодатель – публично-правовое образование, которое не является плательщиком земельного налога (то есть имущество находится с государственной или муниципальной собственности), обязательство по несению арендной платы сохраняется до момента государственной регистрации перехода права собственности на землю к арендатору. Установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы стороны не вправе.

Поэтому ответчик считает, что истец не имеет права требовать взыскания арендной платы за период с момента возникновения у ответчика права собственности на земельный участок, поскольку с этого момента (с ../../.... г.) обязанность ответчика по уплате арендной платы прекратилась. 

В МКУ «Центр земельного права» истцу была выдана справка с расчетом по суммам ежемесячной оплаты с момента заключения договора от ../../.... г., согласно которой ежемесячный платеж по договору составлял 17.925 руб. 

В 2014 году с ответчика были удержаны денежные средства, внесенные в виде задатка перед проведением аукциона в суме 230.000 руб. и зачтены в качестве арендной платы за 2014 год сумму в размере 215.100 руб. Однако в 2014 году до ../../.... г. земельный участок находился в аренде у ответчика 3 месяца и 5 дней. Поэтому арендная плата за 2014 год должна составлять 53.775 руб., а оставшиеся денежные средства в сумме 176.225 руб. должны быть перенесены в качестве арендной платы за 2015 год. Кроме того, в 2015 году ответчик внес в счет арендной платы 40.000 руб.

Таким образом, за 2014-2015 годы ответчик в полном объёме оплатил арендную плату по договору и задолженности по арендной плате за указанный период не имеется. 

В 2016 году ответчик неоднократно обращался в МКУ «Центр земельного права» с просьбами предоставить расчет арендной платы с указанием ежемесячных сумм, однако данные расчеты ответчику предоставлены не были. 

Ответчик признаёт наличие задолженности по арендной плате только за 2016 год до момента государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок. По расчету ответчика задолженность по арендной плате за 2016 год составляет 143.400 руб. 

Поэтому ответчик просит признать за ним задолженность по арендной плате в сумме 143.400 руб., а в остальной части в удовлетворении исковых требований отказать (л.д. 55-58). 

Представитель ответчика – Ш.В.В., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности от ../../.... г., в судебном заседании подержал доводы письменного отзыва на иск и просил о частичном удовлетворении исковых требований. 

Заслушав объяснения сторон и исследовав письменные материалы дела, суд признаёт исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению частично. Данный вывод суда основан на следующем. 

Судом установлено, что истец, являясь муниципальным образованием, в соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» осуществляет распоряжение земельными участками на территории города Нижний Тагил, государственная собственность на которые не разграничена. 

Согласно итоговому протоколу проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельных участком для жилищного строительства от ../../.... г. победителем был признан ФИО1, цена договора на заключение договора аренды составляет 2.151.000 руб. Размер арендной платы за весь период действия договора, определенной по результатам торгов, перечисляется победителем аукциона ежегодно до 1 декабря текущего года в размере 1/10 размера арендной платы. Задаток, внесенный для участия в торгах в размере 230.000 руб. засчитывается в счет уплаты цены права на заключение договора аренды (л.д. 5-7). 

С указанным протоколом ответчик был под роспись ознакомлен (л.д. 7), что не оспаривалось ответчиком в судебном заседании.

../../.... г. земельный участок был передан истцом ответчику на основании акта приема-передачи в аренду земельного участка (л.д. 15), что не оспаривалось ответчиком в судебном заседании. 

../../.... г. между МКУ Администрация муниципальным образованием «Город Нижний Тагил» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор №... аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства, заключаемого по итогам аукциона, открытого по форме подачи предложений о размере арендной платы (далее по тексту настоящего решения суда – Договор аренды) (л.д. 8-14). 

На основании договора купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания и сооружения №... от ../../.... г., у ответчика возникло единоличное право собственности на земельный участок, о чём ../../.... г. была внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 25). 

Доводы предъявленного иска основаны на положениях пункта 5.2.5 Договора аренды, согласно которому при прекращении обязательств по настоящему договору по основаниям, указанным в статьи 413 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан выплатить полный размер арендной платы за участок, определенный по результатам торгов, независимо от окончания строительства и ввода в эксплуатацию индивидуального жилого дома (л.д. 10-11). 

В соответствии со статьей 413 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Суд не может согласиться с указанной позицией истца, поскольку она противоречит требованиям действующего законодательства. 

Земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли. Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (платность использования земли). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. 

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. 

Указанная позиция отражена в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (с учётом дополнений, внесенных Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 25), которым указано, что вопрос о моменте прекращения внесения арендных платежей следует решать исходя из принципа платности использования земли в Российской Федерации (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ), в соответствии с которым момент прекращения внесения арендатором арендной платы определяется по разному и зависит от того, какое лицо выступает арендодателем. 

При этом если арендодатель – публично-правовое образование, которое не является плательщиком земельного налога (то есть имущество находится в государственной или муниципальной собственности), то обязательство по внесению арендной платы сохраняется до момента государственной регистрации перехода права собственности на землю к арендатору. Установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы, в силу принципа платности использования земли, стороны не вправе.

Согласнопункту 1 статьи 454Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224Гражданского кодекса РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407Гражданского кодекса РФ).

Из вышеизложенного следует, что заключение договора купли-продажи фактически прекращает обязательства сторон по договору аренды земельного участка, в связи с чем, обязательство по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. 

При указанных обстоятельствах, истец не обоснованно предъявляет исковые требования о взыскании арендной платы за весь период предусмотренного договором аренды срока действия аренды, а пункт 5.2.5 Договора аренды в этой части противоречит действующему законодательству и в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса РФ применению не подлежит. 

Соответственно, с учётом заключенного сторонами договора аренды, момента передачи земельного участка в фактическое владение арендатора (../../.... г.) и момента возникновения права собственности арендатора на арендованное имущество (../../.... г.), а также не оспариваемого ответчиком факта нарушения условий договора по внесению платежей по договору аренды, у истца имеется предусмотренное законом и договором право требования от ответчика погашения задолженности по договору аренды исключительно за период фактического владения ответчика земельным участком в качестве арендатора. 

В судебном заседании достоверно установлен период фактического владения ответчиком земельным участком – с ../../.... г. (дата передачи истцом ответчику земельного участка по акту приёма-передачи) по ../../.... г. (дата, предшествующая дате государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок).

В досудебном порядке истцом в адрес ответчика направлялась претензия о взыскании арендной платы, штрафных санкций в связи с неисполнением договора аренды (л.д. 16-17,19), которая не исполнена ответчиком до настоящего времени. 

Рассчитывая подлежащую взысканию с ответчика задолженность по арендной плате, суд принимает во внимание имевшие место фактические платежи по договору, однако не может согласиться с приведенным ответчиком расчетом в размере 143.400 руб. (л.д. 58), который является неверным. 

Согласно пункту 3.1 Договора аренды размер арендной платы за участок определен по результатам торгов от ../../.... г. и составляет 2.151.000 руб. на период срока аренды, который согласно пункту 2.1 данного договора составляет 10 лет и согласован сторонами с ../../.... г. до ../../.... г.. Указанная сумма перечисляется арендатором ежегодно до 01 декабря текущего года в размере 1/10 размера арендной платы (л.д. 8).

Таким образом, из согласованных сторонами условий Договора аренды можно достоверно установить размер арендной платы за 1 год, который составляет 215.100 руб. (1/10 от суммы 2.151.000 руб.) 

Суд критически оценивает доводы представителя истца в судебном заседании о том, что Договор аренды не предусматривает размера арендной платы помесячно, в связи с чем, арендатор обязан вносить платежи исходя из ежегодного размера арендной платы. 

Указанные доводы стороны истца противоречат действующему законодательству по вышеизложенным по тексту настоящего решения суда правовым основаниям, поскольку отсутствие помесячного расчета арендной платы фактически лишает арендатора возможности реализовать свою обязанность по внесению арендной платы исходя из фактического периода владения земельным участком на правах арендатора. 

Вместе с тем, поскольку из условий договора возможно установить размер ежегодной арендной платы – 215.100 руб., исходя из фактического количества месяцев в календарном году, размер арендной платы в месяц составляет 17.925 руб. (215.100 руб.:12 мес.).

Учитывая изложенное, арендная плата за 2014 год подлежит расчету следующим образом: 

За август 2014 года арендная плата (с учётом фактического количества дней в месяце и дней пользования земельным участком на правах арендатора) составляет сумму 10.986 руб. 29 коп. (17.925 руб.:31 дн.*19 дн.). С сентября по декабрь 2014 года (за 4 полных месяца) арендная плата составляет 71.700 руб. (17.925 руб.*4 мес.). Соответственно, общая сумма арендной платы за 2014 год составляет 82.686 руб. 29 коп. (10.986,29+71.700). 

При этом судом установлено и не оспаривалось никем из участвующих в деле лиц, что ответчиком в виде задатка перед проведением аукциона были перечислены истцу денежные средства в сумме 230.000 руб. Указанная сумма учитывается истцом в расчете задолженности в качестве оплаченной ответчиком по Договору аренды (л.д. 18-20). 

Согласно пункту 3.1 Договора аренды денежные средства в размере 230.000 руб., перечисленные в виде задатка перед проведением аукциона и поступившие во временное распоряжение Администрации города, зачисляются арендодателем в счет арендной платы (л.д. 9). 

Учитывая указанные условия договора, суд приходит к выводу, что в 2014 году ответчиком в счет арендной платы были оплачены истцу денежные средства в сумме 230.000 руб., тогда как подлежала оплате сумма 82.686 руб. 29 коп. Поэтому имеет место переплата арендной платы на сумму 147.313 руб. 71 коп. (230.000-82.686,29), которая подлежит зачету в счет арендной платы за следующий 2015 год аренды земельного участка. 

Таким образом, у ответчика не имеется перед истцом задолженности по оплате арендной платы за 2014 год, что следует также из представленной ответчиком суду справки Муниципального казенного учреждения «Центр земельного права» от ../../.... г., из содержания которой следует, сто по состоянию на ../../.... г. задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует (л.д. 59,69). 

Поэтому исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате за 2014 год являются необоснованными и удовлетворению не подлежат. 

Арендная плата за 2015 год подлежит расчету следующим образом: 

За полный календарный год подлежала выплате арендная плата в размере 215.100 руб., тогда как фактически ответчиком была произведена оплата в размере 40.000 руб., что также не оспаривалось стороной истца и указанная сумма платежа учитывается в произведенном истцом расчете задолженности в качестве оплаченной ответчиком по Договору аренды (л.д. 18-20). 

При этом переплата за предыдущий 2014 год, подлежащая зачёту за 2015 год, составила 147.313 руб. 71 коп. Соответственно, общая сумма оплаченной ответчиком за 2015 год арендной платы составляет 187.313 руб. 71 коп. (147.313,71+40.000). 

Таким образом, задолженность по арендной плате за 2015 год составляет 27.786 руб. 29 коп. (215.100-187.313,71) и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. 

Арендная плата за 2016 год подлежит расчету следующим образом: 

За период с января по июль 2016 года (за 7 полных месяцев) арендная плата составляет 125.475 руб. (17.925 руб.*7 мес.). За август 2016 года арендная плата (с учётом фактического количества дней в месяце и дней пользования земельным участком на правах арендатора) составляет сумму 9.251 руб. 61 коп. (17.925 руб.:31 дн.*16 дн.). Соответственно, общая сумма арендной платы за 2016 год составляет 134.726 руб. 61 коп. (125.475+9.251,61). 

Как следует из представленного истцом расчета задолженности в 2016 года ответчиком не производилось платежей в счет арендной платы по Договору аренды и данное обстоятельство не оспаривалось ответчиком в судебном заседании, объяснившим указанное обстоятельство не предоставлением ему истцом помесячного расчета арендной платы и, следовательно, невозможностью определения подлежащей оплате суммы. 

Поскольку судом достоверно установлено, что ответчиком не было внесено платежей в счет арендной платы за 2016 год, независимо от причин не внесения данных платежей, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за 2016 года суд признаёт обоснованными и подлежащими удовлетворению в сумме 134.726 руб. 61 коп. 

Таким образом, общая сумма задолженности ответчика по арендной плате за 2015 и 2016 годы составляет 162.512 руб. 90 коп. (27.786,29+134.726,61) и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. 

Также суд признаёт обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению исковые требования о взыскании пени за нарушение обязательств по договору. 

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинённые ему убытки.

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме. 

Согласно пункту 6.2 Договора аренды в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы (л.д. 12). 

Поскольку истцом представлен суду расчет пени по состоянию на ../../.... г. (л.д. 18-20) и правом увеличить период взыскания пени сторона истца в процессе судебного разбирательства по настоящему делу не воспользовалась, а у суда не имеется предусмотренных частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для выхода за пределы заявленных исковых требований в этой части, суд полагает необходимым произвести расчет пени по состоянию на определенную истцом дату ../../.... г..

Также в расчете пени суд руководствуется условиями Договора аренды, согласно пункту 3.1 которого арендная плата подлежала перечислению ежегодно до 01 декабря текущего года (л.д. 8-9). 

Поскольку судом достоверно установлен факт отсутствия у ответчика задолженности по рассматриваемому Договору аренды за 2014 год и в этой части суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, исковые требования о взыскании пени за данный период времени, являющиеся по своему правовому содержанию производными от основного требования, также не могут быть признаны обоснованными и удовлетворению не подлежат. 

Учитывая изложенные обстоятельства, сумма пени за нарушение обязательств по внесению арендной платы за 2015 год подлежит расчету следующим образом: 

Период просрочки внесения арендной платы с ../../.... г. по ../../.... г. составляет 487 дней (исходя из 31 дня в декабре 2015 года, 366 дней в 2016 году и 90 дней с ../../.... г. по ../../.... г. в 2017 году). 

Соответственно, сумма пени за 2015 год составляет 13.531 руб. 92 коп. (27.786,29*0,1%*487) и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. 

Сумма пени за нарушение обязательств по внесению арендной платы за 2016 год подлежит расчету, с учётом прекращения у ответчика с ../../.... г. (даты государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок) следующим образом:

Период просрочки внесения арендной платы с ../../.... г. по ../../.... г. составляет 227 дней (исходя из 137 дней в 2016 году – август 15 дней и с сентября по декабрь 122 дня; 90 дней с ../../.... г. по ../../.... г.). 

Соответственно, сумма пени за 2016 года составляет 30.582 руб. 94 коп. (134.726,61*0,1%*227) и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. 

Также в соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в доход местного (муниципального) бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от оплаты которой истец в силу закона освобожден, рассчитанная пропорционально подлежащим удовлетворению исковым требованиям и составляющая сумму 5.266 руб. 28 коп.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования муниципального образования «Город Нижний Тагил» удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО1 в пользу муниципального образования Город Нижний Тагил» по договору №... аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства, заключаемого по итогам аукциона, открытого по форме подачи предложений о размере арендной платы от ../../.... г.: задолженность по арендной плате за 2015 год в сумме 27.786 руб. 29 коп. и пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 13.531 руб. 92 коп., задолженность по арендной плате за 2016 год в сумме 134.726 руб. 61 коп. и пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 30.582 руб. 94 коп., итого взыскать 206.627 руб. 76 коп. 

В остальной части в удовлетворении исковых требований муниципального образования «Город Нижний Тагил» отказать. 

Взыскать с ФИО1 в доход местного (муниципального) бюджета государственную пошлину в сумме 5.266 руб. 28 коп., которая подлежит уплате в течение десяти дней со дня вступления в законную силу настоящего решения суда. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Тагилстроевский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области. 

Судья - подпись С.Ю. Вахрушева