УИД 61OS0000-01-2021-000131-32

Дело № 3а-177/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

9 июля 2021 года г. Ростов-на-Дону

Судья Ростовского областного суда Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что арендует земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 950 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Размер кадастровой стоимости данного участка по состоянию на 30 октября 2015 г. составляет 3 543 975 руб., что значительно выше его рыночной стоимости. Указанное влияет на размер арендной платы административного истца. Просит восстановить срок для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 30 октября 2015 г. 

В ходе рассмотрения дела административный истец в лице представителя письменно уточнил заявленные требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ). Просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере, определённом в заключении судебной экспертизы в сумме 1 880 000 руб. 

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Представитель административного истца ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена. 

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц –Управление Росреестра по Ростовской области, ДИЗО г.Азова.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена. В письменном ходатайстве просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Правительства Ростовской области, не возражала против принятия результатов судебной экспертизы и установлении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с результатами проведенной по делу экспертизы.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области в судебное заседание не явился, надлежаще уведомлен. В письменном отзыве представителя ФИО4 указано, что в ЕГРН содержаться сведения о земельном участке с кадастровым номером АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 950 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, находящемся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 30 октября 2015 г., и внесена в ЕГРН 30 октября 2015 г. в сумме 3 543 975 руб. с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости в размере 3 730,5 руб./кв.м, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. №778. Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области права административного истца своими действиями не нарушал. Просила рассматривать дело в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестра».

Представитель ДИЗО г.Азова Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. 

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, были надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ, суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Федеральный закон № 135-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 950 кв.м, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН 

Право аренды данного земельного участка подтверждается договором № 2502 от 15 сентября 2017 г. аренды земельного участка с актом приема-передачи земельного участка, постановлением администрации г.Азова № 1901 от 17 августа 2017 г., договором аренды земельного участка № 2662 от 19 апреля 2021 г., выпиской из ЕГРН от 14 апреля 2021 г. об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с договором аренды, размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с положениями, содержащимися в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ)

Абзацем 6 пункта 6 данного Пленума от 30 июня 2015 г. №28 разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, ФИО1 вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Административный истец при подаче иска представил отчет об оценке №08/21 от 9 апреля 2021 года оценщика ООО «Квалитет. Оценочная компания», в котором сделаны выводы о том, что по состоянию на 30 октября 2015 г. рыночная стоимость объекта недвижимости составила 922 000 руб. 

Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и поступившие возражения относительно достоверности указанного отчета, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта. 

Проведение экспертизы было поручено эксперту СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз».

По заключению судебной экспертизы от 18 июня 2021 г. № 0247-Э, выполненной экспертом СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз», рыночная стоимость объекта экспертизы с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на 30 октября 2015 г. составляла 1 880 000 рубля.

Возражения, замечания на заключение судебной экспертизы лицами, участвующими в деле не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований. 

Экспертом СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, проанализирован объект оценки с учетом его местоположения, определено, что исследуемый участок расположен вдоль красной линии, в районе с развивающейся инфраструктурой. 

Участок расположен вдоль крупной автодороги городского значения с интенсивным транспортным потоком, на нем расположен объект недвижимости незавершенный строительством.

По результату анализа, эксперт отнес объект исследования к сегменту земельных участков коммерческого назначения.

Экспертом проанализированы предложения к продаже (таблица 3) и определен диапазон цен, проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался. 

Определяя рыночную стоимость объекта исследования в рамках сравнительного подхода, экспертом отобраны три аналога (таблица 14). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. 

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы были применены корректировки на обстоятельства совершения сделок, состояние рынка, наличие коммуникаций, площадь. 

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок, которые соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки. 

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении судебной экспертизы, и суд считает возможным положить в основу решения содержащийся в нем вывод, который, является аргументированным и убедительным, соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 КАС РФ. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 20 апреля 2021 г.

Рассматривая ходатайство о восстановлении срока для обращения в суд, с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд принимает во внимание следующее.

Часть 3 статьи 245 КАС РФ предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Дата внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости – 30 октября 2014 г. ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением 20 апреля 2021 г., то есть, с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Распределяя судебные расходы, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ и исходит из следующего.

СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 38 177, 26 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учётом степени сложности и объёма проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

Суд учитывает, что административные требования ФИО1 сводятся к реализации в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определённой с учетом индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью жилого дома составляет 46,95 %, и сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. 

Допущенное при установлении кадастровой стоимости её расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, не имеет признаков существенности и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.

При указанных обстоятельствах, решение суда об удовлетворении требований административного истца нельзя признать вынесенным против административных ответчиков, и судебные расходы, в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, в полном объёме должны быть возложены на административного истца. 

Основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249, 293 КАС РФ, суд 

р е ш и л :

восстановить ФИО1 срок для обращения в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости, по состоянию на 30 октября 2015 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 950 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 30 октября 2015 г., в размере 1 880 000 рублей. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 20 апреля 2021 г. 

Судебные расходы возложить на административного истца. 

Взыскать с ФИО1 в пользу СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» денежные средства в размере 38 177,26 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд. 

Судья О.В.Журба