К делу № 2-767/2023

УИД 23RS0035-01-2023-001312-53

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Новопокровская 27 октября 2023 года

Новопокровский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Купайловой Н.И., 

при помощнике судьи Кузема С.Н., 

с участием: 

истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика адвоката Хорошиловой З.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительным,

установил:

ФИО1 обратилась в Новопокровский районный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ФИО2, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - личное подсобное хозяйство, и жилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 55,7 кв. м, назначение: жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес>; применить положение о последствиях недействительной сделки; взыскать с ФИО2 в пользу истца 350 000 рублей, а также судебные расходы за изготовление технического заключения Краевого БТИ по определению пригодности строения для эксплуатации в размере 8791,39 руб., за отправку по почте ФИО2 претензии - 174 руб., за работу адвоката по сбору, подготовке документов и составление искового заявления - 6750 руб.

В обоснование исковых требований истцом указано, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ФИО2 договор купли-продажи жилого дома, площадью 55,7 кв. м, и земельного участка, площадью 7000 кв. м, расположенных по выше указанному адресу. Стоимость недвижимого имущества, согласно договору, составила 350 000 руб. ФИО1 передала 203 000 руб. ФИО2 в день подписания договора, оставшуюся сумму в размере 147 000 руб., по соглашению сторон, было определено выплачивать частями. ДД.ММ.ГГГГ. расчет между сторонами был произведен полностью. ДД.ММ.ГГГГ. истцом было обнаружено, что её домовладение является ветхим, имеет большие трещины, прикрытые обоями. Согласно техническому заключению филиала ГУП Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» по Новопокровскому району от ДД.ММ.ГГГГ., физический износ строения превышает предельно допустимые нормы для признания этого дома пригодным для проживания и эксплуатации, выполнение капитального ремонта нецелесообразно, дом является ветхим и к дальнейшей эксплуатации не пригоден. Истец указала, что другого жилья не имеет, поэтому она обратилась к ФИО2 с требованием о расторжении договора, последняя на её претензию не ответила. Истец полагает, что ответчик обманула её и продала непригодный для эксплуатации дом за завышенную сумму, продавец при совершении сделки не заявила о скрытых недостатках, тщательно их скрыла, наклеив на разрушающиеся стены обои. Считает, что сделка была совершена под влиянием обмана, в связи с чем она должна быть признана недействительной. Истец полагает, что срок исковой давности по делу не пропущен, так как его начало следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ, то есть с того момента, когда истец узнала о нарушении своих прав.

В судебном заседании истец ФИО1 настаивала на удовлетворении заявленных требований, полагала, что при приобретении домовладения ответчик ввела ее в заблуждение относительно его состояния и пригодности для проживания. Истец сообщила, что о недостатках здания она узнала ДД.ММ.ГГГГ, когда её собака оборвала обои.

Ответчик ФИО2, ее представитель адвокат Хорошилова З.С. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований. Указали на то, что истец злоупотребляет своим правом, дом был передан истцу в надлежащем исправном состоянии, истец за время проживания в нем текущий и капитальный ремонт не производила, здание не проветривала, зимой помещения не отапливала, в связи с чем разрушение дома произошло по вине истца; просили отказать в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела в их совокупности с показаниями свидетелей, суд приходит к следующим выводам.

Из положений п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимости: жилого дома, площадью 55,7 кв. м, и земельного участка, площадью 7000 кв. м, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Стоимость отчуждаемого домовладения и земельного участка составила 350 000 руб.

Сторонами подтверждено, что ФИО1 выплачена сумма в размере 350 000 руб. за приобретение указанных объектов недвижимости (203 000 руб. при заключении договора купли-продажи, 147 000 руб. в рассрочку) (т.1 л.д.7-10).

При заключении договора стороны гарантировали, что сделка заключенная ДД.ММ.ГГГГ, не является для них вынужденной либо совершенной вследствие тяжелых жизненных обстоятельств на невыгодных для себя условиях. 

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилой дом, площадью 55,7 кв. м, и на земельный участок, площадью 7000 кв. м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.11-14).

Из технического паспорта, составленного филиалом ГУП Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» по Новопокровскому району по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., выполненного по заказу ФИО1, следует, что спорный жилой дом построен в 1969 году, имеет деревянные стены, обшитые металлопрофилем.

Согласно техническому заключению филиала ГУП Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» по Новопокровскому району от ДД.ММ.ГГГГ., в ходе обследования жилого дома литер «А» по 

<

адрес> установлено неудовлетворительное состояние несущих стен, имеются повреждения основных конструкций, физический износ строения составляет 75%, что превышает предельно допустимые нормы для признания этого дома пригодным для проживания и эксплуатации; выполнение капитального ремонта с доведением конструкций до работоспособного состояния нецелесообразно, так как потребует замены всех строительных конструкций; при этом стоимость ремонта будет не менее стоимости нового строительства. По мнению специалиста, в соответствии с постановлением Правительства РФ №47 от 28 января 2006 г. исследуемый жилой дом по состоянию строительных конструкций является ветхим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2 названной статьи).

Согласно статье 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В соответствии с разъяснениями, изложенными пункте 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установить умысел лица, совершившего сделку.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 N 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации», обман при совершении сделки (статья 179 ГК РФ) может выражаться в намеренном умолчании лица об обстоятельствах, о которых оно должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Под обманом судебная практика понимает умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку. Обман может относиться как к элементам самой сделки, так и к обстоятельствам, находящимся за ее пределами, в том числе к мотивам, если они имели значение для формирования воли участника сделки. Обманные действия могут совершаться в активной форме или же состоять в бездействии (умышленное умолчание о фактах, могущих воспрепятствовать совершению сделки).

Обман представляет собой умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего, не соответствующие действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение. При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли потерпевшего происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий контрагента, заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного представления об обстоятельствах, имеющих для заключения сделки.

Таким образом, в предмет доказывания по спору о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием обмана, входят факты сообщения информации, не соответствующей действительности, намеренного умолчания об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота, повлиявших на принятие решения о заключении оспариваемого договора.

При этом обязательным условием признания сделки недействительной является установление факта умышленного введения недобросовестной стороной другой стороны в заблуждении относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки.

Исходя из названных норм права и применительно к рассматриваемому спору, истец с учетом статьи 56 ГПК РФ должен указать и доказать, о каких обстоятельствах при заключении спорного договора купли-продажи он был обманут и каким образом это нашло отражение в нем, находятся ли эти обстоятельства в причинной связи с решением истца о заключении оспариваемого договора.

В качестве обмана истец указала, что ответчиком представлена недостоверная информация относительно состояния домовладения. 

Между тем, как пояснила ответчик ФИО2, а также показали допрошенные в судебном свидетели ФИО4 и ФИО5, на момент продажи спорное домовладение находилось в состоянии пригодном для проживания, перед продажей ответчиком был проведен текущий ремонт. Ответчик и свидетели сообщили суду, что истец с момента приобретения домовладения за домом и придомовой территорией не ухаживала, текущий и капитальный ремонт не проводила, помещение не проветривала, здание зимой не отапливала. 

В судебном заседании истец ФИО1 подтвердила, что отапливала только одно помещение домовладения, текущий и капитальный ремонт не проводила. 

Истцом суду не представлено доказательств того, что домовладение находилось в непригодном для проживании состоянии на момент его продажи. 

Заключение от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное специалистом филиала ГУП Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» не содержит выводов о том, в какой период времени и что привело к значительному ухудшению физического состояния спорного домовладения.

Ходатайств о назначении строительно-технической экспертизы по делу сторонами не заявлено.

На момент подписания договора купли-продажи разногласий по качеству дома у истца не имелось, при осмотре приобретаемого имущества, имея объективную возможность установить качество недвижимого имущества, истец с данными характеристиками согласилась, о снижении покупной цены не заявила, приняла данное имущество в отсутствие каких-либо претензий к продавцу. До подписания договора истцом произведен визуальный осмотр дома, в том числе внутренних помещений, претензий по качеству передаваемого объекта при подписании договора у истца не возникло.

Учитывая, что все существенные условия заключенного между сторонами договора были изложены четко, ясно и понятно, возражений по вопросу заключения данного договора истцом при заключении договора, не высказывалось, она добровольно подписала указанный договор, понимая его содержание, условия и суть сделки, также принимая во внимание то обстоятельство, что стороной истца не представлено относимых, допустимых доказательств, с бесспорностью свидетельствующих о том, что истец заключила договор под влиянием заблуждения или обмана, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований, предусмотренных действующим законодательством, для признания сделки недействительной в соответствии со ст. ст. 178, 179 ГК РФ и применения последствий недействительности сделки.

Доводы жалобы о том, что недостатки жилого дома являются скрытыми и не могли быть обнаружены истцом в момент осмотра жилого дома перед его покупкой без демонтажа элементов отделки, чего покупатель не может и не должен был делать, подлежат отклонению, поскольку доказательств того, в какой временной период образовались трещины в доме суду не представлено. Истец перед покупкой осматривала дом, проживала в нем в течение более 4-х лет, кроме того, истец, будучи сведущей в сфере строительства, так как ранее работала штукатуром, ранее претензий к ответчику не заявила.

На основании ч. 2 ст. 150 ГПК РФ суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

В силу ст. ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Согласно части первой статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть первая статьи 56 настоящего Кодекса).

Таким образом, оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным не имеется. 

Еще одним основанием для отказа в удовлетворении исковых требований является пропуск срока исковой давности.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

Общий срок исковой давности, установленный ст. 196 ГК РФ, составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п.2 ст.181 ГК РФ).

Согласно части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 

В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Из материалов дела следует, что договор между сторонами заключен 06.11.2018 г. (т.1 л.д. 7), право собственности истца зарегистрировано в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» 09.11.2008 г. (т.1 л.д. 11-14). 

Между тем претензия истца о расторжении договора с ответчиком составлена только ДД.ММ.ГГГГ Исковое заявление подано в суд ДД.ММ.ГГГГ На момент подачи иска в суд прошло более четырех лет. 

Доказательств, подтверждающих наличие уважительных причин для пропуска срока исковой давности истцом не представлено, оснований, предусмотренных ст. 205 ГК РФ, для восстановления пропущенного срока исковой давности не имеется.

Доказательств того, что истец пропустила срок исковой давности по уважительной причине не предоставлено. Суд критически оценивает доводы истца о продолжительной болезни с момента приобретения домовладения, так как каких-либо медицинских документов о болезни либо нахождении истца в медицинском учреждении в судебное заседание не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе ФИО1 в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительным по причине пропуска истцом срока исковой давности. 

Согласно ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении основного требования, не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании судебных расходов.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительным - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию Краснодарского краевого суда через Новопокровский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 31 октября 2023 года.

Судья 

Новопокровского районного суда Н.И. Купайлова