Дело № 2-596/18

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 июня 2018 года г.Ростов-на-Дону

Советский районный суд г. Ростова-на-Дону

в составе председательствующего судьи Мищенко П.Н., 

при секретаре Киракосян А.Ж.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску АО «КБ «ДельтаКредит» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога (ипотеки), -

У С Т А Н О В И Л:

Истец АО «КБ «ДельтаКредит» обратился в суд с настоящим иском, в обоснование указав, что 27 сентября 2016 года между АО «КБ ДельтаКредит» и ФИО1 был заключен Кредитный договор №, в соответствии с которым Ответчику был предоставлен кредит в размере 3 125 000 рублей на приобретение жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: 

<

адрес>-г, под их залог.

Земельный участок имеет площадь 360кв.м, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации жилого дома.

Жилой дом имеет общую площадь 239кв.м., кадастровый №.

Кредит был предоставлен путем перечисления всей суммы кредита на счет Ответчика в согласованном с Истцом банке.

Ответчик ФИО1 за счет предоставленных ему кредитных средств приобрел в собственность земельный участок и жилой дом по Договору купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств № от «27» сентября 2016 года, зарегистрированному в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Одновременно с государственной регистрацией Договора КП и перехода права собственности по нему, на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, была осуществлена государственная регистрация ипотеки земельного участка и жилого дома в пользу Банка.

В соответствии с Кредитным договором погашение кредита и уплата процентов за пользование им должны осуществляться ежемесячно равными частями в размере 42 308 рублей 77 копеек, включающими в себя сумму кредита и проценты, при сроке возврата кредита 242 календарных месяца с даты предоставления кредита и процентной ставке - 15.50% процентов годовых. Порядок и сроки внесения Ответчиком ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов определен п. 4. Кредитного договора.

Кроме того, при нарушении сроков возврата кредита и уплаты процентов в соответствии с п. 6.3. Кредитного договора Ответчики обязаны уплатить Банку за каждый календарный день просрочки пени на сумму просроченного платежа исходя из ставки Центрального банка РФ на день заключения Кредитного договора.

При этом в рамках Кредитного договора в части, касающейся залоговых правоотношений, Ответчик и Банк договорились о том, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Ответчиком его денежных обязательств по указанному договору Банк вправе удовлетворить свои денежные требования по Кредитному договору за счет стоимости земельного участка и жилого дома посредством обращения на них взыскания. Стороны также договорились, что такое право возникает у Банка в случае просрочки Ответчиком очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 15 календарных дней (п. 5.4.3., п. 5.4.1. п.п. «в» Кредитного договора).

Начиная с 29 мая 2017 года Ответчик прекратил исполнять свои обязательства по Кредитному договору надлежащим образом. Просрочка Ответчика по оплате ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом составляет более 100 дней, что подтверждается Выпиской из банковского счета, Расчетом задолженности.

Со стороны Банка в адрес Ответчика было направлено требование о досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору, однако указанное требование исполнено не было.

Согласно отчету об оценке № 4400/17-И от 27 сентября 2017 года, произведенного ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр», рыночная стоимость жилого дома составляет 4 592 624 рубля.

В связи с изложенным, начальная продажная цена жилого дома может быть установлена в соответствии с данной оценкой в размере 3 674 099 рублей 20 копеек.

В соответствии с оценкой, рыночная стоимость земельного участка составляет 964 184 рубля, а его начальная продажная цена может быть установлена в размере 771 347 рублей 20 копеек.

Истцом были понесены расходы на оплату услуг представителя. Фактическая оплата на оказание юридических услуг осуществлена в размере 16 800 рублей, а оставшаяся сумма в размере 7 200 рублей выплачивается после получения судебных актов и закрытия судебного производства.

Учитывая сложность данного гражданского дела, объем проделанной представителем истца работы, а также сложившейся в регионе расценки на юридические услуги, истец считает, что его расходы по оплате услуг представителя подлежат взысканию с ответчика в полном объеме.

Учитывая то, что просрочка Ответчика по Кредитному договору превышает 15 календарных дней, а также то, что Банком были предприняты действия, направленные на получение досрочного исполнения по указанному в настоящем исковом заявлении Кредитному договору, и указанные действия не имели результата, истец просит суд расторгнуть кредитный договор № от «27» сентября 2016 года, обратить путем продажи с публичных торгов взыскание на: - земельный участок, находящийся по адресу: 

<

адрес>-г, имеющий площадь 360.00 (триста шестьдесят) кв.м, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации жилого дома; - жилой дом, находящийся по адресу: 

<

адрес>-г, имеющий общую площадь 239.00 (двести тридцать девять) кв.м., кадастровый №. Установить начальную продажную цену земельного участка в размере 771 347 рублей 20 копеек. Установить начальную продажную цену жилого дома в размере 3 674099 рублей 20 копеек. Взыскать с ответчика суммы задолженности по Кредитному договору № от «27» сентября 2016 года, определенной на 06 сентября 2017 года - 3 285 287 рублей 15 копеек, включающей в себя: - суммы невозвращенного кредита - 3 112 080 рублей 44 копейки; - суммы начисленных и неуплаченных процентов - 170 256 рублей 67 копеек, - суммы пени - 2 950 рублей 04 копейки; все судебные расходы, в том чесле возврат госпошлины 30 626 рублей 44 копейки, расходы по оплате услуг оценщика - 18 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 24 000 рублей.

Представитель истца АО «КБ «ДельтаКредит» ФИО2 в суд явилась, на иске настаивала, дала пояснения, аналогичные содержащимся в иске. Просила учесть при обращении взыскания суммы из оценки, и не использовать результаты судебной экспертизы, полагая ее выполненной некачественно и с ошибками.

Ответчик ФИО1 в суд не явился, извещен надлежащим образом направил в суд представителя по доверенности. Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика по правилам ст.167 ГПК РФ. 

Представитель ответчика – ФИО3 указала, что результат судебной экспертизы существенно отличается от оценки истца, просила в иске отказать, в ином случае при обращении взыскания исходить из стоимости имущества по судебной экспертизе. 

Суд считает установленным исследованными по делу доказательствами следующее.

27 сентября 2016 года между АО «КБ ДельтаКредит» и ФИО1 был заключен Кредитный договор №, в соответствии с которым Ответчику был предоставлен кредит в размере 3 125 000 рублей на приобретение жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: 

<

адрес>-г, под их залог.

Земельный участок имеет площадь 360кв.м, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации жилого дома.

Жилой дом имеет общую площадь 239кв.м., кадастровый №.

Кредит был предоставлен путем перечисления всей суммы кредита на счет Ответчика в согласованном с Истцом банке.

Ответчик ФИО1 за счет предоставленных ему кредитных средств приобрел в собственность земельный участок и жилой дом по Договору купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств № от «27» сентября 2016 года, зарегистрированному в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Одновременно с государственной регистрацией Договора КП и перехода права собственности по нему, на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, была осуществлена государственная регистрация ипотеки земельного участка и жилого дома в пользу Банка.

В соответствии с Кредитным договором погашение кредита и уплата процентов за пользование им должны осуществляться ежемесячно равными частями в размере 42 308 рублей 77 копеек, включающими в себя сумму кредита и проценты, при сроке возврата кредита 242 календарных месяца с даты предоставления кредита и процентной ставке - 15.50% процентов годовых. Порядок и сроки внесения Ответчиком ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов определен п. 4. Кредитного договора.

Кроме того, при нарушении сроков возврата кредита и уплаты процентов в соответствии с п. 6.3. Кредитного договора Ответчики обязаны уплатить Банку за каждый календарный день просрочки пени на сумму просроченного платежа исходя из ставки Центрального банка РФ на день заключения Кредитного договора.

При этом в рамках Кредитного договора в части, касающейся залоговых правоотношений, Ответчик и Банк договорились о том, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Ответчиком его денежных обязательств по указанному договору Банк вправе удовлетворить свои денежные требования по Кредитному договору за счет стоимости земельного участка и жилого дома посредством обращения на них взыскания. Стороны также договорились, что такое право возникает у Банка в случае просрочки Ответчиком очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 15 календарных дней (п. 5.4.3., п. 5.4.1. п.п. «в» Кредитного договора).

Начиная с 29 мая 2017 года Ответчик прекратил исполнять свои обязательства по Кредитному договору надлежащим образом. Просрочка Ответчика по оплате ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом составляет более 100 дней, что подтверждается Выпиской из банковского счета, Расчетом задолженности.

Со стороны Банка в адрес Ответчика было направлено требование о досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору, однако указанное требование исполнено не было.

Согласно отчету об оценке № 4400/17-И от 27 сентября 2017 года, произведенного ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр», рыночная стоимость жилого дома составляет 4 592 624 рубля.

Истец полагал, что начальная продажная цена жилого дома может быть установлена в соответствии с данной оценкой в размере 3 674 099 рублей 20 копеек, а земельного участка - в размере 771 347 рублей 20 копеек.

В рамках слушания дела судом на основании ходатайства стороны ответчика, с согласия стороны истца, назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Автономной некоммерческой организации «Областное экспертное бюро «Стандарт».

Согласно заключению эксперта по результатам судебной экспертизы №0559\06\18-ОЭ от 05 июня 2018 года установлено, что: рыночная стоимость имущества: Земельный участок, находящийся по адресу: 

<

адрес>-г, имеющий площадь 360,00 кв.м. кадастровый № категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации жилого дома и Жилой дом по адресу: 

<

адрес>-г, имеющими общую площадь 239,00 кв.м., с кадастровым номером: №, составила: 7 741 429 рублей, в том числе: земельный участок - 1 479 960 рублей.

Ставить под сомнение вышеуказанное заключение экспертов у суда нет оснований, поскольку оно соответствует квалифицированной форме доказательств, предусмотренной ст.ст.59,60 ГПК РФ. Эксперт, проводивший исследование, имеет достаточный стаж экспертной деятельности, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.ст.307-308 УК РФ.

Доводы стороны истца о том, что эксперт не смог дать обоснованное заключение, а верна оценка истца, - вызваны с несогласием с результатами экспертизы, голословны, и не обоснованы объективными доказательствами. Эксперт пришел к выводу, что предоставленных судом материалов, с учетом выхода на место, для дачи экспертного заключения достаточно, мотивированных возражений к заключению эксперта не поступило. Ходатайство о допросе эксперта не заявлялось.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании ст.59 ГПК РФ, - суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. 

Согласно ст. 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. 

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно п.1 ст.819 ГК по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Положениями ч. 1 ст. 809 и ч. 1 ст. 810 ГК предусмотрено, что заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и порядке, которые предусмотрены договором займа, и уплатить проценты на нее, в размерах и в порядке, определенные договором.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (ст. 335 ГК РФ).

В силу ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

На основании п.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Учитывая систематическое неисполнение условий договора, исковые требования о взыскании с ответчиков в пользу истца задолженности по кредитному договору подлежат удовлетворению. 

Заемщиком не исполняются обязанности по ежемесячному погашению кредиту и уплате процентов, и на основании п. 2 ст. 811 ГК РФ Кредитор имеет право потребовать у него и поручителей в судебном порядке досрочного возврата всей суммы кредита и уплаты причитающихся процентов за пользование кредитом, неустойки, предусмотренные условиями Кредитного договора, а также расторгнуть Кредитный договор. 

Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

П.1 ст.3 ФЗ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено: ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Также в п.2 ст.3 ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указано: если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Кредитным договором не предусмотрено иных положений, чем указанные в ст.3 ФЗ №102«Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии со ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных встатьях 3и4настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п.1 ст.56 ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. 

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно положениям ст.54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", - обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. 

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: - сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; - период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В данном случае не соблюдены оба условия, и оснований отказать в обращении взыскания на заложенное имущество у суда нет.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что истец в порядке ст.56 ГПК РФ исковые требования доказал, а ответчик объективных доказательств обратного не представил, - поэтому исковые требования подлежат удовлетворению полностью, с учетом заключения судебной экспертизы. 

На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все реально понесенные по делу расходы – госпошлина, оценка, оплата услуг представителя. Расходы на представителя в будущем не могут быть взысканы судом, поскольку истцовая сторона не представила обещанных в иске допустимых достоверных доказательств, что они реально понесены.

Также подлежат взысканию с ответчика в пользу экспертного учреждения судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 35000руб.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд, -

Р Е Ш И Л:

Исковые требования АО «КБ «ДельтаКредит» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, досрочном взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога (ипотеки), - удовлетворить.

Кредитный договор № от 27 сентября 2016 года, заключенный между АО «КБ «ДельтаКредит» и ФИО1\, - расторгнуть.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «КБ «ДельтаКредит» сумму задолженности по кредитному договору № от 27 сентября 2016 года,, по состоянию на 06 сентября 2017 года – в сумме 3285 287руб. 15коп., включающей в себя: - сумму невозвращенного кредита – 3112 080руб. 44коп., - начисленные и неуплаченные проценты 170256руб. 67коп., - сумму пени 2 950руб. 04коп.; также взыскать возврат госпошлины 30626руб. 44коп., расходы по оплате услуг оценщика 18000руб., оплату услуг представителя 16800руб., а всего 3350713(три миллиона триста пятьдесят тысяч семьсот тринадцать)руб. 59коп.

Обратить взыскание в пользу АО «КБ «ДельтаКредит» на заложенное по ипотеке имущество:

– земельный участок, находящийся по адресу: 

<

адрес>-г, площадью 360кв.м, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации жилого дома; 

- жилой дом, находящийся по адресу: 

<

адрес>-г, имеющий общую площадь 239кв.м., кадастровый №;

путем продажи с публичных торгов, установив начальную стоимость домовладения и земельного участка в размере 80% стоимости, установленной судебной экспертизой, а именно: 

- установив начальную стоимость земельного участка в сумме 1183968руб.; 

- установив начальную стоимость дома 5009175(пять миллионов девять тысяч сто семьдесят пять)руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу Автономной некоммерческой организации «Областное экспертное бюро «Стандарт» расходы на судебную экспертизу 35000(тридцать пять тысяч)руб. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 25 июня 2018 года.

Судья: