Дело № 2-250/17 24 мая 2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в лице председательствующего судьи Т.П. Тяжкиной, 

с участием истца представителя истца – ФИО1, действующей на основании доверенности № от 04.05.2017 года,

представителя ответчика – ФИО2, действующей на основании доверенности № от 29.12.2016 года,

представителя третьего лица – ФИО3, действующего на основании доверенности № от 14.04.2017 года,

при секретаре Лариной Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Выборгского районного суда Санкт-Петербурга гражданское дело по иску ФИО4 к ООО «Стройкорпорация «Элис» о признании права собственности на долю нежилого помещения, обязании совершить определенные действия, взыскании неустойки, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась с иском ООО «Стройкорпорация «Элис» в котором с учетом принятых изменений в порядке ст. 39 ГПК РФ просила:

- признать право собственности на 2259/977140 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №, расположенного по адресу

<

адрес>, кадастровый №, с правом пользования машино-местом № в строительных осях 12-13; А-Б, площадью 11,5 кв.м;

- обязать ООО «Стройкорпорация «Элис» оформить документы по передаче машино-места №, расположенного в нежилом помещении № по адресу

<

адрес>;

- взыскать с ответчика неустойку в размере 800 000,00 руб.;

- взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 100 000,00 руб.;

- возместить расходы по оплате государственной пошлины (л.д. 4-11 том 1, 70-73 том 2).

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ним и ООО «Стройкорпорация «Элис» ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор № купли-продажи доли, ориентировочный размер которой составляет 2259/325713 в праве собственности на нежилое помещение, которое будет образовано путем разделения нежилого помещения №, расположенного на отметке 3,3 в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 9771,4 кв. м. с правом пользования места №. Истец указал, что обязательство по оплате обеспечительного платежа, в соответствии с п. 2.2 предварительного договора в размере 800 000,00 руб. исполнено им в полном объеме; конкретное машино-место с обозначенными границами, хотя и в отсутствии акта приема-передачи, фактически было передано в пользование истцу, что само по себе свидетельствует о заключении сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате и является основанием для признания за истцом права собственности на долю нежилого помещения, размер которой рассчитан в соответствии с формулой, представленной самим ответчиком (л.д. 4-11, том 1, л.д. 70-73 том 2).

ФИО4 в судебное заседание не явилась, доверила представление своих интересов ФИО1, которая исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ООО «Стройкорпорация «Элис» - ФИО2 в судебном заседании полагала иск не основанным на законе и подлежащим отклонению в полном объеме, доводы, изложенные в письменном отзыве, в том числе ходатайство о применение к требованиям истца о признании права собственности, последствий пропуска срока исковой давности, поддержала (л.д. 94-96 том 1, л.д. 1, 2-5, 98-94, 95-96 том 2).

Допущенный к участию в деле в качестве представителя ФИО3, действующий в интересах привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ПАО «Сбербанк России», полагал иск не основанным на законе и подлежащим отклонению. 

Представители привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица – ООО «Аптекарский», Управления Россреестра по СПб, в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом (л.д. 261 том 2, л.д. 1 том 3). Ранее представитель ООО «Аптекарский» представил письменный отзыв, в котором выразил мнение об отсутствии оснований для удовлетворения иска ФИО4 (л.д. 62-67 том 2).

Выслушав объяснения и доводы участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ (действующей на момент заключения договора) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно статье 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (Постановление Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 года).

Существенными условиями договора купли-продажи являются предмет договора и его цена.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судом установлено, что 24 августа 2012 года между ООО «Стройкорпорация «Элис» (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен предварительный договор №ПМ-1045К/2/ШО 9 купли-продажи доли, ориентировочный размер которой составляет 2259/325713 в праве собственности на нежилое помещение, которое будет образовано путем разделения нежилого помещения №, расположенного на отметке 3,3 в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 9771,4 кв. м. с правом пользования местом № (п. 1.1) (л.д. 39-44 том 1).

В соответствии с п.2.2 предварительного договора сумма обеспечительного взноса составила 800 000,00 руб. сроком уплаты 24.08.2012 года и была внесена истцом в кассу ответчика в полном объеме (л.д. 45том 1).

В пункте 1.4 стороны предусмотрели, что основной договор купли-продажи доли будет заключен в течение 60 рабочих дней со дня получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на автостоянку.

Имущество по акту приема-передачи не передавалось, однако, по утверждению истца машино-место № фактически было передано ему, о чем свидетельствует договор № от 24.01.2014 года на управление, содержание и техническое обслуживание автостоянки (машино-мест) и пользование коммунальными услугами, заключенный между истцом и ООО «Радиус» (л.д. 46-54 том 1).. 

Согласно Выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.04.2016 года право собственности на помещение №Н площадью 9 771,4 кв.м зарегистрировано за ООО «Стройкорпорация «Элис» 09.11.2012 года № (л.д. 68-69 том 1). 

ООО «Стройкорпорация «Элис» обязательство по разделению нежилого помещения № и созданию нежилого помещения площадь. 3257,13 кв.м не исполнило, что было подтверждено ответчиком и не оспаривалось истцом в судебном заседании.

Также материалами дела подтверждается, что в отношении указанного объекта было зарегистрировано обременение в виде залога в силу закона на срок до 18.03.2015 года в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора об открытии невозобновляемой кредитной линии от 18.03.2010 года №, дополнительных соглашений от 10.06.2014 года и от 28.06.2013 года к договору об ипотеки от 03.2012 года (л.д. 68-69 том 1, 5, 6-33, 35, 36 том 3).

21.07.2016 года между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Аптекарский» заключен договор уступки прав (требований) №ГКЭЛИС/21072016, по условиям которого к ООО «Аптекарский» перешло право требования к ООО «Стройкорпорация «Элис», в том числе по вышеназванным договорам последующей ипотеки.

При рассмотрении настоящего спора суд исходит из того, что истец хотя и исполнил условия предварительного договора по внесению денежных средств, однако не представил доказательств идентичности объекта, указанного в договоре, тогда как сведения о предмете договора являются существенными для его заключения.

Так, договор купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещение должен содержать данные о нежилом помещении, которое подлежало образованию путем разделения нежилого помещения 166Н, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в котором по условиям договора подлежит отчуждению доля в праве собственности.

Соответственно, без постановки нежилого помещения на кадастровый учет, без указания его идентифицирующих признаков (площадь, кадастровый номер и т.п.) предмет предварительного договора купли-продажи доли в праве собственности является несогласованным, а договор - незаключенным.

Приходя к указанному выводу, суд также принимает во внимание, что обязательным условием для признания договора купли-продажи недвижимой вещи заключенным, в силу ст. 551, 558 ГК РФ, в редакции, действовавшей в момент возникновения спорных правоотношений, является его государственная регистрация. Однако каких-либо доказательств обращение одной из сторон сделки для такой регистрации в материалах дела не имеется.

Кроме того, утверждение истца о том, что в силу договора у него должно было возникнуть право общей долевой собственности (в объеме 2259/977140 доли) на все нежилое помещение 166Н, не соответствует условиям договора, изложенным в пункте 1.1, согласно которым в качестве объекта купли-продажи прямо указано нежилое помещение, образуемое в результате разделения помещения 166Н. Создание нового объекта недвижимости, доля в праве собственности на который подлежала передаче в собственность покупателя – не наступило.

Таким образом, оснований для признания за истцом права собственности на 2259/977140 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №, расположенного по адресу

<

адрес>, с правом пользования машино-местом № у суда не имеется.

В свою очередь, отказ в удовлетворении основного требования является основанием к отказу в части обязания ответчика оформить документы по передаче машино-места №, взыскания неустойки в соответствии с Законом о защите прав потребителя, компенсации морального вреда, а также возмещении расходов по оплате государственной пошлины. 

Также заслуживает внимание довод надлежащего ответчика - ООО «Стройкорпорация «Элис» о применении к требованиям истца о признании права собственности, последствий пропуска срока исковой давности, поскольку договор, на основании которого истец считает возникшим у него право собственности на долю имущества, был заключен сторонами 24.08.2012 года, в то время как с настоящим иском ФИО6 обратился лишь 18.04.2016 года (л.д. 4 том 1), т.е. с пропуском установленного законом трехлетнего срока.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В УДОВЛЕТВОРЕНИИ исковых требований ФИО4 к ООО «Стройкорпорация «Элис» о признании права собственности на долю нежилого помещения, обязании совершить определенные действия, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, - ОТКАЗАТЬ в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья Т.П. Тяжкина