Дело № 2-290/2020 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Лахденпохья Республика Карелия 20 октября 2020 года

Лахденпохский районный суд Республики Карелия в составе судьи Жданкиной И.В., при секретаре Кузьминовой Н.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Лахденпохского района Республики Карелия в интересах Российской Федерации, муниципального образования «Лахденпохский муниципальный район» и неопределенного круга лиц к ФИО1 и ФИО2 о признании сделки ничтожной, применении последствий недействительности ничтожной сделки и исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости,

у с т а н о в и л:

Прокурор Лахденпохского района Республики Карелия обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением.

Иск мотивирован тем, что прокуратурой 

<

адрес> проведена проверка исполнения земельного законодательства и законодательства о защите конкуренции, в ходе которой установлено следующее.

Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия был проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером (далее - КН) №, площадью 1 500 кв.м. Победителем аукциона признана ФИО1, с которой 25.11.2019 заключен договор аренды № 171-М/12 сроком на 20 лет. Договор прошел государственную регистрацию 06.12.2019. Между ФИО1 и ФИО2 09.01.2020 заключен договор о переуступке прав и обязанностей арендатора по указанному договору аренды от 25.11.2019. В адрес Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия направлено уведомление о совершенной переуступке прав и обязанностей арендатора. Сделка прошла государственную регистрацию 21.01.2020. Вместе с тем, названный договор о переуступке прав и обязанностей арендатора нарушает нормы действующего законодательства. Ссылаясь на положения ст.ст. 3, 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), ст.ст. 166, 168, п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» прокурор указал, что п. 7 ст. 448 ГК РФ ограничивает правомочие победителя торгов на переуступку его прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, императивно возлагая на него обязанность, исполнить обязательство лично. В связи с чем, договор о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с КН № заключен с нарушением требований законодательства. Указанные нарушения являются недопустимыми, поскольку влекут нарушение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и способствуют предоставлению лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, а также возможность стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

На основании вышеизложенного, прокурор просил признать ничтожной сделку о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с КН №, заключенному между ФИО1 и ФИО2; применить последствия недействительности сделки, возложив на ФИО2 обязанность по возвращению ФИО1 земельного участка с КН №; исключить из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) запись о государственной регистрации указанного договора о переуступке прав и обязанностей арендатора от 09.01.2020.

В судебном заседании прокурор Лахденпохского района Гришин Г.А. заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Дополнил, что в данном случае приоритет имеют нормы гражданского законодательства. Несмотря на тот факт, что ФИО2 на строительство дома затрачены средства материнского капитала, сделка в любом случае является ничтожной. При этом, ответчик имеет право на возмещение затраченных средств. 

Представитель администрации Лахденпохского муниципального района (АЛМР), извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился. 

Ответчик ФИО1 заявленные исковые требования не признала, пояснив о том, что решение о переуступке прав по договору аренды было принято в связи с тем, что такая возможность предусмотрена договором аренды. Никто из компетентных органов не возражал против переуступки. ФИО2 в соответствии с требованиями закона уведомил о начале строительства, на что также не поступили возражения. Все действия ответчиков являлись законными, поскольку были осуществлены с ведома органов государственной власти. Она часто принимает участие в аукционах, однако ей не было известно о таком запрете. Помимо прочего, ответчик ФИО2 на строительство дома затратил средства материнского капитала. В случае удовлетворения исковых требований будут нарушены права несовершеннолетних детей. 

Ответчик ФИО2 заявленные исковые требования не признал, полностью поддержав позицию ответчика ФИО1 

В представленных возражениях на исковое заявление ФИО2 полагал заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по тем основаниям, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, предоставленного для строительства индивидуального жилого дома.

Третье лицо ФИО3 также полагала заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению. 

Представитель третьего лица Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился. В направленном отзыве на исковое заявление представитель третьего лица полагал заявленные требования подлежащими удовлетворению. Ходатайствовал о рассмотрении дела без участия представителя Министерства.

Представитель третьего лица Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Карелия при надлежащем извещении в судебном заседании отсутствовал. Ходатайствовал о рассмотрении дела без участия их представителя.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Карелия, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился. В направленном отзыве на исковое заявление решение по делу оставил на усмотрение суда, ходатайствовал о рассмотрении дела без участия их представителя. 

Представитель третьего лица ГУ – Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в г. Сортавала Республики Карелия (межрайонное), извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился. 

Уточнив позиции сторон и исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано прокурором только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд. Указанное ограничение не распространяется на заявление прокурора, основанием для которого является обращение к нему граждан о защите нарушенных или оспариваемых социальных прав, свобод и законных интересов в сфере трудовых (служебных) отношений и иных непосредственно связанных с ними отношений; защиты семьи, материнства, отцовства и детства; социальной защиты, включая социальное обеспечение; обеспечения права на жилище в государственном и муниципальном жилищных фондах; охраны здоровья, включая медицинскую помощь; обеспечения права на благоприятную окружающую среду; образования.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 той же статьи).

Как разъяснил Пленум Верховного суда Российской федерации в пунктах 71 и 73 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Из разъяснений, содержащихся в п. 75 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение любых договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов, за исключением установленных в частях 1 и 4 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции случаев.

Следовательно, заключение договоров субаренды, перенайма, переуступки права аренды в отношении государственного имущества также должно осуществляться в порядке, установленном статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившим в силу с 01.06.2015, ст. 448 ГК РФ была дополнена пунктом 7, согласно которому победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

В соответствии со ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившему в силу 01.03.2015, до 1 марта 2018 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Условия предоставления земельных участков для государственных или муниципальных нужд должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с изъятием таких земельных участков у землепользователей, землевладельцев, расторжением или прекращением договоров аренды таких земельных участков. Земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и в отношении которого до 1 марта 2015 года принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указанно в этом решении (п.1).

В соответствии с п. 2 ст. 34 названного Федерального закона в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) опубликовано извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже земельного участка или торгов (конкурса, аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, предоставление таких земельных участков осуществляется в соответствии со статьями 30, 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

В судебном заседании установлено следующее.

25.11.2019 между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1 (победителем аукциона) на основании протокола о проведении открытого аукциона от 21.10.2019, проводимого в соответствии с распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия от 15.08.2019 № 1667-м/20р, от 29.08.2019 № 17666-м/20р, от 30.08.2019 № 1774-м/20р, был заключен договор аренды земельного участка №171-М/12, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, имеющего кадастровый номер №, площадью 1 500 кв.м., местоположение: Республика Карелия, Лахденпохский район, Лахденпохское городское поселение, 

<

...> вид разрешенного использования – Отдельно стоящие жилые дома с земельными участками, территориальная зона – Ж1. Малоэтажная жила застройка (п. 1.1 Договора). Срок аренды земельного участка установлен п. 2.1 Договора и составляет 20 лет с момента подписания договора. Договор прошел государственную регистрацию 06.12.2019 (л.д. 14-22). 

09.01.2020 между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 25.11.2019 № 171-М/12 земельного участка с КН 10:12:0010907:95. Договор прошел государственную регистрацию 21.01.2020 (л.д. 23-27).

22.01.2020 в адрес Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия от ФИО1 поступило уведомление о заключении вышеуказанного договора переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 25.11.2019 № 171-М/12 земельного участка с КН № (л.д. 28). В письме от 14.02.2020 исх. № 4012/12.4-21 Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия по факту передачи прав и обязанностей по договору аренды сообщило, что информация принята к сведению и будет учтена в дальнейшей работе (л.д. 29).

В судебном заседании также установлено, что прокурор Лахденпохского района Республики Карелия, заявляя требования о признании вышеназванного договора о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 25.11.2019 № 171-М/12 земельного участка с КН № заключенного между ответчиками ФИО1 и ФИО2, указал на заключение данной сделки с нарушением требований действующего законодательства, а именно запрета, сформулированного в п. 7 ст. 448 ГК РФ.

Анализируя сложившуюся ситуацию, доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как было указано выше, извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка было опубликовано 11.09.2019, аукцион состоялся 21.10.2019, договор аренды заключен 25.11.2019, то есть процедура предоставления спорного земельного участка на праве аренды ответчику ФИО1 осуществлялась после вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (после 01.06.2015), и Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (после 01.03.2015).

В пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" дополнительно разъяснено, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора.

С учетом вышеприведенных норм законодательства и установленных по делу обстоятельств, суд приходит о том, что оспариваемый договор посягает на публичные интересы, является ничтожным, поскольку заключен в нарушение запрета, явно выраженного в п. 7 ст. 448 ГК РФ, положения которого направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

Вопреки утверждениям ответчиков, суд приходит к выводу, что в данном случае, приоритет имеют нормы гражданского законодательства, императивно запрещающие передачу прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведения торгов. 

То обстоятельство, что на спорном земельном участке ответчиком ФИО2 начато строительство жилого дома (возведен фундамент) за счет средств материнского капитала, по мнению суда, не является основанием к отказу в иске, поскольку рассматриваемая сделка является ничтожной вне зависимости от ее признания таковой судом. 

В рассматриваемом случае само по себе целевое назначение средств материнского (семейного) капитала, не может легализовать право на земельный участок, вопреки запрету, установленному законодательством. При этом, ответчик ФИО2 не лишен возможности на возмещение ему денежных средств, затраченных на осуществление строительства жилого дома.

Кроме того, ответчик ФИО2 в письменных возражениях ссылается на то, что заключение договора аренды земельного участка в целях индивидуального жилищного строительства возможно без проведения торгов, следовательно, в рассматриваемом случае положения п. 7 ст. 448 ГК РФ не применимы. Однако, указанный довод является несостоятельным в виду нижеследующего. 

Так, в соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи. 

Положениями п. 2 той же статьи определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в том числе, земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства в соответствии со ст. 39.18 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: 1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей; 2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с п. 8 ст. 39.15 или ст. 39.16 настоящего Кодекса. 

В соответствии с п. 7 той же нормы в случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение: 1) об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона; 2) об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Вместе с тем, спорный земельный участок был предоставлен ФИО1 в соответствии с п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ (а не в соответствии с п. 2). Более того, в судебном заседании установлено, что ФИО1 не обращалась с заявлением о предоставлении спорного земельного участка без проведения торгов. Следовательно, выводы ответчика о том, что в данном случае положения п. 7 ст. 448 ГК РФ не применимы, являются несостоятельными. 

При таких обстоятельствах, заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчиков в доход бюджета Лахденпохского муниципального района подлежит взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор от 09 января 2020 года о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 25 ноября 2019 года № 171-м/12 земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между ФИО1 и ФИО2, государственная регистрация которого произведена 21 января 2020, номер государственной регистрации - №.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации договора от 09 января 2020 года о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 25 ноября 2019 года № 171-м/12 земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между ФИО1 и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки. 

Обязать ФИО2 вернуть земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 500 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Карелия, Лахденпохский район, Лахденпохское городское поселения, 

<

...> ФИО1. 

Взыскать с ФИО1 и ФИО2 в доход бюджета Лахденпохского муниципального района государственную пошлину в размере по 150 (сто пятьдесят) рублей с каждого. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья И.В. Жданкина 

Мотивированное решение изготовлено 27.10.2020.