Дело № 2-6113/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 октября 2018 года г. Липецк

Советский районный суд г. Липецка в составе:

председательствующего судьи Малыхиной А.Н., 

при секретаре Фаградян Ж.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Росреестра по Липецкой области о прекращении ипотеки объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском к Управлению Росреестра по Липецкой области о прекращении ограничения (обременения) права собственности в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимости. В обоснование требований истец указала, что по договору займа от 01.06.2015 года ООО «Наш бухгалтер» предоставило ей в заем денежные средства в сумме 500 000 руб. под 6% годовых сроком на 12 месяцев для приобретения недвижимости. За счет заемных средств истец приобрела 2/3 доли в праве общей долевой собственности на 

<

адрес>, право собственности на которую зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Липецкой области. Обеспечением исполнения обязательств заемщика является залог недвижимого имущества, приобретенного ФИО1 за счет заемных средств. 01.06.2016 года истец внесла в кассу ООО «Наш бухгалтер» платеж в сумме 500 000 руб., полностью погасив заем, в связи с чем обязательства по договору займа от 01.06.2015 года полностью исполнены. Однако прекратить ипотеку и исключить регистрационную запись в ЕГРН в отношении принадлежащего истице объекта недвижимого имущества не представляется возможным, поскольку юридическое лицо – займодавец и залогодержатель ООО «Наш бухгалтер» ликвидировано. В связи с изложенными обстоятельствами истец просит в судебном порядке прекратить ипотеку в силу закона на жилое помещение и обязать ответчика погасить регистрационную запись об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно объяснила, что заемные обязательства перед ООО «Наш бухгалтер» ею полностью исполнены, однако для погашения регистрационной записи об ипотеке в силу закона на долю в праве собственности на квартиру, являющуюся предметом договора купли-продажи, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя-продавца по договору, что в данном случае невозможно в связи с ликвидацией юридического лица ООО «Наш бухгалтер».

Представитель ответчика Управления Росреестра по Липецкой области и представитель третьего лица ООО «Наш бухгалтер» в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом.

Выслушав объяснения истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 8 Гражданского кодекса РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 19 Закона об ипотеке, в редакции, действующей на момент заключения договора, ипотека подлежала государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 2 ст. 20 названного Федерального закона ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. 

При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

В соответствии с п. 11 – п. 14 ст. 53 Федерального закона РФ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица. В случае, если такая выписка не представлена заявителем, орган регистрации прав запрашивает выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц.

Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке урегулирован статьей 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно с положениями п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, которые согласуются с ч. 2 ст. 352 Гражданского кодекса РФ, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Таким образом, из содержания приведенных норм права следует, что погашение регистрационной записи может быть произведено только при условии исполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом недвижимости, предоставления решения суда о прекращении ипотеки либо при обращении залогодержателя и залогодателя в регистрирующий орган о прекращении ипотеки.

В судебном заседании установлено, что 01.06.2015 года между займодавцем ООО «Наш бухгалтер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и заемщиком ФИО1 заключен договор займа № 17, по которому ООО «Наш бухгалтер» предоставило истцу заем в сумме 500 000 руб. под 6% годовых сроком на 12 месяцев, для приобретения недвижимости – 2/3 доли в праве общей долевой собственности на 

<

адрес>.

С использованием заемных денежных средств истец ФИО1 по договору купли-продажи от 03.06.2015 года, заключенному с продавцом ФИО2, приобрела в собственность 2/3 доли в праве общей долевой собственности на 

<

адрес>.

В соответствии с п. 3 договора купли-продажи от 03.06.2015 года продавец продал, а покупатель купил 2/3 доли в праве общей долевой собственности на 

<

адрес> за 600 000 руб., из которых сумма 100 000 руб. – собственные средства покупателя, сумма 500 000 руб. предоставлена покупателю ФИО1 ООО «Наш бухгалтер» в качестве займа. 

Согласно п. 5 договора купли-продажи от 03.06.2015 года продавец ФИО2 не является залогодержателем продаваемой доли квартиры. Ипотека устанавливается в пользу ООО «Наш бухгалтер», которое является залогодержателем согласно договору займа № 17 от 01.06.2015 года.

В силу п. 11 договор купли-продажи имеет силу передаточного акта.

Договор купли-продажи от 03.06.2015 года зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке.

04.06.2015 года истец ФИО1 на основании договора на передачу квартиры в собственность от 06.09.1993 года и договора купли-продажи от 03.06.2015 года зарегистрировала свое право собственности на вышеуказанную квартиру, что подтверждается свидетельством о праве собственности и выпиской из ЕГРН от 24.09.2018 года. 

Согласно договору займа от 01.06.2015 года в отношении приобретаемой доли квартиры в ЕГРН зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ООО «Наш бухгалтер». 

Истцом ФИО1 в материалы дела представлена справка ООО «Наш бухгалтер» № 7 от 02.06.2016 года, из которой следует, что по состоянию на 02.06.2016 года задолженность по договору займа от 01.06.2015 года в сумме 500 000 руб. заемщиком ФИО1 полностью погашена.

Из содержания данной справки ООО «Наш бухгалтер» усматривается, что займодавец, в пользу которого зарегистрировано обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона, претензий к истцу не имеет.

Таким образом, заемные обязательства по договору займа от 01.06.2015 года истцом ФИО1 полностью исполнены.

В обоснование требований истец ссылался на отсутствие возможности совместного обращения в регистрирующий орган с заявлением о прекращении ипотеки в отношении объекта недвижимости – квартиры, поскольку залогодержатель ООО «Наш бухгалтер» ликвидировано.

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц, согласно которой ООО «Наш бухгалтер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) ликвидировано по решению учредителей (участников), о чем внесена запись в ЕГРЮЛ 06.10.2016 года.

В связи с исполнением со стороны заемщика – покупателя недвижимости обязательства перед ООО «Наш бухгалтер», основанного на договоре займа от 01.06.2015 года, прекращается и обеспечение данного обязательства залогом.

До настоящего времени регистрационная запись об ипотеке в отношении недвижимого имущества – 

<

адрес> не погашена.

В связи с исполнением гражданско-правовых обязательств покупателя по договору купли-продажи недвижимости от 03.06.2015 года и залогодателя по договору займа от 01.06.2015 года, в также в связи с ликвидацией залогодержателя ООО «Наш бухгалтер», у истца отсутствует возможность прекратить ипотеку недвижимости путем совместного обращения с заявлением в регистрирующий орган, в связи с чем истец правомерно обратилась в суд с заявлением о прекращении ипотеки в отношении принадлежащей ей на праве собственности квартиры.

В силу ст. 352 ГПК РФ в связи с полным исполнением истцом ФИО1 обязательств по договору займа № 17 от 01.06.2015 года ипотека, которой было обременено спорное жилое помещение, подлежит прекращению. 

Как следует из разъяснений, указанных в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в реестр.

Таким образом, поскольку погашение регистрационной записи об ипотеке производится государственным регистрирующим органом в силу ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на основании вступившего в законную силу решения суда о прекращении ипотеки, суд приходит к выводу, что требования истца ФИО1 о возложении обязанности на Управление Росреестра по Липецкой области произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке от 04.06.2015 года в Едином государственном реестре недвижимости, не могут являться самостоятельным исковым требованием.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ООО «Наш бухгалтер» по договору займа № 17 от 01.06.2015 г. (запись регистрации №—№ от ДД.ММ.ГГГГ) в отношении объекта недвижимого имущества: 

<

адрес>, принадлежащей на праве собственности ФИО1.

Решение суда является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке в отношении указанного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Советский районный суд г. Липецка в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья А.Н. Малыхина 

Мотивированное решение 

составлено 08.10.2018 г.