№2-2570/2025 

УИД 61RS0006-01-2025-002540-92

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«25» августа 2025 года

Первомайский районный суд г.Ростова-на-Дону

в составе:

судьи Коваленко И.А,

при секретаре Очировой Д.Н, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третьи лица: Управление Росреестра по Ростовской области, ФИО3, об освобождении имущества от обременения и погашении записи об ипотеке, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что он, ФИО1, является собственником домовладения (кадастровый №, площадью 160,3 кв.м.), расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 366+-7 кв.м., расположенные по адресу: г. №, которые принадлежат Истцу на праве собственности согласно договора купли-продажи земельного участка от 08.06.2007 г. 

Указанное имущество находилось в залоге у Банка, который решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28.06.2018 г. обратил на него взыскание. Впоследствии, 10.08.2020 г. закладную приобрела ФИО4

04.10.2021 г. ФИО2 купил закладную у ФИО4 Реализуя свое право на взыскание денежных средств, ФИО2 обратился в Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону, при этом повторно заявил требование об обращении взыскания на предмет залога. Решением суда от 20.12.2023 г, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции 16.05.2024 г. в части обращения взыскания дело прекращено.

ФИО2 обратился в суд с заявлением о процессуальном правопреемстве в рамках дела 2-809/2018. Определением суда от 17.07.2024 г. в удовлетворении заявления отказано ввиду пропуска срока давности на реализацию права взыскателя. ДД.ММ.ГГГГ суд апелляционной инстанции принятое решение оставил в силе.

На текущий момент имеются записи об ипотеке № от. ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО2, требования которого как залогового кредитора подлежат аннулированию ввиду истечения срока для реализации его прав на обращение взыскания на это имущество. (В том числе вытекающие из постановления об окончании исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ)

 Учитывая изложенное, истец просит суд вынести решение, которым признать записи об ипотеке в пользу ФИО2 №.2021 г. в отношении домовладения (кадастровый №, площадью 160,3 кв.м.), и земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021850:388, площадью 366+-7 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, пер. Беломорский, 33А подлежащими погашению.

Истец в судебное заседание не явился о дне слушания дела извещен надлежащим образом, его представитель ФИО5, действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещён надлежащим образом, его представитель ФИО6, а затем ФИО7, действующие по доверенности, в судебном заедании иска не признали, просили в его удовлетворении отказать.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещён надлежащим образом.

Дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц по правилам статьи167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, выслушав представителя истца и представителей ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно п.2 ст.334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества, (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с п.1 ч.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Частью 2 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В соответствии с п.1 ст.407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке, ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном Законом об ипотеке и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. 

В отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, то заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права (ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В судебном заседании установлено, что 20.09.2013 года, между АКБ «ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК» (ПАО) и ответчиками ФИО1, ФИО3 был заключен кредитный договор 

<

***>, по условиям которого ответчикам был предоставлен кредит в размере 4590 000 рублей, под 18% годовых, сроком на 120 месяцев для целевого использования: на ремонт, благоустройство и иные неотделимые улучшения предмета ипотеки. Банк исполнил свои обязательства надлежащим образом, перечислив заемщикам денежные средства. Погашение кредита производится путем внесения ежемесячного платежа в размере 78324 рубля 82 копейки. 

Поскольку ответчики, принятые на себя обязательства исполняют ненадлежащим образом, в связи с чем, образовалась задолженность, которая по состоянию на 17.11.2017 года включительно составляет 5 139494 рубля 38 копеек, из которых: просроченная ссудная задолженность - 3 959649 рублей 82 копейки, задолженность по процентам - 771985 рублей 22 копейки, неустойка, начисленная за просрочку основного долга - 241069 рублей 57 копеек, неустойка, начисленная за просрочку уплаты процентов - 162289 рублей 77 копеек, штраф - 4 500 рублей. Банком в адрес ответчиков было направлено требование о досрочном погашении задолженности, которое оставлено без исполнения. 

В качестве обеспечения исполнения заемщиками обязательств по кредитному договору ДД.ММ.ГГГГ между банком и ответчиком ФИО1 был заключен договор залога (ипотеки) №/КФЛЗ-10/14/0 от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом договора ипотеки является залог недвижимого имущества - жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 160,3 кв. м., Инвентарный № (3130/15), этажность: 2, кадастровый (или условный) №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - домовладение, общей площадью 366 кв. м., кадастровый (или условный) №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, пер. Беломорский, 

<

адрес>. Стоимость предмета залога была определена сторонами в размере 8168000 рублей, причем стоимость жилого дома определена в размере 5156458 рублей 40 копеек, а стоимость земельного участка в размере 3 011541 рубль 60 копеек. 

Поскольку задолженность ответчиками не была погашена, то банк обратился в суд с иском к ответчикам о взыскании задолженности по указанному кредитному договору и обращении взыскания заложенное имущество.

Решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28.06.2018 г. были удовлетворены исковые требования АКБ «ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК» (ПАО) к ФИО1, ФИО3 о досрочном взыскании кредитной задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество.

С ФИО1, ФИО3 в пользу АКБ «Инвестиционный торговый банк» (ПАО) в солидарном порядке были взысканы денежные средства в погашение задолженности по кредитному договору №/КФЛ-10/14/0 от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5139494 рубля 38 копеек, в том числе: просроченную ссудную задолженность в размере 3959 649 рублей 82 копейки, задолженность по процентам в размере 771985 рублей 22 копейки, неустойку, начисленную за просрочку основного долга в размере 241069 рублей 57 копеек, неустойку, начисленную за просрочку уплаты процентов в размере 162289 рублей 77 копеек, штраф в размере 4500 рублей

Также было обращено взыскание на заложенное ФИО1 по договору залога (ипотеки) №/КФЛЗ-10/14/0 от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество - жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 160,3 кв. м., инвентарный № (3130/15), этажность: 2, кадастровый (или условный) №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - домовладение, общей площадью 366 кв. м., кадастровый (или условный) №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену имущества в размере 6992055 рублей 20 копеек.

В дальнейшем, ФИО4 погасила задолженность ответчиков перед Банком по состоянию на 10.08.2020. 

ДД.ММ.ГГГГ права, удостоверенные закладной, переданы ФИО4 по договору купли-продажи закладной от ДД.ММ.ГГГГ, о чем сделана отметка о смене владельца закладной.

ДД.ММ.ГГГГ право требования ФИО4, удостоверенные закладной, передано ФИО2 по договору купли-продажи закладной от ДД.ММ.ГГГГ, о чем сделана отметка в Закладной. Истец оплатил Продавцу стоимость закладной, что подтверждается актом приема-передачи к договору купли-продажи закладной от ДД.ММ.ГГГГ Переход прав залогодержателя к истцу зарегистрирован уполномоченным органом в установленном законом порядке.

Согласно н. 1.4. Договора купли-продажи закладной, покупатель приобретает закладную и все удостоверенные ею права, в том числе права продавца, как залогодержателя/кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, по состоянию на дату передачи прав по Закладной, в размере 6 836 909, 99 руб., из которых: сумма просроченного долга 3 959 649.82 руб., сумма просроченных процентов 2 555 503, 35 руб., сумма взысканной решением суда неустойки 283 359. 34 руб., учтенная госпошлина 33 897, 48 руб., штраф 4 500 руб. (3 959 649,82 + 2 555503,35 + 283359,34 + 33 897, 48 + 4 500 = 6 836 909, 99).

В дальнейшем, ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО3, о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, в котором просил взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО3 в пользу ФИО2 6 836909,99 руб, из которых сумма просроченного долга 3 959 649,82 руб., сумма просроченных процентов 2 555 503,35 руб., сумма взысканной решением суда неустойки 283359,34 руб., учтенная госпошлина: 33897,48 руб., штраф: 4 500 руб. Обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 160,3 кв.м, этажность: 2, кадастровый №, расположенный по адресу: 344056, 

<

адрес>, пер. Беломорский, 

<

адрес>А, установив начальную продажную стоимость 5 156 458 рублей 40 копеек. Обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - домовладение, общей площадью 366 кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: 344056, 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену имущества в размере 3 011 541 рублей 60 копеек.

Решением Первомайского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО2 были удовлетворены частично, солидарно с ФИО1 (паспорт 

<

...>) и ФИО3 (паспорт №) в пользу ФИО2 (паспорт №) взыскана задолженность по процентам по кредитному договору №/КФЛ-10/14/0 от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1783518 руб. 13 коп, расходы по оплате госпошлины в сумме 17117 руб. 59 коп, а всего 1800635 руб. 72 коп.

В остальной части производство по делу было прекращено.

Указанное решение вступило в законную силу.

Также определением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17 июля 2024 года ФИО2 было отказано в удовлетворении заявления о процессуальном правопреемстве ввиду пропуска срока давности на реализацию права взыскателя. Указанное определение также вступило в законную силу 03.10.2024 г. 

Из ст. 304 ГК РФ следует, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно сложившейся судебной практике, если запись в ЕГРН нарушает право, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе если ипотека прекратилась), оспаривание зарегистрированного обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим (п. 52ПостановленияПленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22). Погашение регистрационной записи об ипотеке в таком случае происходит в заявительном порядке на основании решения суда.

Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что истечение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество свидетельствует о невозможности реализации залогодержателем своих прав в отношении предмета залога. Из этого следует, что право кредитора в отношении залогового имущества не может существовать бессрочно, осуществление кредитором такого права не должно нарушать права и законные интересы других лиц, на защиту данного права распространяются общие правила об исковой давности.

Так, в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что предъявление в суд главного требования не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (статья 207 ГК РФ).

Таким образом, истечение срока исковой давности в отношении требований об исполнении обязательства за счет заложенного имущества лишает кредитора и залогодержателя права на обращение взыскания на предмет залога, если залогодатель заявит об исковой давности.

Исходя из назначения залога и необходимости обеспечения баланса прав и интересов как кредитора, так и собственника заложенного имущества в случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства залог утрачивает обеспечительную функцию, а, следовательно, подлежит прекращению.

В перечне оснований прекращения залога, приведенном в пункте 1 статьи 352 ГК РФ, такое основание для прекращения залога, как истечение срока исковой давности, прямо не предусмотрено.

Однако, как указано в названном выше постановлении Конституционного Суда Российской Федерации, перечень оснований прекращения залога является открытым.

Из приведенных выше норм материального права и актов их толкования в их взаимосвязи следует, что при невозможности удовлетворения кредитором - залогодержателем его требований об обращении взыскания на заложенное имущество вследствие истечения исковой давности по обеспечивающему основное обязательство залоговому обязательству залогодатель вправе предъявить требование о прекращении обременения его имущества залогом.

При этом прекращение залога в этом случае будет обусловлено именно истечением срока исковой давности по залоговому обязательству. 

Как установлено судом, в настоящее время имеются записи об ипотеке № г. в пользу ФИО2, требования которого как залогового кредитора подлежат аннулированию ввиду истечения срока для реализации его прав на обращение взыскания на это имущество. (В том числе вытекающие из постановления об окончании исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ)

 Установив указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что записи об ипотеке в пользу ФИО2 61№ г. в отношении домовладения (кадастровый №, площадью 160,3 кв.м.), и земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021850:388, площадью 366+-7 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, пер. Беломорский, 33А подлежат погашению.

 Довод ответной стороны о том, что в настоящее время поданы заявления о восстановлении срока на предъявление исполнительного документа к исполнению, основанием для отказа в иске не является.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.12, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать записи об ипотеке в пользу ФИО2 №-12 от ДД.ММ.ГГГГ, №12 от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого дома с кадастровым номером 61:44:0021850:391 общей площадью 160,3 кв. м, и земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021850:388 площадью 366+-7 кв.м, расположенных по адресу 

<

адрес>, принадлежащих ФИО1, подлежащими погашению.

Решение может быть обжаловано в Ростоблсуд через Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

С У Д Ь Я –

Мотивированное решение изготовлено 05 сентября 2025 года