Дело № 2-53/2020 «А»

УИД:79RS0003-02-2020-000024-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 марта 2020 года с. Амурзет ЕАО

Ленинский районный суд Еврейской автономной области в составе судьи Тимирова Р.В.,

при секретаре Булавиной В.А.,

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, процентов,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО «Биробиджанский муниципальный район» ЕАО обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, процентов.

В обоснование требований указано, что между администрацией МО «Биробиджанский муниципальный район» ЕАО и ФИО2 заключен договор аренды земли от 20.04.2018 №1623 на земельный участок, общей площадью 7 806 107 кв.м., с кадастровым номером 79:04:1103003:53, имеющий адресный ориентир: 470 метров на северо-запад от дома 22 по ул.Ленина с.Красивое Биробиджанского района ЕАО, из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: скотоводство (сенокошение).

Ответчик, являющийся арендатором, по условиям пункта 2.1 договора аренды земли от 20.04.2018 №1623 должен вносить арендную плату один раз в год до 15 ноября текущего года.

В соответствии с пунктом 2.5 вышеуказанного договора аренды земли, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

По состоянию на 31.12.2019 задолженность по вышеуказанному договору составила 116 134,85 руб., в том числе: арендная плата за 2018 год – 115 022, 24 руб. (19.06.2018 - 31.12.2018); пеня за 2018 год – 1 112, 61 руб. (16.11.2018 -31.12.2018); арендная плата за 2019 год – 214 199, 58 руб.

Истец направлял в адрес ответчика претензии от 20.05.2019 №246/15-02, от 20.12.2019 №716/15-02 с требованиями устранить нарушения. Однако, к моменту обращения в суд за защитой нарушенных прав арендодателя, обязательства так и не исполнены.

Сумма задолженности до настоящего времени в бюджет района не поступила. 

Сумма долга по указанному договору аренды составила на 16.12.2019 330 334, 43 руб.

На основании изложенного истец просил суд:

расторгнуть договор аренды от 20.04.2018 №1623, заключенный между администрацией МО «Биробиджанский муниципальный район» ЕАО и ФИО2;

взыскать с ФИО2 в пользу администрации МО «Биробиджанский муниципальный район» ЕАО задолженность по арендной плате по договору аренды от 20.04.2018 №1623, пени в размере 330 334, 43 руб. 

Определением от 31.01.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Росреестра по ЕАО.

В судебные заседания представитель истца не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

До рассмотрения дела по существу суду предоставлен письменный отзыв представителя истца ФИО3, действующего на основании доверенности от 09.10.2019, согласно которому указано, что ФИО2 лично обратился с заявлением 20.10.2017 о предоставлении в аренду спорного земельного участка. ФИО2 уполномочил доверенностью от 21.03.2018 ФИО1 заключать договора аренды любых земельных участков. ФИО1 заключил по доверенности договор аренды №1623 от 20.04.2018 в пользу арендатора ФИО2. Каких-либо заявлений в Управление сельского хозяйства администрации Биробиджанского муниципального района ЕАО за период с 20.04.2018 по 03.03.2020 от ФИО2 либо его представителя не поступало. Зоны подтопления спорного земельного участка не определены, сведения в ЕГРН не внесены. ФИО2 не признавался пострадавшим в 2019 году в результате ЧС, возникшей в результате сложной гидрометеорологической обстановкой на территории ЕАО. Иск поддержали в полном объеме, просили провести судебное заседание в их отсутствие.

Управление Росреестра по ЕАО участие своего представителя в рассмотрении дела не обеспечило, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, каких-либо заявлений или ходатайств не поступало.

В силу ст.167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие представителей истца, третьего лица.

Дело рассмотрено в отсутствие истца, с участием его представителя ФИО1

До рассмотрения дела по существу от ответчика ФИО2 поступили письменные возражения, согласно которым с исковыми требованиями он не согласен в полном объеме. 20.04.2018 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды спорного земельного участка, размер арендной платы составлял 214 199, 58 руб. Однако в договоре имеются грубейшие нарушения, а именно сторонами указаны истец и ответчик, при этом договор подписан его представителем, действующим на основании доверенности. Однако конкретного разрешения на заключение именно этой сделки его представителем, как в заявлении на получении земельного участка в аренду, так и в доверенности, не имелось. Указанные обстоятельства дают основания полагать, что сделка заключена неуполномоченным лицом и должна быть признана ничтожной. Кроме того, в 2018 году его представитель после подписания договора, который был составлен с нарушением закона, осмотрел земельный участок и оказалось, что местный житель с.Красивое осуществлял сенокошение в границах, указанных на прилагаемой к договору выписке из ЕГРН, который утверждал, что участок принадлежит ему и он уже на протяжении 5 лет осуществляет на нем покос травы. Он обратился в администрацию Биробиджанского муниципального района, а именно к начальнику управления сельского хозяйства с требованием устранить препятствия использования данного земельного участка по назначению, на что получен ответ, что «У данного гражданина нет прав, идите и косите траву». После чего никаких мер со стороны истца обеспечить использование земельного участка по назначению не предпринималось, вышеуказанный житель с.Красивое осуществлял на нём сенокошение до осени 2018 года. В 2019 году сенокошение не проводилось в связи с природными условиями, а именно многочисленными осадками и подтоплением данного земельного участка (данный факт общеизвестен и доказыванию не подлежит). Перечислив нормы законодательства – п.1 ст.611, п.1 ст.614 ГК РФ, ответчик указал, что из анализа указанных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность использования арендованного имущества по обстоятельствам, независящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ). Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Просил в удовлетворении иска отказать.

Возражения подписаны представителем по доверенности ФИО1

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 суду пояснил, что исковые требования не признаёт в полном объеме по доводам, указанным в письменных возражениях.

На вопросы суда пояснил, что ФИО2 выехал за пределы страны. Он по доверенности ведет все его дела. Договор аренды спорного земельного участка подписывал он, заявление на предоставление земельного участка писал ФИО2. Участок после подписания договора осматривал также он. К начальнику управления сельского хозяйства Биробиджанского муниципального района обращался устно. С заявлениями о расторжении договора аренды земельного участка, о подтоплении земельного участка в 2019 году, не обращался. С иском об истребовании земельного участка у гражданина, который косил траву на нем в 2018 году, не обращался. На указанном земельном участке никакой деятельности ФИО2 в 2018, 2019 годах не велось, арендная плата не вносилась.

Заслушав объяснения представителя ответчика ФИО1, допросив свидетелей ФИО6, ФИО7, исследовав письменные доказательства по делу, суд учитывает следующее.

В соответствии со ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Частью 1 ст.606 ГК РФ ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 330 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения должник обязан заплатить неустойку (пеню), установленную законом или договором.

В соответствии со ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: п.3 - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как установлено при рассмотрении дела 20.04.2018 между администрацией Биробиджанского муниципального района ЕАО (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) был заключен договор аренды земли №1623, согласно условиям которого:

Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, общей площадью 7806107 кв. метров (780,6170 гектаров), категория земель – земли сельскохозяйственного назначения), с кадастровым № 79:04:1103003:53, имеющий адресный ориентир: 470 метров на северо-запад от дома 22 по ул.Ленина с.Красивое Биробиджанского района ЕАО, с видом разрешенного использования: скотоводство (сенокошение) в границах, указанный в прилагаемой к договору выписке из ЕГРН и в качественном состоянии, как он есть (п.1.1);

Договор заключен сроком на 3 года (п.1.2);

Правовые последствия сделки наступают со дня государственной регистрации (п.1.3)

Арендатор вносит арендную плату один раз в год до 15 ноября текущего года (п.2.1);

Арендная плата исчисляется со дня государственной регистрации настоящего договора. Годовая арендная плата составляет 214 199, 58 руб. (Приложение№1) (п.2.3);

Арендная плата вносится Арендатором лично либо посредством третьего лица на указанный расчетный счет (п.2.4);

В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в соответствии с действующим законодательством (п.2.5);

Неиспользование участков Арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы (п.2.6);

Арендодатель имеет право: досрочно расторгнуть Договор, направив не менее, чем за 30 календарных дней уведомление Арендатору в случае нарушения Арендатором условий договора с указанием причин расторжения, в том числе – более двух раз подряд по истечению установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п.3.1.1);

Арендатор имеет право: досрочно расторгнуть Договор, направив не менее, чем за 30 календарных дней уведомление об этом Арендодателю (п.4.1);

Арендатор обязан: зарегистрировать Договор в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; своевременно и в соответствии с Договором вносить арендную плату (п.4.2);

Договор вступает в силу со дня его регистрации в ЕГРН (п.9.1);

Договор может быть расторгнут при досрочном отказе Арендаторов от права аренды при условии сдачи земельного участка по акту (п.9.3).

Указанный договор был подписан сторонами, передан арендатору (приложение 2 к Договору), зарегистрирован в Управлении Росреестра по ЕАО 19.06.2018 (выписка из ЕГРН от 26.02.2020).

От имени ФИО2 договор подписан ФИО1, действующим на основании доверенности от 21.03.2018.

В соответствии с п.1 ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу п.1 ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Как следует из доверенности от 21.03.2018, удостоверенной нотариусом Биробиджанского районного нотариального округа ФИО4, ФИО2 уполномочивает ФИО1 быть его представителем во всех органах, организациях, независимо от их форм собственности, у физических и юридических лиц и прочее по всем возникающим вопросам, а также управлять и распоряжаться всем его имуществом, в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось, в соответствии с этим заключать все разрешенные законом сделки, в частности, помимо иных перечисленных – заключать договоры аренды любых земельных участков, с правом подписывать вышеуказанные договоры и другие необходимые документы, производить расчеты по заключенным сделкам.

Доверенность выдана сроком на 5 лет.

В соответствии с ч.5 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном ст.186 настоящего Кодекса, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия.

Суд учитывает, что доверенность ФИО2 выдана на имя ФИО1 должным образом, в которых последний был уполномочен, в числе прочего, на заключение договора аренды любого земельного участка, с правом подписывать вышеуказанные договоры, получения правоустанавливающих документов и свидетельств о государственной регистрации права.

Доказательств отзыва ФИО2 доверенности до заключения и регистрации договора аренды ФИО1 от его имени, суду не представлено.

Таким образом, довод ответчика, указанный в письменном возражении, об отсутствии его разрешения на заключение спорного договора аренды земельного участка, суд признает несостоятельным.

При этом изменения в установленном законом порядке в указанный договор не вносились, договор в установленном порядке не оспорен.

Администрация Биробиджанского муниципального района ЕАО дважды (20.05.2019, 20.12.2019) направляла ответчику претензии о необходимости уплаты задолженности по договору аренды от 20.04.2018 №1623.

Договор аренды сторонами в одностороннем порядке не расторгался.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в настоящее время договор аренды земли от 20.04.2018, заключенный между сторонами спора, является действующим.

В соответствии с условия договора аренды от 20.04.2019: (п.2.1) - Арендатор вносит арендную плату один раз в год до 15 ноября текущего года, (п.2.31) - арендная плата исчисляется со дня государственной регистрации настоящего договора. Годовая арендная плата составляет 214 199, 58 руб.

В приложении 1 к договору указан расчет арендной платы. Договор аренды подписан сторонами и не оспорен.

Допрошенный при рассмотрении дела в качестве свидетеля ФИО6 суду пояснил, что работал в лесхозе. В 2018 году ФИО1 обратился к нему с просьбой показать земельный участок, показал ему документы, карту. Он показал указанный земельный участок. Было это ближе к осени 2018 года. До этого он видел этот земельный участок, трава на нем стояла не скошенная. Когда показывал земельный участок ФИО1, на нем находилась техника 

<

данные изъяты>, трава была скошена.

Свидетель ФИО7 суду пояснил, что проживает в с.Красивое. Часто ходил на рыбалку мимо полей. Видел, что на земельном участке в 2018 и 2019 годах косил 

<

данные изъяты>

На вопросы суда пояснил, что где именно находится земельный участок ФИО2, не знает. Земельный участок, где косил 

<

данные изъяты>, в 2019 году не был подтоплен, так как находится на возвышенности.

Суд учитывает, что ответчиком доказательств обращения в администрацию Биробиджанского муниципального района с заявлением о невозможности использования арендованного земельного участка по назначению, суду не представлено, истец указанный факт отрицает. Также отсутствуют доказательства признания ответчика пострадавшим в 2019 году в результате ЧС, возникшей в результате сложной гидрометеорологической обстановкой на территории ЕАО.

Анализируя условия договора аренды от 20.04.2018, учитывая положения ст.ст.614, 619 ГК РФ и ненадлежащее исполнение ФИО2 обязательств по внесению арендной платы за землю, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора и взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за землю.

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям (ч.3 ст.196 ГПК РФ).

Истец просил взыскать задолженность по арендной плате за 2018 год в размере 115 022, 24 руб. (с 19.06.2018 по 31.12.2018).

Из ст.9 Закона ЕАО от 01.07.2015 №747-ОЗ «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», действовавшего в спорный период, следует, что в случае, если договор аренды земельного участка действует в течение неполного календарного года, размер арендной платы за земельный участок рассчитывается с учетом фактического срока его использования.

Истец предоставил расчет арендной платы по договору аренды от 20.04.2018, согласно которому задолженность по арендной плате за 2018 год составила 115 022, 24 руб. (214 199, 58 руб./365 дней/196дней (с 19.06.2018 (дата государственной регистрации права) по 31.12.2018).

Расчет арендной платы за 2018 год, произведённый истцом, судом проверен, является арифметически верным, произведен в соответствии с действующим законодательством и не противоречит условиям договора аренды от 20.04.2018. Доказательств наличия задолженности в иной сумме, равно как и её отсутствия, суду не предоставлено.

Истец также просил взыскать задолженность по арендной плате за 2019 год в размере 214 199, 58 руб.

Суд, учитывая, что годовая арендная плата определена в приложении №1 к договору, в размере 214 199,58 руб., соглашается с указанным расчетом.

Суд учитывает, что размер пени в случае неуплаты арендной платы в установленный законом срок, договором от 20.04.2018 сторонами самостоятельно не определен, при этом истец просил взыскать пеню, рассчитав её исходя из ключевой ставки Банка России, то есть по правилам ст.395 ГК РФ.

Как предусмотрено п.1 ст.395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку ответчик не исполнил свои обязательства по договору аренды от 20.04.2018, заключенному с истцом, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию также проценты за пользование денежными средствами.

Период истцом определён с 16.11.2018 по 31.12.2018, оснований для выхода за пределы исковых требований суд не усматривает.

Согласно предоставленному истцом расчету, сумма процентов составляет 1 112, 61 руб., при этом алгоритм расчета пени проследить не представляется возможным, формула произведенного расчета не указана.

Судом произведен расчет по формуле: произведение суммы задолженности, количества дней просрочки и размера ключевой ставки, действующей в период уплаты, делится на количество дней в году (365 дней):

115 022, 24 руб. (сумма задолженности) х 31 день (период просрочки с 16.11.2018 по 16.12.2018) х 7,5% (размер ключевой ставки на 16.12.2018) : 365 дней = 732, 68 руб. (проценты за пользование чужими денежными средствами);

115 022, 24 руб. (сумма задолженности) х 15 дней (период просрочки с 17.12.2018 по 31.12.2018) х 7,75% (размер ключевой ставки на 31.12.2018) : 365 дней = 366, 34 руб. (проценты за пользование чужими денежными средствами).

Итого: 1 099, 02 руб. (732, 68 руб. + 366, 34 руб.)

Расчет процентов за пользование чужими денежными средства в соответствии со ст.395 ГК РФ в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, произведен в соответствии вышеуказанными нормами права, с учетом разъяснений, данных в п.54 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Таким образом, суд считает, что иск в данной части подлежит удовлетворению частично, с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в пользу истца в размере 1 099, 02 руб.. 

В ст.98 ГПК РФ указано, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

Истец был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска в силу п.п.19 п.1 ст.333.36 Налогового кодекса РФ.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, а от уплаты государственной пошлины истец был освобожден в силу закона, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, исчисленная в соответствии с п.1 ч.1 ст.333.19 Налогового кодекса РФ, с учетом ч.6 ст.52 Налогового кодекса РФ, в размере 6 803 руб. (300 руб. по требованию о расторжении договора, 6 503 руб. – по требованию о взыскании денежных средств) в доход местного бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 56-57, 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Иск администрации муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, процентов - удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земли №1623 от 20.04.2018 года, заключенный между администрацией муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу администрации муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области задолженность по договору аренды от 20.04.2018 года №1623 за 2018 год в размере 115 022 (ста пятнадцати тысяч двадцати двух) рублей 24 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 099 (одной тысячи девяноста девяти) рублей 02 копеек, за 2019 год в размере 214 199 (двухсот четырнадцати тысяч ста девяноста девяти) рублей 58 копеек, всего взыскать 330 032 (триста тридцать тысяч тридцать два) рубля 84 копейки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО2 государственную пошлину в размере 6 803 (шести тысяч восьмисот трёх) рублей 00 копеек в доход местного бюджета.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Еврейской автономной области через Ленинский районный суд Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Р.В.Тимиров

Мотивированное решение составлено 23.03.2020.