Дело № 2-495/2020 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССЙИСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 июля 2020 года Озёрский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Селиной Н.Л.

при секретаре Сумкиной С.Т., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с исками к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору уступки права требования.

В обоснование иска указал, что 07.10.2015г. между ООО «Партнер» и ответчиками был заключен договор уступки права и обязанности по договору № на трехкомнатную квартиру 93,79 кв.м. общей площади, в том числе площадь лоджии, по адресу: 

<

адрес> Стоимость квартиры определена 3 751 600руб. На момент заключения договора оплачено 1 000 000руб. Оставшаяся часть в размере 2 751 600 руб. оплачивается в срок до 30.10.2040г., выплата осуществляется равными платежами не менее 9 180 руб. ежемесячно. С 08.10.2015г. на неоплаченную часть задолженности начисляются проценты по ставке 1 % в месяц не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным. В соответствии с п. 3.3 договора при увеличении общей площади квартиры, такая разница подлежит доплате по 40 000 руб. за кв. метров. В соответствии с актом приема-передачи квартиры от 26.11.2015г., общая площадь квартиры составляет 99,3 кв.м. Пунктами 4.3 и 4.4 договора предусмотрены штрафные санкции за просрочке платежей. 20.11.2017г. ООО «Партнер» уступило свое право требования по договору ООО «Веста», которая уступила свое право требования ФИО1, который просит взыскать с ответчиков задолженность по договору 1 832 310 руб. проценты за рассрочку платежа за период с августа 2019г. по январь 2020г. в размере 105 953 руб., неустойку за просрочку платежей основного долга за период с июля 2016г. по января 2020г. 39 863,46 руб., неустойку платежей по процентам за период с октября 2015г. по январь 2020 г. в размере 20 330,85 коп., проценты по ставке 12 % годовых на основную задолженность с 12.02.2020г. по день фактического исполнения обязательств, доплату за увеличение площади квартиры в размере 208 400 руб., расходы по госпошлине 19 434руб. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО4 (полномочия л.д. 12,41), являющаяся так же представителем третьего лица ООО «АрхСтройПроект» на удовлетворении иска настаивала, пояснила аналогично доводам, изложенным в иске.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебном заседании первоначально требования о взыскании основного долга и договорных процентов признали, в последствии просили суд пересчитать сумму основного долга и процентов исходя из общей площади квартиры 91,1 кв.м., не оспаривая саму формулу расчета. Настаивали на снижении неустойки, возражали против взыскания платы за увеличение площади квартиры, ссылаясь на данные о площади квартиры, указанные в свидетельстве о праве собственности, возражал против взыскания процентов на будущее. 

Представитель третьего лица ООО «Веста», не явился, извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствии (л.д.110).

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд удовлетворяет исковые требования частично.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. 

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Установлено, что 07.10.2015г. между ООО «Партнер» и ФИО2, ФИО3 заключен договор № уступки права (цессии), согласно которому цедент уступает, а цессионарий принимает права и обязанности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № от 03.03.2014г. в объеме 93,79 кв.м. общей площади жилых помещений, в том числе площадь лоджий, приведенной с коэффициентом 1, что соответствует трехкомнатной квартире, строительный номер №, расположенной на пятом этаже многоквартирного жилого дома по 

<

адрес> строительный номер № в районе жилого дома №, микрорайона №л.д.13-17). 

Указанным договором стоимость квартиры определена в 3 751 600руб. 

На момент заключения договора оплачено 1 000 000руб.(п. 3.2.1 ).

Оставшаяся часть в размере 2 751 600 руб. оплачивается в срок до 30.10.2040г., выплата осуществляется равными платежами не менее 9 180 руб. ежемесячно(п. 3.2.2.).

С 08.10.2015г. на неоплаченную часть задолженности начисляются проценты по ставке 1 % в месяц не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным. В соответствии с п. 3.3 договора при увеличении общей площади квартиры, такая разница подлежит доплате по 40 000 руб. за кв. метров. В соответствии с актом приема(п. 3.2.3).

26 ноября 2015г. между застройщиком и ФИО2, ФИО3 подписан Акт приема-передачи жилого помещения согласно которого, общая площадь квартиры по адресу: 

<

адрес>, строительный номер 12 составляет 99,3 кв.м. Данная площадь скорректирована между проектной общей площадью и фактической общей площадью квартиры, приведенной на основании технического паспорта, выполненного Озерским филиалом ОГУП «Обл. ЦТИ» по Челябинской области (л.д.18).

За ФИО2 и ФИО3 зарегистрировано право собственности по 

<

> доле в праве на квартиру по адресу: 

<

адрес>, о чем 01.03.2016г. выдано соответствующее свидетельство (л.д.112,113).

20.11.2017г. ООО «Партнер» и ООО «Веста» заключили соглашение об уступке права требования № от 20.11.2017г. по обязательствам выплаты остаточного размера инвестиционного взноса, в том числе за квартиру ответчиков(л.д.28-30).

В адрес С-вых направлено уведомление об уступке права требования долга(л.д.31).

В судебном заседании установлено, что ООО «Партнер» ликвидировано 21.09.2018г.(л.д.49-56)

11.10.2019г. ООО «Веста» направило в адрес ответчиков претензию о необходимости погасить задолженность по основному долгу и процентам, а так же о необходимости доплатить 208 400руб. за увеличение площади квартиры до 99,3 кв.м. во исполнение п. 3.3. Договора(л.д.37,38,39).

Установлено, что 01 ноября 2019г. между ООО «Веста» и ИП ФИО1 заключено Соглашение об уступке права требования № по обязательствам выплаты остаточного размера инвестиционного взноса, в том числе за квартиру ответчиков(л.д.79-80,81-82).

В адрес С-вых направлено уведомление об уступке права требования долга(л.д.33-34).

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

Разрешая требования истца о взыскании суммы основного долга, договорных процентов и доплаты за увеличение фактической площади квартиры суд удовлетворяет требования в данной части в полном объеме, исходя из следующего.

Несогласие ответчиков с суммой долга, процентов и доплаты за фактическую площадь квартиры основано на доводах ответчиков о том, что, по их мнению, общая площадь их квартиры составляет 91,1 кв.м., согласно данным, указанным в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, что меньше проектной (договорной) общей площади объекта – 93, 79 кв.м., следовательно, по мнению ответчиков, при расчете задолженности основного долга и процентов, следует исходит из площади квартиры в 91,1 кв.м.

Суд признает данный довод несостоятельным, поскольку основан на неверном толковании норм права и условий договора между сторонами.

В силу ч. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

При подписании договора от 07.10.2015г. № уступки права (цессии),, явившийся основанием для регистрации за ответчиками права собственности на жилое помещение, стороны пришли к соглашению, что предметом договора является квартира, 93,79 кв.м. общей площади жилых помещений, в том числе площадь лоджий.

Стороны договорились, что стоимость квартиры определена в размере 3 751 600 руб. исходя из стоимости 1 кв.м. общей площади квартиры в размере 40 000 руб.

При этом, согласно п. 3.1. договора стороны пришли к соглашению, что площадь лоджий в общую площадь квартиры по техническому описанию не включается, но оплачивается отдельно исходя из ее размера, по цене стоимости строительства квадратного метра общей площади квартиры в размере 40 000 руб. 

Таким образом, подписав договор на указанных условиях, ответчики согласились, что площадь лоджии не входит в общую площадь квартиры, но будет оплачена ими позднее по цене 40 000 руб. за кв.м., исходя из фактического размера.

Установлено, что по замерам, выполненным Озерским филиалом ОГУП «Обл. ЦТИ» по Челябинской области и отраженным в техническом паспорте от 18.05.2015г., общая площадь квартиры № дома 

<

адрес> составляет 91,1 кв.м., из которых жилая 53,3, вспомогательная 37,8, фактическая площадь лоджии, балконов, террас, веранд 8, 2 кв.м., что в общей совокупности составляет 99, 3 кв.м.

Для оценки доводов ответчиков, о несогласиями с заявленными требованиями в связи с тем, что общая площадь квартиры по данным Росреестра указана 91,1 кв.м., судом направлен запрос о предоставлении документов, на основании которых внесена указанная запись.

Как следует из ответа Росреестра, основанием послужил Акт приема-передачи жилого помещения от 26.11.2015г.

Как следует из вышеуказанного Акта, в основу данных указанных в нем заложены замеры выполненные Озерским филиалом ОГУП «Обл. ЦТИ» по Челябинской области и указанные выше, в том числе, что площадь квартиры составляет 99, 3 кв.м. с чем ответчики, подписывая акт согласились.

Учитывая фактические обстоятельства дела, в частности замеры БТИ где установлена фактическая площадь объекта, Акт по которому ответчики приняли квартиру площадью 99, 3 кв.м., условия договора, где стороны пришли к соглашению о том, что площадь лоджии оплачивается отдельно исходя из ее размера, по цене стоимости строительства квадратного метра общей площади квартиры в размере 40 000 руб.(п.3.1.договора), суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании доплаты обоснованы, в связи с чем, взыскивает с ответчиков доплату в размере 208 400 руб., что составляет доплату за 5,21 кв.м. 

При этом, суд не выходит за пределы исковых требований, заявленных истцом, не смотря на то, что фактическое увеличение площади квартиры произошло на 5,51 кв.м.(99,3-93,79), поскольку требования в данном размере не заявлялись.

Суд признает обоснованными и требования истца о взыскании с ответчиков суммы основного долга и договорных процентов.

Ответчик не оспаривал объем внесенных платежей по договору. Как не оспаривал и сам расчет задолженности, указав лишь что за основу расчета следует взять иную площадь, именно ту, что указана по данным Росреестра как общая площадь – 91,1 кв.м

Данные, отраженные в свидетельстве о праве собственности с указанием общей площади квартиры ответчиков 91,1 кв.м. внесены в соответствии с нормами, регулирующими ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно п. 6 Требований к определению площади здания, помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 30.09.2011 N 531 общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, по мнению ФГБУ "ФКП Росреестра", отраженном в письме ФГБУ «ФКП Росреестр» от 16.08.2013г. № 08-2641-КЛ, в отношении зданий, помещений, внесенных в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) в рамках приказа Минэкономразвития России от 11.01.2011 N 1 "О сроках и порядке включения в ГКН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости", сведения о площади в ГКН отражаются без учета площадей лоджий, балконов, террас, веранд.

В связи с чем, доводы ответчиков являются несостоятельными.

Ответчик не отрицал, что при договорной цене квартиры в 3 751 600руб., с учетом внесенных платежей остаток основного долга составляет 1 832 310 руб. 

На основании изложенного, суд взыскивает с ответчиков солидарно сумму основного долга 1 832 310 руб. 

Подлежат удовлетворению и требования о взыскании с ответчиков договорных процентов за предоставленную рассрочку платежа, которые в соответствии с п. 3.2.3. составляют 1% в месяц, т.е. 12 % годовых.

Как следует из расчета, предоставленного истцом, проценты за рассрочку платежа за период с августа 2019г. по январь 2020г. составляют 105 953 руб.

Расчет произведен по формуле: задолженность х 12% /365 х период рассрочки.

Порядок расчета процентов ответчики не оспаривали, пояснив, что при общей площади квартиры в 91,1кв.м. задолженность по процентам должна составлять меньшую сумму.

Однако довод ответчиков о иной площади квартиры при расчете неустойки судом признан несостоятельным.

В связи с чем, суд взыскивает с ответчиков проценты за рассрочку платежа за период с августа 2019г. по январь 2020г. в сумме 105 953 руб.

Требования о взыскании неустойки суд удовлетворяет частично.

Заявлено о взыскании неустойку за просрочку платежей основного долга за период с июля 2016г. по января 2020г. - 39 863,46 руб., неустойку за просрочку платежей по процентам за период с октября 2015г. по январь 2020г. в размере 20 330,85 коп., всего: 60 194,31 руб.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суд считает возможным применить к данным требованиям ст. 333 ГК РФ.

На основании ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки в виду ее несоразмерности.

Представитель истца оставил разрешение данного ходатайства на усмотрение суда.

В судебном заседании ответчики пояснили, что просрочки платежей были вызваны тяжелым материальным положением, в связи с кризисом, потерей работы. До этого своевременно вносили платежи.

В соответствии с условиями договора(п. 4.3., 4.4.), предусмотрены штрафные санкции за нарушение сроков внесения платежей за систематическое нарушение сроков внесения платежей.

Фактически данные условия договора дублируют друг друга и ведут к формировании двойных санкций за одни и те же действия, что не допустимо и противоречит принципам гражданского права, регулирующего порядок взыскания штрафных санкций..

Учитывая компенсационную природу неустойки, период просрочки исполнения договорных обязательств, а также отсутствие каких-либо доказательств наличия у истца негативных последствий, наступивших от ненадлежащего исполнения ответчиками обязательств, суд считает возможным уменьшить неустойку до 20 000 рублей.

Данный размер неустойки, по мнению суда, в наибольшей степени обеспечит баланс прав и законных интересов истца, которому будет компенсировано нарушенное право на своевременное получение основного долга и процентов за пользование займом, - с одной стороны и ответчиков, на которых должно быть возложено бремя оплаты неустойки за нарушение принятого на себя обязательства.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчиков процентов по ставке 12 % годовых на основную задолженность с 12.02.2020г. по день фактического исполнения обязательств, суд признает данные требования обоснованными.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями(ст. 309 ГК РФ).

Ответчикам предоставлена рассрочка внесения платежей по оплате квартиры под 1% в месяц, что составляет 12 % годовых(п. 3.2.3).

Учитывая, что основной долг ответчиками не выплачен, на него подлежат начислению проценты до его полного погашения.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Следовательно, с ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере 19 434руб. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 солидарно в пользу ФИО1 задолженность по договору № от 07.10.2015г. основной долг в размере 1 832 310 руб., проценты за рассрочку платежа за период с августа 2019г. по январь 2020г. в размере 105 953 руб., неустойку за период с июля 2016г. по январь 2020г. в размере 20 000 руб., доплату за увеличение площади квартиры в размере 208 400 руб., расходы по госпошлине 19 434 руб., а всего 2 186 097 (два миллиона сто восемьдесят шесть тысяч девяносто семь) руб.

В удовлетворении иска в остальной части требований о взыскании неустойки отказать.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 солидарно проценты на сумму основного долга 1 832 310 (один миллион восемьсот тридцать две тысячи триста десять) руб., из расчета процентной ставки 12 % годовых начиная с 12.02.2020 г. по день фактического исполнения обязательств.

Решение суда может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Озерский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме. 

Председательствующий - Селина Н.Л. 

Мотивированное решение суда изготовлено 14 июля 2020г.