дело № 3а-1015/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г.Пермь 23 декабря 2019 года

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Чулатаевой С.Г., 

при секретаре Хабеевой А.В., 

с участием представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» – ФИО1, действующей на основании доверенностей, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми административное дело по административному иску ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 обратилась с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заявив требование об установлении кадастровой стоимости помещений в здании по адресу: **** по состоянию на 01.01.2018 года в размере равном рыночной стоимости. В том числе для нежилого помещения с кадастровым номером ** общей площадью 204 кв.м. – 4175844 рублей, для нежилого помещения с кадастровым номером ** общей площадью 147,5 кв.м. – 2450752 рублей.

Требование обосновала тем, что заинтересована в установлении кадастровой стоимости помещений в размере рыночной, так как кадастровая стоимость, определенная по результатам массовой оценки, существенно превышает рыночную, в связи с чем ее права на уплату экономически обоснованного размера налога нарушены. 

Административный истец, представитель истца в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены, ранее ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия. 

Представитель административного ответчика – Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» полагает требование в части касающейся заявленного истцом размера рыночной стоимости необоснованными по доводам, изложенным в письменном отзыве, также пояснила, что доказательства в обоснование иного размера рыночной стоимости объекта оценки, ответчик представлять не намерен. 

Представители заинтересованных лиц - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Росреестра по Пермскому краю, Администрации города Перми, в суд не явились, о рассмотрении дела уведомлены. Представитель Администрации города Перми направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, административное исковое заявление, письменный отзыв, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 года № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018 года.

Решением Пермской городской Думы от 21 ноября 2017 года № 243 «О налоге на имущество физических лиц на территории г. Перми» установлен и введен в действие с 01.01.2018 года налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в приложении к Постановлению Правительства Пермского края от 25.11.2017 года № 944-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость».

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения в здании по адресу: ****, нежилое помещения с кадастровым номером ** общей площадью 204 кв.м.на 1 этажа здания и нежилое помещение с кадастровым номером ** общей площадью 147,5 кв.м. в подвале здания, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 10-12, 13-15). 

При указанных обстоятельствах, административный истец вправе поставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, учитываемой в качестве налогооблагаемой базы при расчете налога на имущество физических лиц.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость спорных объектов определена по состоянию на 01.01.2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составляет для нежилого помещения с кадастровым номером ** - 7670493,84 рублей, для нежилого помещения с кадастровым номером ** – 3967146,73 рублей (л.д. 7, 9).

Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещений просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Административным истцом представлен в суд отчет об оценке № 9162 от 20.09.2019 года, составленный оценщиком ООО «Промпроект-Оценка» - Т. Оценщик Т., является членом Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», свидетельство о вступлении № 2385 от 30.12.2016 года, имеет необходимую квалификацию в области оценки недвижимости, гражданская ответственность оценщика застрахована, в связи с чем, оснований для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством не имеется.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Изучив материалы дела, возражения административного ответчика, заинтересованного лица, суд приходит к выводу о том, что представленный отчет соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В отчете присутствует описание объектов оценки (нежилых помещений имеющих различное функциональное назначение), проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость, рынок объектов оценки (объекты торгового назначения) и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объектам оценки, но влияющие на их стоимость. Для определения рыночной стоимости помещений оценщиком избраны сравнительный и доходный подходы, мотивирован выбор подходов с учетом особенностей объектов оценки. 

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости помещений и земельного участка, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрала наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики. Исключив из выборки ряд объектов, оценщик выбрала по три объекта-аналога для определения стоимости каждого объекта оценки. 

Как следует из Отчета об оценке, объекты, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов являются встроенными помещениями, цены предложений были скорректированы оценщиком с учетом различий в соответствии с методикой, в связи с чем наличие отличий аналогов от объектов оценки само по себе не позволяет прийти к выводу о том, что отбор аналогов не соответствует требованиям ФСО. 

Аналоги относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка – коммерческая недвижимость, характеризуются сходными ценообразующими факторами, сопоставимы с оцениваемым объектом по площади. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности. 

Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены со ссылкой на источники, которыми она руководствовалась. 

При использовании доходного подхода, оценщик использовала метод прямой капитализации, выбрав для расчета данные об арендных платежах объектов аналогов, произведя отбор с учетом сходства по местоположению, площади с объектом оценки, исключив объекты, в отношении которых оценщик не смог собрать достаточный объем информации, объекты с крайними стоимостными показателями. В качестве аналогов были выбраны предложения по аренде: в отношении трех сходных с оцениваемыми объектов, оценщиком приведены мотивы, по которым она сочла возможным принять представленные сведения для оценки рыночной стоимости доходным подходом, даны ссылки и указания на использованные источники информации. 

Также оценщиком была произведена необходимая корректировка с учетом особенностей объектов оценки, приведено обоснование отказа от использования иных корректировок. С учетом полученных данных оценщик произвела расчет чистого операционного дохода, ставки капитализации, определив рыночную стоимость объектов оценки.

Итоговый результат оценки рыночной стоимости оцениваемых помещений получен при согласовании результатов полученных двумя подходами, составил по состоянию на 01.01.2018 года: для помещения с помещения с кадастровым номером ** - 4175844 рубля; для помещения с кадастровым номером ** – 2450 752 рубля, что соответствует диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка, определенному оценщиком. Расчеты, произведенные оценщиком, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов по состоянию на 01.01.2018 года, содержание Отчета свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость не является произвольной. 

Доводы административного ответчика о необоснованности выводов оценщика о том, что определенная в рамках использования сравнительного и доходного подходов стоимость объектов оценки включает в себя НДС и рыночная стоимость объекта в целях оценки подлежит определению без учета указанной суммы НДС, суд полагает надуманными, противоречащими сведениям и расчетам, приведенным в отчете об оценке. Оценщик определила рыночную стоимость объектов оценки двумя подходами, изложив в отчете основания по которым пришла к выводу о том, что цена предложения при использовании сравнительного подхода и арендная плата включают в себя НДС. При указанных обстоятельствах, определение итогового значения рыночной стоимости без учета стоимости прав на земельный участок, без учета торговых издержек и сопутствующих налогов, соответствует требованиям оценочного законодательства.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. 

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков Отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых объектов. 

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости установленной в Отчете об оценке.

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления. 

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности), административное исковое заявление подано – 06 ноября 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ** общей площадью 204 кв.м., по адресу: **** по состоянию на 01.01.2018 года в размере равном рыночной стоимости, 4175844 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ** общей площадью 147,5 кв.м., по адресу: **** по состоянию на 01.01.2018 года в размере равном рыночной стоимости, 2450752 рублей.

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 06 ноября 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме – 25 декабря 2019 года. 

Судья: /подпись/