Дело № 2-41/17 

строка № 114г

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«20» декабря 2017 года Центральный районный суд г. Воронежа

в составе:

председательствующего судьи Михиной Н.А.,

при секретаре Слепокуровой А.А.,

с участием:

помощника прокурора г.Воронежа Калугиной Е.А.,

истцов по первоначальному иску: ФИО2, ФИО3 и ФИО4,

представителя истца ФИО2 по ордеру адвоката Сенчищева В.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4 к администрации городского округа город Воронеж о взыскании выкупной цены за доли в квартире, прекращении права собственности на квартиру,

встречному иску администрации городского округа город Воронеж к ФИО2, ФИО3, ФИО4 об изъятии квартиры, прекращении права собственности на квартиру, возложении обязанности освободить квартиру и передать её по акту приема-передачи,

установил:

ФИО2, ФИО3, ФИО4 (далее – истцы) обратились в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что они являются сособственниками 

<

адрес>. Согласно акту межведомственной комиссии Левобережного района г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес> признан непригодным для проживания и подлежащим сносу. На основании постановления главы городского округа город Воронеж № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок под многоквартирным домом № по 

<

адрес> и жилые помещения в нем подлежат изъятию для муниципальных нужд. Полагая, что в связи с изъятием земельного участка и жилых помещений, признании данного дома непригодным для проживания и подлежащим сносу, истцы имеют право на получение выкупной цены, они обратились в суд.

Администрация городского округа город Воронеж (далее – ответчик) обратилась в суд со встречным иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ссылаясь на то, что ответчикам направлялись уведомления о необходимости принятия решения о сносе или реконструкции спорного дома; ответчикам направлялось постановление администрации городского округа город Воронеж об изъятии земельного участка. Ответчики до настоящего времени не подписали соглашение об изъятии жилого помещения - 

<

адрес>.

В судебном заседании истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4, адвокат Сенчищев В.П., поддержали исковые требования, просили их удовлетворить.

Ответчик администрация городского округа город Воронеж о месте и времени рассмотрения дела извещен, его представитель в судебное заседание не явился.

Третьи лица Управление жилищных отношений администрации городского округа город Воронеж, Управление Росреестра по Воронежской области, Управление по вопросам миграции ГУ МВД России по Воронежской области о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, их представители в судебное заседание не явились.

Суд рассматривает дело с учетом положений ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав истцов, их представителя, заключение прокурора, полагавшего оба иска не подлежащими удовлетворению, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Конституцией Российской Федерации каждому гражданину гарантируется создание условий, обеспечивающих; достойную жизнь; каждый имеет право на жилище; органы государственной власти и органы местного самоуправления создают условия для осуществления права на жилище, которое указанным в законе гражданам, предоставляется с установленными законом нормами (статьи 7, 40, 41).

Как следует из материалов дела, 

<

адрес> находится в общей долевой собственности истцов: ФИО2 принадлежит 1/2 доли, ФИО3 – 1/4 доли, ФИО4 – 1/4 доли, что подтверждается имеющимися свидетельствами (Т.1 л.д.11, 12, 13).

В соответствии с п. 1, 8, 9 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) к компетенции органов местного самоуправления относится учет муниципального жилищного фонда, контроль за его сохранностью и соответствием жилых помещений санитарным и техническим требованиям, признание жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.

Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 (далее – Положение), к компетенции органа местного самоуправления отнесено также принятие решения и издание распоряжения с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (п. 49).

Как следует из материалов дела, на основании акта районной межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес> отнесен к категории непригодных к дальнейшему проживанию, подлежащем сносу и отселению (Т.1 л.д.10).

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее по тексту Закон) Российской Федерацией создается государственная корпорация - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, который в соответствии с пунктом 11 части 1 статьи 14 данного закона предоставляет финансовую поддержку субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям за счет своих средств при условии наличия региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (ч. 1 ст. 16 Закона).

По смыслу ч. 2 ст. 16 Закона в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в специальный перечень, являющийся обязательной составляющей этой программы, включаются только те многоквартирные дома, которые признаны до 1 января 2012 г. аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации в установленном порядке.

Постановлением Администрации городского округа город Воронеж от 24.12.2013 №1274 «Об утверждении муниципальной программы городского округа город Воронеж «Обеспечение доступным и комфортным жильем населения городского округа город Воронеж» утверждена муниципальная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем населения городского округа город Воронеж» на 2014 - 2020 годы, в рамках которой предусмотрено обеспечение граждан, проживающих в аварийном жилом фонде г.Воронежа жилыми помещениями, отвечающими установленным санитарным и техническим правилам и нормам. 

В перечень многоквартирных домов, подлежащих расселению на основании данной программы, вошел многоквартирный жилой 

<

адрес>. 

Постановлением администрации городского округа город Воронеж № от ДД.ММ.ГГГГ «Об изъятии земельного участка под многоквартирным домом№ по 

<

адрес> и жилых помещений в нем» (т.1 л.д.9) постановлено изъять для муниципальных нужд земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1365 кв.м.с кадастровым номером №, разрешенное использование: многоквартирный малоэтажный дом, расположенный под многоквартирным домом № по 

<

адрес>. Изъять для муниципальных нужд жилые помещения у собственников в 

<

адрес> согласно приложению к настоящему постановлению. 

Данное постановление было направлено в адрес истцов ДД.ММ.ГГГГ, что последними не оспаривалось в ходе рассмотрения дела.

Согласно ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения отнесено владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения, …обеспечение малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства…

Пунктом 4 Положения, установлено, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. 

В соответствии с п. 7 названного Положения уполномоченным органом, к компетенции которого относится признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является межведомственная комиссия, порядок создания которой урегулирован данной нормой. Решение вопроса о признании жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции действующее законодательство относит к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 данной статьи.

Для применения этих норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.

Согласно ч. 4 ст. 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Письмо управления жилищных отношений от ДД.ММ.ГГГГ «О направлении проекта соглашения», а также кадастровые паспорта, соглашение об изъятии, копия экспертного заключения были получены ФИО2 лично ДД.ММ.ГГГГ, и по доверенностям за ФИО3 и ФИО4 (т.1, л.д.110, 111, 112, 113, 114, 115).

В соответствии с ч.6 и ч. 7 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

По правилам, предусмотренным ч. 8 ст. 32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В силу части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Таким образом, из содержания указанных норм в их системной взаимосвязи и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума, следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Согласно материалам дела, ответчиком ДД.ММ.ГГГГ в адрес истцом направлялись уведомления о необходимости принять решение собственникам о сносе или реконструкции 

<

адрес>; уведомление получено истцами (т.д. 97, 98, 99). 

По правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе, упущенную выгоду.

По смыслу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, доля в праве собственности на который пропорциональна общей площади жилого помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

При этом согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, являясь общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме самостоятельным объектом прав не является, и норм права, устраняющих это правило в случае признания жилого помещения, находящегося в собственности гражданина, не пригодным для проживания или многоквартирного дома в котором находится подлежащее изъятию жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу, жилищное законодательство не содержит.

Анализ правовых норм, содержащихся в ст. 32 ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что определение выкупной цены изымаемого жилого помещения должно осуществляться в соответствии с конституционным принципом о равноценности возмещения утраченного имущества. При этом равноценным возмещением будет такая выплата собственнику стоимости жилого помещения, которая позволит собственнику приобрести имущество, аналогичное тому, которое он теряет в результате отчуждения по предусмотренным законом основаниям, с той лишь разницей, что оно должно отвечать требованиям, предъявляемым к жилому помещению положениями ст. 15 ЖК РФ. Следовательно, собственник жилого помещения, получив выкупную цену, должен иметь реальную возможность приобрести иное жилое помещение.

Изъятие жилых помещений осуществляется в соответствии со ст. 32 ЖК РФ и п. 5.1-5.3 Решения Воронежской городской Думы от 27.11.2007 №250-II «О порядке освобождения жилых помещений и переселения граждан в городском округе город Воронеж», в соответствии с которыми собственникам, освобождающим жилые помещения, по соглашению сторон предоставляется возмещение за жилое помещение либо другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

По смыслу правовой нормы, закрепленной в ст. 32 ЖК РФ, о выкупной цене жилого помещения, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилое помещение в многоквартирном доме, но пригодное для проживания, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены. При этом под рыночной ценой в силу требований ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, то есть жилое помещение. При этом отдельно стоимость доли продавца в земельном участке, если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме, в договоре купли-продажи жилого помещения не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме (аналогичное жилье), а вместе с ним и долю в праве на земельный участок, истец в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, то есть сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения.

Таким образом, при изъятии жилого помещения, а вместе с ним и доли в праве на земельный участок, истец имеет возможность на выплаченные в качестве выкупной цены денежные средства приобрести аналогичное жилое помещение, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок, не понеся за приобретение права каких-либо дополнительных расходов. Следовательно, при изъятии жилого помещения лицо посредством выплаты выкупной цены получает полный эквивалент взамен своего имущества, что отвечает принципу соблюдения баланса интересов участников правоотношений.

Согласно отчету об оценке, выполненному ООО «ФИНАНСОВЫЙ-КОНСАЛТИНГ», представленному ответчиком, рыночная стоимость 

<

адрес> и доли застроенного земельного участка, относимого к данной квартире составляет 2113200 рублей (т.1 л.д. 130-178).

Истцами в обоснование своей стоимости представлено заключение об оценке ООО «Агентство оценки «АЛНИКС», согласно которому рыночная стоимость 

<

адрес> составляет 2996000 рублей (т.1 л.д.32-74).

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца ФИО2, а также представителя ответчика была назначена судебная экспертиза (т. 1 л.д. 221). По заключению ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России рыночная стоимость 

<

адрес>, а также рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей долевой собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (ч.7 ст. 32 ЖК РФ), составляет 2606690 рублей (т. 1 л.д. 233-244).

В судебном заседании эксперт ФИО1, пояснила, что при определении рыночной стоимости она аварийность дома не учитывала; анализировала качество квартир, которое должно было соответствовать объекту оценки. Экспертом сопоставлялись объекты, выставленные на продажу в сети Интернет.

В связи с тем, что площади квартир, взятых экспертом из сети Интернет, не соответствуют реальным площадям данных квартир (два аналога), что следует из представленных выкопировок, по ходатайству ответчика, судом в связи с сомнениями в правильности заключения была назначена повторная судебная экспертиза.

Согласно заключению ООО «Консультационно-аналитический центр «Ритм & Ко» рыночная стоимость спорного объекта составляет 2206500 рублей, величина убытков, причиненных собственнику жилого помещения по состоянию на дату оценки составляет 9200 рублей (т.2 л.д.110-165).

У суда нет оснований ставить под сомнение указанное заключение об оценке, поскольку оно принято специалистом, имеющим образование, необходимую квалификацию; указанный отчет об оценке, представленный истцом, содержит подробный анализ рынка жилья г. Воронежа; оснований для сомнений в объективности отчета у суда не имеется. Данный отчет сторонами не оспаривался. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Таким образом, размер выкупной цены за спорную квартиру, подлежащий взысканию в пользу истцов составляет: ФИО2 (1/2 доли) - 1107850 рублей (2206500+9200)/2); ФИО3 (1/4 доли) и ФИО4 (1/4 доли) – по 553925 рублей (2206500+9200)/4) каждой.

Между тем, на момент рассмотрения дела, решением Центрального районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, постановление Администрации городского округа город Воронеж от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии земельного участка под многоквартирным домом № по 

<

адрес> и жилых помещений в нем» признано незаконным.

Согласно указанному решению суда от ДД.ММ.ГГГГ, акт комиссии от ДД.ММ.ГГГГ, который носит рекомендательный характер, не был в дальнейшем реализован в виде решения исполкома, в связи с чем, не является документом, свидетельствующим о том, что жилые помещения 

<

адрес> были признаны непригодными для проживания, а дом сносу и отселению; ответчиком был нарушен порядок изъятия, предусмотренный законом.

Учитывая, что решением суда установлено, что дом не признан аварийным и подлежащим сносу, а постановление об изъясни земельного участка под домом № по 

<

адрес> признано незаконным, правовых оснований для удовлетворения обоих исков не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей.

На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При рассмотрении настоящего дела по ходатайству истца ФИО2 и представителя администрации городского округа город Воронеж определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России; расходы на проведение экспертизы возложены на данных лиц в равных долях (т.1 л.д.221). Стоимость проведения экспертизы составила 22386 рублей (т.1 л.д.245). Доказательств оплаты данной экспертизы в материалах дела не имеется, в связи с чем данные расходы подлежат распределению между лицами заявившими ходатайство, поскольку в удовлетворении обоих исков судом отказано. Следовательно, с ФИО2 подлежат взысканию в пользу ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России расходы на оплату данной судебной экспертизы в размере 11193 рублей (22386/2), с администрации городского округа город Воронеж – 11193 рублей.

Кроме того, по ходатайству администрации городского округа город Воронеж определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Консультационно-аналитический центр «Ритм & Ко» (т.л.д.98-99); расходы по оплате экспертизы возложены на администрацию городского округа город Воронеж. Стоимость проведения экспертизы составила 9000 рублей (т.2 л.д.109). Доказательств оплаты данной экспертизы в материалах дела не имеется, в связи с чем, данные расходы подлежат с лица, по ходатайству которого данная экспертиза была назначена – администрации городского округа город Воронеж.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО2, ФИО3, ФИО4 к администрации городского округа город Воронеж о взыскании выкупной цены за доли в квартире, прекращении права собственности на квартиру,

встречный иск администрации городского округа город Воронеж к ФИО2, ФИО3, ФИО4 об изъятии квартиры, прекращении права собственности на квартиру, возложении обязанности освободить квартиру и передать её по акту приема-передачи оставить без удовлетворения.

Взыскать со ФИО2 в пользу ФБУ «Воронежский центр судебной экспертизы» расходы за проведение судебной экспертизы в размере в размере 11193 рублей.

Взыскать с администрации городского округа город Воронеж в пользу ФБУ «Воронежский центр судебной экспертизы» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 11193 рублей.

Взыскать с администрации городского округа город Воронеж в пользу ООО «Консультационно-аналитический центр «Ритм & Ко» расходы на проведение повторной судебной экспертизы в размере 9000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба и представление в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Михина Н.А.

Решение в окончательной форме принято 22.12.2017.