Дело № 2-7 /2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«21» февраля 2018 г. с. Мамонтово Мамонтовского района Алтайского края

Мамонтовский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего Корякиной Т.А.,

при секретаре Неверовой О.Н.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2 (посредством видеоконференцсвязи),

третьего лица ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в Мамонтовский районный суд 

<

адрес> к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, в обоснование своих требований указав, что 14 мая 2014 года между ним и ответчиком был заключен договор купли - продажи земельного участка и жилого дома расположенных по адресу 

<

адрес>, с рассрочкой платежа. По условиям названного договора ФИО4, действующий через представителя по доверенности ФИО5, продал ФИО2 принадлежащий ему по праву собственности земельный участок площадью 617 кв.м, расположенный по адресу: Россия, 

<

адрес>, участок 2, с расположенным на нем жилым домом, общей площадью 257,6 кв.м, принадлежащем Продавцу по праву собственности, находящимся по адресу: 

<

адрес>, а «Покупатель» купил в собственность жилой дом и земельный участок.

Согласно п. 9 вышеуказанного договора расчет между сторонами производится следующим образом: 50 000 рублей были переданы покупателем продавцу до подписания договора купли-продажи оставшаяся сумма в размере 300 000 рублей должны оплачиваются до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора произведена регистрации право собственности на жилой дом и земельный участок в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> на ФИО2 с ограничением (обременения) права - ипотеки в силу закона.

Истец неоднократно обращался к ответчику с претензиями о надлежащем исполнении обязательств. Ответчик обещал выплатить сумму по договору, но до настоящего времени обязательства не выполнены. 

На основании изложенного истец просит: расторгнуть заключенный между ФИО4 и ФИО2 договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи (купчая) земельного участка площадью 617 кв.м кадастровый № и жилого дома общей площадью 257,6 кв.м, с надворными постройками кадастровый номер № расположенных по адресу 

<

адрес>.

Прекратить за ФИО2 право собственности и государственной регистрации право собственности на земельный участок и жилой дом расположенных по адресу 

<

адрес>.

Признать право собственности за ФИО4 на земельный участок площадью 617 кв.м кадастровый № и жилой дом общей площадью 257,6 кв.м, с надворными постройками кадастровый номер № расположенных по адресу 

<

адрес>,

Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес> внести в ЕГРН сведения о погашении регистрационных записей: № от 21.05.2014г, о регистрации права собственности на жилой дом, № от 21.05.2014г, о регистрации ипотеки в силу закона на жилой, № от 21.05.2014г, о регистрации права собственности на земельный участок, № от 21.05.2014г, о регистрации ипотеки на земельный участок.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО5 и ФИО3

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по приведенным в иске основаниям и представленным доказательствам, пояснив, что до настоящего времени денежные средства в размере 350 000 руб. истцу не переданы, что является существенным нарушением договора и влечет его расторжение с приведением сторон в первоначальное положение. Его доверитель согласен вернуть полученные 50 000 рублей. Кроме того сторона истца ходатайствует о восстановлении срока исковой давности, поскольку с 2015 года ответчик ФИО2 не выходил на связь. Претензии ему не доставлялись почтой, и только в судебном заседании истец узнал о том, что ФИО6 находится в местах лишения свободы. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ, в срок, им было подано заявление о расторжении договора, которое было возвращено истцу по причине отсутствия уведомления о вручении претензии ответчику. Заказное письмо с претензией вернулось за истечением срока хранения ДД.ММ.ГГГГ, после чего истец вновь обратился в суд.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, суду пояснил, что действительно им и истцом через представителя Мкртычяна был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка. В действительности цена сделки была обговорена в 700 000 рублей, в договоре поставили 350 000 рублей. Сразу были отданы 50 000 руб. Мкртычяну, а затем в течение месяца еще 250 000 руб. и затем еще 250 000 руб., остатки затем были переведены на карту Мкртычяна, на какую именно и какого банка он не помнит. Остальные деньги передавались Мкртычяну в руки, без расписок, на доверии. Абрамяна он ни разу не видел. Кроме того, ответчик указал на пропуск со стороны ФИО4 срока исковой давности и отсутствие оснований для его восстановления по ходатайству истца.

Третье лицо ФИО3 суду пояснила, что действительно в 2014 году ее мужем был куплен дом для семьи, цена согласно договора определена в 350 000 руб. 50 000 было оплачено при подписании договора. В июне 2014 года ее супруг ФИО2 отдал оставшуюся сумму в 300 000 руб., а продавец дал ему расписку. С 2015 года ФИО2 находится в 

<

адрес> в связи с расследованием уголовного дела. Кроме того, указала на пропуск со стороны ФИО4 срока исковой давности и отсутствие оснований для его восстановления по ходатайству истца. Просила суд в удовлетворении требований отказать в полном объеме.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, согласно телефонограмме просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддерживает, поскольку кроме 50 000 руб. никаких денежных средств ФИО2 за дом и земельный участок не передавал.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес> ФИО7 не явился, извещен надлежаще, об отложении дела слушанием не просил.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ суд, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, как в отдельности, так и в их совокупности, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 через представителя ФИО5 как продавцом и ФИО2 как покупателем был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 617 кв. м с кадастровым номером № и жилого дома, расположенного на этом земельном участке по адресу: Россия, 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП зарегистрировано право собственности ответчика на указанные земельный участок и жилой дом.

Согласно п.9 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон стоимость недвижимого имущества определена в 350 000 руб. Стоимость, указанная в договоре, по заявлению сторон, является истинной. Другие документы, в которых говорится о другой стоимости отчуждаемого имущества, признаются недействительными.

Расчет между сторонами производится следующим образом: 50 000 руб. оплачены до подписания договора, остальные 300 000 руб. будут оплачены до ДД.ММ.ГГГГ.

Договор подписан сторонами.

ДД.ММ.ГГГГ в связи с неисполнением ФИО2 обязательств по оплате приобретенных у истца объектов недвижимости последний направил ему претензию об их оплате, либо о расторжении договора, которая ответчиком оставлена без ответа.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст.ст. 454, 485 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (форма договора продажи недвижимости), договор продажи недвижимости также заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1). Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2).

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с Обзором судебной практики ВС РФ N 5 (2017), утвержденным Президиумом ВС РФ ДД.ММ.ГГГГ продавец вправе потребовать расторгнуть договор, если покупатель не оплатил полученный товар. Допущенное покупателем нарушение является существенным. Оно позволяет продавцу требовать расторжения договора в суде (п.8).

Таким образом, из анализа вышеприведенных норм права, а также с учетом представленных сторонами доказательств, суд приходит к выводу, что между сторонами была достигнута договоренность о продаже и приобретении дома и земельного участка за 350 000 рублей с рассрочкой платежа, указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, обязательства по договору между сторонами не исполнены. В договор какие-либо изменения, в том числе об изменении порядка расчетов, сторонами как того требует закон не вносились. 

Доводы стороны ответчика о полном расчете за дом и земельный участок не нашли своего подтверждения в судебном заседании, допустимых доказательств тому суду не представлено. 

Показания третьего лица ФИО3, которая являлась супругой ответчика, и пояснила, что расчет по договору был произведен в полном объеме, взята расписка о передаче денег, суд не принимает во внимание, поскольку указанное лицо является заинтересованным. Кроме того, сам ответчик ФИО2 суду пояснил, что расписок он не брал, все было на доверии.

В соответствии со ст.162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ, а также требований пп. 2 п. 1 ст. 161 и п. 1 ст. 162 ГК РФ покупатель недвижимого имущества ФИО2 не представил суду письменных доказательств в подтверждение передачи продавцу ФИО4 оставшейся денежной суммы по договору купли-продажи.

Между тем, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости знал, что он не получит денежные средства по договорам купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

В силу принципов диспозитивности и состязательности гражданского процесса, правомерность заявленных исковых требований определяется судом на основании оценки доказательств, представленных сторонами в обоснование их правовой позиции.

Исследовав в совокупности собранные по настоящему делу доказательства, исходя из анализа условий оспариваемого истцом договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, установив, что ответчик не произвел оплату в сумме, указанной в договоре, применив к спорным правоотношениям положения закона, а именно, ст. ст. 309, 310, п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 486 ГК РФ, с учетом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что допущенное ответчиком нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, что в свою очередь является основанием для возврата имущества истцу, так как в соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В суде ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным исковым требованиям.

В соответствии со ст. 196 ГПК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Статьей 200 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии со ст.205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Учитывая, что срок возврата суммы по договору от ДД.ММ.ГГГГ установлен до ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, с данного времени следует исчислять срок исковой давности по исполнению должником обязательства по оплате договора купли-продажи.

Следовательно, срок исковой давности по указанному договору истек ДД.ММ.ГГГГ. 

Однако, учитывая, что первоначально иск был подан ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ был возвращен в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, и после попыток истца урегулировать спор в досудебном порядке, через непродолжительное время (ДД.ММ.ГГГГ - после возврата претензии в связи с истечением срока хранения), был подан вновь, суд приходит к выводу, что причина, послужившая основанием для пропуска ФИО4 срока исковой давности, является уважительной, злоупотребления процессуальными правами со стороны истца судом не установлено, суд приходит к выводу о восстановлении ФИО4 срока для подачи указанного искового заявления.

Таким образом, суд, учитывая изложенное, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО4 о расторжении договора купли-продажи.

Удовлетворение иска о расторжении договора купли-продажи является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 на спорные объекты и регистрации права собственности за ФИО4

В соответствие с частью 1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Поскольку сумма иска составляет 300 000 руб., госпошлина должна была быть уплачена в размере 6200 руб. Истцом при подаче искового заявления уплачено 5613,31 руб. согласно чек-ордера от ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно в пользу истца с ответчика подлежит взысканию госпошлина в сумме 5613,31 руб., в доход местного бюджета 586,69 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Расторгнуть заключенный между ФИО4 и ФИО2 договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи (купчая) земельного участка площадью 617 кв.м кадастровый № и жилого дома общей площадью 257,6 кв.м, с надворными постройками кадастровый номер № расположенных по адресу 

<

адрес>.

Прекратить за ФИО2 право собственности и государственной регистрации право собственности на земельный участок и жилой дом расположенных по адресу 

<

адрес>.

Признать право собственности за ФИО4 на земельный участок площадью 617 кв.м кадастровый № и жилой дом общей площадью 257,6 кв.м, с надворными постройками кадастровый номер № расположенных по адресу 

<

адрес>.

Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН сведений о погашении регистрационных записей: № от 21.05.2014г, о регистрации права собственности на жилой дом, № от 21.05.2014г, о регистрации ипотеки в силу закона на жилой дом, № от 21.05.2014г, о регистрации права собственности на земельный участок, № от 21.05.2014г, о регистрации ипотеки на земельный участок.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 расходы по оплате государственной пошлины в размере 5613,31 руб., в доход местного бюджета 586,69 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Алтайский краевой суд через Мамонтовский районный суд.

Судья: Т.А.Корякина