Дело №3а-177/19

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

г.Нижний Новгород 07 февраля 2019 года 

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А., 

при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,

с участием представителя административного истца ФИО1 ФИО8 Сарян ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 ФИО10 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - помещения, назначение: нежилое, общая площадь: 913,9 кв.м, этаж 2, кадастровый номер: №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 05 июня 2011 года в размере 10627118 (Десять миллионов шестьсот двадцать семь тысяч сто восемнадцать) рублей 64 копейки; об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - помещения, назначение: нежилое, общая площадь: 987,9 кв.м, этаж 1, кадастровый номер: №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 05 июня 2011 года в размере 13305084 (Тринадцать миллионов триста пять тысяч восемьдесят четыре) рубля 75 копеек,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 ФИО11 обратился в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указал о том, что он является собственником двух объектов недвижимости: помещения, назначение: нежилое, общая площадь: 913,9 кв.м, этаж 2, кадастровый номер: №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и помещения, назначение: нежилое, общая площадь: 987,9 кв.м, этаж 1, кадастровый номер: №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года №331 утверждены результаты определения кадастровой стоимости по состоянию на 05 июня 2011 года объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и №. Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07 ноября 2018 года кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 05 июня 2011 года составляет 26377694 рубля 64 копейки, нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 05 июня 2011 года составляет 28513540 рублей 36 копеек.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В отчете от 21.12.2018 года № «Об оценке 2-х объектов, расположенных по адресу: 

<

адрес>, на 05.06.2011 года» определена рыночная стоимость указанных нежилых помещений, а именно: рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № на 05 июня 2011 года составляет 10627118 рублей 64 копейки, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № на 05 июня 2011 года составляет 13305084 рубля 75 копеек. 

Так как результаты определения кадастровой стоимости принадлежащих административному истцу на праве собственности нежилых помещений затрагивают его права и обязанности как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются из их кадастровой стоимости, поскольку кадастровая стоимость нежилых помещений значительно превышает рыночную стоимость, ФИО1 на основании положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации просит удовлетворить заявленные требования.

При рассмотрении административного дела в суде представитель административного истца Сарян ФИО12 требования административного искового заявления поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, указанным в административном иске.

Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились. 

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

В письменном отзыве Правительство Нижегородской области указало, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановлений установлены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». К полномочиям Правительства Нижегородской области относится только утверждение таких результатов. Представило в суд выписку из Приложения 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 в отношении спорных объектов недвижимости. 

В письменном отзыве ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Нижегородской области просило рассмотреть дело без участия своего представителя. Указало, что само учреждение определяет кадастровую стоимость только вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных или качественных характеристик. Представлена информация относительно спорных объектов недвижимости и выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Рассмотрев материалы настоящего административного дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что административный истец ФИО1 является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами № и №. Данное обстоятельство подтверждается представленными суду свидетельствами о государственной регистрации права и выписками из ЕГРН (л.д.17-18, л.д.86-89, л.д.95-97). 

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица. Таким образом, ФИО1 является лицом, права которого затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости спорных помещений.

Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления ФИО1 по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное представителем административного истца ФИО2 ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости) лишь с 1 января 2015 года, так и положениями статьи 409 Налогового кодекса Российской Федерации о сроках уплаты налога на имущество физических лиц (не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом).

Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.

Из письменной информации филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области усматривается, что оба объекта недвижимости с кадастровыми номерами № и № были поставлены на государственный кадастровый учет 18.12.2009 года. В последующем кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости не изменялась. При таких обстоятельствах применению в отношении нежилых помещений подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и их кадастровая стоимость может быть оспорена по состоянию на 05.06.2011 года, что и просит административный истец. 

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 05 июня 2011 года составляет 26377694 рубля 64 копейки, нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 05 июня 2011 года составляет 28513540 рублей 36 копеек.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилых помещений, административный истец представил в суд отчет об оценке от 21.12.2018 года №, составленный оценщиком ООО «Компания «Оценочный стандарт» ФИО4 (л.д.22-125).

Согласно указанному отчету об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 913,9 кв.м, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 10627118 (Десять миллионов шестьсот двадцать семь тысяч сто восемнадцать) рублей 64 копейки по состоянию на 05 июня 2011 года. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 987,9 кв.м, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 13305084 (Тринадцать миллионов триста пять тысяч восемьдесят четыре) рубля 75 копеек по состоянию на 05 июня 2011 года.

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд отчет об определении рыночной стоимости помещений, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611. 

Целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости помещений с кадастровыми номерами № и № для пересмотра их кадастровой стоимости.

Оценщиком ФИО4 дано подробное описание объектов - нежилых помещений с кадастровыми номерами № и №. Объекты расположены в «нижней» или заречной части города Нижнего Новгорода, в промышленной зоне 

<

адрес>, выхода на красную линию нет. Объекты оценки представляют собой нежилые помещения производственно-складского назначения, находятся в удовлетворительном состоянии, эксплуатируются, ремонт не требуется. Год постройки - 1978. Имеются инженерные коммуникации: водопровод, канализация, центральное отопление, электроснабжение. В отчете также указаны конструктивные и функциональные параметры помещений, особенности отделки, износ - 25% (л.д.36-46).

В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в отчете приведен анализ рынка объектов оценки по состоянию на дату их оценки, в рамках которого представлен анализ влияния общеполитической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, представлен обзор социально-экономического положения Нижегородской области. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки (л.д.47-63).

Установлен сегмент рынка, к которому могут быть отнесены объекты оценки: рынок объектов коммерческого (производственно-складского) назначения, расположенных в заречной части города Нижнего Новгорода (л.д.50). 

В отчете приведены фактические данные о ценах, сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, дан анализ фактических данных о ценах предложений продажи и аренды объектов из сегмента рынка, к которому отнесены объекты оценки. Подобрано 7 объектов производственно-складского назначения в местах, сопоставимых с местом расположения объекта оценки, а также 4 предложения об аренде помещений (л.д.56-58).

Обозначены основные факторы, влияющие на спрос, предложения и цены сопоставимых объектов недвижимости (л.д.59-63).

Наиболее эффективным использованием признано использование помещений под производственно-складские цели (л.д.64).

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суду не представлено. 

Оценка помещений проведена с применением сравнительного и доходного подходов. При этом в отчете указано, по каким основаниям оценщик отказался от применения затратного подхода - отсутствие достоверной информации, позволяющей определить затраты на замещение объектов оценки. Суд находит доводы оценщика обоснованными. 

При определении рыночной стоимости помещений с использованием сравнительного подхода оценщик применил метод сравнения продаж. Произведен выбор объектов-аналогов, расположенных в заречной части города Нижнего Новгорода. Отобрано 3 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки (л.д.70-71). Присутствуют сведения об источниках информации. Проведена корректировка значений по основным ценообразующим факторам и с учетом технических характеристик объектов оценки и объектов-аналогов. Стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, для помещения с кадастровым номером № - 15761945 рублей и для помещения с кадастровым номером № - 12656605 рублей (л.д.70-74).

При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик с учетом стабильности прогнозируемых доходов по годам применил метод капитализации по расчетным моделям. Для этих целей оценщик определил потенциальный валовый доход для первого года, начиная с даты оценки; установил размер потерь и с учетом этого значения установил действительный валовый доход; определил величину издержек по эксплуатации, произвел перерасчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. При ставке капитализации 10,69% и размере чистого операционного дохода для каждого помещения, а именно для помещения с кадастровым номером № - 1660501 рубль, для помещения с кадастровым номером № - 1309107 рублей рыночная стоимость помещений, определенная доходным подходом, составила: для помещения с кадастровым номером № - 15533218 рублей, для помещения с кадастровым номером № - 12246090 рублей (л.д.75-81).

Проведено согласование результатов оценки с выбором использованных весов. Расчет рыночной стоимости помещений правомерно произведен без учета НДС, так как данный налог при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, которая будет применяться при оспаривании кадастровой стоимости такого объекта, учету не подлежит. 

Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости нежилых помещений, проанализированы факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. 

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилых помещений участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, в котором определена величина рыночной стоимости помещений, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Оценщик ООО «Компания «Оценочный стандарт» ФИО14 является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», регистрационный номер №. Имеет высшее профессиональное образование в области оценочной деятельности, диплом МИПК ННГАСУ от 13.07.2006 года по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Оценка стоимости предприятий (бизнеса)». Оценщиком ФИО15 26.03.2018 года получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №№ по направлению «Оценка недвижимости». Стаж работы в оценочной деятельности - с 2004 года. Профессиональная деятельность оценщика ФИО16 застрахована в СПАО «

<

данные изъяты>» (л.д.27-28, л.д.116-124).

Сведений о том, что оценщик ФИО4 является лицом, имеющим имущественный интерес в объектах оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, не позволяющих ему производить оценку, суду не представлено и судом не установлено. 

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца.

Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости помещений в размере их рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости - помещений их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость (статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость помещений устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Так как обращение в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением по настоящему делу имело место 15.01.2019 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № необходимо считать соответственно 15.01.2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 ФИО17 по настоящему административному делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 913,9 кв.м, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, расположенного по адресу: 

<

адрес>., в размере его рыночной стоимости 10627118 (Десять миллионов шестьсот двадцать семь тысяч сто восемнадцать) рублей 64 копейки по состоянию на 05 июня 2011 года. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 987,9 кв.м, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 13305084 (Тринадцать миллионов триста пять тысяч восемьдесят четыре) рубля 75 копеек по состоянию на 05 июня 2011 года. 

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № считать 15.01.2019 года.

Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 07.02.2019 года.

Судья М.А. Кручинин