УИД 61OS0000-01-2021-000059-54 

дело № 3а-131/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 июня 2021 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В.,

при секретаре Лапшевой И.С.,

с участием административного истца ФИО1,

представителя административного истца адвоката Шкурина А.И.,

представителя административного ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась с изложенным административным иском, указав, что кадастровая стоимость принадлежащего ей нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 1 754,6 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, определенная на 1 января 2016 г. в размере 14 713 672,04 рублей, значительно выше его рыночной стоимости, что влияет на размер налоговой базы при уплате налога на имущество физических лиц. 

С учетом уточнений, поданных в предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), порядке, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в соответствии с заключением судебной экспертизы, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 7 957 000 рублей.

Кроме того, административный истец письменно заявил ходатайство о восстановлении срока для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 октября 2016 года. 

Административный истец ФИО1 и представитель адвокат Шкурин А.И. поддержали уточненные требования.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица – администрация г.Шахты.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО2 в судебном заседании не возражал против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы в размере 7 957 000 рублей.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ростовской области Ю.В.Ткаленко просила рассмотреть дело в свое отсутствие. В порядке подготовки дела представила письменный отзыв, где указано, что кадастровая стоимость нежилого здания определена по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 14 713 672,04 руб., с учетом среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости равного 8 385,77 руб./кв.м, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 г. № 881 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области». Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» выступал исключительно в роли оператора по внесению сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН и прав истца не нарушал. 

Представитель Администрации г.Шахты в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлен.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений об их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения информации об этом на официальном сайте суда (часть 8 статьи 96 КАС РФ) и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 КАС РФ. 

Выслушав административного истца, его представителя и представителя административного ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации, физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на иные здание, строение, сооружение, помещение, являются плательщиками налога на имущество физических лиц. 

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 г. № 1174-ЗС «Об установлении единой даты применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» определена единая дата начала применения кадастровой стоимости для исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц – 1 января 2018 г.

Действующие результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений) утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 г. № 881 по состоянию на 1 января 2016 г.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 754,6 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Право собственности истца подтверждено копией свидетельства о государственной регистрации права, выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости, содержащей сведения о зарегистрированных правах от 10 февраля 2021 г.

ФИО1 инвалид 2 группы, является плательщиком налога на имущество физических лиц, что не противоречит положению статьи 407 Налогового кодекса Российской Федерации, и следует из налогового уведомления №15951777 от 03 августа 2020 г. 

Изложенное подтверждает право ФИО1 оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 1 января 2016 г. в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 г. № 881 в размере 14 713 672,04 руб.

Административный истец при подаче иска представил отчет об оценке № СЭ-14-21 от 22 января 2021 г. оценщика ООО «Центр экспертно-правовых услуг» ФИО в котором сделан вывод, что по состоянию на 1 января 2016 г. рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, составила 4 909 769 руб.

Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и поступившие возражения относительно достоверности указанного отчета, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, с целью проверки представленных доказательств, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта. Проведение экспертизы было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (ООО «Экспертное бюро»).

По заключению судебной экспертизы от 26 апреля 2021 года № 924-Э/2021, рыночная стоимость объекта экспертизы с учетом индивидуальных особенностей по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составила 7 957 000 руб.

Возражения, замечания на заключение экспертизы лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. 

Экспертами ООО «Экспертное бюро» в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, проанализировано местоположение объекта оценки, определено, что он расположен в черте города Шахты, окружен преимущественно индивидуальной жилой и среднеэтажной жилой застройкой, а также коммерческой, в том числе индустриальной застройкой, имеет транспортную доступность. Сегмент рынка, к которому относится объект оценки – рынок универсальных производственно-складских объектов. 

Проанализированы фактические данные о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка объекта экспертизы (таблица 15) выявлена средняя цена продажи и интервал значений.

Поскольку нежилое здание расположено на земельном участке, был также проведен анализ рынка земельных участков в г.Шахты (таблица 16), установлена средняя цена продажи, интервал значений цен.

Для определения рыночной стоимости здания эксперты использовали сравнительный и затратный подходы. От применения доходного подхода эксперты мотивированно отказались. 

В рамках затратного подхода эксперты определили восстановительную стоимость и с учетом износа – стоимость объекта экспертизы (таблицы 19, 23, 24).

Применяя сравнительный подход, эксперты выбирали пять объектов-аналогов сопоставимых с объектом экспертизы максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам (таблица 34), произвели расчет рыночной стоимости здания методом сравнения продаж (таблица 35), применив корректировки на условия рынка: скидки к ценам предложений и динамику сделок на рынке, физическое состояние, наличие отопления, на площадь, плотность застройки. 

В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. 

Произведено согласование результатов расчетов стоимости объекта экспертизы, полученных с применением различных подходов, расхождение которых являлось не существенным (таблица 47), и в результате произведенных расчетов установлена рыночная стоимость объекта по состоянию на 1 января 2016 г., без учета стоимости земельного участка.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что экспертиза соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 КАС РФ. 

Выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, содержащиеся в заключении судебной экспертизы, являются аргументированными и убедительными, могут быть положены в основу решения.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в государственный реестр недвижимости. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился в суд 16 февраля 2021 г.

Часть 3 статьи 245 КАС РФ предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как следует из выписки из ЕГРН, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 1 января 2018 г.

ФИО1 подала заявление о пересмотре кадастровой стоимости 16 февраля 2021 г. На момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости не изменялись.

Таким образом, ФИО1 обратился с административным исковым заявлением без нарушения срока, предусмотренного частью 3 статьи 245 КАС РФ, в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Таким образом, вопрос о восстановлении процессуального срока не требует разрешения. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость нежилого помещения - здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 754,6 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 7 957 000 рублей. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 16 февраля 2021 года. 

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 25 июня 2021 г.

Судья О.В.Журба