УИД 38RS0019-01-2024-000909-05

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 октября 2024 года г. Братск

Падунский районный суд города Братска Иркутской области в составе:

председательствующего судьи Ковалевой И.С.,

при секретаре Кулик Н.А., 

с участием истца ФИО1, ее представителя ФИО2, действующей на основании доверенности,

ответчика ФИО3, представителя ответчиков ФИО4, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ФИО5, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, возврате переданного имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО5, ФИО3, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры (адрес); прекратить право собственности ФИО3 и ФИО5 на указанную квартиру путем аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата); признать за истцом право собственности на спорное жилое помещение; возложить на истца обязанность по возврату денежных средств ответчикам в размере 1 113 053,28 руб., в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

В обосновании иска указано, что (дата) ФИО1 (продавец) и ФИО3, ФИО5 (покупатели) заключен договор купли-продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: (адрес) (кадастровый №). Так как территориально истица находилась в г. Сыктывкаре, где постоянно проживает, а ответчики находились в г. Братске, то указанный договор заключён через платформу электронной регистрации «Домклик» Сбербанка, отделение которого располагается по адресу: (адрес)

Согласно условиям заключенного договора ФИО1 обязалась продать спорный объект недвижимости ответчикам. Согласно п. 2.1 договора купли-продажи от (дата), стоимость указанной квартиры была определена сторонами в размере 1 700 000 руб. Порядок расчетов определен п. 2.3 договора, в соответствии с которым оплата производится после государственной регистрации прав на объект недвижимости двумя частями: первая часть в размере 1 113 053,28 руб. подлежит оплате после регистрации права в течение 5 рабочих дней; вторая часть платы в размере 586 946,72 руб. подлежит оплате за счет средств материнского капитала в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода прав собственности на спорную квартиру (п. 2.3.1.2.1 Договора).

Во исполнение условий заключенного договора (дата) осуществлен переход прав на объект недвижимости, покупателями на банковский счет истца произведено перечисление денежных средств в размере 1 113 053,28 руб.

По состоянию на (дата) покупателем оплата второй части в размере 586 946,72 руб. не произведена, поскольку, согласно полученной от ответчиков информации, пенсионным фондом принято решение об отказе в предоставлении средств материнского капитала.

Истцом в целях досудебного урегулирования спора (дата) заказным письмом ответчикам направлено уведомление о необходимости проведения оплаты оставшейся суммы, а также приложено соглашение о расторжении. Ответ на данное уведомление в адрес ФИО1 не поступил, от получения указанной корреспонденции ответчики уклонились.

Таким образом, обязанность истицы, как продавца, исполнена в полном объеме, жилое помещение передано, осуществлен переход права собственности на жилое помещение, в то время как от ответчиков полная оплата по договору до настоящего времени не произведена.

Истец ФИО1, ее представитель ФИО2, действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске. Ранее суду пояснили, что до настоящего момента денежные средства в размере 586 946,72 руб., (вторая часть оплаты по договору купли-продажи квартиры) ответчиками не уплачены. В связи с указанным, истец вынуждена нести расходы по аренде жилья, поскольку находясь и постоянно проживая на территории г. Сыктывкара с 2023 года, лишена возможности приобрести в собственность жилое помещение взамен проданного ответчикам в г. Братске. Кроме того, с момента заключения сделки цены на недвижимость выросли. Неуплаченная ответчиками сумма является для истца значительной. Ответчиками нарушены существенные условия договора купли-продажи.

В судебное заседание ответчик ФИО5 не явилась, будучи надлежаще извещена о дате, времени и месте рассмотрения дела, доверила представлять свои интересы ФИО4 Ранее в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что после совершения сделки она обратилась в ОСФР России по Иркутской области с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного капитала), однако получила отказ в связи с тем, что ребенку, с рождением которого у семьи возникло право на получение денежных средств, не исполнилось трех лет. До этого момента о таком условии ей известно не было, доля в квартире ребенку не выделена. Договор купли-продажи квартиры составлялся работником ПАО Сбербанк, несколько раз корректировался, с итоговым вариантом договора стороны были ознакомлены до его подписания.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, поддержал ранее данные суду пояснения, из которых следует, что условия спорного договора, в том числе в части порядка оплаты определялись стороной продавца. До момента заключения сделки он с супругой получал консультацию в пенсионном фонде, где им выдавали справку о наличии сертификата на получение средств материнского (семейного) капитала, однако каких-либо пояснений в части порядка выплаты им не давали. О намерении приобретать квартиру за наличные денежные средства (частично) пенсионный фонд они не уведомляли, но истец об этом знала. Договор купли-продажи оформлялся через ПАО Сбербанк посредством оплаченной ими услуги по сопровождению сделки, шаблон договора был предоставлен онлайн-сервисом «Домклик», корректировался по инициативе продавца, с их стороны никаких изменений не предлагалось. После заключения договора купли-продажи квартиры был осуществлен переход права собственности. О невозможности распоряжения маткапиталом они узнали после получения соответствующего отказа. Как им разъяснили в пенсионном фонде, реализовать право на распоряжение средствами материнского (семейного) капитала семья сможет только по достижении их ребенком 3-х летнего возраста, поскольку сделка купли-продажи жилого помещения осуществлена за наличный расчет, а не с использованием заемных (ипотечных) денежных средств. При этом истец, его представитель, занимающийся оформлением сделки, а также сотрудник банка, составлявший договор, знали о том, что ребенок не достиг возраста 3-х лет, до подписаний спорного договора. После того, как стало известно об отказе пенсионного фонда, между сторонами возникла договоренность по расторжению заключенной сделки, однако истец отказалась возвращать уплаченные ими денежные средства в размере 1 113 053,28 руб. до того момента, пока они не переоформят право собственности на квартиру. Вместе с тем, они не согласились с данными условиями, поскольку не были уверены в том, что ФИО1 вернет им уплаченную сумму. 

Представитель ответчиков ФИО4, действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала доводы своих доверителей, указала на то, что ответчики условий спорного договора не нарушали, поскольку с их стороны все необходимые меры для расчета с истцом были предприняты. Отказ пенсионного фонда от выплаты средств материнского (семейного) капитала, не связан с действиями ответчиков. 

Протокольным определением суда от (дата) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, на стороне ответчика привлечены публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее - ПАО Сбербанк) и отделение Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Иркутской области (далее - ОСФР по Иркутской области).

В судебное заседание третье лицо ПАО Сбербанк явку представителя не обеспечило. Представитель ФИО6, действующая по доверенности, представила заявление о рассмотрении дела в отсутствие третьего лица, а также письменные пояснения по делу, в которых указала, что договор купли-продажи от (дата), заключенный между ФИО1, ФИО3 и ФИО5 по объекту недвижимости, адрес: (адрес), кадастровый № без предоставления кредитных средств ПАО Сбербанк был заключен путем использования онлайн-сервиса ООО «Домклик» в отделении ПАО Сбербанк по адресу: (адрес). Согласно оферте о заключении договора (индивидуальные условия) № от (дата) ООО «Домклик» предложил ФИО5, ФИО3 и ФИО1 заключить договор, по условиям которого ООО «Домклик» предоставляет клиентам право использования ПО «Домклик.ЦифровойСтандарт» - удалённый доступ через интернет; оплачивает госпошлину от имени и за счет Заказчика (плательщика) (Поручение); оказывает комплекс услуг по оформлению электронной подписи (УКЭП), размещению денежных средств на Номинальном счёте и их перечислению в рамках расчетов по ДКП (Услуги) (пункт 1). Согласно Пункту 5. Порядок заключения Договора: для заключения договора клиенты сообщают Домклик полученный на номер телефона код; Заказчик 1 (плательщик) оплачивает общую стоимость договора. Кроме того, сторонами заключен договор оказания услуг с ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» (далее - Исполнитель), по условиям которого Исполнитель по заданию Клиента обязуется оказать услугу - составление Проекта договора купли-продажи. Согласно подпункту 2.3 проект договора купли-продажи подготавливается в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, носит рекомендательный характер и не является обязательным для использования Клиентом. Подпунктом 5.4. установлено, что при оказании услуги Исполнитель исходит из следующего: 1) документы, предоставленные Клиентом Исполнителю соответствуют их оригиналам; 2) все данные, подписи, печати на указанных документах являются подлинными, а документы являются верными и полными. На основании подпункта 6.1.4. Клиент вправе инициировать внесение в проект договора купли-продажи исправлений и/или дополнительных условий, которые соответствуют законодательству Российской Федерации. Данные услуги сторонам были оказаны в надлежащем порядке, сделка проведена на основании условий, указанных сторонами при составлении проекта договора. В процессе составления договора сторонами вносились в договор изменения и корректировки согласно представленным скриншотам с онлайн-сервиса ООО «Домклик». ПАО Сбербанк сообщает, что индивидуальные условия по договору оказания услуг на составление проекта договора купли-продажи между ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», ФИО1, ФИО5 и ФИО3 в автоматизированных системах внутреннего структурного подразделения Банка не сохранились. 

В судебное заседание представитель третьего лица ПАО Сбербанк ФИО7, действующая по доверенности, не явилась. Ранее в судебном заседании пояснила, что стороны самостоятельно согласовывали все условия спорного договора, вносили в него несущественные изменения в части исправления орфографических и грамматических ошибок. Проект договора составлялся уполномоченным сотрудником банка на основании тех сведений, которые были представлены сторонами сделки, и которые он не менял. Впоследствии ставился вопрос о необходимости выдела доли в праве общей долевой собственности на квартиру несовершеннолетнему ребенку ответчиков, однако стороны данное условие в договоре не указали, пояснили, что они готовы заключать договор на тех условиях, с которыми они пришли. На момент подписания договора стороны были ознакомлены с его текстом, своей подписью подтвердили данное обстоятельство. Сотрудник банка анализировал договор на наличие ошибок, а не на правильность юридической конструкции. Стороны просили провести сделку на электронной площадке «Домклик». Проводить правовую экспертизу не входило в задачу банка, так как эта дополнительная платная услуга, о которой стороны банк не просили. Стоимость услуги по сопровождению правовой сделки отличается от услуги по сопровождению сделки на электронной платформе. Банк должен был выполнить услугу по осуществлению подписания договора купли-продажи между сторонами, провести сделку дистанционно. Договор набирается вручную, форма договора подбирается под конкретную ситуацию. Те сотрудники банка, которые принимают документы, не имеют юридического образования, стороны свободны в своих правах, они могут выбирать свои условия договора, сотрудник банка не может диктовать иные условия договора. 

В судебное заседание представитель третьего лица отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Иркутской области (далее – ОСФР по Иркутской области) ФИО10, действующая на основании доверенности, не явилась, просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя Отделения СФР, представив письменный отзыв на иск, из которого следует, что ФИО5 в связи с рождением (дата) ребенка выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал №. (дата) ФИО5 обратилась с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в сумме 586 946,72 руб. на улучшение жилищных условий – на оплату приобретаемого жилого помещения. Вместе с заявлением был представлен договор купли-продажи от (дата), согласно которому приобреталась квартира, расположенная по адресу: (адрес). В договоре указано, что перечисление денежных средств в размере 586 946,72 руб. (материнский капитал) продавцу ФИО1 в счет оплаты объекта осуществляется территориальным органом ПФР по поручению покупателей. Решением № от (дата) в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала ФИО5 отказано в связи с нарушением порядка подачи заявления, а именно: ребенок, в связи с рождением которого возникло указанное право, не достиг трехлетнего возраста. Заявления о распоряжении средствами материнского капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения в Отделение СФР ФИО5 не подавалось. Перевод денежных средств материнского (семейного) капитала продавцу жилого помещения ФИО1 не осуществлялся. 

В силу п.п. 2, 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Абзацем первым ст. 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В ст. 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из материалов дела судом установлено и сторонами не оспаривается, что (дата) между ФИО1 (продавец) и ФИО5, ФИО3 (покупатели) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (л.д. том 1 л.д. 6-7, 162-163), по условиям которого продавец продал, а покупатели купили в общую совместную собственность квартиру № № общей площадью 34,8 кв.м., расположенную по адресу: (адрес), кадастровый № (далее также – объект) (п. 1.1.).

Стоимость указанного объекта недвижимости определена сторонами в размере 1 700 000 руб. (п. 2.1.), из которых часть стоимости объекта в сумме 586 946,72 руб. оплачивается за счет средств материнского капитала, предназначенного для оплаты первоначального взноса за жилое помещение (п. 2.2.1.), с установлением следующего порядка расчетов: расчеты по сделке купли-продажи объекта производятся с использованием номинального счета ООО «Домклик», открытого в Операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк (п. 2.3.1.1.); перечисление денежных средств в размере 1 113 053,28 руб. продавцу в счет оплаты объекта осуществляется ООО «Домклик» по поручению покупателей после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателям в течение пяти рабочих дней с даты получения ООО «Домклик» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию о переходе права собственности на объект, указанный в п. 1 договора, покупателям в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2.3.1.1.1., п. 2.3.1.1.2.); расчеты по сделке купли-продажи объекта за счет средств материнского капитала в сумме 586 946,72 руб. осуществляются путем перечисления денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объекта территориальным органом ПФР по поручению покупателей. Покупатели обязуются в течение пяти рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателям направить заявление о распоряжении материнским капиталом в территориальный орган ПФР с указанием в качестве получателя средств ФИО1 (п. 2.3.1.2., п. 2.3.1.2.1., п. 2.3.1.2.1.1.).

В соответствии с п. 3.3. договора купли-продажи объект передается на основании настоящего договора, который является документом, подтверждающим передачу объекта продавцом и его прием покупателем. 

Покупатели приобретают право собственности на объект с даты внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о переходе права собственности в установленном законом порядке на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорциональную размеру общей площади указанного объекта. При этом покупатели принимают на себя обязанности по уплате налога на имущество, осуществляют за свой счет эксплуатацию и ремонт объекта (п. 3.6.).

Стороны заключают договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств, или крайне невыгодных для себя условиях, договор не является для сторон кабальной сделкой. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; в отношении каждой из сторон не возбуждалось и не возбуждено дело о банкротстве гражданина; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора обстоятельств его заключения (п. 4.1.).

Расходы, связанные с заключением договора и государственной регистрацией перехода права собственности на объект, несут покупатели (п. 4.4.).

Договор купли-продажи заключен и подписан сторонами посредством онлайн-сервиса «Домклик» в отделении ПАО Сбербанк по адресу: (адрес), в соответствии с Индивидуальными условиями оферты о заключении договора № от (дата).

В силу п. 3 ст. 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 401 ГК РФ предусмотрено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Истец принятые на себя обязательства по передаче недвижимого имущества, являющегося объектом сделки, выполнил, государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру от истца к ответчикам состоялась (дата), что подтверждается выписками из ЕГРП (том 1 л.д. 49-52, 97-100).

Во исполнение условий договора купли-продажи об оплате стоимости квартиры истец получил от ответчиков денежные средства в размере 1 113 053,28 руб. 

Согласно справке Банка ВТБ (ПАО) остаток собственных средств на счете, открытом на имя ФИО1 составляет 1 113 053,28 руб. (том 1 л.д. 230).

Вместе с тем, судом установлено и никем не оспаривается, что оставшаяся часть денежных средств в сумме 586 946,72 руб., в счет оплаты стоимости недвижимого имущества до настоящего времени истцу не выплачена.

Как следует из материалов выплатного дела по материнскому (семейному) капиталу (том 1 л.д. 130-132, 153-165), после регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, (дата) ФИО5 обратилась в территориальный орган ОСФР по Иркутской области с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения в размере 586 946,72 руб., указав в качестве получателя данных денежных средств ФИО1

(дата) Управлением установления социальных выплат ОСФР по Иркутской области принято решение об отказе в удовлетворении заявления ФИО5 на основании п. 2 ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», а именно по причине того, что ребенку, в связи с рождением которого у заявительницы возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, не исполнилось 3 года.

Указанное решение в установленном законом порядке обжаловано не было.

Перечисление средств материнского (семейного) капитала в сумме 586 946,72 руб. истцу территориальным органом ПФР не производилось.

По смыслу п. 1 ст. 555 ГК РФ условие о цене договора купли-продажи недвижимости является существенным условием такого договора.

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Несмотря на отсутствие в договоре сведений об ином порядке и условиях оплаты стоимости квартиры при отказе ПФР в предоставлении целевых средств материнского (семейного) капитала, именно покупатели несут ответственность за выполнение своих обязательств, возникших при заключении спорной сделки, исходя из правовой природы обязательственных отношений граждан. Кроме того, продавец как субъект спорного правоотношения, в данном случае лишен возможности повлиять на решение уполномоченного государственного органа об удовлетворении, либо же об отказе в удовлетворении заявления на распоряжение средствами материнского (семейного) капитала. Данное обстоятельство зависит только от тех лиц, которые в силу Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», имеют право на дополнительные меры государственной поддержки, к каковым относятся ответчики.

Таким образом, ответчики не выполнили условия договора купли-продажи от (дата) в части оплаты стоимости недвижимости в полном объеме, в связи с чем, (дата) истец направила в их адрес уведомление с требованием произвести полный расчет, либо расторгнуть сделку (том 1 л.д. 13-15), которое оставлено ответчиками без удовлетворения. 

Денежные средства в заявленном истцом размере, ответчиками не уплачены, что следует из материалов доследственной проверки и сторонами не оспаривается.

Так, (дата) ФИО1 обратилась в правоохранительные органы с заявлением по факту хищения путем обмана ее денежных средств в сумме 586 946,72 руб. Как следует из постановления следователя СО № СУ МУ МВД России «Братское» об отказе в возбуждении уголовного дела от (дата), в ходе опроса ФИО5, ФИО3 было установлено, что они не отказываются от своих обязательств перед ФИО1 по оплате оставшейся суммы в рамках договора купли-продажи, однако прийти к общему решению вопроса стороны не могут, поскольку ФИО1 отказалась расторгать сделку и оформлять ее заново как ипотечную (том 1 л.д. 68-71).

Постановлением следователя СО № СУ МУ МВД России «Братское» об отказе в возбуждении уголовного дела от (дата) по заявлению ФИО1 подтверждается, что ответчики признавали за собой долговое обязательство перед истцом, возникшее в связи с заключение сделки купли-продажи спорной квартиры. Как указано в тексте постановления, в ходе дополнительного опроса ФИО3 пояснил, что у него с супругой имеется материнский капитал в сумме 580 000 руб., который они планировали внести за покупку квартиры, но воспользоваться которым не смогли в виду того, что их ребенку не исполнилось трех лет. На данный момент он с супругой решает вопрос о возмещении ФИО1 полной суммы в размере 586 942,72 руб. (том 1 л.д. 73-78).

Как следует из показаний допрошенного ранее в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО8, он помогал ФИО1 в осуществлении спорной сделки через систему «Домклик», оказывая техническое сопровождение, присутствовал лично с ней при оформлении договора купли-продажи. (дата) стороны заключили договор купли-продажи квартиры, находящейся в г. Братске, путем дистанционного взаимодействия: истец прибыла в отделение ПАО Сбербанк в г. Сыктывкаре, а ответчики – в г. Братске. Перед подписанием договора, участники сделки изучали его текст, после чего внесли корректировки в части пунктуационных и орфографических ошибок, добавили условие о погашении ФИО1 задолженности по коммунальным услугам, если таковая будет. Изменений в части стоимости объекта недвижимости и порядка оплаты не фиксировалось. Проект договора купли-продажи предоставлен сторонам сотрудником банка в рамках оказания услуг по дистанционному сопровождению сделки. Условия выплаты материнского капитала истцу не известны. При этом ФИО5 убедила продавца в том, что она получила консультацию в ПФР по данному вопросу, и уверила, что никаких препятствий в части расчетов не будет. В связи с тем, что ответчики не в полном объеме произвели расчет с истцом, она не смогла купить себе жилое помещение в г. Сыктывкаре, где она проживает, так как у нее отсутствовала необходимая сумма денежных средств. На тот момент истцу была одобрена ипотека, но в настоящее время цены на жилье значительно выросли и увеличились ипотечные ставки.

Допрошенная ранее в судебном заседании свидетель ФИО9 суду показала, что в августе 2023 году к ней, как к агенту по недвижимости, за консультацией обратились ответчики ФИО5, ФИО3, сказали, что выбрали для покупки спорную квартиру. Получив консультацию, в том числе в части порядка оплаты стоимости объекта недвижимости при наличном расчете, и узнав стоимость ее услуг по сопровождению сделки, договор с ней не заключили. В октябре 2023 года они повторно обратились к ней и сообщили, что сделка по приобретению недвижимости у них уже состоялась, однако ими выявлены ошибки, при этом указали, что пенсионный фонд им не переводит материнский капитал. Она дала им разъяснения по данному вопросу, указав на то, что их ребенок не достиг определенного возраста, в связи с чем, распорядиться средствами материнского капитала по заключенной ими сделке не представляется возможным, поскольку договор купли-продажи заключен без условия об ипотеке. При этом она предложила варианты исправления ситуации путем обналичивания материнского капитала или заключения с продавцом дополнительного соглашения. Однако стороны не смогли прийти к урегулированию проблемы в досудебном порядке, поскольку никакой инициативы от истца не было.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что истец, следуя указанным требованиям закона, предпринимал попытки досудебного урегулирования спора с ответчиком, направляя в его адрес уведомление об оплате стоимости квартиры, а также предложение о расторжении договора купли-продажи с приложением соответствующего проекта соглашения.

В предложенный истцом срок ответчики уведомления истца проигнорировали.

Учитывая, изложенное, суд считает, что досудебный порядок урегулирования спора, установленный п. 2 ст. 452 ГК РФ для обращения в суд с иском о расторжении договора купли-продажи, истцом соблюден.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1) и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 подпункт 2).

Положениями ст. 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (пункт 3).

Однако из буквального толкования названной правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Как указано в п. 65. Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Факт неуплаты покупателем стоимости объекта недвижимости является существенным нарушением условий договора купли-продажи.

В судебном заседании достоверно установлено и ответчиками не оспаривается, что у последних имеется обязанность уплатить истцу денежные средства за приобретенную ими квартиру в размере 586 942,72 руб., что составляет 34,5% от общей цены договора, и, по мнению суда, составляя треть цены договора, является значительной суммой для истца, что подтверждается пояснениями стороны и показаниями свидетеля ФИО8

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателями цены по договору продажи недвижимости в указанном размере с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении сделки.

Таким образом, неисполнение ответчиками обязанности по оплате проданного объекта недвижимости влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи.

Также согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Ответчики ссылаются на то, что проект договора купли-продажи от (дата) был подготовлен сотрудниками ПАО Сбербанк в соответствии с оплаченной ими услугой, и корректировался лишь со стороны истца, который в свою очередь знал о том, что их несовершеннолетний ребенок не достиг трехлетнего возраста. Ввиду своей юридической неграмотности, ответчиками каких-либо изменений в договор не вносилось. Таким образом, ответственность за согласование каких-либо условий договора не может быть возложена на сторону ответчика.

Судом установлено, что по условиям оферты ООО «Домклик» (Домклик) о заключении договора (индивидуальные условия) № от (дата), акцептованной ответчиками (Заказчики) и истцом (Продавец) (совместно - Клиенты), Домклик предоставляет Клиентам право использования ПО «Домклик.ЦифровойСтандарт» - удаленный доступ через интернет; оплачивает госпошлину от имени и за счет Заказчика (плательщика) (Поручение); оказывает комплекс услуг по оформлению электронной подписи (УКЭП), размещению денежных средств на Номинальном счёте и их перечислению в рамках расчетов по ДКП (Услуги) (пункт 1).

В соответствии с офертой (о заключении договора оказания услуг) сторонами был заключен договор оказания услуг с ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» (далее - Исполнитель) по условиям которого, Исполнитель по заданию Клиента обязуется оказать услугу по составлению Проекта договора купли-продажи, а Клиент обязуется оплатить оказанную Исполнителем услугу. Результатом оказанной услуги является Проект договора купли-продажи.

Как указано в пп. 2.3 оферты проект договора купли-продажи носит рекомендательный характер и не является обязательным для использования Клиентом.

Подпунктом 6.1.4. оферты предусмотрено, что Клиент вправе инициировать внесение в проект договора купли-продажи исправлений и/или дополнительных условий, которые соответствуют законодательству Российской Федерации.

Судом достоверно установлено, за услугой по юридической оценке сделки стороны не обращались.

Исходя из принципа свободы договора, установленного ст. 421 ГК РФ, стороны при заключении договора вправе сами сформировать его условия, определяющие их права и устанавливающие обязанности по договору.

Согласно представленным скриншотам с онлайн-сервиса ООО «Домклик» (том 2 л.д. 21-49), в процессе составления проекта договора купли-продажи со стороны истца действительно вносились изменения и корректировки, не касающиеся условия о цене и порядке расчетов. Договор корректировался в части орфографических и грамматических ошибок, момента передачи квартиры ответчикам; погашения задолженности по коммунальным платежам при ее наличии; уточнялся вопрос о выделе доли несовершеннолетнему ребенку покупателей.

В ходе судебного разбирательства ответчики указали, что перед заключением спорной сделки, с текстом договора купли-продажи были ознакомлены в полном объеме, замечаний на него не приносили, заключение договора с их стороны не носило вынужденный характер.

Подписывая указанный договор, стороны подтвердили, что заключают его добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств, или крайне невыгодных для себя условиях, договор не является для них кабальной сделкой; как и то, что они не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения.

Доказательств обратного стороной ответчика суду не представлено.

При таких обстоятельствах доводы ответчиков о том, что факт неполучения продавцом оставшихся денежных средств обусловлен неверным изложением условий договора не нашли своего подтверждения.

Более того, ответчики на протяжении длительного времени (с момента заключения сделки), зная об имеющейся задолженности перед истцом по договору продажи недвижимости, не предпринимали исчерпывающих мер к исполнению своих обязательств, в связи с чем продолжили нарушать существенные условия договора, и как следствие, права и законные интересы истца. 

С учетом изложенного, суд полагает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (СНИЛС (данные изъяты)) к ФИО5 (СНИЛС (данные изъяты)), ФИО3 (СНИЛС №) удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: (адрес), кадастровый №, заключенный (дата) между ФИО1 и ФИО5, ФИО3.

Прекратить право общей совместной собственности ФИО5, (дата) г.р., ФИО3, (дата) г.р., на квартиру по адресу: (адрес), кадастровый №.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ФИО1, (дата) г.р., на квартиру по адресу: (адрес), кадастровый №.

Обязать ФИО1 в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу возвратить ФИО5 и ФИО3 денежные средства в размере 1 113 053 (один миллион сто тринадцать тысяч пятьдесят три) рубля 28 копеек, выплаченные ФИО1 по договору купли-продажи квартиры от (дата).

Решение может быть обжаловано сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Иркутский областной суд через Падунский районный суд города Братска Иркутской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.С. Ковалева

Решение суда в окончательной форме изготовлено 16 октября 2024 года. 

Судья И.С. Ковалева