Дело № 2-2615/2024

УИД: №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи 22 октября 2024 года

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Гергишан А.К.,

при секретаре Тихомировой П.А.,

с участием:

истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2, по доверенности ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения расторгнутым, взыскании денежных средств

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Хостинский районный суд г. Сочи с иском к ФИО2, ФИО3, в котором просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, расторгнутым; взыскать с ответчика ФИО2 денежную сумму в размере 4 953 000 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 891 907,04 рублей, а также за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической уплаты суммы долга производить начисление процентов на сумму долга, размер которых определяется ключевой ставкой Банка России, действующей в соответствующие периоды; понесенные расходы по уплате госпошлины в размере 37 425 рублей.

В обоснование требований истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ, между ней и ФИО2 (продавцом), был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №, проектной площадью 25.4 кв.м, на 3 этаже, в здании общей площадью 512.9 кв.м, кадастровый №. расположенном по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, по схеме в районе пан. «Орбита», участок №. Стороны договорились, что продавец произведет реконструкцию основного объекта, выделив жилое помещение площадью 25.4. кв.м, зарегистрирует право собственности на выделенный объект (помещение №), подготовит все необходимые документы для государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект на покупателя, передаст объект покупателю ( п.п. 3.1.1., 3 1.2.,3.1.3. договора).

Согласно п. 1.4. предварительного договора стороны определили заключить основной договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость приобретаемого помещения по предварительному договору стороны определили в 4 953 000 рублей. Оплата по договору ДД.ММ.ГГГГ покупателем в полном объеме за согласованную стоимость жилого помещения, в размере 4 953 000.00 рублей, наличными денежными средствами, что подтверждается распиской в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ. Все обязательства по договору истцом исполнены надлежащим образом в отличие от ответчика.

Как указывает истец, летом 2023 года она неоднократно обращалась к ответчику, его представителям за предоставлением информации о дате, месте и времени подписания основного договора купли-продажи. Покупателю отвечали, что не успевает ответчик собрать все документы, что в ближайшее время пригласят на сделку. С ДД.ММ.ГГГГ она не получала от продавца телефонограмм, либо писем о необходимости явки для подписания основного договора и сдачи документов на государственну регистрацию перехода права собственности на нее и принятии объекта недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ она направила претензию в адрес ответчика с требованием расторгнуть предварительный договор, вернуть полученные по предварительному договору денежные средства, оплатить проценты за пользование денежными средствами. Однако, ответа на заявление в виде претензии от ДД.ММ.ГГГГ она от ответчика до сих пор не получила, никаких действий по возврату денежных средств ответчик также не предпринимает, на связь не выходит.

В связи с данными обстоятельствами истец обратилась в суд с настоящим иском. 

В представленных в материалы дела письменных возражениях на исковое заявление ответчик ФИО2 просит в удовлетворении исковых требований отказать, указывая, что предварительный договор № является незаключенным по тому основанию, что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости, в частности, по его предмету, в связи с чем оснований для возложения на ответчика каких-либо обязанностей, основанных на предварительном договоре, не имеется. Объект недвижимости, указанный в договоре № и подписанный от его имени ФИО3 по доверенности, не содержит кадастрового номера для его индивидуализации, не выделен из общей площади индивидуального жилого дома, не имеет установленных в законном порядке параметров. Какая-либо устанавливающая идентификацию объекта документация отсутствует. Отсутствует уведомительная и проектная документация, позволяющая определить и идентифицировать указанный в договоре объект. Индивидуализация проданного объекта полностью отсутствует.

Также, указывает ответчик, договор № от его подписан ФИО3 на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, реестровый №. В доверенности определено полномочие на представление интересов, а также по решению вопросов, связанных с разделом жилого дома с кадастровым номером № площадью 512,9 кв.м, постановкой на учет выделенных объектов и оформления в их собственность на имя ответчика. Из смысла доверенности следует, что только после раздела данного объекта и оформления изменений в соответствии с законодательством РФ, ФИО3 предоставлено право заключения гражданско-правовых договоров и расчетов касательно выделенных и зарегистрированных на имя ответчика объектов недвижимости. Однако, вопреки полномочиям, изложенным в доверенности, не проведя в соответствии с законодательством раздел вышеуказанного жилого дома, не выделив доли и помещения, не оформив их в надлежащем порядке, ФИО3, от имени ФИО2, заключил и подписал указанный предварительный договор купли-продажи, что свидетельствует о его ничтожности.

Также, указывает ответчик, ДД.ММ.ГГГГ именно ФИО3, без наличия правовых оснований, получил от ФИО1 денежные средства в размере 4 953 000 рубля, что подтверждается распиской в получении денежных средств. При этом, передать ФИО1 объект с площадью 25,4 кв.м в жилом доме с кадастровым номером № ФИО3 не имел возможности и правовых оснований, поскольку, жилой дом, принадлежащий ответчику не разделен на доли, уведомительная, разрешительная, проектная документация отсутствует, объект с указанной в договоре площадью не выделен, не зарегистрирован, не имеет кадастрового номера, в связи с чем определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, не представляется возможным, а соответствующий договор не считается заключенным.

Вышеизложенные обстоятельства, по мнению ответчика, указывают на неисполнение ФИО7 поручения, обозначенного в доверенности, а также на отсутствие у него намерения, направленного на приведение объекта в соответствие с законодательством и заключение гражданско-правовых сделок. Полученные от ФИО1 денежные средства ФИО3 присвоил себе, о совершенной незаконной сделке ему, ФИО2, как собственнику помещения не было известно. После получения информации о противоправных действиях, ДД.ММ.ГГГГ за №, им принято распоряжение об отзыве доверенности, выданной на имя ФИО3 Считает об отсутствии гражданско-правовых отношений между истцом и им, ФИО2 В целях привлечения ФИО3 к уголовной ответственности за подписание заведомо ничтожного договора и привлечение денежных средств истца без намерения осуществления гражданско-правовой сделки, он, ФИО2 обратился в УВД г.Сочи, КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ. сообщение передано по подследственности в СУ УВД по г.Сочи.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме, по доводам, изложенным исковом заявлении, настаивала на их удовлетворении.

Участвующий в судебном заседании представитель ответчика ФИО2, по доверенности ФИО6, исковые требования не признал, согласно доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, просил в их удовлетворении отказать.

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил и о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил. 

В назначенное судебное заседание не явилась третье лицо - нотариус Сочинского нотариального округа ФИО9, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в адресованном суду заявлении просит о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

В соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Суд, выслушав доводы и возражения сторон, исследовав материалы дела, представленные письменные доказательства в их совокупности, считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

Как установлено судом, следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО1 и ФИО2 в лице ФИО3, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной ФИО8, временно исполняющим обязанности нотариуса Сочинского нотариального округа ФИО9, зарегистрировано в реестре №, был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №, проектной площадью 25.4 кв.м, на 3 этаже, в здании общей площадью 512.9 кв.м, кадастровый №. расположенном по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, по схеме в районе пан. «Орбита», участок №. 

Стороны договорились, что продавец произведет реконструкцию основного объекта, выделив жилое помещение площадью 25.4. кв.м, зарегистрирует право собственности на выделенный объект (помещение №), подготовит все необходимые документы для государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект на покупателя, передаст объект покупателю ( п.п. 3.1.1., 3 1.2.,3.1.3. договора).

Согласно п. 1.4. предварительного договора стороны определили заключить основной договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 

Таким образом, исходя из буквального толкования подписанных покупателем ФИО1 документов, жилое помещение № должно было быть ей продано в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость приобретаемого помещения по данному предварительному договору стороны определили в 4 953 000 рублей (п.2.2 договора). 

Оплата по договору ДД.ММ.ГГГГ покупателем в полном объеме за согласованную стоимость жилого помещения, в размере 4 953 000.00 рублей, передана наличными денежными средствами, что подтверждается распиской в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, составленной сторонами и подписанной ФИО3, действующим от имени ФИО2 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. 

Таким образом, все обязательства по договору истцом исполнены надлежащим образом. 

Однако, сторона продавца свои обязательства, в установленный предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не выполнила, основной договор купли-продажи не заключен, жилое помещение покупателю не передано. Данное стороной ответчика не оспаривается. 

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты за товар.

Вследствие неисполнения со стороны продавца обязательств надлежащим образом, а именно нарушения срока передачи объекта недвижимости, не заключении основного договора в соответствии с пунктом 6.3. и 6.4. предварительного договора истцом в адрес ответчика были направлена претензия с уведомлением о расторжении предварительного договора и возврате денежных средств, которая осталась без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства подтверждают отсутствие каких-либо достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих исполнение обязательств со стороны продавца надлежащим образом, либо того, что причиной неисполнения договора в установленный срок были действия самого истца.

На основании изложенного, предварительный договор считается расторгнутыми по вине ответчика (ненадлежащее исполнение обязанностей) и взысканию подлежит сумма в размере 4 953 000.00 рублей.

В соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.

При этом, есть все основания считать, что ответчики знали о безосновательности получения денежных средств с момента их получения, соответственно начисление процентов за пользования чужими денежными средствами надлежит рассчитывать со следующего дня после получения денежных средств (с ДД.ММ.ГГГГ).

За период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составила 875 732.58.98 рублей. Судом принимается расчет процентов, представленный истцом, как математический верный, отвечающий требованиям закона.

При этом судом учитывается следующее.

Так, ФИО3, действуя от имени ФИО2 на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной ФИО8, временно исполняющим обязанности нотариуса Сочинского нотариального округа ФИО9, зарегистрировано в реестре №, подписал предварительный договор купли-продажи жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ и получил от истца денежные средства, факт получения которых подтверждается распиской, выданной ФИО3

Согласно абз.4 стр.4 доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик предоставил полномочия доверенному лицу на заключение предварительных договоров купли-продажи и получении денежных средств.

В силу пункта 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Из пункта 1 статьи 182 названного кодекса следует, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Статьей 187 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие (пункт 1).

Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия.

Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 971 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Согласно пункту 3 статьи 974 названного кодекса поверенный обязан передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения.

Пунктом 1 статьи 976 этого же кодекса установлено, что поверенный вправе передать исполнение поручения другому лицу (заместителю) лишь в случаях и на условиях, предусмотренных статьей 187 данного кодекса.

Из приведенных положений закона следует, что уплата денежных средств представителю продавца, уполномоченному на получение платы по договору, является надлежащим исполнением обязательства со стороны покупателя.

Следовательно, у ответчика ФИО2 возникли обязательства перед истцом, предусмотренные предварительным договором, в том числе и последствия неисполнения условий предварительного договора, а именно, возврату денежных средств и процентов за пользование денежными средствами.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ.

Уплаченная истцом при подаче настоящего иска государственная пошлина, а также понесенные почтовые расходы, документально подтверждены, их размер обоснован законом и сложностью дела, подлежит взысканию с ответчика на основании положения ч.1 ст.98 ГПК РФ. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения расторгнутым, взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, расторгнутым.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 4 953 000 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 891 907,04 рублей, а также за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической уплаты суммы долга производить начисление процентов на сумму долга, размер которых определяется ключевой ставкой Банка России, действующей в соответствующие периоды. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 понесенные расходы по уплате госпошлины в размере 37 425 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, то есть с ДД.ММ.ГГГГ. 

Судья А.К. Гергишан