Дело № 3а-93/2021

УИД 68OS0000-01-2020-000406-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 апреля 2021 года г. Тамбов

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Яковлевой М.В.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Деевой А.С. 

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО2 к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области и Тамбовскому государственному бюджетному учреждению «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Тамбовский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной принадлежащих ему на праве собственности следующих земельных участков: участка с кадастровым номером 68:23:2401001:23 площадью 18042 кв.м., относящегося к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения; и участка с кадастровым номером 68:03:1414005:13, площадью 7226 кв.м., также относящегося к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

В обоснование заявленных требований сослался на отчёт оценщика ООО «Оценка+» ФИО3 №2020-02-35-О от 27 февраля 2020 года, в соответствии с которым, определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:23:2401001:23 в размере 1 262 038 руб. и земельного участка с кадастровым номером 68:03:1414005:13 в размере 713 784 руб. по состоянию на 1 января 2018 года.

Административный истец полагал, что результаты государственной кадастровой оценки завышены, чем нарушаются его права как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости. 

В судебное заседание административный истец ФИО2 не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежаще. Представитель административного истца по доверенности ФИО1 изменил административные исковые требования и просил установить кадастровую стоимость земельных участков равную их рыночной стоимости на основании заключения судебной экспертизы, расходы по проведению которой административным истцом оплачены в полном объёме. 

Представитель административного ответчика Комитета по управлению имуществом Тамбовской области ФИО4 в письменных возражениях, просил отказать административному истцу в заявленных требованиях, ссылаясь на то, что соотношение кадастровой и рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки, является существенным и вызывает сомнения в достоверности определения рыночной стоимости объектов оценки. Также указал на допущенные при подготовке отчёта об оценке нарушения, поскольку оценщиком при определении рыночной стоимости земельных участков не введена корректировка на вид разрешённого использования для объектов-аналогов, что существенно занижает итоговой результат рыночной стоимости оцениваемых объектов.

В своем письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее по тексту решения – Управление Росреестра по Тамбовской области) также просила рассмотреть дело в своё отсутствие и отказать в удовлетворении предъявленных к Управлению Росреестра по Тамбовской области требований по процессуальным основаниям, ссылаясь на то, что данный орган не является надлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не утверждал оспариваемые результаты кадастровой стоимости. Представители административного ответчика ТОГБУ «ЦОКСОН» и заинтересованного лица администрации г. Жердевка Тамбовской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного рассмотрения. 

Заинтересованные лица - Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области, администрация Умётского района Тамбовской области своих представителей для участия в рассмотрении дела не направили, просили рассмотреть дело в их отсутствие. 

Поскольку иные лица, участвующие в деле, кроме представителя административного истца в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, на основании положений статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту решения - КАС РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя административного истца ФИО1, проверив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям. 

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту решения Федеральный закон №237-ФЗ) указано, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 30 ноября 2018 года № 854 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики и транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Тамбовской области» утверждена кадастровая стоимость земельных участков - с кадастровым номером 68:23:2401001:23 в размере 7 452 608 руб. 94 коп. и участка с кадастровым номером 68:03:1414005:13 в размере 4 374 764 руб. 92 коп. по состоянию на 1 января 2018 года.

ФИО2, будучи собственником земельных участков с кадастровыми номерами 68:23:2401001:23 и 68:03:1414005:13 является плательщиком земельного налога, размер которого зависит от их кадастровой стоимости, следовательно, его обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением на дату, на которую установлена кадастровая стоимость, согласуется с вышеприведенными положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона №237-ФЗ.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года. При этом, в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В соответствии со статьёй 70 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости, одним из письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту решения Федерального закона №135-ФЗ) отчёт об оценке является итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки.

Требования к отчёту об оценке установлены федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утверждённым приказом Министерства экономического развития РФ №299 от 20 мая 2015 года.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности также являются федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N297 от 20 мая 2015 года, федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N298 от 20 мая 2015 года, а при оценке недвижимости и федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N611 от 25 сентября 2014 года.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При проверке представленного отчёта оценщика, суд находит выводы об итоговой рыночной стоимости объектов оценки вызывающими сомнения, поскольку оценщик рассчитал рыночную стоимость земельных участков сравнительным подходом, используя метод сравнения продаж, при этом в обоснование размеров по многим вводимым корректировкам оценщик в качестве источника ценообразующих факторов использовал Маркетинговое исследование значений основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков населенных пунктов и земель промышленности Тамбовской области, подготовленный компанией АН «Центр города», а не Справочник оценщика недвижимости под редакцией ФИО5 Вместе с тем, вышеназванное исследование содержит только итоговые значения, но не содержит исходных данных, в ходе анализа которых были получены данные результаты, не содержит данных опрошенных риелторов, выполнено лицом, относительно которого отсутствуют сведения о его образовании, опыте работы, квалификации, необходимых и достаточных данных для проведения подобного рода исследований. 

При этом, также вызывает сомнение обоснования использования вышеназванного источника у оценщика при наличии корректировок по ценоообразующим факторам в одном сборнике, поскольку Справочник оценщика недвижимости под редакцией ФИО5 содержит критерии отнесения к группам по каждому из ценообразующих факторов. Неполнота проведенного оценщиком исследования может повлиять на итоговое значение рыночной стоимости земельных участков. 

Кроме того, используемые оценщиком объекты-аналоги относятся к иному виду разрешенного использования по сравнению с объектами оценки, но по данному ценообразующему фактору оценщиком корректировка не введена, что также существенно отражается на итоговой рыночной стоимости земельных участков, указанной в отчёте.

Определением суда от 4 февраля 2021 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет проверки представленного отчёта требованиям законодательства об оценочной деятельности, соответствия стоимости земельных участков, определённой в отчёте оценщика и определения их действительной рыночной стоимости на дату их оценки. 

Согласно заключению эксперта АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» ФИО6 от 11 марта 2021 года №183/50, отчёт об оценке ООО «Оценка+» ФИО3 №2020-02-35-О от 27 февраля 2020 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности: в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 68:23:2401001:23 и 68:03:1414005:13 не соответствует их действительной рыночной стоимости на 1 января 2018 года. Исходя из выводов эксперта действительная рыночная стоимость земельных участков на дату их оценки составляет: участка с кадастровым номером 68:23:2401001:23 - 1 825 850 руб., участка с кадастровым номером 68:03:1414005:13 - 1 177 621 руб.

При оценке заключения эксперта ФИО6 в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение данного исследования, имеющим высшее экономическое образование с присвоением степени магистра по специальности «Торговое дело», высшее экономическое образование с присуждением квалификации экономист по специальности «Финансы и кредит», имеющим квалификацию оценщика по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», сдавшего квалификационный экзамен, предусмотренный ст. 21.1 Федерального Закона №135-ФЗ по направлению «Оценка недвижимости» квалификационный сертификат №015022-1 от 5 октября 2018 года, прошедшему сертификацию в системе добровольной сертификации «Консалтинг, аудит, экспертиза, оценка» по экспертным специальностям: «Судебная оценочная экспертиза», «Исследование промышленных (непродовольственных) товаров, в том числе с целью проведения их оценки», имеющему стаж экспертной работы с 2011 года, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного Кодекса РФ. 

При исследовании представленного отчёта об оценке экспертом указано, что оценщиком неверно определен подсегмент рынка по фактическому использованию, к которому отнесены объекты оценки. Вследствие чего информация, изложенная в отчёте, допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение, а также не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности (пункт 5 ФСО № 3). 

Оценщик неверно определил подсегмент рынка по фактическому использованию объектов оценки, что привело к искажению проведенного анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (пункт 8 «з» ФСО № 3; пункт 11 «б» и «д» ФСО № 7). 

Применение сравнительного подхода в отчёте выполнено методологически неверно (пункт 22 ФСО № 7). При проведении расчётов методом сравнения продаж оценщиком объекты оценки отнесены к сегменту рынка – земельные участки под индустриальной застройкой, «Производственная деятельность». В ходе экспертного осмотра установлено, что оцениваемые земельные участки используются в соответствии с разрешенным использованием – под автозаправочными станциями и относятся к рынку земельных участков под придорожный сервис, что оценщиком не учтено, корректировка на различие объектов оценки и объектов – аналогов по виду фактического использования не введена, что привело к искажению итоговой рыночной стоимости земельных участков. Кроме того, отнесение оценщиком объектов оценки к сегменту рынка земельных участков под индустриальной застройкой не соответствует виду их фактического использования и привело к неверному определению значений ценообразующих факторов.

Исследуя заключение эксперта ФИО6 по проведенной проверке на соответствие представленного ему отчёта оценщика, суд приходит к выводу, что экспертом проведена проверка на соответствие отчёта требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, что подробно изложено в заключении. Экспертом проверялись установленные законодательством требования к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости, к описанию представленных объектов оценки, а также иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость земельных участков, на наличие ошибок при выполнении математических действий, а также достаточность и проверяемость используемой оценщиком информации.

В экспертном заключении последовательно и подробно описан процесс, подходы и методы оценки, правильно определен сегмент рынка, к которому принадлежат участки и факторы, влияющие на их стоимость, а также в заключении содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, со ссылками на источник информации и дате ее подготовки, с приложением размещенных в сети «Интернет» копий распечаток объявлений.

Достоверность изложенных экспертом сведений, как об объектах оценки, так и об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.

Рыночная стоимость объектов оценки определялась экспертом сравнительным подходом методом сравнения продаж, при котором были подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристикам сопоставимы с объектом оценки.

При этом экспертом обоснованно были проведены также корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий ценнообразующих факторов с объектом оценки: на возможность торга, расположение относительно автомагистралей, интенсивность транспортного потока, общую площадь, обеспеченность коммуникациями.

В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке доходного и затратного подходов. 

В дополнительных письменных пояснениях экспертом ФИО6 обоснованно приведён диапазон цен объектов – аналогов за 1 кв. м., сопоставимых с исследуемыми объектами на рынке земельных участков Тамбовской области из сегмента рынка недвижимости, к которому относятся объекты исследования. 

Возражений относительно заключения эксперта либо ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, и оснований для назначения таковой по инициативе суда не имеется. Более того, представитель административного истца по доверенности ФИО1 изменил административные исковые требования, и просил установить кадастровую стоимость равную рыночной принадлежащих административному истцу земельных участков с учётом проведённой судебной экспертизы.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими по делу доказательствами, учитывая позицию представителя административного истца, который изменил административные исковые требования с учётом проведённой судебной экспертизы, суд считает обоснованным определить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной экспертом в своем заключении, удовлетворив административное исковое заявление. 

Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что оно является ненадлежащим административным ответчиком по делу, являются несостоятельными и противоречащими положениям части 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статям 13, 17 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статье 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым именно данный государственный орган осуществляет функции по государственной кадастровой оценке, и соответственно в силу части 2 статьи 247 КАС РФ является надлежащим административным ответчиком. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что в суд с настоящим административным исковым заявлением ФИО2 обратился 24 декабря 2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части судебного решения.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО2, поданное в Тамбовский областной суд 24 декабря 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков, равную их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в следующих размерах:

- участка с кадастровым номером 68:23:2401001:23 в размере 1 825 850 руб. 

- участка с кадастровым номером 68:03:1414005:13 в размере 1 177 621 руб. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Тамбовский областной суд. 

Мотивированное решение изготовлено 11 мая 2021 года.

Судья М.В. Яковлева