Решение

 в окончательной форме изготовлено 30 марта 2026 года

Дело № 2-6/2026

УИД 51RS0003-01-2024-006104-75

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 марта 2026 года город Мурманск

Ленинский районный суд города Мурманска в составе:

председательствующего судьи Никитиной М.В.,

при секретаре Каровой А.С.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1,

ответчика (истца по встречному иску) ФИО2,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО3,

представителя третьего лица ООО «Север» ФИО4,

третьего лица ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видео-конференц связи гражданское дело по иску комитета по жилищной политике администрации города Мурманска к ФИО2 о продаже с публичных торгов самовольно перепланированного жилого помещения и встречному иску ФИО2 к комитету по жилищной политике администрации г.Мурманска о сохранении в перепланированном и переустроенном состоянии жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по жилищной политике администрации г. Мурманска обратился в суд с иском к ФИО6 о продаже с публичных торгов самовольно перепланированного жилого помещения.

В обоснование заявленных требований указано, что в адрес комитета 13.09.2024 из Министерства государственного жилищного и строительного надзора Мурманской области поступили материалы по факту незаконно выполненного переустройства и перепланировки в квартире 

<

адрес>. Согласно акту внеплановой выездной проверки от 05.09.2024 № П833 в квартире установлено, что выполнены следующие работы по переустройству и перепланировке:

- комната № (кадастровый номер №): конфигурация комнаты соответствует поэтажному плану. В комнате проведены самовольные работы по переустройству, а именно, осуществлена прокладка новых сетей водоснабжения и водоотведения, установлены ванная и санузел;

- комната № (кадастровый номер №): конфигурация комнаты не соответствует поэтажному плану, выполнены работы по монтажу перегородок из листов ГКЛ, в результате которых образовано новое помещение, также в комнате осуществлена прокладка сетей водоснабжения.

Как указано в акте, собственником комнат № является ФИО2

Произведенные в комнатах работы представляют собой самовольное переустройство и перепланировку помещения.

Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки комнат собственнику не выдавалось.

Постановлением администрации города Мурманска от 07.02.2014 №297 утвержден Порядок согласования переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, расположенных на территории города Мурманска.

Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> Комитетом собственнику помещений не выдавалось.

В соответствии с п. 4.4 Порядка №297 Комитетом в адрес собственника 18.09.2024 и 02.11.2024 направлялись требования о приведении комнат 

<

адрес> в прежнее состояние в соответствии с техническим паспортом многоквартирного дома, устанавливались сроки до 27.11.2024 и до 17.12.2024.

17.12.2024 Комитетом совместно с ООО «Комфорт» осуществлен выход по указанному адресу, установлено, что в комнату № имеется свободный доступ, в ней выполнен монтаж новой перегородки, установлены электрическая плита, стиральная машина, умывальник, унитаз, ванна. Подводка холодной и горячей воды осуществлена из помещений кухни и проходит, в том числе, через лестничную площадку. Требование Комитета о приведении жилого помещения в прежнее состояние не выполнено. Доступ в комнату № не предоставлен. Документов, подтверждающих выполнение требований Комитета, не предоставлено.

На основании изложенного, просил суд принять решение о продаже с публичных торгов комнаты с кадастровым номером № и комнаты с кадастровым номером № в квартире 

<

адрес> с выплатой собственнику вырученных от продажи указанных комнат средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника указанных жилых помещений обязанности по приведению их в прежнее состояние в соответствии с техническим паспортом многоквартирного дома.

В ходе рассмотрения дела, с учетом информации Управления Росреестра по Мурманской области о том, что кадастровый номер № принадлежит комнате №, представитель истца уточнил исковые требования, просит суд принять решение о продаже с публичных торгов комнаты с кадастровым номером № в 

<

адрес> с выплатой собственнику вырученных от продажи указанной комнаты средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника указанного жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние в соответствии с техническим паспортом многоквартирного дома (том 3 л.д. 180).

ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением к Комитету по жилищной политике администрации г.Мурманска о сохранении в перепланированном и переустроенном состоянии жилого помещения.

В обоснование встречного иска указал, что с 1997 года имеет в собственности жилые помещения в указанном доме (№), в разное время приобрел право собственности на несколько жилых комнат.

ФИО2 принадлежат в квартире 

<

данные изъяты>

На 2-м этаже в квартире 

<

адрес> у ФИО2 в собственности № комнаты. ФИО2 все эти жилые помещения в будущем надеется сохранить для своих детей, т.к. его возраст и состояние здоровья уже не позволяют тяжело работать и к своим годам он не нажил больших капиталов, средств на выплату алиментов не хватает, и эти комнаты в будущем для детей будут начальным стартовым капиталом на жизнь.

В настоящее время ФИО2 комнаты использует для своего проживания, когда находится в г.Мурманске, также пускает пожить своих близких друзей и знакомых, которые помогают с оплатой коммунальных платежей за пользование. Когда сам приезжает, живет и приводит комнаты по мере своих сил и возможностей в нормальное пригодное для жизни состояние. № ФИО2 не принадлежит.

В квартире 

<

адрес> ФИО2 за долгий период времени своими силами выполнил перепланировку и переоборудование для улучшения жилищных и гигиенических условий жизни.

За длительный период времени, еще со времени, когда мать ФИО2 - ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, жила в этом жилом помещении (имела в собственности три жилые комнаты №), все соседи между собой оформляли согласия на перепланировку и подключение к существующим сетям водопровода и канализации, каждым в своих комнатах. Это было порядка 20 лет назад. И протокол (согласие) всех собственников был, собирали подписи, и документы переданы были в управляющую компанию или администрацию (занимался кто-то из старых соседей).

Все соседи собственники жилых комнат об этом помнят (на сегодня не найдены эти документы, управляющие компании намерены обратиться в архив). В данной квартире и в этом общежитии в местах общего пользования нет нормальных отдельных мест для осуществления гигиены, санузлов, душа, пригодных для нормальной достойной здоровой жизни человека и тем более пользоваться жильем детям. Общежития квартирного типа (жилые дома, квартиры) должны отвечать санитарно-эпидемиологическим требованиям к условиям проживания в жилых зданиях.

В разный временной промежуток с конца 90-х - начала 2000-х годов для улучшения жилищных условий собственниками производились подключения к существующим сетям водоснабжения и канализации, проводились перепланировки внутри собственных помещений.

В данном жилом помещении все собственники согласовывали проводимые изменения для улучшения жилищных условий еще в период до 1999 года (ФИО2 является собственником комнаты № (№) 

<

адрес> с 1997 года).

Ответчик ФИО2 со своей стороны предпринимал меры к узакониванию выполненных в разный период времени самовольных переустройства и перепланировки в указанных жилых помещениях, приступил к сбору документации, в т.ч. проектной, сам с осени 2024 года обращался в Комитет по жилищной политики, истребовал техническую документацию на дом, сведения о собственниках помещений (что необходимо в т.ч. для обращения в суд).

16.12.2024 ФИО2 с пакетом необходимых документов с соответствующим заявлением обратился в администрацию г. Мурманска о сохранении в перепланированном и переустроенном состоянии его помещений в силу статьи 29 ЖК РФ.

В ходе перепланировки (и переустройства) истцом были произведены следующие работы: выполнена перегородка внутри своих комнат (отделено помещение санузла, где установлены ванная, душевая, унитаз, выполнены подключения в существующие в квартире № сети водопровода и канализационные стояки - на плане помещений отражено).

В результате проведенных работ общая схема водоснабжения и канализации жилого дома не изменена; гидравлика системы горячего водоснабжения не нарушена.

Произведенные планировочные изменения ФИО2 в своих комнатах не затрагивают конструкций стен и внутриквартирного оборудования и не предполагают изменения существующей схемы отопления квартиры и многоквартирного жилого дома в целом, также не оказывают влияния на нормативное функционирование вентиляции санузлов и кухонь, не нарушают целостность несущих стен, и не нарушают права и законные интересы других сособственников.

ФИО2 было подано заявление в администрацию города Мурманска на предмет согласования переустройства и перепланировки своих жилых помещений, однако получен формальный необоснованный и немотивированный отказ. 

<

адрес> не является исторической ценностью.

Имеющиеся в жилых помещениях ФИО2 изменения, связаны исключительно с целью создать благопристойные условия для жизни, для улучшения жилищных условий внутри отдельных жилых комнат (без реконструкции помещений и не затрагивая места общего пользования), выполнены в соответствии с техническими и строительными требованиями, не нарушают градостроительные нормы, и никак не нарушают и не ущемляют права кого-либо из других собственников. Все произведенные изменения исключительно внутри жилых помещений ФИО2

Просил суд сохранить жилое помещение – комнату №, с кадастровым номером №, в перепланированном и переустроенном состоянии.

Определением суда от 02.04.2025 года встречное исковое заявление ФИО2 о сохранении жилого помещения – комнаты № с кадастровым номером №, в перепланированном и переустроенном состоянии принято к производству суда для совместного рассмотрения в рамках гражданского дела по иску комитета по жилищной политике администрации города Мурманска (том 3 л.д. 218-219).

В ходе рассмотрения к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, Комитет имущественных отношений г.Мурманска, администрация г.Мурманска, АО «СЕВЕР», МРОО «Клуб кинологов и канистепапевтов «ФИО29 на Мурмане, ФИО30 в лице законных представителей ФИО31 и ФИО32, ФИО20 ФИО33 в лице законных представителей ФИО2 и ФИО21, ФИО34 в лице законных представителей ФИО23 и ФИО24 (собственники и наниматели 

<

адрес>), Министерство государственного жилищного и строительного надзора Мурманской области, Управление Росреестра по Мурманской области, ООО «Комфорт».

Определениями от 25.02.2026 третье лицо ФИО22 заменена на наследника ФИО35, законные представители ФИО32 

<

данные изъяты> и достижением ФИО32 совершеннолетия.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) поддержала уточненные исковые требования, возражала против встречных исковых требований.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 и его представитель ФИО3 просили в первоначальном иске отказать, удовлетворить требования встречного иска, поддержали все письменные возражения и пояснения ранее направленные в материалы дела.

Третье лицо ФИО18 возражал против первоначального иска, полагал подлежащим удовлетворению встречный иск.

Представитель третьего лица ООО «Север» ФИО4 оставила разрешение спора на усмотрение суда.

Иные лица в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

В силу части 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно п. 16 раздела IV приказа Минстроя России от 14.05.2021 N 292/пр "Об утверждении правил пользования жилыми помещениями" в качестве пользователя жилым помещением собственник обязан в том числе поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, не допускать бесхозяйственное обращение с жилым помещением, соблюдать права и законные интересы соседей.

Согласно частям 1 и 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

Согласно Обзору судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023) в целях определения содержания понятий "переустройство" и "перепланировка" суды исходят из положений статьи 25 ЖК РФ, в соответствии с которыми переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переустройство включает, в частности, установку бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи и др.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения включает в том числе перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме определены статьей 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая устанавливает, что самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (часть 2).

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3).

Частью 4 указанной статьи предусмотрено, что на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Пунктом 1 части 5 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Судом установлено, что спорное жилое помещение – 

<

адрес> (кадастровый номер №) принадлежит ответчику ФИО2 на праве собственности с 07.04.2006, номер государственной регистрации № (том 1 л.д. 195-196, том 6 л.д. 173).

Актом Министерства государственного жилищного и строительного надзора Мурманской области № П833 от 05.09.2024 установлено, что в Министерство поступило обращение ФИО36 от 25.07.2024 по вопросу самовольной перепланировки жилого помещения по адресу: 

<

адрес>

В ходе проверки осуществлен осмотр жилого помещения на предмет соответствия его конфигурации поэтажному плану и экспликации из технического паспорта многоквартирного дома. При сравнении с поэтажным планом помещения, установлено, что относительно спорной комнаты № конфигурация помещения не соответствует поэтажному плану, выполнены работы по монтажу перегородок из листов ГКЛ, в результате которых образовано новое помещение. Также в комнате осуществлена прокладка сетей водоснабжения. Общий коридор комнат №: выполнены работы по самовольному переустройству, а именно осуществлена прокладка новой сети водоотведения. Решение органов местного самоуправления о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения отсутствует.

Контролирующим органом принято решение: материалы проверки в отношении собственника помещений с кадастровыми номерами № направить в комитет по жилищной политике администрации г.Мурманска (том 1 л.д. 27-29).

18.09.2024 комитетом по жилищной политике администрации г.Мурманска ФИО2 по адресам: 

<

адрес> направлено требование № (том 1 л.д. 30).

В требовании ФИО2 предложено привести в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом жилые помещения – комнаты №, установлен срок до 27.11.2024, также сообщалось о внеплановой проверке 28.11.2024 в 11-00. Данное требование ответчиком не получено, возвращено в адрес отправителя (том 1 л.д. 31,32).

02.11.2024 по тем же адресам ФИО2 направлено требование № с аналогичным предложением о приведении жилых помещений в первоначальное состояние в срок до 16.12.2024, сообщено о внеплановой проверке по выполнению требования 17.12.2024 в 11-00, требование ответчиком не получено (том 1 л.д. 33,34,35).

17.12.2024 проведено комиссионное обследование комнат в квартире №, по итогам которого комитетом по жилищной политике администрации г.Мурманска составлен акт об отсутствии доступа в комнату № 14. Сделан вывод о невыполнении требования комитета (том 1 л.д. 36).

Материалами дела подтверждается, что ФИО2 с 31.10.2017 по настоящее время зарегистрирован по месту жительства по адресу: 

<

адрес>, имел регистрацию по месту пребывания по адресу: 

<

адрес> (том 1 л.д. 108).

Постановлением администрации г.Мурманска № 154 от 24.01.2025 ФИО2 на основании пунктов 1,3 части 1 статьи 27 ЖК РФ отказано в согласовании переустройства жилых помещений в квартире 

<

адрес>, в том числе и по рассматриваемой в настоящем деле комнате №), указано, что переустройством жилого помещения предусмотрена прокладка внутренних систем водопровода и водоотведения в жилые комнаты в полу и в стенах жилых комнат, предусмотрено подключение к общедомовым стоякам водоснабжения и канализации, предусмотрена прокладка внутриквартирных сетей водоснабжения в помещении лестничной клетки в нарушение пунктов 3.1.3, абзаца 2 пункта 8.13, приложения 1 к пункту 18.11 СП 30.13330.2020 «СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий» и при отсутствии решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, отсутствии согласия всех собственников комнат коммунальной квартиры в нарушение статьи 36, части 2 статьи 41, части 2 статьи 44 ЖК РФ (том 1 л.д. 130).

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств и приведенных норм права, несмотря на отказ администрации г.Мурманска в согласовании переустройства спорного жилого помещения, ФИО2 в соответствии с частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации вправе обратиться в суд с требованием о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) переоборудованном состоянии.

Разрешая требования встречного искового заявления по ходатайству истца на основании определения суда от 02.04.2025 проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из исследовательской части заключения ООО «Бюро судебной экспертизы и оценки» № следует, что для ответа на поставленные вопросы 19 мая 2025 года экспертом ООО «Бюро судебной экспертизы и оценки» осуществлен выезд по адресу: 

<

адрес> с целью осуществления обследования объекта экспертизы, жилого помещения - комнаты № расположенной в №

Характеристики жилого дома установлены в результате визуального осмотра, а также анализа представленных материалов гражданского дела (том 2,л.д. 2-3). Жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> является двухэтажным жилым домом, с цокольным этажом, 1950 года постройки, одноподъездным, фундамент - ленточный бутовый, наружные стены -кирпичные, перегородки - деревянные, перекрытия - деревянные отепленные, крыша - стропила деревянные, кровля - железо по обрешетке, полы - дощатые по лагам.

В результате визуального осмотра установлено, что жилой дом спроектирован как общежитие коридорного типа. В квартире № предусмотрено 3 туалета (помещения № 2 умывальных (помещения №), а также кухня (помещение №), что коррелирует с поэтажным планом 1 этажа (том 3, л.д. 69-70).

В ходе обследования комнаты № (площадью 18,3 кв.м.), расположенной в квартире № по адресу: 

<

адрес> выявлено несоответствие объемно-планировочных и конструктивных решений в поэтажном плане (см. рис. 1) с фактически существующими (см. рис. 2).

Согласно выводам эксперта на вопросы, поставленные судом:

1. установлен объем и перечень фактически выполненных работ по переустройству и перепланировке жилого помещения – комнаты № (площадью 18,3 кв.м), расположенной в квартире 

<

адрес>, (кадастровый номер №). В ходе перепланировки произведены работы: устройство перегородки из листов ГКЛ, образовано новое помещение совмещенного санузла площадью 3,3 кв.м; между помещением № 14 и новым помещением № установлен дверной блок - 1 шт. В ходе переоборудования произведены работы: в новом помещении № осуществлена прокладка сетей водоснабжения и водоотведения, установлены: ванная – 1 шт, встроенная душевая система – 1 шт, унитаз – 1 шт, стиральная машина – 1 шт.

2. в результате проведенных работ по переустройству и перепланировке жилое помещение – комната № (площадью 18,3 кв.м), расположенная в 

<

адрес>, (кадастровый номер №):

- не соответствует технической документации на указанный многоквартирный дом в виду наличия перепланировки и переустройства;

- не соответствует требованиям строительных норм и правил, нормам жилищного и градостроительного законодательства, правилам и нормам пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности (нарушены: постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» п. 1.7.1; Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ статья 26; СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий» п.п. 8.13, 18.11; СП 29.13330.20011 «Полы» п.п. 4.8. 7.2; санитарно-эпидемиологические требования СанПиН 2.1.2.2645-10 п.3.9, Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в части требований к механической безопасности, требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях);

- оказывают влияние на характеристики надежности конструкции жилого дома (дополнительные нагрузки на деревянные перекрытия, возникшие в результате переустройства и переоборудования жилого помещения – комнаты №, а также воздействие влаги, которое влечет за собой образование плесени, грибка, гниения, может привести к снижению несущей способности перекрытий).

3. работами по переустройству, произведенными в комнате № (прокладкой сетей водоснабжения и водоотведения), было затронуто общее имущество многоквартирного дома 

<

адрес> (система ХГВС и система водоотведения), в том числе помещения общего пользования (кухня, лестничная площадка), что привело к изменению состава общего имущества жилого дома.

4. выполненные работы по перепланировке и переустройству жилого помещения (комната №) создают угрозу жизни и здоровью граждан, собственников и проживающих в жилых помещениях указанного многоквартирного дома лиц, а также третьих лиц, и иных пользователей помещений в доме.

5. эксплуатация жилого помещения – комнаты № с учетом использования по назначению оборудования установленного в комнате в результате переустройства и перепланировки (ванная, унитаз, стиральная машина и др.) по состоянию на момент проведения экспертизы не безопасна.

6. привести жилое помещение – комнаты № в первоначальное состояние (в соответствие с техническим паспортом на дом) после произведённой перепланировки и переустройства представляется возможным посредством выполнения следующих мероприятий:

- демонтаж дверного блока;

- демонтаж дверной перегородки из листов ГКЛ;

- демонтаж сантехники (ванна, унитаз) и стиральной машины;

- обрезка подводки ХГВС и водоотведения с установкой заглушек.

7. устранение выявленных нарушений без привидения жилого помещения в первоначальное состояние не представляется возможным, так как имеются признаки непригодности помещения для эксплуатации в текущем состоянии. Необходимо осуществить проверку несущей способности перекрытий и технического состояния системы бытовой канализации.

Опрошенные в ходе рассмотрения дела эксперты ФИО37 и ФИО38 выводы экспертизы подтвердили. Пояснили, что непосредственный осмотр с фотофиксацией объекта исследования производился экспертом ФИО37, анализ представленных материалов проводился совместно данными экспертами. Собранных ФИО37 для проведения экспертизы материалов эксперту ФИО39, имеющему диплом по профессиональной переподготовке по программе «Промышленное и гражданское строительство», обладающему экспертной специальностью 16.1 «Технические и сметно-расчетные исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с ними» было достаточно.

Вопреки доводам представителя ФИО2 заключение эксперта в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статей 16, 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. Выводы заключения судебной экспертизы носят категоричный характер. Кроме того, судебные эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что в совокупности с содержанием данного ими заключения свидетельствует о том, что исследования были проведены объективно, на строго нормативной основе, всесторонне и в полном объеме. Квалификация лиц, проводивших экспертизу, сомнений не вызывает, эксперты имеют специальное образование, право осуществлять экспертную деятельность.

Представленная в материалы дела рецензия на экспертное заключение, подготовленная ООО «Гефест Строй Эксперт» доказательством, опровергающим выводы судебной экспертизы, не является, поскольку является субъективным мнением лиц, не привлеченных к участию в деле, содержит субъективную оценку действий экспертов и их выводов, направлена на оценку соответствия экспертного заключения требованиям законодательства, в то время как оценка доказательств не входит в компетенцию рецензента, а является прерогативой суда.

Указанные выводы судебной экспертизы согласуются также с результатами опроса специалиста ФИО40, которая в силу должностных обязанностей принимает участие в рассмотрении заявлений по согласованию переустройства и переоборудования жилых помещений, проводила осмотр комнаты № и указала, что данное помещение является жилым, первоначальными документами установка сантехнического оборудования и прокладка сетей в нем не предусмотрены (том 1 л.д. 267-269).

Определением суда от 16.03.2026 в удовлетворении ходатайства ФИО2 о назначении по делу повторной экспертизы отказано.

На основании изложенного, заключение ООО «Бюро судебной экспертизы и оценки» № суд признает допустимым доказательством, оценка которому дана в совокупности с иными материалами дела.

В ходе рассмотрения дела на вопросы суда ФИО2 пояснил, что относительно комнаты № им осуществлены работы по подводке водоснабжения к ванной, установлена ванная, унитаз, стиральная машина, работы производились им в разные периоды с 2016 года.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что произведенные ФИО2 перепланировка и переоборудование жилого помещения – комнаты №, являются самовольными.

Доказательств того, что проведенные работы соответствуют строительным нормам и правилам, нормам пожарной безопасности и иным требованиям и не нарушают прав и законных интересов иных лиц, а также не создают угрозу жизни или здоровью граждан, ФИО2 не представлено.

В материалы дела стороной истца по встречному иску не представлен проект переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме, подтверждающий соответствие произведенных работ требованиям законодательства, при этом результатами судебной экспертизы подтвержден факт нарушения требований закона.

Согласно положениям статьи 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Таким образом, в отличие от реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме, где согласие всех собственников необходимо лишь в случае проведения названных работ, связанных с присоединением части общего имущества, согласие всех собственников комнат в коммунальной квартире необходимо для переустройства и (или) перепланировки, связанных с изменением (уменьшением или увеличением) размера общего имущества (часть 2 статьи 40 и часть 2 статьи 41 ЖК РФ) ("Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023)).

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктами "в" и "д" части 2 раздела 1 Правил N 491 в состав общего имущества включаются: ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).

Согласно пункту 5 раздела 1 Правил № 491 в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

Согласно исследовательской части заключения эксперта №, на момент осмотра помещения № (новое помещение площадью 3,3 кв.м в комнате №) водопровод и канализация функционируют в штатном режиме. Водопроводные коммуникации обеспечивают подачу воды, водоотвод осуществляется посредством действующей системы канализации. В результате проведенного анализа материалов гражданского дела установлено, что проектная документация на строительство многоквартирного жилого дома 

<

адрес> отсутствует.

В результате визуального обследования установлено, что подводка холодной и горячей воды в образованное новое помещение совмещенного санузла (помещение №) в помещении комнаты №, расположенной № осуществлена из помещения общего пользования – кухни (№), от общедомового стояка водоснабжения и проходит через лестничную площадку, выполнена двумя полиэтиленовыми трубами.

Водоотведение, наиболее вероятно, осуществляется через трубу ПВХ, проходящую по полу коридора квартиры № от вертикального канализационного стояка.

Согласно представленной ГОКУ «ЦТИ» копии плана и экспликации квартиры №, данное помещение состоит из четырнадцати жилых комнат (№№ №), помещение № – кухня, № - умывальная, № – коридор, № – туалет, № – туалет, № – умывальная, № – туалет (том 1 л.д. 158-160). Из поэтажного плана первого этажа дома усматривается, что в жилых комнатах не предусмотрены отдельно выделенные помещения с туалетом и ванной и подведение водопровода к ним(том 1 л.д. 219-220).

На основании изложенного, с учетом совокупности доказательств, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 без соблюдения установленного законом порядка согласования переустройства и переоборудования жилого помещения, проведены работы, которые по своему объему и характеру существенным образом нарушают права и законные интересы других собственников комнат в квартире, а также собственника нежилого помещения (подвала), сохранение жилого помещения (комнаты № 14) в указанном состоянии создает угрозу жизни и здоровью иных лиц.

Таким образом, исковые требования ФИО2 удовлетворению не подлежат.

При этом суд учитывает расположение спорного жилого помещения (комнаты №14) над нежилым помещением (подвал), вместе с тем, данный довод стороны истца по встречному иску, как обоснование возможности размещения в комнате ванной и туалета, судом отклоняется, поскольку не может являться безусловным основанием для сохранения жилого помещения в переоборудованном состоянии.

Судом признаются не состоятельными и доводы ФИО2 о том, что в квартире № и в целом в доме в местах общего пользования нет отдельных мест для осуществления гигиены, санузлов, душа, пригодных для нормальной достойной здоровой жизни человека, а дом не отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, поскольку доказательств не пригодности дома для проживания в нем граждан в материалы дела не представлено, а наличие туалета и ванной комнаты в одном крыле квартиры, не может служить основанием для самовольного переоборудования помещения минуя предусмотренный законом порядок.

В материалы дела стороной ответчика по первоначальному иску представлены расписки ряда третьих лиц: ФИО11, ФИО5, ФИО17, ФИО28 о согласии на перепланировку и переоборудование жилых помещений, оформленные в марте 2025 года, вместе с тем, доказательств проведения общего собрания собственников для решения данного вопроса и его соответствующего оформления не имеется, при этом, в данном доме имеются муниципальные комнаты, а с учетом доказанной угрозы безопасности, оснований для безусловного сохранения спорного жилого помещения в переоборудованном состоянии не имеется.

Разрешая исковые требования Комитета по жилищной политике администрации г.Мурманска суд приходит к следующему.

Возражая против продажи комнаты с публичных торгов представитель ответчика ФИО3 указала, что жилое помещение не подлежит продаже с публичных торгов, поскольку в данном случае принудительное возмездное изъятие жилья у собственника является крайней мерой, полагала необходимым учесть то обстоятельство, что ответчик является многодетным отцом, имеет плохое состояние здоровья, данное жилое помещение использует в личных целях для проживания, когда приезжает в г.Мурманск и в дальнейшем намерен использовать его для детей.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1), каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им (часть 2), никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (часть 3).

При этом, по смыслу данной статьи во взаимосвязи с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, право частной собственности не является абсолютным и может быть ограничено федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Вместе с тем, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, ограничения права собственности, продиктованные публичными интересами, требуют достижения баланса частных и общих интересов при неукоснительном соблюдении конституционно обоснованных принципов справедливости, разумности и соразмерности. Эффективной гарантией этого выступает установление надлежащих процедур ограничения права, непосредственно обеспечивающих такой баланс (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 14 мая 2012 г. N 11-П и от 10 марта 2016 г. N 7-П).

Согласно пункту 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.

Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения предусмотрена законодателем в качестве исключительной меры ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланирование жилого помещения, влекущие нарушение прав и законных интересов граждан, создающие угрозу их жизни или здоровью, при невозможности его сохранения в существующем состоянии, отсутствии иного предусмотренного законом способа защиты нарушенного права, поскольку исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности избираемый истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов либо публичных интересов.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 сентября 2021 г. N 1880-О, принудительная продажа переустроенного и (или) перепланированного помещения в многоквартирном доме по своей правовой природе является крайней мерой воздействия на собственника такого помещения и, соответственно, может быть реализована лишь по истечении разумного срока для устранения допущенных нарушений, начало которого должно определяться исходя из времени предъявления ему конкретных требований уполномоченным органом, а продолжительность в каждом конкретном случае - с учетом характера и степени указанных нарушений, принимаемых мер к их устранению и позиции самого собственника, его реальных намерений.

Судом учитывается, что требования направленные комитетом по жилищной политике администрации г.Мурманска в адрес ответчика не содержали конкретного перечня работ, необходимого для приведения жилого помещения в первоначальное состояние, направлены не по адресу регистрации ФИО2 по месту жительства в Калининградской области и последним получены не были.

Таким образом, доказательств предоставления ответчику разумного и достаточного срока для устранения нарушений, принятие уполномоченным органом местного самоуправления каких-либо иных мер, направленных на понуждение к исполнению требований о приведении самовольно перепланированного и переустроенного жилого помещения в прежнее состояние, включая обращение в суд с соответствующим исковым заявлением, стороной истца не предпринято, в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, необходимость осуществления полномочия органа, осуществляющего согласование, по обращению в суд с иском к собственнику помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, о продаже такого помещения с публичных торгов в строгом соответствии с законом и при соблюдении установленного нормативно-правового порядка непосредственно обусловлена приоритетом защиты прав человека и гражданина, закрепленных статьей 35 Конституции Российской Федерации.

При этом необходимо отметить, что реализация предусмотренного положениями статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации специального механизма публично-правового контроля за соблюдением порядка перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном жилом доме не должна приводить к нарушению прав иных собственников помещений в многоквартирном жилом доме и не исключает возможности использования собственниками помещений или их объединениями гражданско-правовых способов защиты, что согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2010 г. N 1581-О-О.

На основании изложенного, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении требований комитета по жилищной политики администрации города Мурманска о продаже жилого помещения с публичных торгов, поскольку истцом по первоначальному иску не представлено достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что лишение ответчика права собственности путем продажи жилого помещения с торгов является единственным способом защиты нарушенного права. При установленных по делу обстоятельствах и представленных доказательствах, выбранный способ защиты права нельзя признать соразмерным допущенным нарушениям, соответствующим соблюдению баланса частных и публичных интересов, поскольку продажа жилого помещения с публичных торгов является исключительной мерой ответственности.

Вместе с тем, в рамках заявленных комитетом по жилищной политике администрации г.Мурманска исковых требований и цели заявленного иска (приведение жилого помещения в первоначальное состояние), с учетом установленных по делу обстоятельств о наличии угрозы жизни и безопасности других граждан, проживающих в указанном многоквартирном доме, суд полагает возможным возложить на ответчика ФИО2 обязанности по приведению жилого помещения – комнаты 

<

адрес> в прежнее состояние, что будет способствовать устранению обстоятельств, которые могут повлечь неблагоприятные последствия при сохранении и эксплуатации жилого помещения в переоборудованном и переустроенном состоянии.

При определении перечня работ для приведения жилого помещения в первоначальное состояние суд руководствуется планом и экспликацией квартиры 

<

адрес>, представленными ГОКУ «ЦТИ», а также заключением эксперта ООО Бюро судебной экспертизы и оценки» №

В соответствии со статьей 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Учитывая обстоятельства дела, проживание ответчика ФИО2 за пределами г.Мурманска, перечень работ, необходимых для исполнения решения суда, суд устанавливает срок исполнения решения в течение двух месяцев со дня вступления настоящего решения суда в законную силу, полагая указанный срок разумным и достаточным для исполнения ответчиком возложенных обязанностей.

Таким образом, исковые требования комитета по жилищной политики администрации г.Мурманска подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика ФИО2 в доход соответствующего бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец по первоначальному иску при подаче в суд иска освобожден.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования комитета по жилищной политике администрации города Мурманска к ФИО2 о продаже с публичных торгов самовольно перепланированного жилого помещения – удовлетворить частично.

Обязать ФИО2 (СНИЛС №) в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу привести жилое помещение – комнату 

<

адрес>, кадастровый номер № в первоначальное состояние, а именно: демонтировать оборудованные в комнате дверной блок и дверную перегородку из листов ГКЛ; демонтировать сантехнику (ванну, унитаз) и стиральную машину; обрезать подводку холодного и горячего водоснабжения и водоотведения с установкой заглушек.

Взыскать с ФИО2 (СНИЛС №) государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования город Мурманск в размере 3000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований комитету по жилищной политике администрации города Мурманска – отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к комитету по жилищной политике администрации г.Мурманска о сохранении в перепланированном и переустроенном состоянии жилого помещения – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд, через Ленинский районный суд города Мурманска, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.В. Никитина