Дело №3а-44/2021

УИД 68OS0000-01-2020-000358-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 апреля 2021 года г.Тамбов

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ледовских И.В.

при секретаре Курносовой Д.Г.

с участием представителя административного истца ФИО1, эксперта ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 ФИО8 к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области об оспаривании результатов определении кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в Тамбовский областной суд с вышеуказанным административным иском, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года согласно отчету оценщика ООО «СО-Эксперт» об оценке № 413/1/20 от 25 ноября 2020 года.

В обоснование требований указав, что кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость участка, определенную оценщиком, что влечет нарушение прав административного истца как плательщика земельного налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В судебное заседание административный истец, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился. 

Представитель административного истца ФИО3 – ФИО1 в судебном заседании уточнила административные исковые требования и в результате просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 21 273 904 руб. 4 коп. в соответствии с заключением эксперта АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» ФИО2 №1928/50 от 26 ноября 2021 года.

Другие лица, участвующие в деле, чья явка не признавалась судом обязательной, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление Росреестра по Тамбовской области) и Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области в письменных заявлениях просили дело рассмотреть без их участия, в связи с чем, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) административное дело рассмотрено в их отсутствие.

Представитель административного ответчика Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и Комитета по управлению имуществом Тамбовской области в письменных возражениях просил оставить изначально заявленные требования без удовлетворения, ссылаясь на существенную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью, определенной оценщиком, и которая вызывает сомнения в ее достоверности. Кроме этого, полагал отчет оценщика составленным с нарушениями требования законодательства. 

Административный ответчик Управление Росреестра по Тамбовской области в своем отзыве на административное исковое заявление указало, что не оспаривает ни размер рыночной стоимости участка, ни право административного истца на обращение в суд с настоящим административным иском. Вместе с тем, в удовлетворении предъявленных к нему требований просило отказать по процессуальным основаниям, считая себя ненадлежащим административным ответчиком по данному делу. 

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности. 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 20197 кв.м., категории земель – земли населенных пунктов, видом разрешенного использования – обслуживание автотранспорта, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенный по адресу: ***.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Являясь собственником земельного участка и налогоплательщиком земельного налога, исчисляемого в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации от кадастровой стоимости земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, административный истец обладает правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением. 

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года была утверждена приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 30 ноября 2018 года № 854 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики и транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Тамбовской области» в размере 36 497 190 руб. 82 коп.

Оспаривая кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение предъявленных требований представлен отчет, выполненный оценщиком ООО «СО-Эксперт» об оценке № 413/1/20 от 25 ноября 2020 года, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2018 года составила 16 791 987 руб. 77 коп.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Определением суда от 17 декабря 2020 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет проверки соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости земельного участка на дату его оценки, проведение которой поручено экспертному учреждению АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз».

Согласно заключению эксперта АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» ФИО2 от 26 января 2021 года № 1928/50, вышеуказанный отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2018 года составляет 21 273 904 руб. 4 коп.

Оценив заключение эксперта в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим высшее образование, право на ведение профессиональной деятельности в сфере «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности», квалификацию оценщика по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», стаж экспертной работы с 2007 года, являющимся членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков. 

Порядок проведения экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 КАС РФ. 

Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, соответствует требованиям об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить выводы эксперта, подтвержденные им в судебном заседании, под сомнение оснований не имеется. 

Как следует из заключения эксперта и данных им устных и письменных пояснений суду, при исследовании отчета оценщика установлено, что оценщик нарушил пункт 22д Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которому при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. В данном случае, оценщик использовал в качестве объекта-аналога земельный участок по ул.Кавалерийской, д.17 в г.Тамбове, при этом не учитывая тот факт, что у участка нет свободного доступа, то есть попасть на данный участок с автодороги можно только через соседние участки с кадастровыми номерами ***, *** ***. Подъезд к объекту-аналогу затруднен и тем, что осуществляется через огражденную территорию, в объезд с ***, качество подъездных путей находится в неудовлетворительном состоянии (ямы, выбоины, асфальтовое покрытие отсутствует). Таким образом, оценщиком не учтен ценообразующий фактор «наличие свободного подъезда к участку». Выявленные замечания способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, приводят к неоднозначному толкованию и влияют на итоговый результат.

Указанные экспертом обстоятельства находят свое отражение в исследуемом отчете, а сделанные экспертом выводы относительно отсутствия свободного подъезда к вышеуказанному объекту-аналогу и влияние данного фактору на стоимость земельного участка под индустриальную застройку мотивированы и подтверждаются данными публичной кадастровой карты, в том числе приведенными в письменном отзыве эксперта от 4 марта 2021 года на заключение (рецензию) специалиста ООО «Тамбов-Альянс» от 24 февраля 2021 года № 1/1р-21, и информацией из «Справочника оценщика недвижимости – 2017. Земельные участки» под редакцией ФИО4 (стр.151-152) о том, что под элементом сравнения «наличие свободного подъезда к участку» понимается наличие и качество подъездных автомобильных путей, ведущих непосредственно к земельному участку, в том числе наличие разворотных площадок.

При проведении экспертом оценки объекта оценки подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость, а также содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Из пояснений эксперта суду следует, что при расчете рыночной стоимости им использовались только те объекты из найденных предложений, которые были идентифицированы, и копии объявлений о предложений которых соответствуют требованиям пункта 11 ФСО № 3. Вопреки мнению, изложенному в заключении (рецензии) специалиста ООО «Тамбов-Альянс» на экспертное заключение, все характеристики объектов сравнения экспертом приведены по состоянию на дату оценки 1 января 2018 года согласно объявлений и дополнительной информации, полученной экспертом из общедоступных источников и у авторов предложений в результате телефонных переговоров. Размещение на странице 38 экспертного заключения справочной информации в отношении объекта-аналога № 3 в режиме онлайн с датой обновления информации по состоянию на 26 июля 2019 года имело цель дать наиболее полную информацию и широкое представление об этом объекте сравнения, и в частности о том, что на дату оценки у этого объекта сравнения не было зарегистрировано право собственности, следовательно, он находился в аренде.

Рыночная стоимость объекта оценки определялась экспертом сравнительным подходом методом сравнения продаж, при которых были подобраны объекты-аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки, поскольку все они относятся к сегменту рынка земельных участков под индустриальную застройку, расположены в западной части г. Тамбова, вблизи автомагистрали, имеют ровный рельеф и возможность подключения к коммуникациям.

Экспертом обоснованно были введены также корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий ценнообразующих факторов с объектами оценки, а именно: на торг, площадь и передаваемое имущественное право краткосрочной аренды в отношении объектов-аналогов № 1 и № 3, что в свою очередь подтверждается также ответом комитета земельных ресурсов и землепользования администрации г.Тамбова от 9 марта 2021 года и копией договора аренды земельного участка в г.Тамбове № 172 от 15 апреля 2014 года. 

Экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке затратного и доходного подходов.

Оснований для назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, судом по имеющимся материалам дела не установлено, учитывая, что экспертное заключение является полным, ясным и обоснованным, с которым выразил свое согласие и представитель административного истца в судебном заседании по результатам дачи экспертом дополнительных пояснений.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28), суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В связи с чем, суд, проанализировав названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, учитывая наличие вышеуказанных недостатков в отчете оценщика, считает обоснованным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом в своем заключении, удовлетворив административное исковое заявление. 

Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что является ненадлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не имеет никакого отношения к государственной кадастровой оценке, несостоятельны и противоречат положениям законодательства, в частности части 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статей 13, 17 Закона об оценочной деятельности, статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым названный государственный орган осуществляет функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 КАС РФ является надлежащим административным ответчиком наряду с другими административными ответчиками, участвовавших в государственной кадастровой оценке.

Согласно положениям части 3 статьи 178 и пункта 4 части 6 статьи 180 КАС РФ при принятии решения суд также решает вопрос о распределении судебных расходов, о чем резолютивная часть решения суда должна содержать указание.

В материалах дела имеется заявление экспертного учреждения АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» о возмещении расходов за производство экспертизы по делу в сумме 26 154 руб., которые никем не оплачены.

Разрешая вопрос о возмещении данных судебных расходов по настоящему административному делу, суд приходит к следующим выводам. 

Порядок распределения судебных расходов по административным делам об оспаривании результатов кадастровой стоимости регламентирован положениями главы 10 КАС РФ, статьи 103, 106, 108 которой относят к судебным расходам в числе других и суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии со статьей 111 КАС РФ суд присуждает стороне, в пользу которой состоялось решение суда, с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы с учетом установленных исключений.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзацах 2 и 3 пункта 31 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ в связи с жалобами гражданки ФИО5 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр» положения ст. 111, ч. 5 ст. 247 и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 1 и 2 ст. 110 АПК РФ признаны не соответствующими Конституции РФ, ее ст. 19 (ч. 1 и 2), 35 (ч. 1, 2 и 3), 46 (ч. 1 и 2), 53, 55 (ч. 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

При этом, Конституционный Суд Российской Федерации также указал, что при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Судом установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную его стоимость, установленную судом в качестве кадастровой по состоянию на ту же дату оценки, менее чем в 2 раза или на 41,71 %, что укладывается в приемлемый диапазон отклонений и не свидетельствует о нарушении прав административного истца как налогоплательщика. 

При этом из материалов дела не усматривается, что понесенные административным истцом при оспаривании результата кадастровой стоимости земельного участка судебные издержки по своему размеру превышают или значительно нивелируют ожидаемую экономическую выгоду, которая может быть административным истцом получена в связи с изменением кадастровой стоимости участка при оплате за него земельного налога за все налоговые периоды, на которые распространяется действие оспариваемой кадастровой оценки, с учетом налоговой ставки в 1,5 %, утвержденной решением Тамбовской городской Думы от 9 ноября 2005 года № 74 «Об установлении земельного налога на территории города Тамбова». 

Следовательно, неоплаченные расходы по судебной экспертизе, предъявленные экспертным учреждением к возмещению следует отнести на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

Административное исковое заявление ФИО3 ФИО9, поданное в Тамбовский областной суд 3 декабря 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 21 273 904 руб. 4 коп.

Взыскать с ФИО3 ФИО10 в пользу АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» расходы за производство судебной экспертизы в сумме 26 154 руб..

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья

Ледовских И.В. 

Мотивированное решение изготовлено 16 апреля 2021 года.

Судья Ледовских И.В.