Дело 2-334/2026 (2-3850/2025)

УИД: 26RS0023-01-2025-006516-69

РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации

город Минеральные Воды 27 января 2026 года

Минераловодский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Бастаниадиса Э.Г.,

при секретаре ФИО3,

с участием: истца ФИО1;

представителя ответчика – Управления имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края – ФИО5, действующей на основании доверенности от .............. .............., сроком действия по ..............,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Управлению имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа .............. о признании недействительным пункта соглашения, возложении обязанности совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

в суд поступило исковое заявление ФИО1, из содержания которого следует, что протоколом о результатах аукциона от .............. № .............. ФИО1 был признан победителем аукциона по лоту .............. на право аренды земельного участка с к.н. .............. видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)», площадью 1000 кв.м., находящегося по адресу: .............., Минераловодский городской округ, .............. края (далее - Управление) проект договора аренды земельного участка, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора аренды земельного участка, которым в том числе просил исключить из договора аренды земельного участка оспариваемый пункт 4.5.1. «Передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка», которым арендатору запрещено передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка. Ответным письмом Управление уведомило ФИО1 об отказе в исключении оспариваемого пункта из договора аренды земельного участка. ФИО1, чтобы избежать признания недобросовестным участником торгов, вынужден был подписать договор аренды земельного участка от .............. ..............-АЗУ в предложенной редакции. Позднее, истец уступил права и обязанности по договору аренды третьему лицу. Управление, не согласившись с уступкой прав и обязанностей по договору аренды и посчитав свои права нарушенными, обратилось в суд. Решением суда от .............. по делу .............., оставленным без изменения апелляционным определением от .............. по делу .............., требования Управления были удовлетворены. Признавая недействительным договор уступки прав и обязанностей (цессии) от .............. по договору аренды земельного участка от .............. ..............-АЗУ, заключенного между ФИО1 и ФИО4 в нарушение условий п. 4.5.1 договора аренды от .............. ..............-АЗУ, заключенного между Управлением и ФИО1, суд, руководствуясь п. 9 ст. 22 ЗК РФ, исходил из того, что в данном случае, стороны договора аренды от .............. ..............-АЗУ самостоятельно ограничили себя в объеме возможных действий в отношении конкретного земельного участка в п. 4.5.1 договора аренды от .............. ..............-АЗУ, что прямо не запрещено законом и не свидетельствует о ничтожности сделки, как следствие, такой пункт не является недействительным по признаку ничтожности, но может быть в установленном законом порядке признан недействительным по признаку оспоримости. В соответствии с условиями договора аренды о досудебном порядке урегулирования споров, .............. ФИО1 направил в адрес Управления письмо с приложенным проектом дополнительного соглашения к договору аренды, которым повторно предложил исключить оспариваемый пункт из договора аренды. Отказ Управления от подписания предложенного дополнительного соглашения к договору аренды послужил поводом для обращения в суд с настоящим иском. Правовая позиция истца основывается на положениях п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, пп. 11 п. 1, п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ, в силу которых, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных ст. 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения. Позиция органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество изложена в Письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) в адрес территориальных управлений Росреестра от .............. .............., из содержания которого следует, что «... передача арендаторами - победителями торгов своих прав и обязанностей по договорам аренды участков, заключенным после .............., не согласуется с действующим законодательством. Исключение составляют случаи передачи арендатором - победителем торгов своих прав и обязанностей по договору аренды участка: предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданину и крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. Территориальным органам Росреестра предлагается руководствоваться настоящим письмом при рассмотрении документов, представленных для осуществления регистрационных действий». На основании изложенного, ФИО1 просил суд:

1) Признать недействительным пункт 4.5.1 Договора аренды земельного участка от .............. ..............

2) Возложить на Управление имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа .............. обязанность в течение трех дней подписать два экземпляра дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от .............. .............., направленное в адрес Управления истцом ...............

3) После подписания экземпляров дополнительного соглашения к договору аренды должностным лицом Управления, экземпляры дополнительного соглашения в течение трех дней направить Почтой России в адрес истца для подписания.

Не согласившись с заявленными исковыми требованиями, представитель Управления представил письменное возражение, в котором указал, что согласно протоколу о результатах аукциона от .............. № .............., ФИО1 был признан победителем аукциона по лоту .............. на право аренды земельного участка с кадастровым номером ............... По результатам аукциона, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды от .............. .............. земельного участка с к.н. .............., с местоположением: .............. площадью 1000 кв.м, с разрешенным использованием - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок). Срок аренды сторонами согласован на 20 лет (п. 2.1 Договора), арендная плата составляет 131 021 рублей в квартал (п. 3.1 договора). Кроме того, пунктом 4.5.1 предусмотрено, что арендатор не имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка. ФИО1 полагает данное условие договора недействительным, противоречащим п.9 ст. 22 ЗК РФ, в связи с чем положения п. 7 ст. 448 ГК РФ к оспариваемому пункту вышеуказанного договора не применимы, а поэтому исковые требования истца подлежат удовлетворению. С данным выводом Управление не согласно, по следующим основаниям. Диспозитивная конструкция п. 9 ст. 22 ЗК РФ допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим своих прав и обязанностей по договору аренды. И такое ограничение, в частности, содержится в п. 7 ст. 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них. Данным запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства. В соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора; обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. Соответствующее ограничение препятствует предоставлению лицам, участвовавшим и не участвовавшим в торгах, необоснованных преимуществ и исключает для лица, не участвовавшего в торгах, возможность стать стороной договора в обход установленной процедуры, а если проведение торгов предусмотрено законом - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом. Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от .............. .............. «О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (п. 2 ст. 168 и п. 1 ст. 388 данного Кодекса), при этом следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве. Согласно п. 4.5.1. договора аренды земельного участка от .............. .............., арендатор не имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка. Верховный суд разъяснил, какая норма о переуступке земельного участка, находящегося в аренде, имеет приоритет над другой. Когда речь идет о договоре аренды на участок, заключенном на торгах, приоритет у нормы п. 7 ст. 448 ГК РФ. В том числе арендодатель может напрямую запретить передачу права, а норма п. 9 ст. 22 ЗК РФ регулирует переуступку права аренды земельного участка для долгосрочных договоров, заключенных без торгов (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации от .............. .............. по делу ..............). Таким образом, Управление действовало в рамках закона, включив в договор аренды земельного участка положение о запрете передачи прав и обязанностей по договору аренды. Данная правовая позиция также подтверждается многочисленной судебной практикой. Также представитель Управления отметил, что п. 20.1 ЗК РФ был введен в действие Федеральным законом от .............. № 385-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и признании утратившей силу ч. 7 ст. 34 Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Таким образом, приведенная ФИО1 судебная практика не учитывает положений п. 20.1 ст. 39.12 ЗК РФ. Согласно п. 22 ст. 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте уполномоченного органа извещению о проведении аукциона является проект договора аренды земельного участка. В соответствии с указанными требованиями, проект договора аренды земельного участка с к.............. опубликован на сайте torgi.gov.ru. Таким образом, условия заключенного договора аренды земельного участка истцу были заранее известны. Наряду с этим, вопрос о возможности передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка также рассматривался в Минераловодском городском суде .............. (дело ..............). Согласно решения суда от .............. по делу .............., заключенный между ФИО1 и ФИО4 договор уступки прав и обязанностей (цессии) по договору аренды от .............. ..............-АЗУ был признан недействительным. Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам ..............вого решение Минераловодского городского суда оставлено без изменения. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от .............. .............. подтверждает, что условие аукционной документации может устанавливать запрет арендатору уступать права по договору аренды, что признается соответствующим положениям п. 7 ст. 448 ГК РФ и направленным на обеспечение конкуренции на рынке земли. Таким образом, требование об изменении условий договора в отношении земельного участка, может быть заявлено в суд только после направления истцом уполномоченному органу (для которого заключение такого договора является обязательным), оферты (проекта соглашения) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в установленный законом срок. Под соблюдением досудебного порядка истец подразумевает обращение в администрацию с заявлением от .............., в котором он предлагает исключить из договора аренды земельного участка от .............. ............... Между тем данное дополнительное соглашение не подписано самим арендатором, в связи с чем не является проектом. При этом, нормы ЗК РФ не отменяют необходимость соблюдения досудебного порядка при обращении с иском о признании пункта договора недействительным и обязании исключить его, и правила, предусмотренные ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с указанными обстоятельствами, представитель Управления просил суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал, показал, что Верховный суд РФ в кассационном определении от 11.05.2022 по делу № 47-КАД22-1-К6 СК высказался о применении положений п. 7 ст. 448 ГК РФ к договорам аренды земельных участков с учетом положений ЗК РФ, а именно подпункта 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ: «Делая выводы о наличии установленного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по договору аренды земель населенных пунктов от .............. .............., суды не учли положения Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. Согласно пункту 1 статьи 39 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (подпункт 15 пункта 2 статьи 39 ЗК РФ). Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения». К таким относятся земельные участники для индивидуального жилищного строительства, ведение личного подсобного хозяйства, ведение садоводства для собственных нужд. Это практика устойчива и широко применима при рассмотрении аналогичных споров судами РФ. Если речь идет про земельные участки индивидуального жилищного строительства, ведение личного подсобного хозяйства, ведение садоводства для собственных нужд однозначно смотрим норму земельного кодекса. Также заметил, что в возражениях ответчик приводит два решения судов кассационной инстанции, в которых речь идет про земельные участки вида разрешенного использования отличные от тех, которые он перечислил, магазины, сельскохозяйственное использование эти те земельные участки, которые заключаются на торгах. Также ФИО1 дополнительно сообщил, что во всей практике, которая им предоставлена в каждом случае содержится договор, запрещающий уступать свои права и обязанности, суды первый инстанции каждый по своему трактует, какие-то самостоятельно отменяет, в статье 22 Земельного кодекса как раз содержится положение, что такая норма заключается на срок пяти лет, не должна присутствовать огранивающая права арендатора в распоряжении пава на аренду земельного участка, в том числе и возможность его уступки, в каждом примере из практики это отражено. Также хочет прокомментировать, что действительно было разбирательство в Минераловодском городском суде по поводу искового заявления со стороны администрации, а также в ..............вом суде, в котором суд указал, что он согласился с доводами ответчика, но, однако обратил свое внимание ответчика, что он ошибочно не заявил требования о незаконности пункта 4.5.1, поэтому допустил соглашение сторон, опять-таки это противоречит Земельному законодательству, но поскольку в свое время он не оспорил встречным исковым заявлением, поэтому суд руководствовался положением договора и вынес решение в пользу администрации, на данный момент решил исправить эту ошибку, изучив практику, убедившись, что она безусловна. Что касается досудебного порядка, как раз в этом момент менялся руководитель, поэтому было оставлено место. У них не устанавливается порядок подписания соглашения сторонами. В своем исковом заявлении указал, что видел это положение пункта, что оно незаконно и перед заключением договора аренды направил договор разногласий, с тем, чтобы исключить со ссылкой на действующие нормативно-правовые акты, ему в подписании протокола разногласия было отказано и для того, чтобы его не признали не добросовестным участником, он вынужден был подписать договор аренды и это тоже достаточно типичный случай. Довод представителя ответчика о переуступке прав не состоятелен, в практике, которая им приобщена указано, что если индивидуальный предприниматель через пять дней заключил договор уступки и суд признал правомерным право распорядится по своему усмотрению, никаких ограничений не устанавливается, ни гражданским, ни земельным законодательством, это же не льготным категориям граждан предоставляется и когда они его переуступают, нарушаются интересы детей, здесь безусловно конкретная процедура и причем, данный конкретный участок имеет какое-то личное подсобное хозяйство, приусадебный земельный участок, он был выведен на торги как раз через предварительное согласование, он знает того претендента кто подавал на предварительное согласование на земельный участок, соответственно, он несет публикацию, на него откликнулось большое количество людей и поэтому администрация согласно положению земельного законодательства разместила его на торгах, это самый классический случай, это не то, чтобы по инициативе администрации участок сразу вышел на торги, для приусадебных так делают, возможно, чтобы пополнить казну местную именно по процедуре предварительного согласования, так как у нас 39.18 ЗК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика, по доверенности ФИО5, исковые требования не признала, просила суд в их удовлетворении отказать. Свою позицию, изложенную в письменном возражении поддерживает в полном объеме, уведомление отсутствует, когда арендатор уведомляет администрацию о том, что он переуступает свои обязанности, в некоторых ситуациях вообще договор отсутствует, у нас был предусмотрен, когда заключался договор, арендатор был в курсе этого пункта, в связи с чем, по истечении месяца в запрете, администрация написала, что он не может передать свои обязанности, но в нарушение арендатор заключил соглашение о переходе прав, в связи с чем, администрация обратилась в суд и исковые требования были удовлетворены. Верховный суд говорит, что четко расставлены приоритеты, в данной ситуации договор заключен на торгах, арендатор не являлся тем гражданином, с которым договор заключается без торгов, например он не участник СВО и не относится к категории малоимущие, также не соблюден досудебный порядок, арендатором направлено дополнительное соглашение, которые не подписано. Дополнительно сообщила, что согласно с п. 20.1 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ не допускается заключение договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договора аренды такого участка, не соответствующих условиям, предусмотренным извещением о проведении аукциона, а также сведениям, содержащимся в протоколе рассмотрения заявок на участие в аукционе, в случае, если аукцион признан несостоявшимся, или в протоколе о результатах электронного аукциона. Следует отметить, что п. 20.1 Земельного кодекса РФ был введен в действие Федеральным законом от .............. № 385-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и признании утратившей силу части 7 статьи 34 Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Таким образом, судебная практика не учитывает положений п. 20.1 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ. Согласно п. 22 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте уполномоченного органа извещению о проведении аукциона является проект договора аренды земельного участка. В соответствии с указанными требованиями, проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:23:140207:429 был опубликован на сайте torgi.gov.ru. Таким образом, условия заключенного договора аренды земельного участка истцу были заранее известны. Что касается добросовестности, по истечении месяца данный арендатор заключил соглашение о переходе прав, это говорит о том, что он не боролся как говорится наш арендатор, он на аукционе действовал, и что в итоге он заключил соглашение о переходе прав и переуступает права другому арендатору, это говорит о том, что он не заинтересован в заключении договора и дальше его использования.

Заслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Пункт 5 ст. 22 ЗК РФ, определяя права арендатора земельного участка, установил общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В отличие от указанного общего правила, в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Правило о свободной передаче арендатором права аренды находящегося в публичной собственности земельного участка другим лицам применяется, как следует из содержания названной нормы, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, п. 7 ст. 448 ГК РФ установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Сформировавшаяся судебная практика применения п. 9 ст. 22 ЗК РФ исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок; между предписаниями п. 9 ст. 22 ЗК РФ и п. 7 ст. 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм.

Положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ регулируют условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания п. 7 ст. 448 ГК РФ касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный в том числе с развитием конкуренции.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

Изложенное согласуется с выработанным в судебной практике общим подходом, согласно которому лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем, то есть обеспечена конкуренция.

Приведенное правило направлено, в конечном счете, на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Принимая во внимание приведенные положения законодательства в отношении договоров аренды земельных участков, подлежащих заключению только по результатам торгов, следует категоричный выводы, что уступка права аренды по общему правилу не допускается. Таким образом, делая выводы о наличии установленного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по договору аренды земельного участка, необходимо учитывать положения ЗК РФ, регулирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду как на торгах, так и без проведения торгов.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта (подпункт 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подпункт 1 п. 1, п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ). В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ). В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ).

Таким образом, в силу приведенных норм закона, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Приведенная правовая позиция нашла отражение в кассационном определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от .............. .............. и в последующем в Письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ..............-ТК/22 от ...............

В судебном заседании установлено, подтверждается письменными доказательствами и не оспаривается сторонами, что решением Совета депутатов Минераловодского городского округа .............. от .............. .............. «Об учреждении (создании) органа администрации Минераловодского муниципального округа .............. – Управление имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа .............. с правами юридического лица» Управление является отраслевым (функциональным) органом (структурным подразделением) администрации Минераловодского муниципального округа .............., осуществляющим функции в области управления и распоряжения муниципальным имуществом (в том числе земельными участками) Минераловодского муниципального округа .............. и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, обеспечение в установленном порядке нуждающихся граждан жилыми помещениями.

Управлением были проведены торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка - из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:23:140207:429, площадью 1000 кв.м., с разрешенным использованием - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), местоположение: Российская Федерация, .............., Минераловодский городской округ, ...............

Победителем торгов был признан ФИО1 (протокол о результатах аукциона от .............. № ..............

.............. между Управлением (Арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка ..............-АЗУ, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:23:140207:429, площадью 1000 кв.м., с разрешенным использованием - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), местоположение: Российская Федерация, .............., Минераловодский городской округ, .............. аренды с .............. по ............... Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается регистрационной записью ..............-5 от ............... Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами договора аренды .............., Арендатор принял земельный участок - ...............

В соответствии с п. 4.5.1. договора аренды земельного участка от .............. ..............-АЗУ арендатор не имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе, отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка.

.............. в Управление поступило уведомление ФИО1 вх. .............. о том, что .............. между ним и ФИО4 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от .............. ..............-АЗУ.

Государственная регистрация договора уступки прав от .............. произведена .............., о чем в ЕГРН внесена запись регистрации ...............

.............. Управлением в адрес ФИО1 направлено сообщение .............., из содержания которого следует, что договор цессии от .............. является недействительной сделкой, т.к. заключен в нарушение п. 4.5.1. договора аренды земельного участка от .............. ..............-АЗУ и п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а именно – победитель торгов без согласия органа местного самоуправления не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

.............. в суд поступило исковое заявление Управления к ФИО1 и ФИО4 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, которое было принято к производство с возбуждением гражданского дела .............., при рассмотрении которого судом были установлены следующие обстоятельства.

С учетом приведенных норм права и позиции Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, в условиях, когда ФИО1 надлежащим образом уведомил Управление (.............. вх...............) о том, что .............. между ним и ФИО4 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от .............. ..............-АЗУ для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, суд не усматривает правовых оснований для вывода о нарушении таким договором цессии положений п. 7 ст. 448 ГК РФ вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

При рассмотрении гражданского дела .............., суд, при оценке договора уступки прав и обязанностей (цессии) от .............. по договору аренды от .............. ..............-АЗУ земельного участка, заключенного между ФИО1 и ФИО4, на предмет нарушения таким договором условий пункта 4.5.1 договора аренды от .............. ..............-АЗУ, исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 4.5.1 договора аренды от .............. ..............-АЗУ Управление и ФИО1 пришли к соглашению о том, что арендатор не имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйствующего товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка.

Предоставленное п. 9 ст. 22 ЗК РФ право арендатора в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления, не препятствует участникам таких правоотношений, вносить такие ограничения в условия договора в рамках достигнутых соглашений.

В данном случае, приведенными договоренностями стороны договора аренды от .............. ..............-АЗУ самостоятельно ограничили себя в объеме возможных действий в отношении конкретного земельного участка, что прямо не запрещено законом и не свидетельствует о ничтожности сделки в п. 4.5.1 договора аренды от .............. ..............-АЗУ, как следствие, такой пункт не является недействительным по признаку ничтожности, но может быть в установленном законом порядке признан недействительным по признаку оспоримости.

ФИО1 с условиями договора аренды земельного участка был ознакомлен, с ними согласился, требований, в том числе встречных, о признании договора аренды или его отдельных положений (пункта 4.5.1 договора аренды от .............. ..............-АЗУ) недействительным не заявлял, иного в рамках состязательно процесса суду не представлено.

Установленные по делу обстоятельства во взаимосвязи с приведенными нормами права привели суд к выводу о недействительности договора уступки прав и обязанностей (цессии) от .............. по договору аренды земельного участка от .............. ..............-АЗУ, заключенному между ФИО1 и ФИО4 в нарушение условий пункта 4.5.1 договора аренды от .............. ..............-АЗУ, заключенного между Управлением и ФИО1, как следствие, о законности и обоснованности искового требования о признании недействительным договор уступки прав и обязанностей (цессии) от .............. по договору аренды ..............-АЗУ от .............. земельного участка, заключенного между ФИО1 и ФИО4, и возможности удовлетворения данного искового требования.

Решением суда от .............. по гражданскому делу .............., оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам ..............вого суда от .............. по делу .............., исковые требования Управления удовлетворены в полном объеме.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица (п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от .............. .............. «О судебном решении»).

.............. ФИО1 направил в Управление предложение об исключении пунктов 4.5 и 4.5.1 из договора аренды от .............. ..............-АЗУ и проект соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды от .............. ..............-АЗУ.

Сообщением руководителя Управления имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа .............. от .............. .............., предложение ФИО1 было отклонено. Указанное решение органа местного самоуправления в предусмотренном законом административном порядке не обжаловалось, незаконным или нарушающим права и законные интересы ФИО1 не признавалось, иного в рамках состязательного процесса, в материалы гражданского дела не представлено.

.............. в суд поступило рассматриваемое исковое заявление ФИО1, доводы которого аналогичны доводам возражений ФИО1 на исковые требования Управления при рассмотрении гражданского дела .............., которые судами двух инстанций признаны несостоятельными, основанными на неправильном толковании действующих норм земельного законодательства, регулирующих спорные правоотношения.

В обоснование своих требований ФИО1 сообщает, что в апелляционном определении ..............вого суда от .............. указано, что признавая недействительность сделки, суд исходил из того, что в данном случае стороны самостоятельно ограничили себя в объеме возможных действий в отношении конкретного земельного участка в п.4.5.1 договора аренды, что прямо не запрещено законом и не свидетельствует о ничтожности сделки, как следствие, такой пункт не является недействительным по признаку ничтожности, но может быть в установленном законом порядке признан недействительным по признаку оспоримости.

Как указывает истец, данные выводы суда апелляционной инстанции послужили основанием для обращения с данным исковым заявлением.

В Определении Конституционного Суда РФ ..............-О от .............. указано, что сформировавшаяся судебная практика применения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок; между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 7 статьи 448 ГК Российской Федерации отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный в том числе с развитием конкуренции (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от .............. N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020 и др.). Подобный подход обусловлен необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур (путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

Предусмотренный пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет победителю торгов в случае, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, уступать права, обусловлен необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Приведенное ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки права либо договора субаренды в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет победителю торгов по своему усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

С учетом вышеуказанных положений закона, суд приходит к выводу, что удовлетворение требования ФИО1 о признании пункта договора аренды земельного участка недействительным, приведет к нарушению равного доступа граждан и организаций к аренде публичных земель.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от .............. .............. «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» дополнительно разъяснено, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168, пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами в рассматриваемом деле, является установление того, каким образом и на основании чего был сформирован спорный земельный участок, ставший предметом аукциона - в результате публичной процедуры, инициированной администрацией по заявлению гражданина, имевшего право получить земельный участок в аренду без проведения торгов, и поступлением в последующем в связи с этим в отношении этого участка конкурирующих заявлений от других граждан, либо земельный участок был сформирован органом государственной власти по его инициативе и изначально предполагался к реализации на праве аренды исключительно на торгах.

От установления данных обстоятельств зависит возможность применения или неприменения при разрешении спора положений пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и, следовательно, правильное разрешение спора. (Определение Первого Кассационного Суда Общей Юрисдикции .............. от ..............).

В судебном заседании установлено, что ФИО1 в администрацию Минераловодского муниципального округа .............. с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду не обращался.

Земельный участок, с кадастровым номером 26:23:140207:429, расположенный по адресу: .............., Минераловодский муниципальный округ, .............., был сформирован администрацией Минераловодского муниципального округа .............. по своей инициативе, и предполагался к реализации на праве аренды исключительно на торгах.

Вопреки доводам истца, вид разрешенного использования земельного участка (для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), не является исключительным обстоятельством, для признания за ним возможности передачи прав по договору аренды земельного участка.

В связи с указанными обстоятельствами, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения искового требования ФИО1 о признании недействительным п. 4.5.1 договора аренды земельного участка от .............. ..............-АЗУ, в связи с чем, в удовлетворении данного требования надлежит отказать.

Переходя к рассмотрению исковых требований о возложении на Управление обязанности в течение трех дней подписать два экземпляра дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от .............. ..............-АЗУ и совершить иные процессуальные действия, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ, земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно действующему законодательству, дополнительное соглашение к договору аренды составляют в случае внесения в него изменений, корректирующих правоотношения между субъектами, в частности, к таковым отнесены – продление или сокращение периода временного пользования участком; снижение или увеличение объема арендной платы; передача права пользования и/или владения третьим лицам; изменение площади участка, перенос границ; смена порядка внесения арендных платежей или их расчета; наделение субъектов правоотношений дополнительными правами и обязанностями, либо ликвидация некоторых из них; внесение дополнительных условий.

Согласно статей 421 и 422 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от .............. .............. «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

В ходе рассмотрения гражданского дела обстоятельства, свидетельствующие о наличии у Управления обязанности заключить с ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка ..............-АЗУ от .............., не установлены, как следствие, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат, в их удовлетворении надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управлению имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края о признании недействительным пункта соглашения, возложении обязанности совершить определенные действия, отказать.

Не подлежат удовлетворению исковые требования ФИО1 к Управлению имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края:

1) Признать недействительным пункт 4.5.1 Договора аренды земельного участка от .............. ...............

2) Возложить на Управление имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края обязанность в течение трех дней подписать два экземпляра дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от .............. .............., направленное в адрес Управления истцом ...............

3) После подписания экземпляров дополнительного соглашения к договору аренды должностным лицом Управления, экземпляры дополнительного соглашения в течение трех дней направить Почтой России в адрес истца для подписания.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи жалобы в Минераловодский городской суд Ставропольского края.

Председательствующий Э.Г. Бастаниадис

Решение в окончательной форме изготовлено 10 февраля 2026 года.