Дело №2-92/2019

76RS0008-01-2018-002132-44

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 августа 2019г. г. Переславль-Залесский

Переславский районный суд Ярославской области в составе судьи Грачевой Н.Л., при секретаре Кузьминой О.Б., с участием прокурора Гусаковой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ЗАО «Прогресс» о признании права пользования жилым помещением, заключении договора коммерческого найма, признании невозникшим ( отсутствующим), прекращении права общей долевой собственности на здание столовой –общежитии ; признании незаключенным договор купли- продажи 1\3 доли, признании недействительным ( ничтожной) сделку –соглашение от

<

дата скрыта> о перераспределении прав собственников на помещения в здании ; признании права собственности на жилое помещение ; иск ЗАО «Прогресс» признании невозникшим ( отсутствующим) и прекращении права общей долевой собственности на 2\3долю в праве общей долевой собственности на здание столовой –общежитие, признании незаключенным договор купли-продажи от 

<

дата скрыта> 1\3 доли в праве общей долевой собственности на здание столово1-общежития, признании недействительной ( ничтожной) сделку –соглашение от 

<

дата скрыта> о реальном разделе имущества, встречному иску ФИО1, ФИО2 к ФИО6, ФИО4, ФИО5 о выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учета и обязании восстановить первоначальное состояние помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 в лице представителя по доверенности ФИО7 обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 Просит с учетом уточнения ( лд 113-114) :

-признать за ФИО6 право пользования жилым помещением по адресу: 

<

адрес скрыт> на основании договора найма жилого помещения.

-обязать ФИО1, ФИО2 заключить с ФИО6 письменный договор найма жилого помещения по адресу: 

<

адрес скрыт>

-признать невозникшим ( отсутствующим) и прекратить права общей долевой собственности ФИО1, ФИО3, ФИО2 на 2\3 доли в праве общей долевой собственности на здание столовой –общежития(Лит.А), одноэтажное общей площадью 438 кв м, инвентарный 

<

номер скрыт>, кадастровый номер 

<

номер скрыт>, а также на земельный участок с кадастровым номером 

<

номер скрыт> площадью 3000 кв м, расположенные по адресу : 

<

адрес скрыт>

-признать незаключенным договор купли-продажи от 

<

дата скрыта> 1\3 доли в праве общей долевой собственности на здание столовой-общежития (Лит.А.), одноэтажное общей площадью 438 кв м, инвентарный 

<

номер скрыт>, кадастровый 

<

номер скрыт>, а также на земельного участка с кадастровым номером 

<

номер скрыт> площадью 3000 кв м, расположенные по адресу : 

<

адрес скрыт>, Пономаревский сельский округ, 

<

адрес скрыт>, подписанный ЗАО «Прогресс», ФИО2, ФИО3 и ФИО1 - признать недействительной ( ничтожной) сделку-соглашение от 

<

дата скрыта> между ФИО1, ФИО3, ФИО2 о перераспределении прав собственников на помещения в здании. 

-признать за ФИО6 право собственности на жилое помещение, состоящее из двух комнат общей площадью 45 кв.м. ( комната 31.5 кв м и комната 13.5 кв м), по адресу : 

<

адрес скрыт>., в порядке приватизации.

Требования мотивированы тем, что на основании Решения Совета КП «Прогресс» (в 

<

дата скрыта> переименовано в ЗАО «Прогресс») 

<

номер скрыт> от 

<

дата скрыта> ФИО6 было предоставлено жилое помещение для проживания - комната 

<

номер скрыт> в 

<

адрес скрыт>.

На основании протокола заседания Совета КП «Прогресс» от 

<

дата скрыта> в жилом помещении была, помимо ФИО6, зарегистрирована его мать - ФИО5.

<

дата скрыта> года ФИО6 заключил брак с ФИО8 (свидетельство о заключении брака серии 

<

номер скрыт> 

<

номер скрыт> от 

<

дата скрыта>), после чего 

<

дата скрыта> обратился в ЗАО «Прогресс» с просьбой зарегистрировать супругу на данной жилплощади.

Получив отказ, ФИО6 

<

дата скрыта> обратился в Переславскую межрайонную прокуратуру с жалобой, откуда получил ответ о том, что на основании договора купли- продажи от 

<

дата скрыта> здание общежития по адресу: 

<

адрес скрыт>, было приобретено физическими лицами: ФИО1, ФИО3, ФИО2 по 1/3 доле каждым.

Из ответа Переславской межрайонной прокуратуры от 

<

дата скрыта> 

<

номер скрыт> же следует, что собственники планируют выселить жильцов из общежития для проведения капитального ремонта.

Истец считает, что несмотря на отсутствие оформленного с ним договора найма жилого помещения, правоотношения между собственниками здания общежития и ФИО6 с членами его семьи (ФИО4, ФИО5) следует рассматривать как отношения из договора найма жилого помещения по следующим основаниям.

В соответствии со ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона- собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодателъ) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и п пользование для проживания в нем.

В данном случае на протяжении более 10 лет после перехода права собственности на комнату 

<

номер скрыт>, в которой проживает истец и его члены семьи, он оплачивал в ЗАО «Прогресс» электроэнергию, а ФИО2 (коменданту общежития) передавал плату за проживание в жилом помещении.

В соответствии со ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается письменной форме.

Согласно ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Таким образом, с 

<

дата скрыта> года по настоящее время между КП «Прогресс», затем ЗАО «Прогресс», затем ФИО1, ФИО3, ФИО2 и ФИО6 фактически имелись отношения из договора найма жилого помещения, соответственно, он и члены его семьи приобрели право пользования жилым помещением, имеют право заключить с собственниками договор найма жилого помещения в лице ФИО6 с учетом двух членов его семьи.

Истец полагает, что поскольку по договору купли-продажи от 

<

дата скрыта> ФИО1, ФИО3, ФИО2 была приобретена только 1\3 доля в праве общей долевой собственности на здание столовой-общежития (Лит.А), одноэтажное общей площадью 438 кв м, инвентарный 

<

номер скрыт>, кадастровый 

<

номер скрыт>, а также на земельного участка с кадастровым номером 

<

номер скрыт> площадью 3000 кв м, расположенные по адресу : 

<

адрес скрыт>, следовательно право общей долевой собственности ответчиков на другие 2\3 доли здания следует считать невозникшим, зарегистрированным в ЕГРН ошибочно, поскольку 2\3 доли здания следует считать невозникшим, зарегистрированным в ЕГРН ошибочно, поскольку 2\3 доли ЗАО «Прогресс» ответчикам не продавал. Кроме того, при заключении договора купли-продажи от 

<

дата скрыта> не были учтены проживающие в то время и зарегистрированные по месту жительства граждане : ФИО6 ( с 

<

дата скрыта> года, ФИО5 с 

<

дата скрыта> года ). В соответствии со ст 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование. 

Согласно ст 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, по мнению истца, указанный договор купли-продажи от 

<

дата скрыта> является незаключенным, право собственности ответчиков на спорное здание является невозникшим ( отсутствующим). 

В соответствии с п 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10\22 от 29.04. 2010 года « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает права истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения ( право собственности на один и тот же объект недвижимости, зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились ), оспаривание может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. 

Как следствие, недействительными ( ничтожными) являются сделки – соглашение от 

<

дата скрыта> между ФИО1, ФИО3, ФИО2 о перераспределении прав собственников на помещении в здании;

-соглашение от 

<

дата скрыта> между ФИО1, ФИО3, ФИО2 о реальном разделе имущества. В то же время, указанные соглашения от 

<

дата скрыта> и от 

<

дата скрыта> определяют в основном права и обязанности ответчиков относительно не помещений, занимаемых истцом и членами его семьи, а иных помещений, которые в настоящее время являются после реконструкции жилыми и представляют из себя квартиры, принадлежащие ответчикам. В этом случае права истца и членов его семьи будут защищены даже в случае признания невозникшими права ответчиков на помещения, которые с 

<

дата скрыта> года занимают истец и его члены семьи – помещения 5 и 6 по техническому паспорту здания от 

<

дата скрыта>, в настоящее время помещение 

<

номер скрыт>, состоящее из 2-х комнат общей площадью 45 кв м ( комната 31.5 кв м и комната 13.5 кв метров ). 

В этом случае на основании ст 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ » ФИО6 вправе получить в собственность бесплатно указанное жилое помещение.

В судебном заседании истец ФИО6, его представитель по доверенности ФИО7 требования поддержали, не признали иск о выселении, пояснили обстоятельства, изложенные в иске. При этом уточнили, что договор найма жилого помещения должен быть заключен на пять лет, в таком случае истец будет иметь преимущественное право на заключение договора найма на новый срок, то есть только в таком случае его права будут защищены. Дополнительно пояснили, что жилое помещение пригодно для проживания, что подтверждается материалами дела. Полагают, что сроки давности не пропустили, так как не знали о смене собственника, узнали, когда истец просил зарегистрировать супругу. Если суд придет к выводу, что срок исковой давности пропущен, то просят его восстановить. 

В ходе судебного разбирательства ЗАО « Прогресс» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 ( л д 145-146,т1), просит :

-признать невозникшим ( отсутствующим) и прекратить права общей долевой собственности ФИО1, ФИО3, ФИО2 на 2\3 доли в праве общей долевой собственности на здание столовой –общежития(Лит.А), одноэтажное общей площадью 438 кв м, инвентарный 

<

номер скрыт>, кадастровый 

<

номер скрыт>, а также на земельный участок с кадастровым номером 

<

номер скрыт> площадью 3000 кв м, расположенные по адресу : 

<

адрес скрыт>

-признать незаключенным договор купли-продажи от 

<

дата скрыта> 1\3 доли в праве общей долевой собственности на здание столовой-общежития (Лит.А.), одноэтажное общей площадью 438 кв м, инвентарный 

<

номер скрыт>, кадастровый 

<

номер скрыт>, а также на земельного участка с кадастровым номером 

<

номер скрыт> площадью 3000 кв м, расположенные по адресу : 

<

адрес скрыт>, подписанный ЗАО «Прогресс», ФИО2, ФИО3 и ФИО1 - признать недействительной ( ничтожной) сделку-соглашение от 

<

дата скрыта> между ФИО1, ФИО3, ФИО2 о перераспределении прав собственников на помещения в здании. 

- признать недействительной ( ничтожной) сделку- соглашение от 

<

дата скрыта> между ФИО1, ФИО3, ФИО2 о реальном разделе имущества. 

Требование мотивирует тем, что по договору купли-продажи от 

<

дата скрыта> между ЗАО «Прогресс» и ФИО1, ФИО3, ФИО2 была приобретена только 1\3 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 3000 квм с кадастровым номером 

<

номер скрыт>, категория земель : земли поселений для обслуживания столовой –общежития и на расположенной на нем здание столовой -общежития ( Лит.А), одноэтажное общей площадью 438 кв м, инвентарный 

<

номер скрыт>, кадастровый 

<

номер скрыт>, расположенные по адресу : 

<

адрес скрыт>, следовательно право общей долевой собственности ответчиков на другие 2\3 доли здания и земельного участка следует считать невозникшим, зарегистрированным в ЕГРН ошибочно, поскольку 2\3 доли ЗАО «Прогресс» ответчикам не продавало. Кроме того, при заключении договора кули- продажи от 26.12.2005 года не были учтены проживающие в то время и зарегистрированные по месту жительства граждане : ФИО6 ( с 

<

дата скрыта>), ФИО5 ( с 

<

дата скрыта>). 

В судебном заседании представитель ЗАО «Прогресс» ФИО9 не участвовал, ранее иск поддерживал, признавал иск ФИО6.

Представитель ЗАО «Прогресс» по доверенности ФИО7 в судебном заседании пояснил, что сроки исковой давности не пропущены, поскольку из текста договора видно, что ЗАО «Прогресс» продал 1\3 долю здания – столовую, ответчики занимались переустройством столовой в квартиры, не касались общежития. Узнали о том, что зарегистрировано право собственности на все здание, когда Кузьмин стал решать вопрос с регистрацией супруги. Если суд придет к выводу, что срок исковой давности пропущен, то просят его восстановить. Сделка сама по себе законная, но неправильно прошла регистрация, не 1\3 доли, а всего объекта. То есть, не возникло право собственности на 2\3 доли. 

Ответчик ФИО3 в судебном заседании не участвовала, о дате судебного заседания извещена надлежаще. 

Ответчики ФИО1, ФИО2, их представитель по доверенности ФИО10 иски не признали по основаниям, изложенным в возражениях ( л 

<

...> 173- 181, т1). 

Ответчики ФИО1, ФИО2 обратились с встречным иском ( л д183-187, 228-234, т 1). 

С учетом уточнения просят:

Выселить ФИО6, ФИО5, ФИО4 из помещения ( комнаты 

<

номер скрыт> и соседней, соединенной с ней проемом), расположенных в здании бывшего общежития по адресу 

<

адрес скрыт>, сняв из с регистрационного учета по адресу : 

<

адрес скрыт> 

Обязать ФИО6, ФИО5, ФИО4 восстановить первоначальное состояние помещений, а именно разобрать кирпичную перегородку из коридора для обеспечения прохода в помещение, выполнить внутреннюю перегородку между комнатой 

<

номер скрыт> и соседним помещением, демонтировать систему подачи воды и водоотведения из занимаемого помещения. 

Требование мотивировали тем, что в результате проведения визуально-инструментального осмотра исследуемых помещений, выполнения необходимых замеров и сопоставления полученных данных с требованиями нормативной технической документации, специалистами установлено :

-наличие ухудшения характеристик, связанных с физическим износом, а также изменение параметров микроклимота внутри помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований. 

Установлено наличие повреждений, не нашедших отражения в техническом паспорте :

- целостность кирпичных стен нарушена наличием сквозных трещин ;

- целостность цокольной части разрушения кладки здания нарушена ;

-заполнения оконных проемов поражены биологическими образованиями, частично отсутствуют, остекление частично отсутствует;

-установлено наличие покрытия над исследуемыми стропильными конструкциями ;

-установлено наличие массовых разрушений помещений, а также деформации кровельного покрытия; 

-нарушение целостности кладки, расположенных за пределами кровли;

- нарушение целостности вентиляционных труб;

-наличие свободного доступа в помещение электрощитовой и свободного доступа к электрооборудованию;

-наличие деформаций и зыбкости при передвижении по общему коридору исследуемого объекта ;

-отсутствие инженерных систем ( вентиляция и отопление) ;

Исследуемые помещения не защищены от проникновения атмосферных осадков и промерзания в зимний период. По фактическому техническому состоянию имеется угроза жизни, здоровью граждан, находящихся в указанных помещениях. 

То есть, полагают ответчики, помещение не пригодно для проживания, не отвечает признакам жилого помещения. Кроме того, ФИО6 самовольно, без разрешения собственников и в нарушение ст 25 ЖК РФ совершил переустройство и перепланировку помещения комнаты 

<

номер скрыт> в помещении бывшего общежития – осуществил самозахват соседнего помещения, соединил помещения между собой путем выполнения проема, провел в комнаты воду и осуществил водоотведение и оборудованную выгребную яму. При этом указывает, что зарегистрирован в квартире № 8, по которой и требует заключения договора найма. Однако, ответственность за самовольные действия ответчиков несут собственники помещения, поскольку в результате их незаконных действий возможно причинение вреда или угроза жизни третьих лиц. 

В судебном заседании ответчики ФИО2, ФИО1 не участвовали, о дате извещены. 

Представитель ФИО1, ФИО2 по доверенности ФИО10 не признал иски ЗАО «Прогресс», ФИО6, поддержал иск ФИО1, ФИО2 по основаниям, изложенным в иске. Ходатайствовал об отложении судебного заседания для предоставления заключения межведомственной комиссии о непригодности жилого помещения для проживания. Дополнительно пояснил, что ответчики обратились с заявлением в администрацию об осуществлении комиссионного осмотра жилого помещения, поскольку правовое значение имеет заключение межведомственной комиссии, но администрация отказала, ссылаясь на невозможность перевода жилого помещения в нежилое. О чем ответчики не просили. Без заключения судебной строительной экспертизы, заключения межведомственной комиссии разрешение настоящего спора невозможно, отказывая в ходатайстве об отложении судебного заседания, суд лишил ответчиков возможности предоставить допустимые доказательства в нарушение процессуального законодательства.

Судом ходатайство об отложении судебного заседания оставлено без удовлетворения. С момента принятия иска ФИО11 судом к производству прошел длительный срок, ответчикам предоставлялось время для предоставления доказательств. 

3-е лицо Управление Росреестра просит рассмотреть дело в свое отсутствие. 

3-е лицо департамент государственного жилищного надзора просит рассмотреть дело в отсутствие представителя. 

Выслушав стороны, свидетелей, заключение прокурора, полагавшего, что нет оснований для выселения, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам. 

Из предоставленного Переславским отделом Управления Росреестра по Ярославской области дела правоустанавливающих документов относительно 

<

адрес скрыт>, том 16 следует.

Решением Исполнительного комитета 

<

адрес скрыт> совета народных депутатов 

<

адрес скрыт> 

<

номер скрыт> от 

<

дата скрыта> в эксплуатацию принята столовая –общежитие на 50 мест колхоза «Прогресс». Постановлением главы муниципального округа 

<

номер скрыт> от 

<

дата скрыта> общежитию присвоен адрес : 

<

адрес скрыт>. Из технического паспорта, составленного БТИ на 

<

дата скрыта> здание поименовано как столовая-общежитие. До настоящего времени статус общежития не изменен. Видно, что реконструирована столовая в три жилые квартиры. 

Из Устава коллективного предприятии «Прогресс» от 

<

дата скрыта> видно, что предприятие является правопреемником колхоза «Прогресс». Из Устава ЗАО «Прогресс» следует, что ЗАО «Прогресс» является правопреемником « КП «Прогресс». 

Таким образом, судом установлено, что собственником здания столовой –общежития являлся колхоз, здание не относилось изначально к государственной, муниципальной собственности. Часть здания - общежитие зарегистрировано как общежитие ( л д 84 дело 2-92.2019). 

Решением собрания директоров ЗАО «Прогресс» от 

<

дата скрыта> принято продать земельный участок 3000 кв м и здание столовой – общежитие 

<

дата скрыта> года постройки на 50 мест, находящиеся по адресу : 

<

адрес скрыт> за 150000 рублей ( л д 182,т1). 

<

дата скрыта> ЗАО «Прогресс» заключил договор купли-продажи с ФИО3, ФИО1, ФИО2 ( л д 82-83). Из договора следует, что продавец продал объекты недвижимости, а покупатели купили в общую долевую собственность, доля в праве 1\3, земельный участок, предоставленный для обслуживания столовой- общежития, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 

<

номер скрыт>, площадью 3000 кв м, и расположенное на нем здание столовой- общежития, одноэтажное, общей площадью 438 кв м, расположенное по адресу : 

<

адрес скрыт>. Цена продажи земельного участка и здания столовой-общежития составляет 150000 рублей 

Согласно п.4.1 договора продавец продал, а покупатели купли по настоящему договору земельный участок и здание столовой-общежития свободных от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, которых на момент заключения договора продавец и покупатель не могли знать, судебных споров по ним не имеется. Договор зарегистрирован 

<

дата скрыта>, что подтверждается регистрационным делом, предоставленным Переславским отделом Управления Росреестра. 

ЗАО «Прогресс» просит признать невозникшим ( отсутствующим) и прекратить право общей долевой собственности ФИО1, ФИО3, ФИО2 на 2\3 доли в праве общей долевой собственности на здание столовой- общежития, а также на земельный участок с кадастровым номером 

<

номер скрыт> площадью 3000 кв м. Признать незключенным договор купли продажи 1\3 доли в праве общей долевой собственности на здание столовой –общежития, а также земельного участка площадью 3000 кв м. Признать недействительной ( ничтожной) сделку соглашение от 

<

дата скрыта> года между ФИО1, ФИО3, ФИО2 о перераспределении прав собственников на помещения в здании. Признать недействительной ( ничтожной) сделку – соглашение от 

<

дата скрыта> года между ФИО1, ФИО3, ФИО2 о реальном разделе имущества. 

Суд не находит оснований для удовлетворения требования. 

Согласно ст 432 ГК РФ 1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст 549 ГК РФ 1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Согласно ст 550 ГК РФ Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Согласно ст 551 ГК РФ 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор заключен в требуемой форме, существенные условия определены. 

Согласно 431 ГК РФ При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Утверждение ЗАО «Прогресс» о продаже только 1\3 доли здания, то есть столовой, не состоятельно. 

Из буквального толкования пункта 1.1. договора видно, что предмет сделки земельный участок площадью 3000 кв м и здание столовой- общежития общей площадью 438 квм, а доля в праве явно определяет какую долю приобретает в общей долевой собственности каждый из покупателей. Не следует из договора, что 1\3 доля составляет об общего здания столовую. Волеизъявление продавца на отчуждение целого участка и здания следует из решения собраний директоров ЗАО «Прогресс» ( л д 182,т1). Соответственно, нет ошибки государственного регистратора при регистрации сделки. 

Согласно ст 558 ГК РФ 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В судебном заседании установлено, что в общежитии зарегистрированы ФИО6, ФИО5 с 

<

дата скрыта> года ( л д 10, 12,т1), ФИО4 с

<

дата скрыта> ( л д 17, т1). В судебном заседании установлено, что ФИО6, ФИО4, ФИО5 имеют право пользования по договору найма жилого помещения. Отсутствие письменного договора найма не имеет правового значения, учитывая установленные фактические обстоятельства дела, подтвержденные материалами дела.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 г « О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» 

70. Сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

ЗАО « Прогресс» знал о правах на пользование общежитием ФИО6, ФИО12, ФИО4 на момент совершения сделки в 

<

дата скрыта> году. Суд находит, что в данном случае в соответствии с положениями ст 10 ГК РФ имеет место быть злоупотребление правом. 

В силу названных норм права, разъяснений Пленума ВС РФ нет оснований для признания договора незаключенным. 

Кроме того, ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности, что в силу положений ч 2 ст199 ГК РФ самостоятельным основанием для отказа в иске. 

Согласно ст 196 ГК РФ 

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно ст 200 ГК РФ 1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно ст 181 ГК РФ 1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В данном случае заявлено требование о признании договора незаключенным договор купли-продажи, признании невозникшим ( отсутствующим) и прекратить право общей долевой собственности. То есть требование - не о недействительности сделки. 

Срок исковой давности три года истек, о совершении сделки ЗАО «Прогресс», будучи стороной по сделке, знало, соответственно требование удовлетворению не подлежит в связи с пропуском срока исковой давности. Каких-либо уважительных причин для восстановления срока нет. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Из материалов дела видно, что собственники ФИО1, ФИО2,ФИО3 заключили соглашение 

<

дата скрыта> о разделе здания столовой – общежития в натуре на столовую и общежитие ( л д 68, т 1). Регистрация подтверждена делом правоустанавливающих документов, предоставленном Переславским отделом Управления Росреестра по Ярославской области. 

Постановлением Главы Переславского муниципального района ; 

<

номер скрыт> от 

<

дата скрыта> нежилые помещения здания столовой переведены в жилые- квартиры. 

<

дата скрыта> ФИО1, ФИО3, ФИО2 заключили соглашение о реальном разделе имущества ( л д 187-188, т 2).

В силу положений ст 209 ГК РФ нет оснований для признания соглашений недействительными. 

Согласно ст 166 ГК РФ Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. 

3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. 

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 

4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. 

5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. 

Согласно ст 167 ГК РФ 1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

(абзац введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ) 

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

Согласно ст 168 ГК РФ. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку суд не нашел оснований для признания незаключенным договор купли-продажи, то нет оснований для признания соглашения недействительными. При этом суд учитывает положения ч 5 ст 166 ГК РФ - Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. ЗАО «Прогресс», обосновывая требование, ссылается на обстоятельства, о которых знало на момент совершения сделки купли-продажи земельного участка и столовой –общежития. 

ФИО6 просит ( л д 114) : 

-признать невозникшим ( отсутствующим) и прекратить права общей долевой собственности ФИО1, ФИО3, ФИО2 на 2\3 доли в праве общей долевой собственности на здание столовой –общежития(Лит.А), одноэтажное общей площадью 438 кв м, инвентарный 

<

номер скрыт>, кадастровый 

<

номер скрыт>, а также на земельный участок с кадастровым номером 

<

номер скрыт> площадью 3000 кв м, расположенные по адресу : 

<

адрес скрыт>, 

<

адрес скрыт>.

-признать незаключенным договор купли-продажи от 

<

дата скрыта> 1\3 доли в праве общей долевой собственности на здание столовой-общежития (Лит.А.), одноэтажное общей площадью 438 кв м, инвентарный 

<

номер скрыт>, кадастровый 

<

номер скрыт>, а также на земельного участка с кадастровым номером 

<

номер скрыт> площадью 3000 кв м, расположенные по адресу : 

<

адрес скрыт>, подписанный ЗАО «Прогресс», ФИО2, ФИО3 и ФИО1 

Основания названных требований те же, что в иске ЗАО « Прогресс». 

Суд полагает, что для признания договор купли-продажи незаключенным, права собственников невозникшими, ФИО6 должен быть стороной по сделке, поскольку ФИО6 не является стороной по сделке, то нет оснований для удовлетворения требования. 

Согласно ст 675 ГК РФ Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. То есть, после совершения сделки права ФИО6 сохраняются. 

ФИО6 просит признать недействительной ( ничтожной) сделку-соглашение от 

<

дата скрыта> между ФИО1, ФИО3, ФИО2 о перераспределении прав собственников на помещения в здании. 

Требование удовлетворению не подлежит, так как собственники действовали в соответствии с положениями ст 209 ГК РФ. 

В судебном заседании не установлено, что ФИО6 пропустил сроки исковой давности для обращения в суд с иском о признании договора незаключенным, признании сделку соглашение ничтожной сделкой. По 

<

дата скрыта> года ФИО6 производил платежи в ЗАО «Прогресс» и только с 2017 года плату взимать стала ФИО2. Из заявления в прокурату видно, что в 2016 году, обратившись за регистрацией в жилом помещении супруги, узнал, что общежитие продано физическому лицу ( л д 19,т1). В удовлетворении требования отказано по существу. 

ФИО6 просит признать за ФИО6 право пользования жилым помещением по адресу: 

<

адрес скрыт> на основании договора найма жилого помещения.

-обязать ФИО1, ФИО2 заключить с ФИО6 письменный договор найма жилого помещения по адресу: 

<

адрес скрыт> При этом в судебном заседании требование конкретизировано - на пять лет. 

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что решением Совета ЗАО «Прогресс» от 

<

дата скрыта> ФИО6 выделана комната 

<

адрес скрыт> в 

<

адрес скрыт>, то есть в спорном общежитии ( л д 9,т.1). В комнате 

<

номер скрыт> ФИО6 зарегистрирован с 

<

дата скрыта> ( л д 10,т.1). 

Материалами дела подтверждено, что ФИО6 оплачивал ЗАО «Прогресс» за наем жилого помещения ( квартплату ) ( л д 143-178, т2). 

Согласно ст 671 ГК РФ 1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В данном случае факт вселения, проживания не оспаривается, платежи при этом ЗАО «Прогресс» по 2016 год, что видно из платежных документов, подтверждены платежными документами, подлинники предоставлены для обозрения. Поэтому суд находит, что правоотношения сторон регулируются нормами договор найма жилого помещения, исходя из фактически сложившихся отношений. Отсутствие договора найма, оформленного в письменном виде, судом во внимание не принимается. 

Таким образом, суд находит, что требование ФИО6 о признании за истцом право пользования жилым помещением по адресу : 

<

адрес скрыт> на основании договора найма жилого помещения подлежащим удовлетворению. 

Требование об обязании ФИО1, ФИО2 заключить с ФИО6 письменный договора найма жилого помещения сроком на пять лет удовлетворению не подлежит. 

В ходе судебного разбирательства установлено, что оплата жилья производилась и новым собственникам. Так из материалов дела видно, что платежи с 

<

дата скрыта> по февраль 

<

дата скрыта> года принимала собственник ФИО2 ( л д 180-181), то есть собственниками признан факт договорных отношений найма жилого помещения. Из материалов дела видно, что ФИО6 оплачивал и за электроэнергию, вывоз мусора, то есть выполнял все обязанности, вытекающие из пользования жилого помещения. 

Согласно ст 683 ГК РФ 1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 

Если считать с момента заключения договора найма, а именно, когда ФИО6 предоставлено жилое помещение - 

<

дата скрыта>, то срок договора истекает в 

<

дата скрыта> года, то есть, нет оснований для понуждения заключить договор найма на пять лет. 

Требование ФИО6 о признании за ним право собственности на жилое помещение в порядке приватизации удовлетворению не подлежит. 

Согласно ст1. Закона « О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. 

Согласно ст 2 Закона Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних. 

Согласно ст 4 Закона Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Спорное жилое помещение не относится к муниципальному, государственному жилью, нет решений собственников о приватизации принадлежащего им жилого помещения. 

Иск ФИО1, ФИО2 о выселении, снятии с регистрационного учета, приведении помещения в первоначальное положении удовлетворению не подлежит. 

Обосновывая иск, ФИО1, ФИО2 ссылаются на статьи Гражданского кодекса РФ - 292, ст 674, 162 ГК РФ, а так же на ст 687 ГК РФ, которой предусмотрена возможность расторжения договора, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания. 

Отсутствие письменного договора о найме жилого помещение не является основанием для выселения. Сложились фактическое правоотношения, установленные в судебном заседании, подтвержденные материалами дела. 

Согласно ст 687 ГК РФ 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Фототаблицей подтверждено состояние жилого помещения, занимаемого ФИО6 Видно, что выполнен ремонт, вставлены стеклопакеты, то есть помещение пригодно для проживания. 

ФИО1, ФИО2 представлено заключение ООО «РЭПК» по строительно-техническому исследованию ( л д 1-87, т 2). Жилое помещение, занимаемое ФИО6 не обследовалось, из фототаблицы видно, что в общежитие есть иные комнаты, из фототаблицы видно, что нет разрушений стен, кровли, несущих конструкций, который свидетельствуют о непригодности жилого дома для проживания. При этом собственники 1\3 здания из нежилого перевели в жилое, что свидетельствует о возможности использовать общежитие для проживания. 

В нарушение ст 210 ГК РФ собственники довели объект недвижимости до неприглядного состояния. В свою очередь, ФИО6 представил заключение ООО «Архитектура» ( л д 104-142, т2). Из заключения видно, что помещение, занимаемое ФИО6, пригодно для проживания. Обследовалось именно спорное жилое помещение.

Согласно ч 2 ст 292 ГК РФ 2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

К спорным правоотношениям указанная норма не применяется, так как правоотношения регулируются договором найма жилого помещения. И согласно ст 675 ГК РФ Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Из материалов дела видно, что ФИО6 предоставлена комната 

<

номер скрыт>, в комнате 

<

номер скрыт> он, его семья зарегистрированы по месту жительства. Представитель ответчиков ФИО10 утверждает, что фактически они занимают комнату 

<

номер скрыт>, то есть самовольно захватили ее. Представитель ФИО6 утверждает, что занимает ФИО6 комнату 

<

номер скрыт>, была, по видимому, перенумерация. Из поэтажного плана здания на 

<

дата скрыта> год, что ФИО6 занимает комнату 

<

номер скрыт> ( л д 117 ). Из технического паспорта, выполненного ГУПТИ на 

<

дата скрыта> г, жилое помещение, занимаемое ФИО6, под номером 8 ( л д 130-131, т2). 

В данном случае суд учитывает, что собственники стали взимать плату с 

<

дата скрыта> года за жилое помещение, следовательно признавали право пользования именно на занимаемое Кузьминым жилое помещение. Так, 

<

дата скрыта> г ФИО2 приняла плату за электроэнергию ( л д 47). 

В судебном заседании свидетель 

<

З> показала, что у ФИО6 две комнаты, вход один, они сделали ремонт, воду, окна, канализацию. Ремонт делали в 

<

дата скрыта> году. У свидетеля в комнате воды нет, туалет на улице, есть электричество Счетчики висят в комнате. Вода из башни, возле общежития колонка. Кузьмины нанимали и копали септик. 2 –ю комнату им дала Ирина Дмитриевна, вместе решали коку, какие комнаты занять. После разрешения ФИО13 стали делать ремонт. ( л д 140, т1). 

Свидетель 

<

В> в судебном заседании показала, что у нее комната 

<

номер скрыт>, Кузьмины через стенку, у них была тогда одна большая комната. Башня была колхозная, потом передали в район, но на баланс не приняли. Жители сами обслуживают башню Кому надо врезаться, деньги отдают старшему, старший собирает и за воду. Кузьмины провели себе воду года 2 назад У них сейчас пластиковые окна, им разрешили 2 комнату, там жили 

<

Г> ( л д 141). Из свидетельских показаний следует, что 2 комнаты заняли не самовольно, ремонт также разрешен. 

Поскольку суд не нашел оснований для выселения, то нет оснований для снятия с регистрационного учета, приведения помещения в первоначальное положение и обязывать демонтировать подведение воды и водоотведение. 

Доказательств, что повреждены несущие конструкции нет, нет доказательств, учитывая разрешение сделать ремонт, что права собственников на настоящий момент выполненным ремонтом, реконструкцией жилого помещения нарушаются. 

Согласно ст 10 ГК РФ 1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ЗАО « Прогресс» оставить без удовлетворения. 

Иск ФИО1, ФИО2 оставить без удовлетворения. 

Иск ФИО6 удовлетворить частично. 

За ФИО6 признать право пользования жилым помещением по адресу : 

<

адрес скрыт> на основании договора найма. 

В остальной части иск ФИО6 оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Переславский районный суд в течение одного месяца с дня принятия решения суда. 

Мотивированное решение принято 26.08.2019 г. 

Судья Грачева Н.Л.