Дело №2-3/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 апреля 2025 года г. Севастополь

Балаклавский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего судьи: Казацкого В.В.

при секретаре: Черкасовой С.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда в г. Севастополе гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третье лицо: нотариус города Севастополя ФИО3, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, -

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Балаклавский районный суд города Севастополя с исковым заявлением к ответчику о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 1/6 доли жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>Д, и 1/6 части земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ФИО1 (истец) и ФИО2 (ответчик). Просит применить последствия недействительности сделки путем возврата оплаченной суммы в размере 2 150 000,00 руб., также просит взыскать 740 373, 00 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ в Балаклавский районный суд г. Севастополя было подано исковое заявление Департамента городского хозяйства г. Севастополя о сносе самовольной постройки по адресу: 

<

адрес>Д, на основании того, что на земельном участке по данному адресу расположен незаконченный строительством жилой дом высокой степени готовности, который фактически представляет многоквартирный дом, тогда как земельный участок не был предоставлен под строительства такого объекта, но имел вид разрешенного использования – для строительства индивидуального жилого дома. Данные обстоятельства не были известны истцу на момент заключения спорного договора. На основании изложенного, за защитой своих прав истец обратился в суд.

Истец в судебное заседание не явился, был уведомлен, направил своего представителя.

Представитель истца в судебном заседании исковое заявление поддержал по изложенным в нем основаниям, просит иск удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явилась, была уведомлена, направила своего представителя.

Представитель ответчика в судебном заседании с иском не согласился по основаниям, указанным в письменных возражениях, просит в его удовлетворении отказать. 

Иные лица в судебное заседание не явились, были уведомлены надлежащим образом, о причинах своей неявки суду не сообщили.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу приостановлено до вступления в законную силу решения Балаклавского районного суда города Севастополя по делу по иску Департамента городского хозяйства города Севастополя к ФИО2, ф.и.о., ф.и.о., ф.и.о., ф.и.о., ф.и.о., ф.и.о., ФИО1 о сносе самовольной постройки.

Решением Балаклавского районного суда города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Департамента городского хозяйства города Севастополя к ФИО2, ф.и.о., ф.и.о., ф.и.о., ф.и.о., ф.и.о., ф.и.о., ФИО1 о сносе самовольной постройки отказано. Апелляционным определением Севастопольского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ решение отменено, принято новое решение, которым иск удовлетворен, ответчики обязаны осуществить снос самовольной постройки за счет собственных средств.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу возобновлено.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела и дав оценку доказательствам по делу в их совокупности, суд считает исковые требования частично обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению, по следующим мотивам.

Согласно ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>Д, и долей земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

По условиям данного договора стороны обязуются в дальнейшем заключить договор купли-продажи указанного объекта недвижимости.

Согласно пункту 2.2 Предварительного договора оплата производится в следующем порядке:

- 1 430 000,00 руб. в день подписания настоящего Предварительного договора.

- 720 000,00 руб. в день заключения основного Договора, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Свидетель №1, действующим на основании доверенности от имени ФИО2, (ответчик) (Продавец) и (Покупателями): ФИО1 (истец), ф.и.о., ф.и.о. ф.и.о. от имени ф.и.о., ф.и.о. от имени ф.и.о., ф.и.о., заключен договор купли-продажи долей жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>Д, и долей земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> (Договор).

Согласно условиям Договора ФИО1 приобрел в собственность 1/6 часть жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>Д, (№), и 1/6 часть земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> (№).

Стороны согласовали, что ФИО1 передал представителю Продавца 232161.,00 руб. до подписания и нотариального удостоверения Договора. Остаток суммы в размере 720 000,00руб. ФИО1 обязался передать Продавцу наличными средствами не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Во исполнение условий Предварительного договора Актом приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 фактически передано 1 420 000,00 руб. 

ДД.ММ.ГГГГ передано еще 720 000,00 руб. по расписке. Таким образом, ФИО1 оплатил за приобретенное недвижимое имущество 2 150 000,00 руб.

Право собственности ФИО1 на долю в праве общей долевой собственности зарегистрированы в ЕГРН.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Как установлено в ходе исследования доказательств по делу, в том числе исходя из обстоятельств, установленных апелляционным определением Севастопольского городского суда по делу по иску Департамента городского хозяйства города Севастополя к ФИО2, ф.и.о., ф.и.о., ф.и.о., ф.и.о., ф.и.о., ф.и.о., ФИО1 о сносе самовольной постройки, на момент заключения спорного договора земельный участок с кадастровым номером 91:01:065001:162 по адресу: 

<

адрес>, принадлежал ФИО2.

Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

С целью выявления и пресечения нарушений требований действующего законодательства распоряжением Департамента городского хозяйства города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ постановлено повести проверку земельного участка. На указанном земельном участке был расположен неоконченный строительством жилой дом высокой степени готовности с двумя надземными этажами с обособленными входами на земельный участок: с первого этажа 4 выхода, со второго -3, всего 7 обособленных выходов на земельный участок, что установлено заключением Управления государственного строительного надзора и экспертизы г. Севастополя и актом внеплановой выездной проверки от ДД.ММ.ГГГГ №.

Исходя из выводов суда апелляционной инстанции по вышеприведенному гражданскому делу, спорный дом является многоквартирным и находится на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства. Таким образом, спорное строение является самовольной постройкой. На основании изложенного Севастопольский городской суд определил обязать ответчиков осуществить снос указанного выше жилого дома.

Следовательно, на момент подписания оспариваемого договора купли-продажи жилой дом не мог быть предметом договора купли-продажи, поскольку в силу ст. 222 ГК РФ истец не вправе был распоряжаться постройкой, не введенной в гражданский оборот, а заключенные им сделки, как не соответствующие требованиям ст. 209 и п. 2 ст. 222 ГК РФ, являются ничтожными в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Поскольку сделка может быть признана недействительной только по основаниям и с предусмотренными законом последствиями, суд обязан установить наличие обстоятельств, с которыми закон связывает признание сделки недействительной и наступление определенных юридических последствий, а на истца возложена обязанность доказать эти обстоятельства.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что ответчик не мог не знать, что строительство им осуществлялось с нарушением требований действующего законодательства, без получения необходимых разрешений.

Несмотря на это ФИО2 осуществила регистрацию права собственности на самовольную постройку, а в дальнейшем произвела отчуждение ее долей иным лицам.

Указанное прямо свидетельствует об очевидном отклонении действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

При таких обстоятельствах, суд находит заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части признания договора купли-продажи недействительным.

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом изложенного, суд находит исковые требования в части возврата уплаченной по договору суммы в размере 2 150 000,00 руб. подлежащими удовлетворению, при этом суд также полагает необходимым указать о том, что приобретенное по недействительной сделке имущество, в свою очередь, подлежит возвращению ответчику, а зарегистрированное право собственности истца на такое имущество – подлежит прекращению.

Кроме того, истец просил суд взыскать с ответчика 740 373,00 руб. процентов за пользование денежными средствами.

Частью 1 ст. 395 ГК РФ определено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В пункте 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" ВС РФ указал, что если недействительная сделка исполнена обеими сторонами, то при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности необходимо учитывать, что, по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ, произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно, в связи с чем проценты, установленные статьей 395 ГК РФ, на суммы возвращаемых денежных средств не начисляются.

С учетом вышеизложенного обращение с требованием об уплате процентов в порядке статьи 395 ГК РФ суд находит преждевременными.

Государственная пошлина, уплаченная истцом при обращении иска в суд, подлежит взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 6,12, 166, 168, 170, 173-1, 253 ГК РФ, ст. 35 СК РФ, ст.6,12,56,57,194-199,320,321 ГПК РФ суд –

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем), удостоверенный нотариусом города Севастополя Будзиновской ФИО4, реестровый №-н/92-2021-1-1140, в отношении 1/6 доли жилого дома (кадастровый №) и 1/6 доли земельного участка (кадастровый №), расположенных по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>.

Применить последствия недействительности сделки, а именно:

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченные по договору денежные средства в размере 2 150 000 (два миллиона сто пятьдесят тысяч) рублей;

- прекратить право собственности ФИО1 в отношении 1/6 доли жилого дома (кадастровый №) и 1/6 доли земельного участка (кадастровый №), расположенных по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>;

- вернуть ФИО2 1/6 долю жилого дома (кадастровый №) и 1/6 долю земельного участка (кадастровый №), расположенных по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 19500 (девятнадцать тысяч пятьсот) рублей.

Данное решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома (здания) с кадастровым номером №.

В удовлетворении исковых требований в иной части – отказать.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд через Балаклавский районный суд города Севастополя путем подачи апелляционной жалобы (апелляционного представления прокурором) в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. 

Мотивированное решение суда в окончательной форме составлено 25 апреля 2025 года.

Судья В.В.Казацкий