РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 октября 2025 года г. Богородицк Тульской области

Богородицкий межрайонный суд Тульской области в составе:

председательствующего Бандуриной О.А.,

при секретаре Освальд Е.А.,

с участием ответчика ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело №2788/2025 по исковому заявлению ПАО Сбербанк в лице филиала – Тульского отделения № 8604 к ФИО1 о расторжении кредитного договора, о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, 

установил:

ПАО Сбербанк в лице филиала - Тульское отделение №8604 обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование заявленных требований истец указал, что Публичное акционерное общество "Сбербанк России" на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ выдало кредит ФИО1 в сумме 4 400 000,00 руб. на срок 360 мес. под 10.4% годовых.

Кредит выдавался на приобретение недвижимости, а именно: жилой дом: площадь 

<

данные изъяты> кв. м, К№, Адрес: 

<

адрес>; земельный участок: площадь 

<

данные изъяты> кв. м, К№, адрес: 

<

адрес>.

Для обеспечения исполнения обязательств по Кредитному договору Заемщик предоставляет кредитору залог приобретаемого объекта недвижимости.

В соответствии с Индивидуальными условиями кредитования и Общими условиями предоставления, обслуживания и погашения кредитов погашение кредита и уплата процентов должны производиться ежемесячно аннуитетными платежами.

В соответствии с Условиями кредитного договора при несвоевременном внесении (перечислении) ежемесячного платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 20,00% годовых от суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной Договором, по дату погашения просроченной задолженности по Договору (включительно).

Согласно условиям Кредитного договора отсчет срока для начисления процентов за пользование кредитом начинается со следующего дня с даты образования задолженности по ссудному счету и заканчивается датой погашения задолженности по ссудному счету (включительно).

Согласно условиям Кредитного договора обязательства заемщика считаются надлежаще и полностью исполненными после возврата кредитору всей суммы кредита, уплаты процентов за пользование кредитом, неустойки в соответствии с условиями Кредитного договора, определяемых на дату погашения кредита, и возмещения расходов, связанных с взысканием задолженности.

Поскольку Ответчик обязательства по своевременному погашению кредита и процентов по нему исполнял ненадлежащим образом, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (включительно) образовалась просроченная задолженность в размере 4 634 118,75руб., в том числе: просроченные проценты - 271 648,93 руб.; просроченный основной долг - 4 356 888,40 руб.; неустойка за просроченный основной долг - 306,70 руб.; неустойка за просроченные проценты - 5 274,54 руб.

Ответчик неоднократно нарушал сроки погашения основного долга и процентов за пользование кредитом, что подтверждается представленными расчетом задолженности.

Ответчику были направлены письма с требованием досрочно возвратить банку всю сумму кредита, а также о расторжении Кредитного договора. Требование до настоящего момента не выполнено.

Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества. 

Согласно отчёту об оценке, рыночная стоимость заложенного имущества составляет 4 051 000,00 руб. 

Следовательно, начальная продажная цена должна быть установлена в размере 3 240 800,00 руб.

На основании изложенного истец просит суд:

расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ;

взыскать в пользу ПАО Сбербанк с ФИО1 задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (включительно) в размере 4 634 118,57 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 96 438,83 руб., всего 4 730 557 рублей 40 копеек;

обратить взыскание на предмет залога, принадлежащий на праве собственности лицам, установленным в соответствии с выпиской из ЕГРН на:

-жилой дом площадь 

<

данные изъяты> кв. м, К№, Адрес: 

<

адрес>;

- земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв. м, К№, адрес: 

<

адрес>, порядок реализации: путем продажи с публичных торгов, установив начальную цену продажи предмета залога в размере 3 240 800,00 руб.

Представитель истца ПАО Сбербанк в лице филиала - Тульское отделение №8604 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования признала частично, не возражала против удовлетворения исковых требований о расторжении кредитного договора, о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, просила установить начальную цену продажи предмета залога в соответствии с заключением ООО АКГ «ХАРС» № от ДД.ММ.ГГГГ. 

На основании ст. 167 ГПК Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителя истца. 

Выслушав ответчика, изучив доводы искового заявления, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309,310 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно положениям ст. 819 ГК Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Пунктами 1, 2 статьи 809 ГК Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. 

Статьей 810 ГК Российской Федерации установлена обязанность заемщика возвратить сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (пункт 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 8 октября 1998 г. (в редакции от 4 декабря 2000 г.) "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", в случаях, когда на основании пункта 2 статьи 811, статьи 813, пункта 2 статьи 814 Гражданского кодекса Российской Федерации заимодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (статья 809 названного Кодекса) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна быть возвращена (пункт 16).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк и ФИО1 путем подписания индивидуальных условий был заключен кредитный договор N № "Приобретение готового жилья", по условиям которого ФИО1 был предоставлен кредит в размере 4 400 000 рублей под 10,40% годовых сроком на 360 месяцев с даты фактического предоставления кредита (до ДД.ММ.ГГГГ) для приобретения объектов недвижимости: жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м, количество 

<

данные изъяты> в том числе подземных 

<

данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ года завершения строительства, К№, местоположение: 

<

адрес>; земельного участка общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, К№, местоположение: 

<

адрес> 

<

адрес>, в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которые были предоставлены в залог в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору (п. 11, 12 кредитного договора). 

Согласно пункту 3.3 Общих условий кредитования уплата процентов за пользование кредитом производится ежемесячно платежами в соответствии с графиком гашения 27 числа месяца, начиная с ДД.ММ.ГГГГ

Пунктом 13 кредитного договора предусмотрено, что в случае нарушения обязательств по возврату кредита (части кредита) и (или) уплате процентов за пользование кредитом заемщик обязан уплатить кредитору неустойку, установленную договором, в размере 7,5% годовых с суммы просроченного платежа, с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, по дату погашения просроченной задолженности по Договору. За несвоевременное страхования недвижимости, оформленного в залог заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере ? процентной ставки, установленной в пункте 4 Договора начисляемой на остаток Кредита, начиная с 31 календарного дня после даты, установленной договором, по дату предоставления заемщиком кредитному документов, подтверждающих полное исполнение нарушенных обязательств.

Денежные средства по вышеуказанному кредитному договору ФИО1 были получены ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается справкой о зачислении суммы кредита по договору потребительского кредита от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской по счету, не оспорено ответчиком, тем не менее, заемщик возложенные на себя обязательства исполнял ненадлежащим образом, что привело к образованию задолженности.

ДД.ММ.ГГГГ Банк в адрес ответчика направил претензию с требованием о досрочном истребовании задолженности не позднее ДД.ММ.ГГГГ, расторжении договора, которая была оставлена без удовлетворения.

Согласно расчету задолженности по кредитному договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (включительно) образовалась просроченная задолженность в размере 4 634 118,75руб., в том числе: просроченные проценты - 271 648,93 руб.; просроченный основной долг - 4 356 888,40 руб.; неустойка за просроченный основной долг - 306,70 руб.; неустойка за просроченные проценты - 5 274,54 руб.

Доказательств отсутствия задолженности по договору либо наличия задолженности в меньшем размере ответчиком не представлено. 

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств подтверждается материалами дела, им не опровергнут.

Установив ненадлежащее исполнение заемщиком кредитного договора, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания задолженности по кредитному договору. При определении размера задолженности, подлежащей взысканию, суд принимает во внимание расчет, предоставленный банком, поскольку он соответствует законодательству, согласуется с условиями кредитного договора, ответчиком не оспорен, а потому признает его правильным. Иного расчета задолженности ответчиком по делу не представлено.

Разрешая заявленные требования об обращении взыскания на заложенное имущество, исходя из того, что обязательства по кредитному договору, обеспеченному залогом, заемщиком надлежащим образом не исполняются, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Положения статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" допускают обращение взыскания на заложенную квартиру, являющуюся для должника единственным пригодным для постоянного проживания помещением, лишь при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется положениями Закона об ипотеке (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

В соответствии с часть 1 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в 3 и 4 указанного Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В силу пункта 1 статьи 78 Федерального закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ею залогодателей и любых иных лиц, проживающих в квартире, даже если жилое помещение является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Таким образом, содержание пункта 1 статьи 78 Закона об ипотеке не препятствует в силу свободы договора обратить взыскание на заложенное единственное жилое помещение должника.

Как установлено пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как разъяснено в п. 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, суд должен указать в нем в том числе начальную продажную цену предмета залога (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (пункт 3 статьи 340 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Если начальная продажная цена предмета залога определена по соглашению сторон или в иске залогодержателя при отсутствии возражений со стороны залогодателя, начальная продажная цена устанавливается судом в размере ста процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе если при определении такой цены стороны руководствовались отчетом оценщика.

При наличии между сторонами спора бремя доказывания иной начальной продажной цены заложенной недвижимой вещи возлагается на ту сторону, которая оспаривает начальную продажную стоимость предмета залога, указанную в договоре залога или в иске.

Если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке).

Согласно Отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «

<

данные изъяты>», рыночная стоимость предмета ипотеки составляет 4 051 000 рублей, в том числе: жилой дом – 3 257 000 руб., земельный участок – 794 000 руб.

В ходе судебного разбирательства сторонам не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены залогового имущества, в связи с чем по ходатайству ответчика судом была назначена судебная экспертиза.

В соответствии заключением эксперта ООО АКГ «ХАРС» № от ДД.ММ.ГГГГ на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого дома – 4 216 000 рублей, земельного участка - 707 000 рублей. 

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов проведенной по делу судебной экспертизы не имеется, поскольку они соответствует требованиям ст. 86 ГПК Российской Федерации, составлены экспертом, имеющим высшее образование, достаточный стаж и опыт работы по экспертной специальности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, данных о его заинтересованности в исходе дела не представлено.

Заключение основано на полном, последовательном и всестороннем исследовании материалов гражданского дела и представленных в распоряжение эксперта документов, непосредственном исследовании, выводы эксперта научно обоснованы, согласуются с иными, имеющимися в материалах дела доказательствами.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также иных допустимых доказательств, подтверждающих обратное, суду не представлено.

Стороны согласись с заключением эксперта, каких-либо возражений относительно выводов эксперта не заявили.

Таким образом, начальная продажная цена названного предмета ипотеки должна составлять 3 938 400 рублей (общая стоимость залога (4 923 000 рублей) *80%).

В силу ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1). По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Как следует из всего приведенного, по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ со стороны заемщика имеет место существенное нарушение обязательств по возврату кредитных средств и процентов за пользование ими.

При таких обстоятельствах, исходя их положений ст. 450 ГК РФ, требования Банка о расторжении кредитного договора по мотиву существенного нарушения договора другой стороной, подлежат удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ).

Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах (ч. 2 ст. 88 ГПК РФ).

Согласно материалам дела банком при подаче искового заявления была уплачена государственная пошлина за требования имущественного характера (4 634 118, 57 руб. – 56 439 руб.) и за требования имущественного характера, не подлежащего оценке (об обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договора – 40 000 руб.), в сумме 96 438, 83 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из указанных выше процессуальных норм и вышеприведенных обстоятельств с учетом положений пп. 1 и 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ФИО1 в пользу ПАО Сбербанк составит 96 438,83 руб.

При таких обстоятельствах исковые требования Банка основаны на законе, представленных доказательствах, подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ПАО Сбербанк в лице филиала – Тульского отделения № 8604 к ФИО1 о расторжении кредитного договора, о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО Сбербанк и ФИО1.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес>, СНИЛС №, паспорт серии №, выдан 

<

адрес>, зарегистрированной по адресу: 

<

адрес> (с ДД.ММ.ГГГГ), в пользу ПАО Сбербанк задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (включительно) в размере 4 634 118 рублей 57 копеек, из которых: просроченные проценты – 271 648 рублей 93 копейки, просроченный основной долг – 4 356 888 рублей 40 копеек, неустойка за просроченный основной долг – 306 рублей 70 копеек, неустойка за просроченные проценты – 5 274 рубля 54 копейки, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 96 438 рублей 83 копейки.

Обратить взыскание на предмет залога, на принадлежащие на праве собственности ФИО1:

- жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м, количество этажей 

<

данные изъяты> в том числе подземных - 

<

данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ года завершения строительства, К№, местоположение: 

<

адрес> 

<

адрес>;

- земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, К№, местоположение: 

<

адрес>, 

путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в заключении эксперта ООО «Аудиторско-консалтинговой группы «ХАРС» № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 3 938 400 рублей (общая стоимость залога (4 923 000 рублей) *80%).

В удовлетворении требований ПАО Сбербанк об установлении начальной продажной цены заложенного имущества в размере 3 240 800 рублей отказать. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Богородицкий межрайонный суд Тульской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда составлено 28 октября 2025 г.

Председательствующий