Судья Белоусова М.А. Дело № 33а-45896/2025

УИД: 50RS0021-01-2025-008011-37

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

17 декабря 2025 года город Красногорск Московской области

Судебная коллегия по административным делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Брыкова И.И.,

судей Балабан К.Ю., Белой С.Л.,

при помощнике судьи Куулар А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО «Тимер Банк» на решение Красногорского городского суда Московской области от 4 сентября 2025 года по административному делу по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконным решения от 8 июля 2025 года о приостановлении государственной регистрации права, об обязании погасить запись об ипотеке и зарегистрировать переход права собственности на квартиру, о взыскании судебной неустойки,

заслушав доклад судьи Брыкова И.И., объяснения представителя Управления Росреестра по Московской области ФИО2,

у с т а н о в и л а :

Административный истец ФИО1 обратилась в суд с административным иском к административному ответчику Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконным решения от 08.07.2025 о приостановлении государственной регистрации права, об обязании погасить запись об ипотеке и зарегистрировать переход права собственности на квартиру, о взыскании судебной неустойки в размере 

<

данные изъяты> руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда. Свой административный иск мотивировала теми обстоятельствами, что решением арбитражного суда Самарской области по делу № А55-37641/2021 от 19.10.2022 ФИО3 была признана несостоятельной (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества. По результатам проведения открытых торгов по продаже ее имущества № 255552 между ней (ФИО1) и ФИО3 был заключен договор купли-продажи от 11.03.2025, согласно которому она (ФИО1) приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: Московская обл., г. Химки, ул. 

<

данные изъяты>. В соответствии с уведомлением Управления Росреестра по Московской области от 08.07.2025 была приостановлена государственная регистрация по ее заявлению в соответствии с п. 4 ст. 29 Закона о регистрации: регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»; поскольку специальный порядок погашения регистрационной записи об ипотеке в случае признания должника банкротом Законом об ипотеке и Законом о банкротстве не установлен, то государственная регистрация прекращения ипотеки в данном случае осуществляется на общих основаниях; таким образом, регистрация права собственности истца на квартиру приостановлена в связи с имевшимся в ЕГРН обременением в виде ипотеки, установленной в пользу АО «Тимер Банк». Считала такое решение необоснованным, поскольку прекращение права залога является следствием реализации заложенного имущества в определенном законодательством порядке, и согласие залогового кредитора (залогодержателя) на продажу предмета залога и на регистрацию перехода права собственности не требуется, поскольку правомерность соответствующей продажи имущества должника на торгах установлена судом в рамках дела о несостоятельности (банкротстве); погашение регистрационной записи об ипотеке недвижимого имущества должно быть произведено одновременно с государственной регистрацией права собственности на данное имущество за ней.

Административный ответчик Управление Росреестра по Московской области, заинтересованное лицо АО «Тимер Банк» своих представителей в суд не направили.

Заинтересованные лица ФИО4, ФИО3 в суд не явились.

Решением Красногорского городского суда Московской области от 04.09.2025 административный иск удовлетворен частично.

Не согласившись с решением суда, заинтересованное лицо АО «Тимер Банк» подало на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

Заслушав объяснения представителя Управления Росреестра по Московской области, проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.

Разбирательством по административному делу установлено, что решением арбитражного суда Самарской области по делу № А55-37641/2021 от 19.10.2022 ФИО3 была признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее была введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим которой был утвержден ФИО4

В ходе осуществления торгов в рамках процедуры реализации имущества ФИО3 победителем торгов по продаже квартиры по адресу: Московская обл., г. Химки, ул. 

<

данные изъяты>, была признана ФИО5, действующая в интересах принципала ФИО1 на основании агентского договора.

11.03.2025 между ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО4 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи указанной квартиры.

ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.

Решением Управления Росреестра по Московской области от 06.05.2025 государственная регистрация перехода права на квартиру была приостановлена, в качестве основания было указано на непредставление соответствующего заявления продавца, было указано на имеющуюся в ЕГРН запись о залоге в пользу АО «Тимер Банк», а также на сведения о наложенных ограничениях без конкретизации.

05.06.2025 ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о предоставлении дополнительных документов и возобновлении осуществления регистрационных действий.

Решением Управления Росреестра по Московской области от 08.07.2025 было отказано в регистрации перехода права на квартиру в связи с неустранении причин приостановления государственной регистрации прав. В качестве основания было указано, что поскольку специальный порядок погашения регистрационной записи об ипотеке в случае признания должника банкротом Законом об ипотеке и Законом о банкротстве не установлен, то государственная регистрация прекращения ипотеки в данном случае осуществляется на общих основаниях.

Руководствуясь положениями п. 147 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости», ч. 12 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ, ст.ст. 131, 134, 137, 138, п.п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», разъяснений п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», суд свое решение по административному делу суд мотивировал теми обстоятельствами, что положения Закона о банкротстве определяют особый порядок распоряжения имуществом должника, признанного несостоятельным (банкротом), в том числе, имуществом, которое является предметом залога, и являются специальными по отношению к нормам Закона № 122-ФЗ и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости), таким образом, прекращение права залога является следствием реализации заложенного имущества в определенном законом о банкротстве порядке, при этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога и на регистрацию перехода права собственности не требуется.

Суд также указал, что согласно ответа от залогодержателя АО «Тимер Банк» на обращение ФИО1 продажа спорного имущества на торгах, против проведения которых залогодержатель не возражал и результаты которых не оспаривал, повлекла прекращение права залога в отношении данного имущества, в связи с чем предоставление заявления о прекращении ипотеки от залогодержателя в данном случае не требуется, в связи с чем имущество, обремененное ипотекой, было реализовано в рамках процедуры реализации имущества гражданина в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», что в силу закона влечет прекращение залога в отношении спорного имущества и обременения, возникшего из договора ипотеки, в связи с чем основания, указанные в уведомлении Управления Росреестра по Московской области от 08.07.2025 о неустранении причин приостановления, являются неправомерными, а требования истца в части признания незаконным решения Управления Росреестра по Московской области от 08.07.2025 подлежат удовлетворению.

В целях восстановления нарушенных прав административного истца суд возложил на Управление Росреестра по Московской области обязанность продолжить рассмотрение заявления ФИО1 о государственной регистрации прав на объект недвижимости.

С учетом положений п. 1 ст. 308.3 ГК РФ, п. 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», оснований для удовлетворения искового требования о взыскании с административного ответчика судебной неустойки суд не усмотрел, поскольку КАС РФ положений, предусматривающих установление судебной неустойки, равно как и возможность применения законодательства по аналогии, не содержит.

Судебная коллегия соглашается с таким решением суда, поскольку оно основано на материалах административного дела и действующем законодательстве.

Согласно п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан» в деле о банкротстве гражданина-должника, по общему правилу, подлежит реализации его личное имущество, а также имущество, принадлежащее ему и супругу (бывшему супругу) на праве общей собственности (п. 7 ст. 213.26 Закона о банкротстве, п.п. 1, 2 ст. 34, ст. 36 СК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 134 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном ст. 138 указанного Федерального закона.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий не допускается.

В соответствии с абз. 7 п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов в порядке, предусмотренном ст.ст. 110-111 Закона о банкротстве. При этом согласие залогового кредитора на продажу не требуется.

Исходя из разъяснений п. 12 указанного постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58, продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ, абз. 6 п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве.

Указанные правовые выводы изложены в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.09.2021 по делу № 310-ЭС21-6469.

В соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе, при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (п. 5 ст. 350.2 ГК РФ).

Таким образом, прекращение права залога является следствием реализации заложенного имущества в определенном Законом о банкротстве порядке. При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога и на регистрацию перехода права собственности не требуется. При реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо прав.

В качестве способа восстановления нарушенного права административного истца суд правомерно возложил на административного ответчика обязанность не осуществить регистрационные действия, как это просил административный истец, а продолжить регистрационные действия.

Такой вывод суда основан не на обстоятельствах необходимости предоставления в регистрирующий орган дополнительных документов, в частности, заявления залогодержателя о прекращении в отношении квартиры ипотеки, как это ошибочно указано в апелляционной жалобе, а в связи с тем, что суд не вправе подменять деятельность государственных органов законодательной, исполнительной власти, муниципальных органов, так как иное означало бы нарушение закрепленных Конституцией РФ принципов разделения властей, самостоятельности органов законодательной, исполнительной и судебной власти, а также прерогатив органов государственной власти субъектов РФ и судов общей юрисдикции (ст.ст. 10, 11, 118 Конституции РФ). Принимая решение о возложении обязанности принять решение по конкретному вопросу, суд не вправе предрешать, какое решение и на каких условиях должно быть принято компетентным органом при реализации его полномочий.

Разрешая вопрос о способе восстановления права в связи с признанием незаконными оспариваемого решения административного ответчика от 08.07.2025, принятых по результатам рассмотрения административного истца о государственной регистрации права, суд правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для возложения на административных ответчиков совершить указанные административным истцом действия, поскольку разрешение такого рода вопросов относится к исключительной компетенции регистрирующего органа, подменять который суд при разрешении административных дел в порядке главы 22 КАС РФ не вправе.

При таком положении дела суд в целях устранения нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, правомерно на основании п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ возложил на административных ответчиков обязанность продолжить совершение регистрационных действий.

Указанная в резолютивной части решения суда описка в части номера оспариваемого решения от 08.07.2025 была устранена судом путем вынесения определения от 17.10.2025 об исправлении описки в решении суда (л.д. 91).

Обстоятельство совершения административным ответчиком заявленных административным истцом регистрационных действий имело место после вынесения по административному делу решения (15.10.2025), в связи с чем не может служить основанием для отмены решения суда.

С учетом изложенного, у судебной коллегии нет оснований для отмены решение суда.

При рассмотрении административного дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального права, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда и не опровергают указанных выводов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Красногорского городского суда Московской области от 4 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу АО «Тимер Банк» - без удовлетворения.

Кассационная жалоба (представление) может быть подана в Первый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи