Дело №2-1721/2021 

УИД 61RS0002-01-2021-004032-32 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июля 2021 года г.Ростов-на-Дону 

Железнодорожный районный суд г.Ростова-на-Дону в составе: 

председательствующего судьи Донцовой М.А., 

при секретаре Скороход Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФВА к КОВ о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ. в 

<

адрес> между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи. В соответствии с п. 1.1. настоящего договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель приобретает право собственности на объект недвижимости: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, домовладение, площадь 508 кв.м., кадастровый №, жилой дом, литер Н, пл. 302,7 кв.м., в том числе жилой 193 кв.м., сарай, литер П, пл. 11,6 кв.м., находящиеся по адресу: 

<

адрес>, именуемые «Объект».

В соответствии с п.2.2.1 покупатель принимает на себя обязательство подписать с продавцом основной договор купли-продажи объекта в срок по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Из п. 3.1 договора следует, что покупателем были внесены до подписания настоящего договора 50 000 рублей в качестве обеспечительного платежа.

Как следует из п.2.1.5 продавец обязуется предоставить покупателю техническую документацию на объект, а в случае перестройки (перепланировки, самовольной застройки) объекта, переоборудования коммуникаций передать покупателю документацию, подтверждающую ее узаконение.

При ознакомлении с технической документацией истцом было обнаружено, что на данном земельном участке находится гараж лит. С, который является самовольной постройкой, право собственности на данную постройку надлежащим образом не зарегистрировано. Данная самовольная постройка расположена с соседними участками, что противоречит действующим строительным нормам.

В нарушение п.2.1.5 документы, подтверждающие узаконение данной постройки истцу переданы не были, в связи с чем, основной договор не был заключен.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено претензионное письмо о возврате суммы обеспечения, однако до настоящего времени указанная денежная сумма не возвращена.

В соответствии с п. 4.1 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение продавцом обязательств, вытекающих из настоящего договора- приведшее к невозможности заключить основной договор купли-продажи объекта на условиях оговоренных в настоящем договоре продавец выплачивает покупателю денежную сумму, равную двукратному размеру полученного обеспечительного платежа оговоренного в п.3.1 настоящего договора.

Поскольку основной договор не был заключен но вине продавца, то по мнению истца, в его пользу подлежит взысканию обеспечительный платеж в двукратном размере.

Истец просит суд взыскать с КОВ в свою пользу двукратный размер суммы обеспечительного платежа в размере 100000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 25000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3200 рублей.

В судебном заседании представитель истца РАС, действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержала и просила удовлетворить в полном объеме, дав пояснения, аналогичные изложенным в иске.

Ответчица и ее представителя БАЮ, действующий на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, КСД, допущенный судом к участию в деле в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ, в судебное заседание явились, исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать. Свою позицию мотивировали тем, что основной договор купли-продажи не был заключен по причине отказа покупателя от покупки. Со стороны продавца были предприняты все действия для заключения основного договора, том числе и снятие продавца и членов его семьи с регистрационного учета.

Истец в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, ответчицу и ее представителей, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1, 4 и 6 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между КОВ (продавец) и ФВА (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи с условием об ипотеке, по условиям которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель покупает объекты недвижимого имущества: - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – домовладение, площадь 508 кв.м., кадастровый №, жилой дом лит. «Н», пл. 302,7 кв.м., в том числе жилой 193 кв.м., сарай лит. П, пл. 11,6 кв.м., находящиеся по адресу: 

<

адрес>.

Пунктом 2.1.2 предварительного договора установлено, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи указанного объекта в срок по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Согласно пунктам 2.1.4 и 2.1.5 предварительного договора до момента подписания основного договора снять с регистрационного учета в отчуждаемом объекте всех зарегистрированных в нем лиц. Продавец обязуется предоставить покупателю техническую документацию на объект (технический паспорт). В случае перестройки (перепланировки, самовольной застройки) объекта, переоборудования (коммуникаций), передать покупателю документацию, подтверждающую ее узаконение.

В силу пункта 3.1 предварительного договора по соглашению сторон продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить объект за 22500000 рублей. Указанный объект недвижимости приобретается покупателем за счет собственных средств в размере 4500000 рублей, из которых были переданы до подписания настоящего договора 50000 рублей в качестве обеспечительного платежа за покупаемый объект, оставшаяся сумма собственных средств в размере 4450000 рублей - в день подписания основного договора купли-продажи и за счет кредитных средств в размере 18000000 рублей, предоставленных покупателю ПАО "Сбербанк России", которые будут зачислены на счет покупателя с последующим перечислением на счет продавца после регистрации ипотеки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В указанный предварительным договором срок (ДД.ММ.ГГГГ) основной договор купли-продажи объекта не был заключен.

Согласно доводам иска, основной договор купли-продажи не был заключен между сторонами в установленный предварительным договором срок по причине отказа истца от покупки объекта, поскольку продавцом не был зарегистрирован расположенный на земельном участке гараж.

Допрошенная в судебном заседании свидетель СВИ суду показала, что она, будучи риэлтором, показывала объект покупателю, которого все устроило. Посмотрели все документы, после чего решили выйти на задаток и готовить документы для Банка. Также она присутствовала при заключении предварительного договора купли-продажи, покупатель был поставлен в известность о наличии незарегистрированного гаража, однако это его не смутило, необходимо было только лишь одобрение Банка. Вопрос об узаконении гаража не стоял. Сделка не состоялась по причине того, что покупатель перестал выходить на контакт. 

Допрошенная в судебном заседании свидетель ПИС суду пояснила, что она работает юристом в АН «Домиан». Между сторонами был заключен предварит договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. Продавцами были предоставлены документы на объект, который являлся сложносоставным. При приобретении объекта недвижимости с использованием ипотеки всегда требуется разделение сложносоставного объекта, в связи с чем, им необходимо было снять объект с кадастрового учета и поставить объекты как самостоятельные на кадастровый учет. В срок до ДД.ММ.ГГГГ договор не был заключен, поскольку не хватило времени для одобрения ипотеки. Также продавцу не хватало немного времени для выхода на сделку. Покупатель согласился подождать продавца столько, сколько необходимо для подготовки документов. Вместе с тем, покупатель стал требовать от продавца согласие соседа на размещение гаража на меже с соседним земельным участком. Когда продавец была готова к сделке, были собраны все справки, покупатель отказался приобретать объект, пояснив, что гараж не узаконен. При этом, при заключении предварительного договора купли-продажи требование об узаконении гаража покупателем не ставилось.

Суд считает возможным положить в основу решения суда показания данных свидетелей, поскольку их показания логичны, последовательны и согласуются с материалами гражданского дела.

Судом установлено, что основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ не был заключен по причине того, что не были готовы документы для заключения основного договора с использованием кредитных денежных средств. Между сторонами дополнительное соглашение о продлении срока заключения основного договора купли-продажи не заключалось. Стороны письменных предложений о заключении основного договора друг другу не направляли.

В соответствии с п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно п. 2 названной статьи в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

На основании вышеприведенных положений материального права, учитывая установленные по делу обстоятельства, явившиеся основанием для невозможности заключения основного договора купли-продажи в согласованный сторонами срок (ДД.ММ.ГГГГ), а именно отсутствие сведений об одобрении ипотеки, что следует из показаний свидетелей ПИС, суд приходит к выводу, к выводу об отсутствии в действиях сторон признаков ненадлежащего исполнения обязательств, приведших к невозможности заключения основного договора в установленный срок.

При таком положении, удержание ответчиком КОВ суммы обеспечительного платежа в размере 50000 рублей не основано на законе и условиях заключенного договора. Указанная сумма обеспечительного платежа подлежит возврату истцу ФВА в полном размере.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу расходы. В силу указанных положений с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы пропорционально удовлетворенным исковым требованиям по уплате госпошлины в размере 1700 рублей.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Часть 1 статьи 100 ГПК РФ предоставляет суду право уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов по оплате услуг представителя.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 21 декабря 2004 года № 454-О и применимой к гражданскому процессу, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым, - на реализацию требований ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации.

Из разъяснений, данных в п. 12 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", следует, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ).

В подтверждение понесенных расходов истцом представлена квитанция-договор № от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что истец произвел оплату услуг представителя в размере 25000 рублей.

Учитывая категорию гражданского правового спора, объем выполненной юридической работы по представлению интересов истца в суде первой инстанции, а именно количество затраченного времени на подготовку процессуальных документов, на участие в двух судебных заседаниях, принимая во внимание принципы разумности и справедливости, обстоятельств дела, суд приходит к выводу о возможности взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФВА к КОВ о взыскании денежных средств – удовлетворить частично. 

Взыскать с КОВ в пользу ФВА денежные средства в сумме 50000 рублей, судебные расходы по уплате госпошлины в размере 1700 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 10000 рублей.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий подпись 

Решение в окончательной форме изготовлено 30 июля 2021 года.