Дело № 2-443/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 сентября 2019 года 

г. Вилючинск Камчатского края

Вилючинский городской суд Камчатского края в составе:

председательствующего судьи Горячуна Д.В.,

при секретаре судебного заседания Мартыненко И.И.

с участием: представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора ЗАТО г. Вилючинск ФИО3, поданному в порядке ст. 45 ГПК РФ в интересах Вилючинского городского округа, к администрации Вилючинского городского округа и ФИО2 о признании условий договора аренды земельного участка недействительными,

установил:

Прокурор ЗАТО г. Вилючинска ФИО6 в порядке ст. 45 ГПК РФв интересах Вилючинского городского округа обратился в суд с иском к ответчикам администрации Вилючинского городского округа и ФИО2, в котором просил признать недействительными пункты 8.2, 8.2.1, 8.2.2, 8.2.3 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между отделом по управлению муниципальным имуществом администрации Вилючинского городского округа и ФИО2.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между отделом по управлению муниципальным имуществом администрации Вилючинского городского округа (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый №, площадью 1155 кв. метров, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение: Камчатский край, Вилючинский городской округ – ЗАТО г. Вилючинск, г. Вилючинск. Разрешенное использование: ведение садоводства. Срок аренды установлен 49 лет (пункт 3.2 договора аренды). В силу пункта 8.2 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в следующих случаях: 8.2.1. Если земельный участок используется не в соответствии с его целевым назначением и принадлежности к той или иной категории земель; 8.2.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние земельного участка; 8.2.3. Если Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату и предоставляет копию платежного поручения (квитанции) об оплате в срок, установленный п. 5.2 настоящего Договора.

Ссылаясь на положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, разъяснения, содержащиеся в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», считает, что приведенные условия договора аренды не соответствуют положениям действующего законодательства, поскольку предполагают досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного сроком более чем на 5 лет, по инициативе арендодателя без судебного порядка в указанных случаях.

Исковое заявление предъявляется в интересах муниципального образования – Вилючинского городского округа, поскольку передача в пользование земельного участка с нарушением положений действующего федерального законодательства свидетельствует о неэффективном (нерациональном) использовании администрацией Вилючинского городского округа муниципального имущества Вилючинского городского округа, являющегося экономической основой местного самоуправления, и свидетельствует о недостаточной реализации органом местного самоуправления возложенных полномочий по решению вопросов местного значения муниципального района.

Представитель истца – старший помощник прокурора ЗАТО г. Вилючинск Камчатского края ФИО5, действующий на основании доверенности с полным объемом полномочий, представленных стороне в процессе, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям. 

Дополнительно объяснил, что прокуратурой ЗАТО г. Вилючинска были изучены договоры аренды земельных участков, заключенные между Администрацией ВГО и физическими лицами на территории Вилючинского городского округа. В ходе изучения договоров аренды выявлены нарушения Гражданского и Земельного Кодекса РФ. Администрация ВГО при заключении договоров аренды земельных участков предусмотрела условия, согласно которым она вправе требовать расторжение договора аренды в одностороннем порядке, что противоречит требованиям законодательства. С целью приведения договора аренды в соответствие, поскольку Администрация ВГО добровольно не желает приводить данный акт в соответствие и урегулировать спор в досудебном порядкемирным путем, принято решение о выходе с иском в суд. Полагал, что нарушены публичные интересы и также косвенно неопределенного круга лиц. Поскольку сделка ничтожна и посягает на публичные интересы, считал, чтопрокурор имеет право выходить в защиту публичных интересов и профилактике нарушений.

Ответчик администрация Вилючинского городского округа о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, своего представителя для участия в рассмотрении дела не направили, об уважительных причинах неявки не сообщили. 

В письменных возражениях выразили несогласие с исковыми требованиями, считая их необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку ни в одном из пунктов договора не имеется прямого указания на односторонний и внесудебный порядок расторжения договора. Прокурором не представлены доказательства нарушения публичных интересов ввиду заключения оспариваемого договора, истцом не доказано наличие причинно-следственной связи между оспариваемыми пунктами договора и предполагаемым наступлением правовых последствий в виде нерационального использования земель Вилючинского городского округа. Содержание искового заявления не дает возможности установить, в чем выразилось нарушение принципа рационального использования земель ввиду заключения сторонами договора в текущей редакции. Истцом не раскрыто понятие «рационального использования земель».

Ответчик ФИО2 о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, для участия в рассмотрении дела не явился, об уважительных причинах неявки не сообщил, возражений по иску не представил. 

На основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчиков.

Выслушав представителя истца ФИО5, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании постановления администрации Вилючинского городского округа ЗАТО г. Вилючинска Камчатского края № от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ между отделом по управлению муниципальным имуществом администрации Вилючинского городского округа (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый №, площадью 1155 кв. метров, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение: Камчатский край, Вилючинский городской округ – ЗАТО г. Вилючинск, г. Вилючинск. Разрешенное использование: ведение садоводства (далее по тексту – Договор аренды) (л.д. 14-19,42,43-48). 

Согласно пункту 3.2 указанного Договора аренды срок аренды земельного участка установлен на 49 лет.

Государственная регистрация договора аренды произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19, 48).

Пунктом 8.2 Договора аренды предусмотрено, что существенным нарушением условий договора, при наличии которого договор может быть расторгнут по требованию «Арендодателя», являются случаи:

8.2.1Если земельный участок используется не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель. 

8.2.2 если «Арендатор» умышленно или по неосторожности ухудшает состояние земельного участка. 

8.2.3Если «Арендатор» более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и не предоставляет копию платежного поручения (квитанции) об оплате в срок, установленный п. 5.2 настоящего Договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Статья 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что отсутствие впунктах 8.2, 8.2.1, 8.2.2, 8.2.3 Договора аренды, предусматривающих условия досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, указания на возможность расторжения Договора аренды по указанным основаниям только по решению суда, как о том прямо указано в законе, противоречит действующему законодательству.

Довод ответчика о том, что ни в одном из пунктов договора не имеется прямого указания на односторонний и внесудебный порядок расторжения договора не может быть принят во внимание, поскольку в указанной части требования установлены Законом, а довод ответчика лишь свидетельствует о неоднозначном толковании пунктов Договора аренды.

Данный факт подтверждает и п. 15 Протокола расчета арендной платы (приложение к договору), в котором «особо обращается внимание, что в случае неисполнения условия договора по факту арендной платы в соответствии с п. 8.2.3. Договора, отдел УМИ ВГО вправе расторгнуть заключенный Договор аренды», поскольку указывается на расторжение договора в категоричной форме без необходимости соблюдения процедуры расторжения Договора аренды в судебном порядке (по решению суда) л.д. 18, 47).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

В пунктах 74, 75 и 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Таким образом, признание недействительнымипунктов 8.2, 8.2.1, 8.2.2, 8.2.3 Договора арендыне влекут недействительность самого Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих действующему законодательству, является нарушением публичных интересов. 

Применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов. Кроме того, нарушаются публичные интересы муниципального образования – Вилючинского городского округа.

Обращаясь в суд с данным иском, прокурор ЗАТО г. Вилючинск действует в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов для устранения нарушений законодательства, в связи с чем суд приходит к выводу о наличии полномочий прокурора для обращения в суд с настоящим иском в порядке ст. 45 ГПК РФ в интересах Вилючинского городского округа, а также неопределенного круга лиц – арендатора и субарендаторов по договорам аренды.

Оценивая установленные судом обстоятельства и доказательства, их подтверждающие, в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства, суд считает, что исковые требования являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению. 

Доводы ответчика о том, что истцом не предоставлены доказательства нарушения публичных интересов ввиду заключения оспариваемого договора, и что не доказано наличие причинно-следственной связи между оспариваемыми пунктами договора и предполагаемым наступлением правовых последствий в виде нерационального использования земель Вилючинского городского округа, не имеют правового значения, поскольку нарушение ответчиками императивного запрета, установленного пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, в статье 619 ГК РФ, является достаточным основанием для квалификации такого условия договора ничтожным, и нарушающим публичные интересы.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. При этом взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет, которым в силу п. 2 ст. 61.1 и п. 2 ст. 61.2 Бюджетного кодекса РФ является местный бюджет.

Учитывая, что в соответствии с пп. 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, освобождены, в том числе органы местного самоуправления, выступающие по делам в качестве ответчиков, государственная пошлина с ответчика администрации Вилючинского городского округа взысканию не подлежит.

В силу ст. 103 ГПК РФ в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 рублей с ответчика ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования прокурора ЗАТО г. Вилючинск ФИО3 удовлетворить. 

Признать недействительными пункты 8.2, 8.2.1, 8.2.2, 8.2.3 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между отделом по управлению муниципальным имуществом администрации Вилючинского городского округа и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд через Вилючинский городской суд Камчатского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение будет изготовлено 20 сентября 2019 года.

Судья

подпись

Д.В. Горячун

КОПИЯ ВЕРНА:

Судья

Д.В. Горячун