03RS0011-01-2020-000073-62

Дело № 2-662/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июля 2021 года город Ишимбай

Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Васиковой Р.Р.,

при секретаре Корневой Н.А.,

с участием истца ФИО5, представителя истца адвоката Габбасовой Г.Р., ее представителя ответчика ФИО6, 

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО5 к ФИО7 об урегулировании разногласий, установлении существенных условий договора найма, взыскании оплаты за проживание, судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО7 об урегулировании разногласий, установлении существенных условий договора найма, взыскании оплаты за проживание, судебных расходов. В обоснование иска указано, истцу на праве собственности принадлежит квартира по адресу: 

<

адрес> В настоящее время в указанной квартире проживает ответчик ФИО7 Истец, 17.04.2019 направил ответчику письмо об оформлении жилищных правоотношений с ним, как с собственником квартиры, путем заключения договора найма жилого помещения с приложением двух экземпляров договора найма жилого помещения и предложением их подписать. Один экземпляр подписанного договора просил направить почтой по адресу: 

<

адрес>, не позднее 30 апреля 2019 года. Ответ от ответчика в адрес истца не поступил. 26.11.2019г. истец повторно направил в адрес ответчика письмо с аналогичным содержанием. Ответ от ответчика в адрес истца также не поступил. Письмом от 10.12.2019г. истец направил ответчику требование об оплате проживания за 7 месяцев в сумме 49 000 руб. и предъявил счет на оплату проживания. Срок оплаты установлен до 25.12.2019г. В указанный срок ответчик данное предложение не исполнила, оплату не произвела. В связи с чем истец просит суд, с учетом уточнения исковых требований, урегулировать разногласия и установить существенные условия по договору найма жилого помещения по адресу: 

<

адрес>

- стороны договора – Наймодатель ИП ФИО5, Наниматель ФИО7;

- предмет договора – квартира по адресу 

<

адрес>;

- совместно проживающие лица – ФИО1., ФИО2 ФИО3;

- срок договора – 11 месяцев с 06.06.2019г. по 06.05.2020г. с установлением обратной силы договора с 06.06.2019 года и пролонгацией на тех же условиях и тот же срок при согласии сторон;

- плата за жилое помещение 7 000 рублей в месяц, коммунальные услуги оплачиваются отдельно по счетам управляющей компании;

- порядок оплаты – ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца за текущий месяц;

- порядок расчетов – электронное перечисление на счет Наймодателя.

Взыскать с ответчика в пользу истца оплату за жилое помещение за период с 06.06.2019г. по июнь 2020 года включительно в сумме 91 000 руб., судебные расходы по оплате услуг адвоката в размере 5 000 руб., по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., почтовые расходы 348 руб. 04 коп.

В судебном заседании истец ФИО5, его представитель адвокат Габбасова Г.Р. уточненные исковые требования поддержали, просили удовлетворить. Пояснили, что никакого договора между истцом и ответчиком не сегодняшний день не существует. Ответчик была вселена на основании ордера. Но ордер является основанием для вселения, но не для проживания. Ордер не является договором найма. Ответчик проживает в спорной квартире незаконно. Истец неоднократно предлагал ответчику оформить отношения. Но ответчик игнорирует предложения истца, при этом проживает проживать в квартире. Истец считает, что хотя самого договора нет, но согласовать его условия необходимо. Настоящий иск направлен на оформление отношений. Ответчик альтернативного размера оплаты за проживание не предоставляет. Потому истец считает, что ответчик отказывается от предложения истца. Письмом от 26.11.2019г. истец предложил согласовать основные условия между ним и ответчиком. Но ответчик не ответила. Потому говорить о проживании ответчика в квартире сегодня – невозможно. Ответчик является лицом, проживающим в жилом помещении, но не нанимателем жилого помещения. В случае отказа в удовлетворении иска, истец намерен инициировать процедуру выселения ответчика из занимаемой квартиры. Истец просит установить условия о сроке договора, цену договора, порядок расчетов и лиц, живущих с ответчиком. Истец желает изменить условия правоотношений. Считают, что решение суда от 05.12.2019г. ошибочное. 

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении не поступало.

Представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении иска. Пояснила, что в решении суда от 05.12.2019г. суд указал и установил, что ответчик проживает в спорной квартире с 08.10.2003г. Судом установлено, что ответчик вселялась в коммерческое жилье. Счета на оплату проживания прежний собственник квартиры ответчику не выставлял. Считает, что для возможности проживания ответчика в спорной квартире не обязательно наличие договора, поскольку она вселялась на основании ордера.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, признанные судом общеизвестными, не нуждаются в доказывании.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 24 декабря 2018 г. постановлено: «В удовлетворении исковых требований ФИО7 к Закрытому акционерному обществу «Ишимбайская чулочная фабрика», ФИО5 о признании недействительной (ничтожной) сделку приватизации Ишимбайской чулочно-носочной фабрики – договоры аренды предприятия с правом выкупа от 11.07.1991 года № 121, договора о выкупе государственного имущества от 15.07.1991 года в части передачи в собственность ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» здания общежития по ул. Губкина д. 14 г. Ишимбай РБ, применении последствий недействительности ничтожной сделки – прекращении права собственности ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» на задание общежития по ул. Губкина, д. 14 г. Ишимбай, признании недействительным договора купли-продажи квартиры № 169 по ул. Губкина д. 14 г. Ишимбай РБ между ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» в лице конкурсного управляющего ФИО4 и ФИО5, признании права пользования за ФИО7 квартирой 

<

адрес> Ишимбай РБ на условиях социального найма и признании права собственности на указанную квартиру в порядке приватизации, отказать».

Решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 24 декабря 2018 г. вступило в законную силу апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от 27 марта 2019г.

Указанным решением установлено, что 09.07.2002 ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» оформило свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанное общежитие. Основанием для государственной регистрации права явился договор аренды предприятия с правом выкупа от 11.07.1991 № 121. 

ФИО7 в спорном жилом помещении проживает с 08.10.2003 года по настоящее время с несовершеннолетними детьми ФИО2 и ФИО3, заселялась по ордеру, выданному на основании решения профкома ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» от 08.08.2003 № 37. Договор найма жилого помещения в общежитии между ФИО7 и ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» не заключался. В момент заселения ФИО7 работала в ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» с 26.02.1999, трудовой договор с ней прекращен 15.05.2017 в связи с ликвидацией организации). ФИО7 знала, что заселяется в общежитие ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» как работник предприятия, а не в муниципальное или государственное жилье. Установлена законность заселения ФИО7 с членом семьи в коммерческое жилье в 2003 г. – после приобретения ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» в собственность здания общежития и регистрации права собственности на него.

21.03.2018г. ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» зарегистрировало право собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>

На основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.02.2017 ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» признано банкротом.

По итогам торгов 18.06.2018г. конкурсным управляющим спорная квартира продана ФИО5 

Согласно п. 1.5 договора покупатель уведомлен, что на момент заключения настоящего договора в квартире зарегистрированы ФИО7, ФИО8, ФИО2 ФИО3

Комната №169 в спорном общежитии предоставлена истцу на основании решения профсоюзного комитета от 08.08.2003г. в связи с наличием трудовых отношений, т.е. после получения коммерческой организацией права собственности на жилое помещение. Таким образом, истец вселялась в частный жилищный фонд, принадлежащий коммерческой организации. Спорное жилое помещение было предоставлено ФИО7 не из состава приватизированного предприятием государственного имущества, в отношении которого подлежали сохранению жилищные права граждан, а коммерческой организацией в целях обеспечения своих работников и членов их семей жилой площадью на период работы на предприятии.

Установленные ранее судом обстоятельства, указанные выше, не подлежат доказыванию вновь, имеют преюдициальное значение по данному делу. 

Таким образом, установлено, что ФИО7 занимает вышеуказанное жилое помещение и пользуется им на условиях договора коммерческого найма.

Решением Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 05 декабря 2019 года в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО5 к ФИО7 об обязании заключить договор найма жилого помещения – отказано. В удовлетворении требований Закрытого акционерного общества «Ишимбайская чулочная фабрика» в лице конкурсного управляющего ФИО9 к ФИО7 о признании прекращенными жилищных правоотношений между ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» и ФИО7 в отношении жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, с даты прекращения трудовых отношений 15 мая 2017 года – отказано. Взыскана с Закрытого акционерного общества «Ишимбайская чулочная фабрика» государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 6 000 руб.

Указанным решением суда установлено, что между ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» и ФИО7 с 08.10.2003г. возникли правоотношения по пользованию комнатой 169 на основании договора найма. Пятилетний срок, установленный статьей 683 ГК РФ, заканчивался 08.10.2018г. Вместе с тем, суду не представлено доказательств того, что предыдущий собственник помещений ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» в установленном законом порядке обратился к ответчику с требованиями о расторжении договора найма. Соответственно, договор найма считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, т.е. до 08 октября 2023 года.

Суд пришел к выводу, что переход права собственности на спорную квартиру от ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» к ФИО5, в числе прочего, предполагает переход к ФИО5 прав и обязанностей нанимателя по договору коммерческого найма спорного жилого помещения.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 26 февраля 2020 года решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 05 декабря 2019 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя ФИО5 и его представителя Габбасовой Г.Р. – без удовлетворения.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что факт отсутствия письменного договора найма в рассматриваемом случае не имеет правового значения, поскольку состоявшимся решением суда установлен факт возникновения правоотношений найма жилого помещения, а также установлен их срок, до 08.10.2023г.

Сторонами не представлено, судом не добыто доказательств, что ФИО7, со времени вселения в занимаемое жилое помещение, наймодатель предъявлял к оплате счета за пользование жилым помещением. Таким образом, соглашение в установленном порядке между сторонами договора о размере платы за наем достигнуто не было.

В силу ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статьей 682 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности суд приходит к выводу, что истец не предоставлял в пользование ответчику ФИО7 принадлежащее ему жилое помещение. На момент приобретения ФИО5 спорной квартиры, ответчик была зарегистрирована и постоянно проживала в данной квартире. Право ответчика на занимаемое ею жилое помещение никем не оспорено. При этом, внесение платы за пользование жилым помещением прежним собственником не требовалось от ответчика, счета на оплату пользования помещением предыдущим наймодателем не предъявлялись. 

Суд приходит к выводу, что исходя из положений ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, смена собственника жилого помещения независимо от оснований такой смены, не влияет на характер правоотношений с нанимателем. Передача квартиры, в которой проживает ФИО7 с семьей истцу ИП ФИО5, не влечет для ответчика изменения прав и обязанностей в отношении занимаемого жилого помещения. Тогда как новый собственник квартиры ИП ФИО5 приобрел права и обязанности по договору найма на ранее оговоренных условиях, поскольку на момент приобретения жилого помещения оно не было свободным от прав проживающих в нем ответчика и членов ее семьи. В договор найма жилого помещения не могут быть внесены никакие изменения, за исключением изменений, уточняющих наименование наймодателя, поскольку договор найма жилого помещения в связи со сменой собственника жилого помещения с нанимателем не расторгается. Новый собственник приобрел статус наймодателя. 

При этом суд исходит из обеспечения прав нанимателя и их сохранения в отношении жилого помещения, так как собственно смена собственника это результат правоотношений бывшего собственника жилого помещения с новым собственником, так как гражданско-правовую сделку заключает именно он, а наниматель никаким образом не состоит в этих отношениях.

На основании изложенного суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО5 к ФИО7 в части требований об указании наименования наймодателем жилого помещения индивидуального предпринимателя ФИО5 В удовлетворении требований об установлении существенных условий договора найма, взыскании оплаты за проживание, суд отказывает за необоснованностью.

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые согласно ч.1 ст. 88 ГПК РФ состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании изложенного, учитывая частичное удовлетворение заявленных исковых требований, с ответчика ФИО7 в пользу истца подлежат взысканию понесенные почтовые расходы в размере 348 руб. 04 коп., расходы по оплате услуг представителя в разумном размере 4 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО5 к ФИО7 об урегулировании разногласий, установлении существенных условий договора найма, взыскании оплаты за проживание, судебных расходов – удовлетворить частично.

Внести изменения в правоотношения найма жилого помещения, утоняющие наименование наймодателя. Указать наймодателем индивидуального предпринимателя ФИО5.

Взыскать с ФИО7 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 почтовые расходы в размере 348 руб. 04 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 4 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через Ишимбайский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда – 28.07.2021г.

Судья Р.Р. Васикова