№3а-48/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Астрахань 28 декабря 2017 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хасановой М.М.

при секретаре Халдузовой С.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Астраханской области, Федеральному Государственному Бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, площадью 2376 кв. метров, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации административного здания, мастерской и гаража, расположенного по адресу: 

<

...>, равной рыночной стоимости в размере 2608000 рублей, а также удельный показатель кадастровой стоимости в размере 1097 рублей 64 копейки. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, в связи с чем в силу статьей 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеет право на приобретение указанного земельного участка в собственность за плату. 

Истец обратился в администрацию муниципального образования «Город Астрахань» с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, в связи с чем органом местного самоуправления вынесено постановление и составлен проект договора купли-продажи.

На основании Постановления Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года №584-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области» в государственный кадастр недвижимости 6 мая 2014 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 8813130 рублей 48 копеек, удельный показатель кадастровой стоимости – 3709 рублей 23 копейки.

По мнению истца, кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, поскольку согласно оценке, проведенной ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз», рыночная стоимость земельного участка определена в размере 2608000 рублей.

С учетом уточнения заявленных требований истец просил установить кадастровую стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 2608000 рублей.

В судебном заседании представитель ФИО1 –ФИО2 просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 3525509 рублей, согласно заключению судебной экспертизы, проведенной ООО Экспертное Агентство «Дело+».

Представитель Правительства Астраханской области ФИО3 не возражал против удовлетворения заявленных требований с учетом проведенной по делу судебной экспертизы ООО Экспертное Агентство «Дело+».

ФИО1, представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области, представитель администрации муниципального образования «Город Астрахань», представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав явившиеся стороны, эксперта Х., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилых помещений литер А, Б, а также гаража, расположенных по адресу: 

<

...>, что подтверждается правоподтверждающими документами, имеющимися в материалах дела.

Нежилые помещения расположены на земельном участке с кадастровым номером 

<

...>, площадью 2376 кв. метров, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации административного здания, мастерской и гаража, расположенного по адресу: 

<

...>.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии с постановлением администрации муниципального образования «Город Астрахань» от 3 августа 2017 года №4548 принято решение о заключении между органом местного самоуправления и ФИО1 договора аренды земельного участка с 13 января 2015 года до даты регистрации права собственности на земельный участок, а в последующем заключения договора купли-продажи.

Согласно имеющегося в материалах дела проекта договора купли-продажи земельного участка №

<

...> от 25 августа 2017 года стоимость земельного участка определена исходя из кадастровой стоимости в размере 2555807 рублей 84 копейки.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статья 24.18 вышеназванного Закона предусматривает право физического лица оспаривать в суде или комиссии результаты определения кадастровой стоимости в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этого лица.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что истец обладает правом на обращение в суд с административными требованиями об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поскольку является лицом, обладающим исключительным правом на приобретение в собственность, аренду земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственность объекты недвижимости.

Согласно имеющейся в материалах дела кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в государственный кадастр недвижимости 06 мая 2014 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка на основании результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденных постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года № 584-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории г.Астрахани». Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 6 мая 2014 года составила 8813130 рублей 48 копеек.

Часть 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (часть 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В обоснование заявленных исковых требований ФИО1 представлен отчет об оценке №

<

...> ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...> на 6 мая 2014 года определена в размере 2608000 рублей.

В рамках рассмотрения дела по ходатайству представителя ФИО1 – ФИО2 определением суда от 07 декабря 2017 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО Экспертное Агентство «Дело+».

Из заключения судебной оценочной экспертизы №

<

...>, проведенной ООО Экспертное Агентство «Дело+», следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...> по состоянию на 06 мая 2014 года составила 3525509 рублей.

Представитель ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании просил установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...> по состоянию на 06 мая 2014 года в размере 3525509 рублей, полагая выводы судебной экспертизы достоверными.

Лица, участвующие в деле, возражений относительно результатов судебной экспертизы, проведенной ООО Экспертное Агентство «Дело+», не представили.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Из заключения ООО Экспертное Агентство «Дело+» следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка, экспертом проанализирован рынок земельных участков для использования в промышленных целях, то есть схожих с объектом оценки по виду разрешенного использования, а также по количественным и качественным характеристикам.

При этом, местоположение земельных участков, принятых экспертом в качестве сравнения, аналогично расположению объекта оценки. Все объекты-аналоги, расположены в границах муниципального образования «Город Астрахань», в том числе и на территории Советского района г.Астрахани. 

Также при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом за основу прияты объекты-аналоги с датой оценки с января по апрель 2014 года, что соответствует требованиям, предъявляемым ФСО №1 и ФСО №7.

При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости земельного участка является минимальным, связан с разницей в датах продаж и оценки, разницей в передаваемых правах на земельный участок (собственность и аренда), уменьшение стоимости в результате торга, местоположения объекта оценки и объектов-аналогов, отсутствием на объекте оценки в полном объеме всех коммуникаций, разницей в площадях земельных участков, что свидетельствует о максимальной достоверности определенной рыночной стоимости объекта оценки. 

Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. 

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение содержит обоснование выбора метода оценки сравнительным подходом, а также обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

В судебном заседании эксперт Х. поддержал выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, подготовленной ООО Экспертное Агентство «Дело+».

Суд, проанализировав и оценив заключение судебной оценочной экспертизы, подготовленной ООО Экспертное Агентство «Дело+» и отчет об оценке ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» на соответствие их требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, приходит к выводу о принятии за основу заключения судебной оценочной экспертизы ООО Экспертное Агентство «Дело+», так как представленный истцом в качестве доказательства подтверждения рыночной стоимости земельного участка отчет, подготовленный ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз», допускает неоднозначное токование, поскольку имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки. При определении рыночной стоимости объекта оценки, за основу приняты аналоги, которые по сегменту рынка отличаются от объекта оценки. Кроме того, количественные характеристики объектов-аналогов в значительной степени отличаются от предмета оценки, корректировки применены не верно. 

С учетом изложенного, в силу статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение ООО Экспертное Агентство «Дело+» надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером 

<

...>, площадью 2376 кв. метров, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации административного здания, мастерской и гаража, расположенного по адресу: 

<

...> в размере 3525509 рублей.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Из представленных доказательств следует, что в суд с иском ФИО1 обратился 8 ноября 2017 года, в ином предусмотренном действующем законодательством порядке по вопросу оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, истец не обращался.

Сроки обращения административного истца в суд не нарушены, поскольку исходя из кадастровой выписки сведения в государственный кадастр недвижимости внесены 06 мая 2014 года на основании постановления Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года № 584-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории г.Астрахани», то есть на момент обращения истца в суд пятилетний срок не истек.

Оснований для возложения судебных расходов на ответчиков по делу не имеется, поскольку установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости является способом реализации прав административного истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, площадью 2376 кв. метров, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации административного здания, мастерской и гаража, расположенного по адресу: 

<

...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06 мая 2014 года в размере 3525509 рублей (три миллиона пятьсот двадцать пять тысяч пятьсот девять рублей) на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 08 ноября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.