Дело № 3А-330/2017

098а

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 сентября 2017 года г. Красноярск 

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В., 

при секретаре судебного заседания Дорошковой М.В.,

с участием представителя административного истца ООО «Агромаг» ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-330/2017 по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Агромаг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Агромаг» (далее – ООО «Агромаг») обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, мотивируя тем, что истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №:830, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, 

<

адрес> и арендатором земельного участка с кадастровым номером №:2375, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, 

<

адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки земель для земельного участка с кадастровым номером №:830 по состоянию на 10 февраля 2012 года установлена кадастровая стоимость в размере 1 551 660 рублей, для земельного участка с кадастровым номером №:2375 по состоянию на 22 декабря 2011 года установлена кадастровая стоимость в размере и 7 474 336 рублей 11 копеек.

По итогам независимой оценки стоимости земельных участков, выполненной ООО «Инвент» и представленной в отчете № 226(1) (учетный № ОЦ-226(1)/7/06/17) от 31 июля 2017 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:830 по состоянию на 10 февраля 2012 года составляет 599 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:2375 по состоянию на 22 декабря 2011 года составляет 1 709 000 рублей.

Установление кадастровой стоимости земельных участков, не соответствующей их рыночной стоимости нарушает права истца, поскольку ООО «Агромаг» является плательщиком земельного налога и арендной платы, размер которых рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельных участков, в связи с чем, 04 августа 2017 года ООО «Агромаг» обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако, уведомлением Комиссии от 07 августа 2017 года № 419 заявление было возвращено, по причине истечения пятилетнего срока, предусмотренного ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:830 в размере его рыночной стоимости 599 000 рублей, определенной по состоянию на 10 февраля 2012 года; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:2375 в размере его рыночной стоимости 1 709 000 рублей, определенной по состоянию на 22 декабря 2011 года.

Представитель административного истца ООО «Агромаг» ФИО1, действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении административного иска по основаниям и доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) ФИО2, действующая на основании доверенности, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.

Управление Росреестра по Красноярскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), Правительство Красноярского края, администрация города Красноярска, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», Правительства Красноярского края, администрации города Красноярска, Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель ООО «Агромаг» ФИО1 не возражала.

Оценив доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, вступившего в силу 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Судом установлено, что ООО «Агромаг» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 19 июля 2016 года является собственником земельного участка с кадастровым номером №:830, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, 

<

адрес> 

На основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 15 апреля 2013 года № 1045 и акта приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №:2375, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, 

<

адрес> передан департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ООО «Агромаг» в аренду с 13 февраля 2013 года по 12 февраля 2023 года (десять лет) (л.д. 10-20).

По условиям указанного договора аренды административный истец обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка.

Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07 июня 2017 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:830 по состоянию на 10 февраля 2012 года составляет 1 551 660 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:2375 по состоянию на 22 декабря 2011 года составляет 7 474 336 рублей 11 копеек (л.д. 12, 13).

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельных участков определена на основании Актов определения кадастровой стоимости земельных участков от 10 февраля 2012 года и от 10 января 2012 года Управления Росреестра по Красноярскому краю (л.д. 114-115, 117).

Земельный участок с кадастровым номером №:830 общей площадью 375 кв.м отнесен к категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения объектов, характерных для населенных пунктов.

Земельный участок с кадастровым номером №:2375 общей площадью 1 103 кв.м отнесен к категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения административных зданий.

04 августа 2017 года (вх. № 27100) ООО «Агромаг» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № 453 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №:830, №:2375 с приложением необходимых для этого документов (л.д. 23-24).

Уведомлением Комиссии от 07 августа 2017 года № 419 заявление ООО «Агромаг» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, было возвращено в связи с истечением пятилетнего срока, предусмотренного ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л.д. 25).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 226(1) (учетный № ОЦ-226(1)/7/06/17) от 31 июля 2017 года, выполненный ООО «Инвент» (оценщик ФИО3), в котором, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:830 по состоянию на 10 февраля 2012 года составляет 599 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:2375 по состоянию на 22 декабря 2011 года составляет 1 709 000 рублей (л.д. 34-98).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (п. 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке земельных участков оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объектов оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Оформление и содержание отчета об оценке № 226(1) (учетный № ОЦ-226(1)/7/06/17) от 31 июля 2017 года соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. 

Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута и не оспаривалась, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:830 по состоянию на 10 февраля 2012 года составляет 599 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:2375 по состоянию на 22 декабря 2011 года составляет 1 709 000 рублей.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельных участков подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения, для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельных участков, не соответствующие действительной рыночной стоимости этих объектов, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:830 должна быть определена по состоянию на 10 февраля 2012 года равной его рыночной стоимости в размере 599 000 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:2375 должна быть определена по состоянию на 22 декабря 2011 года равной его рыночной стоимости в размере 1 709 000 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.

Поскольку до настоящего времени не проведена очередная государственная кадастровая оценка земель, предусмотренный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетний срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежит восстановлению.

Учитывая, что установленная судом кадастровая стоимость используется, в том числе для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, датой обращения ООО «Агромаг» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №:830, №:2375 следует считать дату поступления соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 04 августа 2017 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление общества ограниченной ответственностью «Агромаг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:830; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: разрешенное использование: для размещения объектов, характерных для населенных пунктов; общей площадью 375 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости – 599 000 рублей, определенной по состоянию на 10 февраля 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:2375; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения административных зданий; общей площадью 1 103 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости – 1 709 000 рублей, определенной по состоянию на 22 декабря 2011 года.

Датой обращения общества ограниченной ответственностью «Агромаг» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №:830, №:2375 считать 04 августа 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 21 сентября 2017 года.